偉祿集團(tuán)：虛構(gòu)利潤(rùn) 現(xiàn)金流面臨斷裂

李木

偉祿集團(tuán)（1196.HK）是一家中國(guó)香港上市公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)多而龐雜，包括金融服務(wù)、環(huán)保、物業(yè)出租、汽車零部件、商業(yè)印刷、百貨等，2021年?duì)I業(yè)收入11.95億港元。林曉輝為公司實(shí)控人，通過美林控股有限公司持有上市公司62.73%股份。

2020年10月至今，偉祿集團(tuán)二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)大幅上漲，期間最大漲幅230%，股價(jià)最高漲至14港元/股。5月25日收盤，公司股價(jià)13.52港元/股，總市值195億港元。

相比其營(yíng)收和市值而言，偉祿集團(tuán)凈利潤(rùn)少得可憐，2021年僅有1.22億港元。而且，其業(yè)績(jī)水分巨大，過去五年扣除公允價(jià)值變動(dòng)收益后存在巨大虧損。有證據(jù)表明，公司公允價(jià)值有被嚴(yán)重夸大的可能性，已經(jīng)淪為管理層操縱利潤(rùn)的工具。

隨著公允價(jià)值計(jì)量魔盒的打開，偉祿集團(tuán)賬面上的公允價(jià)值資產(chǎn)急劇膨脹，公司借此瘋狂融資，目前銀行貸款總額超過百億港元，但賬面上的現(xiàn)金卻不足以支付一年利息，資金鏈極度危險(xiǎn)。

高負(fù)債的偉祿集團(tuán)不僅沒有收縮戰(zhàn)線瘦身，相反還將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至遙遠(yuǎn)的加勒比海，并聯(lián)合自然人馬超計(jì)劃在海外開展規(guī)劃龐大的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。多項(xiàng)證據(jù)表明，馬超是被限制高消費(fèi)的失信被執(zhí)行人，債務(wù)纏身。無論是上市公司還是林曉輝、馬超，都沒有足夠的資金實(shí)力支持海外項(xiàng)目，這些項(xiàng)目更像是在為投資者畫餅，以維持其畸高的估值水平。

真實(shí)業(yè)績(jī)：多年巨虧

4月28日，偉祿集團(tuán)公布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11.95億港元，同比增長(zhǎng)37.5%;歸母凈利潤(rùn)1.22億港元，同比下降86.2%。

可以看出，偉祿集團(tuán)2021年報(bào)表業(yè)績(jī)非常差，而其真實(shí)的業(yè)績(jī)要比報(bào)表數(shù)據(jù)更差。

偉祿集團(tuán)賬面上有百億規(guī)模的投資性房地產(chǎn)，按照公允價(jià)值方式進(jìn)行計(jì)量。2021年，公司確認(rèn)了12.65億港元的投資物業(yè)之公允價(jià)值變動(dòng)收益，扣除這筆收益，公司凈利潤(rùn)將出現(xiàn)大幅虧損。

采用公允價(jià)值計(jì)量不會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，就可以增加當(dāng)期的利潤(rùn)。而這部分利潤(rùn)的產(chǎn)生其實(shí)是沒有現(xiàn)金流的支撐的，換句話來講，這是沒有現(xiàn)金流入的利潤(rùn)。

在此之前的年份，偉祿集團(tuán)也存在類似情況。2017年、2018年、2020年，公司凈利潤(rùn)分別為1.11億港元、3.84億港元、8.92億港元，而投資物業(yè)之公允價(jià)值變動(dòng)貢獻(xiàn)的收益分別為1.56億港元、6.71億港元、24.63億港元，均遠(yuǎn)多于凈利潤(rùn)值。

