提前還房貸背后的心理

嚴(yán)躍進(jìn)

近期交通銀行關(guān)于提前還房貸將收取違約金一事頗受大家關(guān)注。購房者一方面對(duì)銀行的此類收費(fèi)行為提出了批評(píng)，另一方面也在思考是否應(yīng)提前還房貸。

交行新規(guī)遇到壓力撤銷

8月1日，交通銀行發(fā)布《關(guān)于個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告》。該公告對(duì)提前還款行為進(jìn)行了規(guī)范，相關(guān)補(bǔ)償金的政策總體是偏緊的。此次新規(guī)顯示，提前還款需要收補(bǔ)償金，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。

從此類規(guī)定可以看出，過去銀行征收1%的補(bǔ)償金或違約金，主要是指一年內(nèi)多次提前償還的、償還不足3年然后提前償還等類型，是有一定限定標(biāo)準(zhǔn)的。換句話說，不是所有提前還貸都要被征收1%的罰金。而此次可以看出，各類提前還貸的行為不再做區(qū)分，都要被征收1%的違約金，說明政策趨嚴(yán)和趨緊了。需要說明的是，這里所提及的政策，不完全是針對(duì)個(gè)人按揭貸款的，也包括商業(yè)用房貸款和廠房貸款等。當(dāng)然，從房貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，更多的是指?jìng)€(gè)人按揭貸款行為。此類新規(guī)發(fā)布，也說明近期銀行業(yè)務(wù)操作中，面臨提前還貸數(shù)量增加的現(xiàn)象，進(jìn)而倒逼銀行收緊相關(guān)政策。

當(dāng)然，這個(gè)政策發(fā)布以后，引起了大家的討論和批評(píng)，很多人對(duì)于銀行任性的收費(fèi)模式表示很生氣，也有一些人從合同法等角度批評(píng)了銀行的做法。在此類批評(píng)和輿論壓力下，銀行的政策推進(jìn)自然面臨壓力。所以僅僅一天之后，也即8月2日，交通銀行就從官網(wǎng)上撤下了該公告。從這一試探行為可以看出，銀行層面也不敢做太大尺度的調(diào)整，說明其也面臨壓力。

提前還貸背后的心理

今年出現(xiàn)了一種看似矛盾的做法，即提前還貸和斷貸兩種情況都有出現(xiàn)，這也是值得關(guān)注和深思的地方。所以了解此類提前還貸的背景、動(dòng)機(jī)和原因非常重要，否則大家很難理解為什么要提前還貸。只有了解此類心理，才能更好地尋求應(yīng)對(duì)和解決措施。

從目前一些城市的反饋情況看，7月確實(shí)一些銀行網(wǎng)點(diǎn)出現(xiàn)了提前還貸增多的現(xiàn)象?？偨Y(jié)來說，此類提前還貸的心理和動(dòng)機(jī)其實(shí)有幾種：

一是購房者為了節(jié)約利息開支。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，利息的支出成本高，購房者顯然也會(huì)有壓力。提前還貸其實(shí)就是希望減少利息支出、減少生活壓力。

二是部分購房者會(huì)去對(duì)比各類利息的差異。今年全國出現(xiàn)了降息、房貸利率下限下調(diào)等操作，各地新購房的房貸利率總體是下行的。單純從這個(gè)角度看，存量貸款的還款人會(huì)認(rèn)為目前的利息太高，會(huì)有不劃算的感受。

三是各類投資理財(cái)機(jī)會(huì)的減少，使得提前還貸也變成一種比較好的理財(cái)方式。如果房貸利率在5%左右，那么按目前一些金融理財(cái)?shù)氖找媛士?，此類資金與其投入理財(cái)市場(chǎng)，還不如償還貸款，這也是一種很微妙的理財(cái)。

四是部分房產(chǎn)存在未清償?shù)馁J款，那么辦理經(jīng)營貸就比較困難，或者說可以貸款的金額是不多的。提前還貸，就可以把房產(chǎn)解押和辦理二次抵押，這樣就可以借此類房產(chǎn)辦理出新的、較為充足的貸款。

