越秀地產(chǎn)尷尬邁進(jìn)“千億門檻”增收不增利多次被指無證銷售

熊穎

與營(yíng)收高增長(zhǎng)截然相反的是，同年越秀地產(chǎn)的凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)大幅縮水，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)35.89億元，同比下滑15.51%。此外，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目疑似存在預(yù)售資金未進(jìn)監(jiān)管賬戶、無證銷售等違規(guī)行為。

2021年越秀地產(chǎn)首次跨進(jìn)“千億門檻”，以20%的同比增速實(shí)現(xiàn)合約銷售額1151.5億元，而這一加速表現(xiàn)和同年百強(qiáng)房企-3.2%的同比增速形成鮮明對(duì)比。

不過在越秀地產(chǎn)“搶跑”背后，一方面，貢獻(xiàn)較多銷售業(yè)績(jī)的廣州項(xiàng)目曾被購房者多次投訴存在無證銷售、預(yù)售資金不入監(jiān)管賬戶等諸多問題;另一方面，少數(shù)股東損益激增，也讓公司陷入增收不增利的尷尬局面。

50億元銷售貢獻(xiàn)項(xiàng)目星匯城遭質(zhì)疑預(yù)售資金未入監(jiān)管賬戶、無證銷售

近期，越秀地產(chǎn)發(fā)布2021年年報(bào)數(shù)據(jù)，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額1151.5億元，其中，大灣區(qū)貢獻(xiàn)合約銷售額713.7億元，占總銷售額的62%。而作為公司大本營(yíng)的廣州，更是以606億元的合約銷售額，貢獻(xiàn)了公司的過半銷售業(yè)績(jī)。

年報(bào)指出，根據(jù)克而瑞銷售排名，無論是公司的全口徑銷售額，還是權(quán)益銷售額，都在廣州市場(chǎng)排名第一，不難看出廣州市場(chǎng)對(duì)越秀地產(chǎn)至關(guān)重要。而在介紹廣州銷售業(yè)績(jī)時(shí)，越秀地產(chǎn)還提及了廣州TOD項(xiàng)目的貢獻(xiàn)成績(jī)，全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額178.7億元，同比上升5.1%，其中，品秀星瀚實(shí)現(xiàn)約40億元、品秀星圖實(shí)現(xiàn)約35億元、星匯城實(shí)現(xiàn)約45.9億元。

越秀地產(chǎn)年報(bào)指出，公司已成為中國(guó)軌交物業(yè)開發(fā)的最大發(fā)展商之一，TOD業(yè)務(wù)將給公司帶來持續(xù)增長(zhǎng)。但據(jù)《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目中銷售貢獻(xiàn)最多的星匯城TOD項(xiàng)目（又名：星匯尚景花園），曾多次遭購房者質(zhì)疑，疑似存在預(yù)售資金未進(jìn)監(jiān)管賬戶、無證銷售等違規(guī)行為。

一般來說，商品房預(yù)售資金是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開發(fā)商的購房款，一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等。然而，今年3月6日，一位購房者在領(lǐng)導(dǎo)留言板上投訴表示，自己于2021年8月認(rèn)購星匯尚景花園項(xiàng)目C3號(hào)樓住宅所支付的2萬元款項(xiàng)并未進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

值得一提的是，早在去年8月就有購房者投訴表示，星匯尚景花園開發(fā)商于2021年2月27日收取其全部首付款未入監(jiān)管賬戶。2021年9月，廣州市黃埔區(qū)人民政府回復(fù)表示，因還未進(jìn)行正式網(wǎng)簽，黃浦區(qū)已要求開發(fā)企業(yè)在正式網(wǎng)簽后房款必須按規(guī)定直接轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

那么為何星匯尚景花園在收取首付款后，卻在長(zhǎng)達(dá)近半年時(shí)間內(nèi)仍未進(jìn)行正式網(wǎng)簽？

值得注意的是，開發(fā)商如未取得預(yù)售證或其他證明時(shí)，與購房者簽訂相關(guān)的協(xié)議或合同，是沒辦法進(jìn)行網(wǎng)簽的。而這也牽扯出星匯尚景花園的另一疑似違規(guī)行為——無證銷售。上述購房者反映，包含其所購買住宅的4、5、13、14、25、26棟都提前無證銷售。而據(jù)《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前述住宅均于2021年7月23日才獲取預(yù)售許可證，明顯早于該購房者2021年2月支付首付款的時(shí)間。

《紅周刊》注意到星匯尚景花園無證銷售行為遭到多位業(yè)主的投訴，其中一位購房者表示，星匯城涉及無證銷售，自己于2021年2月至3月期間支付首付款192.27萬元用于購買星匯尚景花園5棟的一處住宅;還有購房者表示，自己于2020年12月30日支付三成首付購買星匯尚景花園住宅25棟住宅，但據(jù)《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述住宅的預(yù)售許可證發(fā)證時(shí)間都為2021年7月23日（見附表）。

附表越秀地產(chǎn)星匯城TOD項(xiàng)目疑似涉及無證銷售

數(shù)據(jù)來源：領(lǐng)導(dǎo)留言板、廣州市住建局

根據(jù)《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》，未取得商品房預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等。且未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告或通過認(rèn)購優(yōu)惠的手段推介商品房項(xiàng)目的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門責(zé)令其限期改正，并處以10萬元的罰款。

