聾啞人如何申請辦理不動產(chǎn)登記

戴志榮 周躍敏

摘要：針對聾啞人申請辦理不動產(chǎn)登記的具體案例，各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)處理方法略有不同。筆者從聾啞人民事行為能力、登記詢問制度、“殘疾人證”效力等幾方面分析處分不動產(chǎn)行為并提出相應(yīng)建議。認(rèn)為在辦理聾啞人不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜與同級殘聯(lián)組織建立合作機(jī)制，操作過程中應(yīng)特別注意聾啞殘疾人的人格權(quán)和名譽(yù)權(quán)，并通過綠色通道予以關(guān)心關(guān)愛。同時，應(yīng)通過專業(yè)人員介入與聾啞人交流，確保其民事行為能力和真實意思表達(dá)，并通過細(xì)致的詢問制度保障其不動產(chǎn)權(quán)利。

關(guān)鍵詞：聾啞人;登記詢問;民事行為能力

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）05-0042-04 收稿日期：2022-04-11

作者簡介：戴志榮、周躍敏，溧陽市不動產(chǎn)登記交易中心。

有一聾啞人通過拆遷取得一套房屋且已登記辦理不動產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)該聾啞人想將該房屋過戶至其侄子名下。由于該聾啞人只會寫自己的名字，且所作啞語動作也不規(guī)范。不動產(chǎn)登記中心在受理這一筆特殊登記業(yè)務(wù)時，如何理解聾啞人的意思表示，認(rèn)定其是否具有民事行為能力而辦理相應(yīng)登記呢？

各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)碰到此情況有不同處理方法，筆者從聾啞人民事行為能力、登記詢問制度、“殘疾人證”效力等幾方面分析處分不動產(chǎn)行為并提出相應(yīng)建議。

1 聾啞人民事行為能力與合同效力

1.1 聾啞人與民事行為能力

民事行為能力是指獨(dú)立實施一個民事法律行為的能力，我國《民法典》根據(jù)自然人的年齡、智力、精神、健康狀況，把自然人的民事行為能力分為三種類型：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力。

聾啞人作為聽力和語言能力障礙的殘疾人，雖然在人際交流過程中非常不便，但他們可以正確認(rèn)知事物，也能從其內(nèi)心表達(dá)意思真意，并非不能辨認(rèn)或完全辯論自己行為的精神病人。如果沒有證據(jù)證明聾啞人是無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的情形，那么他就有獨(dú)立實施民事行為的資格。因此，聽力和語言能力障礙并不影響其民事行為能力。

1.2 聾啞人簽訂合同效力

我國不動產(chǎn)登記是債權(quán)形式主義，合同是基于登記的原因文件材料，且合同效力直接影響物權(quán)效力。那聾啞人作出的民事法律行為是否有效，法律上是如何認(rèn)定的呢？

根據(jù)《民法典》第143條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;（二）意思表示真實;（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

若聾啞人為完全民事行為能力人，其獨(dú)立實施的法律行為不會因為行為能力上的欠缺而具有效力上的瑕疵，其也有能力、有權(quán)利自主實施法律行為，因而簽訂合同也具有法律效力。

2 詢問制度的必要性

2.1 詢問制度是法律的規(guī)定

聾啞人因交流不方便而難以詢問，于是有人提出，處分不動產(chǎn)時，登記機(jī)構(gòu)可否作簡單詢問或不作詢問？

我國《民法典》第212條明確規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)在登記時應(yīng)當(dāng)履行“就有關(guān)登記事項詢問申請人”的職責(zé)。登記機(jī)構(gòu)遇到聾啞人等特殊人群，根據(jù)法律規(guī)定，不光要詢問，還要詳細(xì)詢問，以確保權(quán)利人合法權(quán)益。

