“帶押過戶”，讓二手房交易更順暢

嚴躍進

二手房買賣中一直存在一個問題，即如果房東的二手房還有貸款沒有結(jié)清，那么此時想出售二手房就會比較困難。原因是此類房產(chǎn)是抵押給銀行的。不過此類問題在今年下半年已經(jīng)有了解決方案，即各地推出了“帶押過戶”新政。客觀看待這個政策，并積極用好它，是房東、購房者和中介等所需要積極關(guān)注的內(nèi)容。

“帶押過戶”模式逐漸在探索

關(guān)于“帶押過戶”的政策討論，源于今年第三季度昆明的操作。8月2日，昆明市成功辦理了云南首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù)。從操作流程方面看，買方、賣方和銀行簽訂多方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在買方貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項再劃轉(zhuǎn)至賣方個人銀行賬戶?？偨Y(jié)來說，過去的模式是：房東籌錢償還二手房剩余貸款—房東賣房—下家付款—房東收款，而現(xiàn)在的模式是：房東賣房—下家付款—房東償還二手房剩余貸款和收款。另外，昆明模式也強調(diào)了便捷、高效和安全的導(dǎo)向。其中，便捷是指買賣雙方只需要在一個窗口提交一次材料即可，相關(guān)交易和過戶業(yè)務(wù)就可以完成。高效是指此類業(yè)務(wù)過去可能至少會拖3個月時間，尤其是涉及房東償還貸款的業(yè)務(wù)，而現(xiàn)在則可以壓縮至3天。從安全的角度看，全程的交易均是在資金監(jiān)管協(xié)議下進行的，買賣雙方的交易均有保障。

9月一線城市也探索了此類模式。9月1日，深圳坪山公證處首次完成“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)。從推進的時間節(jié)點看，深圳坪山公證處于6月中旬與交易各方簽署了“公證安心付”資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議。到了7月底順利完成帶抵押過戶、資金結(jié)算及抵押登記注銷，8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。該操作有兩個重要的特點。第一，引入了公證處公證提存業(yè)務(wù)。在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管，確保資金安全。即便是遇到查封風(fēng)險，此類資金也會原路返回。第二，此類操作改變了原先的“先贖樓再過戶”的模式，使得二手房的交易流程簡化，降低了資金成本，提高了效率。

隨著各地政策的創(chuàng)新，系統(tǒng)性的文件也開始出現(xiàn)。9月21日，廣東發(fā)布了《中國人民銀行廣州分行關(guān)于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》。這是地方金融部門首個公開對帶押過戶進行支持的系統(tǒng)性文件。此次政策的發(fā)布，強調(diào)了二手房對一手房的帶動作用。該政策明確，推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

破解二手房交易難題

除了上面提及的幾個城市以外，實際上全國其他城市也紛紛推進了創(chuàng)新和改革，具有積極意義。包括濟南、南京、福州、無錫、青島、珠海、金華等都有類似的政策，這也說明，“帶押過戶”政策是二手房交易改革的重點方向，具有非常好的市場基礎(chǔ)。這也是由于此類操作破解了傳統(tǒng)二手房交易的難題。

傳統(tǒng)二手房交易會存在一個問題，即賣家要出售二手房，就必須把二手房的貸款先結(jié)清，這就導(dǎo)致此類二手房的交易周期明顯拉長或失敗，或者通俗說是“非常費勁”。過去針對此類二手房的交易，在解決方面，一般是讓購房者或下家先墊資，即拿首付來墊資，讓房東先拿這部分錢去償還貸款和解除抵押，然后再進行二手房的買賣和過戶。但這樣顯然也是有問題和風(fēng)險的。第一，從購房者或下家的角度看，房子沒到手，卻要先墊資，這顯然是不太踏實的。萬一墊資后房東挪用資金怎么辦？現(xiàn)實中，確實存在借墊資的名義來違規(guī)挪用資金的操作，比如說房東做生意失敗了，就會借這個名義來變相騙取下家的資金。第二，此類墊資至少使得交易的周期拉長了，尤其是在市場波動和政策調(diào)整的情況下，交易的不確定性和風(fēng)險就會增大。這都是房東、購房者和中介等不愿意看到的。