對(duì)銀行來說，之所以發(fā)布此類違約金公告和說明，其實(shí)也體現(xiàn)了銀行背后的心態(tài)。至少這種心態(tài)是指，銀行從放貸工作指標(biāo)和經(jīng)營成本等角度出發(fā)，是不太歡迎購房者提前償還貸款的。一方面，從今年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和工作方向看，各地明確要求加快信貸的投放。從這個(gè)角度看，各地商業(yè)銀行要把積極增加貸款投放作為重要的工作。倘若此時(shí)有客戶提前還貸，那么從銀行角度看，其實(shí)反而影響了貸款投放的目標(biāo)完成，這就是銀行堅(jiān)持“多放少收”工作思路的體現(xiàn)。另一方面，銀行也會(huì)考慮相關(guān)的經(jīng)營成本。如果客戶都提前還貸，其實(shí)成本也是比較高的。雖然看上去客戶直接把錢還回來就可以，但銀行要處理此類業(yè)務(wù)，也還是會(huì)耗費(fèi)比較大的走流程成本。此類成本會(huì)使得銀行不太愿意讓客戶提前還貸。所以在實(shí)際過程中，也會(huì)出現(xiàn)各類阻撓客戶還房貸的行為。

是否提前還貸要看具體情況

對(duì)于購房者來說，確實(shí)有很多是希望提前償還貸款的，原因也在于利息這個(gè)因素。尤其是從目前購房者的月供結(jié)構(gòu)看，其中可能有2/3的金額屬于利息，剩下1/3的金額才屬于本金。如此對(duì)比，相當(dāng)于每個(gè)月償還金額的大頭是屬于利息的。所以若是從這個(gè)角度出發(fā)，提前去還房貸是符合常理的。當(dāng)然，這時(shí)候要注意償還的各類成本。如果是全部償付完畢，那么成本是可控的。但若是只償還一小部分，類似5萬元金額，那么會(huì)顯得不劃算。因?yàn)閺膶?shí)際過程看，對(duì)于提前償還的，銀行也需要購房者去申請(qǐng)、提交材料和等待，這中間就涉及業(yè)務(wù)咨詢成本、等待時(shí)間成本和業(yè)務(wù)辦理成本等。尤其是若等待的時(shí)間比較長，超過兩個(gè)月，可能反而會(huì)打亂購房者償還計(jì)劃，最后就會(huì)顯得不劃算。唯有銀行手續(xù)簡(jiǎn)單且違約金很少，那么提前還貸才確實(shí)可以考慮。

另外需要提醒的是，對(duì)于有一種提前還貸的做法，要明確給予否定。至少從當(dāng)前提前還貸的現(xiàn)象中，我們認(rèn)為，存在一種借提前還貸去申請(qǐng)房抵貸、經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的操作。換句話說，合理的提前還貸本身無可厚非，但是動(dòng)了歪心思、借此去獲得經(jīng)營貸繼續(xù)炒房，這就不可行了，甚至是違法的。必須承認(rèn)，市面上的經(jīng)營貸利息確實(shí)很低，但如果朝著這個(gè)方向做事，變相套出更低利率的貸款，那肯定會(huì)面臨銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門的嚴(yán)查。對(duì)于購房者或房東來說，需要理性看待此類業(yè)務(wù)。一些中介公司和金融中介機(jī)構(gòu)也需要注意，不要慫恿一些購房者變相去提前還貸，進(jìn)而參與此類經(jīng)營貸或房抵貸業(yè)務(wù)。

同時(shí)，我們要認(rèn)識(shí)到，隨著銀行工作的改進(jìn)，對(duì)于此類問題的理解也會(huì)有變化。至少目前來看，提前還貸工作背后，其實(shí)也是銀行系統(tǒng)數(shù)字化建設(shè)所需要反思的內(nèi)容。尤其是在疫情期間，各類提前還貸的工作更是要強(qiáng)調(diào)線上操作。所以若是后續(xù)銀行數(shù)字化建設(shè)的工作做得到位，提前還貸的工作就會(huì)變得很容易。若是有一鍵操作的模式，那么這個(gè)時(shí)候提前還貸的滿意度自然會(huì)增加。此時(shí)提前還或不還的爭(zhēng)議就會(huì)減少，相關(guān)銀行服務(wù)的質(zhì)量也會(huì)提高。