2.2 詢問可了解其民事行為能力及意思表示

通過詢問，可了解聾啞人能否辨認(rèn)自己行為，是否具備完全民事行為能力。詢問也可了解聾啞人明示的外在意思表示，登記機(jī)構(gòu)盡合理謹(jǐn)慎同時，也提醒聾啞人自己盡合理注意義務(wù)，同樣也讓合同相對人能夠信賴，確保交易安全。

2.3 登記機(jī)構(gòu)如何實施聾啞人詢問制度

聾啞人是社會弱勢群眾，應(yīng)得到關(guān)心關(guān)愛。我國《殘疾人保障法》第7條規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位和城鄉(xiāng)基層群眾性自治組織，應(yīng)當(dāng)做好所屬范圍內(nèi)的殘疾人工作。從事殘疾人工作的國家工作人員和其他人員，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，努力為殘疾人服務(wù)。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可主動聯(lián)系聾啞學(xué)校、民政、殘聯(lián)等機(jī)構(gòu)，聘請第三方機(jī)構(gòu)中會手語的人員幫忙翻譯，在詢問過程中著重詢問“不動產(chǎn)房屋歸屬”“是否愿意出售轉(zhuǎn)讓”“轉(zhuǎn)讓給誰”等登記相關(guān)的問題。

2.4 不動產(chǎn)登記注意服務(wù)過程中的尊重與關(guān)愛

不動產(chǎn)登記詢問服務(wù)過程中應(yīng)當(dāng)理解、尊重、關(guān)心、幫助聾啞等殘疾人。同時，在詢問過程中還應(yīng)注意以下事項：一是幫助聾啞人時，如不懂手語，不要亂打手勢，以免造成誤解;二要注意稱呼用詞，新華社發(fā)布《新華社新聞信息報道中的禁用詞和慎用詞》中明確，對有身體傷疾的人士不使用“殘廢人”“聾子”“呆子”等蔑稱，而應(yīng)使用“殘疾人”“盲人”“聾人”或“智障者”等詞匯;三是多與殘協(xié)溝通，加深對殘疾人群體的了解，避免出現(xiàn)常識性錯誤;四是特別注重殘疾人群體的名譽(yù)權(quán)和人格權(quán)。

2.5 取得申請和處分申請的異同

有人會問，上述聾啞人在申請領(lǐng)取拆遷房屋不動產(chǎn)權(quán)證時，沒有進(jìn)行嚴(yán)格詢問其具有民事行為能力，只在申請書上簽字后即予以登記領(lǐng)取證書。而處分房屋申請，為何在認(rèn)定其民事行為能力的同一問題上要再嚴(yán)格詢問呢？

一般而言，憑房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議等合同辦理取得不動產(chǎn)登記時，對于接受一方已履行合同對價的義務(wù)，即便聾啞人委托他人代為申請不動產(chǎn)登記的，登記機(jī)構(gòu)對其提供的授權(quán)委托書也不作實質(zhì)審查。而對于自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人申請登記的，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》明確應(yīng)到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽字或辦理相應(yīng)公證。從此可以看出，在處分不動產(chǎn)申請登記時，因涉及物權(quán)轉(zhuǎn)移或權(quán)益減損，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)作必要注意義務(wù)，就有關(guān)事項詢問申請人。

3 《殘疾人證》與代理人

3.1 《殘疾人證》效力

根據(jù)我國《殘疾人證管理辦法》的規(guī)定，《殘疾人證》是認(rèn)定殘疾人及其殘疾類別、等級的合法憑證，是為了維護(hù)殘疾人的合法權(quán)益，保證殘疾人享受國家和地方政府的優(yōu)惠政策而發(fā)放的證書。縣級殘聯(lián)根據(jù)醫(yī)院或?qū)ｉT醫(yī)療機(jī)構(gòu)作出的殘疾評定結(jié)果審核發(fā)放《殘疾人證》。

隨著《殘疾人證》的作用日益突現(xiàn)，為避免出現(xiàn)對《殘疾人證》中“監(jiān)護(hù)人”理解偏差，目前申領(lǐng)的第二代《殘疾人證》已將“監(jiān)護(hù)人”欄改為“聯(lián)系人”欄。目前，已經(jīng)領(lǐng)取第一代《殘疾人證》的殘疾人，均要求換領(lǐng)第二代《殘疾人證》。