“帶押過戶”模式的創(chuàng)新，至少關(guān)注到了這個問題，也在交易模式上做了突破和創(chuàng)新。這個工作的推進也是一步步探索的。過去一些城市的操作僅僅停留在“讓買賣登記同時進行”的模式，其前提是，房東已經(jīng)償清了貸款。而更為實質(zhì)的問題即“如何讓賣家不用籌集款項償還貸款”并沒有破解。真正得到破解的則是在今年，比較早的案例是在浙江金華，而后面包括昆明等城市創(chuàng)新的案例明顯增多。此類模式具有兩個積極的意義。第一，其破解了“如何讓房東不籌錢償還貸款”的問題。通過此類新操作，房東出售房產(chǎn)的顧慮和籌資壓力減輕了，這也使得購房者的顧慮和擔(dān)憂減少了，這樣二手房的交易自然就變得容易和順暢了。第二，此類模式下，交易流程也是在簡化和優(yōu)化的。甚至可以實現(xiàn)讓買賣、過戶、登記在一日內(nèi)完成。類似政策和模式自然是親民的、優(yōu)化的、備受稱贊的。

有助于提振市場行情

“帶押過戶”的政策，本質(zhì)上是二手房層面的政策，或者說是二手房出售的政策。從政策的關(guān)注焦點看，可能關(guān)于購房的政策會比較多，而關(guān)于出售的政策則會比較少，所以更要重視此類新政策的重要性和意義?？偨Y(jié)起來，今年包括“帶押過戶”、連環(huán)單交易、解除限售等，其實都是房屋出售方面的創(chuàng)新政策，其對于激活房東積極掛牌和出售二手房等具有積極的作用。

而二手房的出售信心和活躍度增加，其對于購房需求尤其是改善型購房需求的釋放具有積極的作用。所以，該政策其實是盤活二手房資源、加快二手房流通、以二手房交易活躍帶動一手房交易活躍等方面的重要政策。其對于激活第四季度房屋交易市場、促進房企新房項目銷售等都有非常重要的作用。當(dāng)然我們也需要看到，此類政策推進到現(xiàn)在，實際過程中落地的案例其實還不多。這有幾個原因。第一，當(dāng)前大環(huán)境相對來說對于交易是不利的，購房需求不強，賣房方面也會考慮到價格下跌的因素。所以房東還不會急于拋售，這會限制部分房東應(yīng)用該政策。第二，這個政策的細節(jié)還需要探討，包括中介等也需要加快學(xué)習(xí)此類操作的模式，積極做宣傳，讓購房者更多了解此類政策的情況。第三，部分“帶押過戶”會涉及跨銀行的業(yè)務(wù)。所以目前更多還是體現(xiàn)在同一個銀行的操作，后續(xù)跨行業(yè)務(wù)若是推出，則可以加快此類新模式的落地。

任何一個新政策或新模式的推進，除了要看到其積極的、有價值的一面，我們也需要關(guān)注其背后的風(fēng)險點。只有這樣，才能讓政策推進更加順暢，更好地保障購房者的合法權(quán)益。比如說，要注意交易中途撤銷的風(fēng)險。如果交易撤銷了，其背后的風(fēng)險是房東承擔(dān)，還是下家承擔(dān)，或者是中介和銀行承擔(dān)？此類潛在的風(fēng)險確實需要注意。總體上，由于目前此類交易不多，所以風(fēng)險暴露的情況也不多。但從制度建設(shè)的角度，一些潛在的風(fēng)險需要積極研究，進而形成充分的應(yīng)對措施。各地也需要積極建立“銀行+不動產(chǎn)登記中心+公證處+賣家+買家+中介”的六位一體的制度，以更好發(fā)揮“帶押過戶”的政策效應(yīng)。