不難看出，星匯城的無證銷售行為并非個(gè)例，而上述行為也已明顯違規(guī)。

值得一提的是，據(jù)廣州市黃埔區(qū)人民政府表示，區(qū)住建局等相關(guān)部門多次要求星匯城開發(fā)商自查自糾，依法依規(guī)銷售，規(guī)范銷售行為，并將繼續(xù)不定期對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，加強(qiáng)監(jiān)管，但從多位購房者的投訴情況來看，成效似乎并不明顯。

2020年的銷售“軍令狀”或致使2021年銷售鋌而走險(xiǎn)

為何越秀地產(chǎn)會(huì)屢次“鋌而走險(xiǎn)”，被投訴無證銷售？

背后或許和其在2020年全年業(yè)績(jī)會(huì)上立下的銷售額“軍令狀”相關(guān)。2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，2021年，越秀地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為1122億元。

這個(gè)目標(biāo)達(dá)成以后，公司就穩(wěn)定在1000億以上的企業(yè)規(guī)模。此外，談及被寄予厚望的TOD項(xiàng)目，林昭遠(yuǎn)指出“今年（2021年）的預(yù)算目標(biāo)不低于180億元，希望TOD這個(gè)合作領(lǐng)域里面規(guī)模能夠200億以上?！辈浑y看出，無論是總銷售額，還是TOD項(xiàng)目銷售，越秀地產(chǎn)2021年的銷售壓力都不容小覷。

一方面越秀地產(chǎn)自身銷售壓力較大，另一方面，越秀地產(chǎn)重倉的廣州還面臨著樓市政策逐步收緊的挑戰(zhàn)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾向《紅周刊》記者指出，“受到限價(jià)政策影響，廣州多樓盤項(xiàng)目沒辦法拿到預(yù)售證?！倍@也可能影響房企的后續(xù)銷售節(jié)奏。

不過，從越秀地產(chǎn)近期發(fā)布的2021年年報(bào)來看，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目2021實(shí)現(xiàn)合同銷售額178.7億元，較一年前提出的“及格線”180億元保持有一定差距。

但總銷售額還是憑借微弱優(yōu)勢(shì)如約達(dá)成了自己立下的銷售“軍令狀”，2021年實(shí)現(xiàn)了1151.5億元合約銷售額，同比增速高達(dá)20.2%，且遠(yuǎn)超過同年百強(qiáng)房企-3.2%的同比增速。其中，也包含了無證銷售為越秀地產(chǎn)所帶來的一定銷售業(yè)績(jī)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》記者分析表示，為沖銷售規(guī)模，房企一般會(huì)加快銷售速度，但是過度以銷售為導(dǎo)向，出現(xiàn)無證銷售等類似行為，不光違反相關(guān)政策規(guī)定，房屋買賣后續(xù)還容易造成多重風(fēng)險(xiǎn)，購房者的合法權(quán)益較難受到保障。

少數(shù)股東損益激增增收不增利問題突出

越秀地產(chǎn)雖在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大背景下，“沖刺”千億成功，但被指無證銷售的違規(guī)行為還是存在一定爭(zhēng)議。且根據(jù)其2021年年報(bào)，還暴露出了公司增收不增利等其他問題。

年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入573.8億元，同比增長(zhǎng)24.1%，其中包括547.1億元結(jié)轉(zhuǎn)成為收入的銷售額。不過和營(yíng)收高增長(zhǎng)截然相反的是，同年越秀地產(chǎn)的凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)大幅縮水，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)35.89億元，同比下滑15.51%。而在其背后，公司少數(shù)股東權(quán)益從2020年的205.28億元增至2021年的281.31億元;公司少數(shù)股東損益也從2020年的4.35億元激增至16.85億元。

為何越秀地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益會(huì)在短短一年時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)迅速增長(zhǎng)？背后原因或和降負(fù)債存在一定關(guān)聯(lián)。聯(lián)合資信研報(bào)指出，對(duì)于部分杠桿較高的房企，短期內(nèi)債務(wù)化解的難度較大，通過引入股權(quán)投資適當(dāng)降低并表合作項(xiàng)目股權(quán)比例增加少數(shù)股東權(quán)益，可以降低整體負(fù)債水平，改善“三道紅線”指標(biāo)。

此外，越秀地產(chǎn)在2021年還采取了轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)、資產(chǎn)分拆上市等優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的有力手段，6月，公司分拆物業(yè)板塊越秀服務(wù)港股上市，籌得款項(xiàng)凈額約19.6億港元;12月，公司以78億元出售越秀金融大廈給越秀房產(chǎn)基金。

根據(jù)年報(bào)，截至2021年末，越秀地產(chǎn)凈借貸比率47.1%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.1%，現(xiàn)金短債比為1.36倍，保持“綠檔”房企標(biāo)準(zhǔn)，但不難看出，為了使“三道紅線”都維持在安全范圍內(nèi)，越秀地產(chǎn)仍然花費(fèi)不少功夫。且值得注意的是，越秀地產(chǎn)的償債壓力逐漸凸顯，現(xiàn)金短債比從2020年末的2.25倍降至2021年中期的1.8倍，再到2021年末的1.36倍。

此外，更加值得一提的是，同比下滑15.51%的歸母凈利潤(rùn)還是越秀地產(chǎn)修飾后的業(yè)績(jī)，根據(jù)年報(bào)，公司2021年扣非后歸母凈利潤(rùn)僅為11.73億元，同比銳減72.55%。也就是說，如僅依靠主業(yè)房地產(chǎn)，越秀地產(chǎn)的盈利能力更不容樂觀。