3.2 民法中的監(jiān)護(hù)人

《殘疾人證》是從純醫(yī)學(xué)角度作出的評定，其是否符合限制民事行為能力或者無民事行為能力，是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無法判斷的。

《民法典》第24條規(guī)定，不能辨認(rèn)或者不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人，其利害關(guān)系人或者有關(guān)組織，可以向人民法院申請認(rèn)定該成年人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人?！睹袷略V訟法》第187條至第190條規(guī)定，對于無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的認(rèn)定屬于法律的特別規(guī)定，非人民法院判決不得認(rèn)定。

若該聾啞人被確定為無民事行為能力或者限制民事行為能力人的，根據(jù)《民法典》第28條規(guī)定，有監(jiān)護(hù)能力的人按順序擔(dān)任其監(jiān)護(hù)人，其監(jiān)護(hù)人就是其法定代理人。相反，該聾啞人具有民事法律行為能力，可獨(dú)立實施法律行為的，其所有不動產(chǎn)登記的申請均應(yīng)被認(rèn)定為有效行為。

4 辦理不動產(chǎn)登記過程的建議

4.1 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確定啞語交流人員

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可對工作人員進(jìn)行啞語手勢的培訓(xùn)，也可與當(dāng)?shù)貧埪?lián)溝通，聘請第三方機(jī)構(gòu)專業(yè)人員提供啞語等介入服務(wù)。登記機(jī)構(gòu)切不可以窗口工作人員無法與其交流、難以確認(rèn)民事行為能力和真實意思表達(dá)為由，而將其推委至公證機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)確認(rèn)。

由于各地登記機(jī)構(gòu)人員少、工作重，平時碰到聾啞人處分房屋情況也不多，因而未必有相應(yīng)專業(yè)人員。建議登記機(jī)構(gòu)主動與殘聯(lián)成立共同工作機(jī)制，憑《殘疾人證》聘請第三方為聾啞人提供好相應(yīng)啞語等介入服務(wù)。該操作規(guī)范也可引申至其他類型殘疾人。

4.2 可通過“殘疾人不動產(chǎn)登記綠色通道”流程辦理

由于與聾啞人交流起來不是很方便，耗時可能較長且情況復(fù)雜，有些還需通過預(yù)約方式聘請第三方出場提供服務(wù)，若通過正常取號辦理，反而會影響正常辦理速度及登記機(jī)構(gòu)的辦事效率。建議通過殘疾綠色通道預(yù)約、特殊辦理，體現(xiàn)不動產(chǎn)登記“我為群眾辦實事”的擔(dān)當(dāng)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主動為民服務(wù)意識，必將得到聾啞人及其聯(lián)系人的認(rèn)可。

4.3 詢問確認(rèn)聾啞人的民事行為能力和意思表達(dá)

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)通過詢問確認(rèn)聾啞人的民事行為能力。若聾啞人不能辨認(rèn)或不能完全辯論自己行為，或無法通過啞語及其他肢體語言等表達(dá)其處分房屋的內(nèi)心真意，可告知聾啞人的聯(lián)系人通過人民法院確認(rèn)其民事行為能力。無論最后登記與否，建議不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將所有詢問內(nèi)容制作錄像資料留存。

5 結(jié)語

綜上所述，在辦理聾啞人不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜與同級殘聯(lián)組織建立合作機(jī)制，操作過程中應(yīng)特別注意聾啞殘疾人的人格權(quán)和名譽(yù)權(quán)，并通過綠色通道予以關(guān)心關(guān)愛。同時，應(yīng)通過專業(yè)人員介入與聾啞人交流，確保其民事行為能力和真實意思表達(dá)，并通過細(xì)致的詢問制度保障其不動產(chǎn)權(quán)利。