2019年，偉祿集團(tuán)投資物業(yè)之公允價(jià)值變動(dòng)收益雖然為-2.03億港元，但是當(dāng)年有一筆7.09億港元的重新分類聯(lián)營(yíng)公司之收益。這筆收益來自股權(quán)評(píng)估增值，同樣沒有現(xiàn)金流入;其當(dāng)年凈利潤(rùn)虧損4.05億港元，扣除掉股權(quán)增值收益，將會(huì)有更大的虧損。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017-2021年，偉祿集團(tuán)五年凈利潤(rùn)合計(jì)11億港元，投資物業(yè)之公允價(jià)值變動(dòng)收益和重新分類聯(lián)營(yíng)公司之收益合計(jì)50.61億港元，兩者差值高達(dá)-39.6億港元。因此，偉祿集團(tuán)過去五年的真實(shí)凈利潤(rùn)存在巨大的虧損，如表1所示。

公允價(jià)值被嚴(yán)重夸大：從零到10億港元

由于不可避免的主觀性，公允價(jià)值計(jì)量模式往往會(huì)淪為管理層操縱利潤(rùn)的工具。

偉祿集團(tuán)2021年投資物業(yè)之公允價(jià)值變動(dòng)收益12.7億港元，主要來自偉祿科技園二期項(xiàng)目土地增值。

偉祿科技園二期項(xiàng)目所處地塊名稱為“光明土地”，該地塊由收購(gòu)而來。2018年1月18日，偉祿集團(tuán)發(fā)布公告，以39.48億元向大股東林曉輝夫婦收購(gòu)Realord Ventures和Manureen Ventures全部股權(quán)，并向收購(gòu)標(biāo)的提供23.78億元貸款清償所有債務(wù)，交易總對(duì)價(jià)合計(jì)63.26億元。交易完成后，上市公司將間接持有兩處物業(yè)資產(chǎn)、光明土地及位于福田保稅區(qū)的四套員工住房。2018年4月19日，本次交易完成交割。

在本次交易中，兩處物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)62.2億元，但是給“光明土地”的評(píng)估作價(jià)卻為零。從2018年3月22日重大收購(gòu)公告VI-7頁(yè)的信息可知，光明土地為深圳光明新區(qū)光明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)聚豐路西南面的一幅空地，面積為1.26萬平米。該土地性質(zhì)為工業(yè)用地，土地使用權(quán)截至2059年3月16日，尚存不足37年使用期。VI-9頁(yè)稱，光明土地“無就建筑面積可用之容積率”，因此該土地僅存在“名義價(jià)值”，如圖。

在收購(gòu)“光明土地”兩年時(shí)間左右之后，偉祿集團(tuán)計(jì)劃解決該地塊無法開發(fā)的窘境，其在2020年年報(bào)稱，公司已向政府部門提交偉祿科技園二期用地延伸之申請(qǐng)。2021年年報(bào)顯示，公司在2021年8月取得了偉祿科技園二期工程建設(shè)規(guī)模的許可，一期及二期建設(shè)規(guī)模從約6萬平米增加至約8.1萬平米，意味著二期項(xiàng)目獲批的建筑面積約2.1萬平米。

隨著偉祿科技園二期項(xiàng)目獲批開發(fā)建設(shè)，根據(jù)2021年年報(bào)174頁(yè)披露，其公允價(jià)值從之前的零估值一舉攀升至10.09億港元，折合人民幣8.7億元。據(jù)此計(jì)算，二期項(xiàng)目土地的評(píng)估價(jià)值高達(dá)4.1萬元/建筑平米，這是非?？鋸埖膬r(jià)格。

來自深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的消息顯示，2019年2月22日，深圳土地交易中心成功出讓光明新區(qū)三宗工業(yè)用地，地塊總價(jià)2.9億元。其中的A646-0078地塊，距離偉祿科技園約兩公里，比偉祿科技園更靠近深圳地鐵6號(hào)線鳳凰城站;該地塊為工業(yè)用地，土地使用年限30年，建筑面積2.98萬平米，土地成交價(jià)6850萬元，建筑平米單價(jià)2300元，僅相當(dāng)于偉祿科技園二期項(xiàng)目土地的5.5%。

公司可能會(huì)認(rèn)為其偉祿科技園雖然是工業(yè)用地，但其實(shí)際用途是商住，因此與A646-0078不具有可比性。不過，這種解釋也站不住腳。

表1：凈利潤(rùn)與投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益比較

單位：億港元。數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)

圖：“光明土地”僅存在“名義價(jià)值”

資料來源：公司公告

中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)顯示，2022年1月5日，深圳市光明區(qū)成交一塊編號(hào)為A635-0258的商業(yè)用地，位于公明街道松白路與紅花中路交匯處，距離偉祿科技園僅4公里左右。該地塊土地面積8325.4平米，土地性質(zhì)為其他商服用地，土地使用年限40年，成交金額2.28億元。

該地塊屬于城市更新項(xiàng)目用地。2020年12月7日，深圳市光明區(qū)城市更新和土地整備局通過光明區(qū)政府在線網(wǎng)站發(fā)布《光明區(qū)關(guān)于光明區(qū)公明街道達(dá)叁片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（草案）的公示》，名為“地塊劃分、控制指標(biāo)和總平面布局示意圖”的附件顯示，達(dá)叁片區(qū)城市更新項(xiàng)目用地包含四個(gè)地塊，其中用地面積為8325.4平方米的地塊正是上述成交地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積5.82萬平米。

根據(jù)上面信息計(jì)算，A635-0258商業(yè)地塊建筑平米單價(jià)3918元，僅相當(dāng)于偉祿科技園二期土地的9.51%。

數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，管理層對(duì)偉祿科技園二期土地的評(píng)估作價(jià)大幅高于市場(chǎng)價(jià)格。這說明，偉祿集團(tuán)2021年年報(bào)確認(rèn)的12.65億港元投資物業(yè)之公允價(jià)值變動(dòng)收益被嚴(yán)重夸大，這還僅僅是2021年的情況，在此之前的年份又會(huì)有多少夸大呢？

神秘項(xiàng)目估值暴增

2019年，偉祿集團(tuán)確認(rèn)了7.09億港元的重新分類聯(lián)營(yíng)公司之收益，這筆收益來自對(duì)深圳市友盛地產(chǎn)有限公司（下稱“深圳友盛”）股權(quán)的評(píng)估增值。

2018年年報(bào)144頁(yè)顯示，偉祿集團(tuán)于當(dāng)年收購(gòu)深圳友盛49%股份，投資成本6762萬港元。企查查顯示，這筆交易完成于2018年5月，深圳友盛由此成為偉祿集團(tuán)參股聯(lián)營(yíng)企業(yè)。

1年左右之后，偉祿集團(tuán)再度對(duì)深圳友盛發(fā)起收購(gòu)。2019年年報(bào)披露，公司于2019年5月2日以4548萬港元的價(jià)格收購(gòu)深圳友盛2%股份，本次交易后偉祿集提持股比例提升至51%，深圳友盛由參股企業(yè)成為控股子公司，納入上市公司合并報(bào)表范圍。

隨著第二筆交易的完成，偉祿集團(tuán)對(duì)之前收購(gòu)的深圳友盛49%股份按照最新交易價(jià)格重新評(píng)估。2019年年報(bào)184頁(yè)顯示，深圳友盛49%股份于第二筆收購(gòu)日期的公平價(jià)值為7.74億港元，相比之前的賬面凈值增值7.09億元。該筆增值收益被2019年年報(bào)計(jì)入“重新分類聯(lián)營(yíng)公司之收益”。

上述處理雖符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但奇怪的是，在前后相隔僅1年的兩次交易中，深圳友盛49%股份價(jià)值為何能從6762萬港元突然暴增至7.74億港元呢？

根據(jù)2019年年報(bào)183頁(yè)介紹，深圳友盛主業(yè)是地產(chǎn)開發(fā)，但并未開展任何重大業(yè)務(wù)交易，其僅擁有建議發(fā)展項(xiàng)目。2018年年報(bào)145頁(yè)顯示，深圳友盛2018年?duì)I業(yè)收入為零，凈利潤(rùn)虧損293萬港元，期末總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別為1.73億港元、1.35億港元。2019年年報(bào)183頁(yè)顯示，在2019年5月完成第二筆收購(gòu)交易之時(shí)，深圳友盛的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別大約為16.17億港元、15.94億港元，相比2018年年末分別增值8.35倍、10.81倍。

深圳友盛資產(chