LPR雙降，現(xiàn)在是提前還房貸的好時機嗎？

王春艷　馮少文　許爽　王文妍

8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%（此前為3.7%），5年期以上LPR為4.30%（此前為4.45%）。

實際上，對于此次降息，市場已有預期。

中銀證券發(fā)布研究報告指出，1年LPR調(diào)降有利于提振微觀企業(yè)主體信心。目前1年期LPR3.7%，已經(jīng)處于較低水平。此次調(diào)降5bp，將進一步強化對微觀企業(yè)特別是普惠小微、中小企業(yè)的支持。另一方面，降息也意在提振微觀主體對政策的信心，改善微觀主體的悲觀預期。

此外，有業(yè)內(nèi)人士向南都記者表示，存量付息貸款利率也多會在1年內(nèi)跟隨LPR調(diào)整，緩解企業(yè)、居民、城投平臺等存量債務壓力。

不過，對于上述影響帶來的實際市場表現(xiàn)，創(chuàng)金合信金融地產(chǎn)行業(yè)研究員胡致柏表示，歷史上看，市場在LPR調(diào)整之前的預期階段往往走勢較強，這種現(xiàn)象的發(fā)生可能與投資者對流動性寬松的預期升溫有關(guān)。等調(diào)降落地之后，短期內(nèi)市場往往表現(xiàn)一般。而從中長期看，市場的走勢還是取決于寬信用的落地情況，當前還需要觀察經(jīng)濟的修復和地產(chǎn)需求刺激的情況。

LPR雙降！無論是給實體經(jīng)濟貸款做參考的1年期LPR，還是給房貸做參考的5年期LPR，都降了。如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降15個基點，月供減少88.48元。

那么現(xiàn)在是提前還貸的好時機嗎？什么樣的人適合提前還貸？提前還貸需要注意什么？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，未來，為了降低月供、提振樓市，5年期LPR還會下降，房貸利率也會下降。“個人建議，如果手上有多余的錢，且找不到更好的收益，未來沒有大筆支出，收入也比較穩(wěn)定，提前還貸也不影響生活質(zhì)量。那么，還掉房貸，未嘗不可。”

李宇嘉特別提醒，還掉房貸有很多前提條件，特別是那些有娃、又有老人、工作壓力大的人，手上有一筆儲蓄，會安心很多。盡管百萬元級別的房貸壓身，但它是放在20-30年里的，不要把自己繃得那么緊。

透視：哪些人準備提前還款？

李先生2019年底在深圳貸款買了一套房子，貸款金額300萬元，貸款利息5.14%。今年他公司正好有一筆股票兌現(xiàn)，手里有了余錢。

考慮到自己所在的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)面臨著一定的不確定性，再加上每個月還貸數(shù)額比較巨大，還有現(xiàn)在房貸利率也有一定的下調(diào)，綜合考慮后，他想提前還掉一部分房貸，一方面可以減輕每個月的還貸壓力，另一方面可以更好地對抗自身職業(yè)的不確定性。

李先生不是個例。筆者發(fā)現(xiàn)，今年以來，有提前還貸想法的人很多。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，提前還貸的主要原因，是2015到2019年這四年房價上漲比較快，利率也比較高，這個時期的存量房貸利率比較高，利率降下來以后，甚至低于某些經(jīng)營貸款，所以很多人直接把貸款還掉?！傲硗?，除了前面說的利率高以外，另一個現(xiàn)象是今年以來存在明顯的資產(chǎn)荒，整個銀行業(yè)理財固定收益利率明顯的往下走。當然，這也與引導存款利率往下走是有關(guān)的。”

算經(jīng)濟賬：哪些人適合提前還款？

提前還房貸，本質(zhì)上是為了減輕自己的經(jīng)濟負擔。算經(jīng)濟賬可以發(fā)現(xiàn)，一次性還清所有房貸意味著以后都不用再支付利息成本，屬于最省錢的方式。

然而，在實際操作中，購房者的經(jīng)濟能力不同，對于普通的工薪階層來說，一次性還清壓力比較大。所以，大部分人會選擇部分提前還款。

部分提前還款有兩種，其一是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這種方式可以節(jié)省較多的利息;其二是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。這兩種情況相比，第一種情況更加省錢。

此外，有幾種情況提前還款并不劃算：第一種情況，采用等額本息還款方式，還款時間已經(jīng)到中期后，此時，已還的月供中，包含的利息居多，剩下的貸款總額本金較多，即使提前還貸，節(jié)省的利息并不多，所以并不劃算;第二種情況，采用等額本金還款方式，由于月供遞減，前期的還款額度大，當還款時間已經(jīng)過1/3時，意味著利息還掉過半，后面剩下的本金較少，利息也少，提前還款意義不大;其三，購買住房不久，在簽訂貸款合同時，很多銀行都規(guī)定了提前還貸的期限，如果在規(guī)定期限前（一般是1-2年）還款，需要按照合同約定向銀行繳納違約金。

李宇嘉提醒，還掉房貸有很多前提條件，特別是那些有娃、又有老人、工作壓力大的人，手上有一筆儲蓄，會安心很多。盡管百萬元級別的房貸壓身，但它是放在20-30年里的，不要把自己繃得那么緊。

廣州多家銀行房貸利率加點數(shù)值保持不變

隨著5年期以上LPR進一步下調(diào)，廣州地區(qū)房貸利率變動情況如何？南都記者從多家銀行相關(guān)人士獲悉，目前多家銀行在廣州地區(qū)的房貸利率加點數(shù)值保持不變。部分銀行首套個人住房貸款利率最低為LPR不加點。

國有行方面，建設銀行、郵儲銀行兩家銀行的廣州地區(qū)首套房貸利率均為LPR不加點，二套房貸利率為LPR+60BP。而農(nóng)業(yè)銀行廣州地區(qū)5年期以上首套房貸利率按LPR不加點至+20BP執(zhí)行，二套房貸利率按LPR加60BP執(zhí)行，加點數(shù)值沒變化。

中國農(nóng)業(yè)銀行廣州分行相關(guān)負責人告訴記者，LPR下調(diào)后，8月23日新發(fā)放的個人住房貸款將按照8月22日公布的貸款市場報價利率加點;對于存量浮動利率貸款客戶，實際執(zhí)行利率將按照借款合同約定的重定價周期LPR調(diào)整而變化。

中國銀行廣州地區(qū)的房貸利率加點數(shù)值同樣沒有調(diào)整。“目前，我行廣州地區(qū)五年期以上的首套個人住房貸款利率按LPR加20BP至40BP執(zhí)行，二套個人住房貸款利率按不低于LPR加60BP執(zhí)行?！?/p>

股份行方面，多數(shù)銀行在廣州地區(qū)的房貸利率加點數(shù)值亦暫無調(diào)整。

南都記者從興業(yè)銀行及華夏銀行相關(guān)人士處獲悉，按照最新利率加點執(zhí)行，目前上述兩家銀行廣州地區(qū)5年期以上首套房貸利率均為LPR+20BP，二套房貸利率均為LPR+60BP。

“按照最新利率加點執(zhí)行，我行廣州地區(qū)5年期以上首套房貸利率為LPR+20BP，二套房貸利率為LPR+60BP?！逼桨层y行廣州分行相關(guān)負責人表示，目前該行額度充足，客戶達到放款條件后一周內(nèi)可放款。

此外，浦發(fā)銀行、中信銀行廣州地區(qū)房貸利率加點數(shù)值暫無調(diào)整，按照最新利率加點執(zhí)行。兩家銀行均為首套房貸利率LPR不加點，二套房貸利率按LPR+60bp?！澳壳拔倚邪唇翌~度正常，客戶達到放款條件即可放款。”中信銀行廣州分行相關(guān)負責人表示。

“我行在今年5月31日調(diào)整利率后，目前廣州地區(qū)首套房貸利率最低執(zhí)行LPR不加點，二套執(zhí)行LPR+60BP利率，相較上次調(diào)整首套調(diào)降10BP，二套不變?！泵裆y行廣州分行相關(guān)負責人向南都記者表示，該行從8月22日開始執(zhí)行新的LPR定價，新增審批的按揭客戶和已批未放的按揭客戶，放款執(zhí)行新的LPR;存量已放款的按揭客戶在明年放款日執(zhí)行新的LPR。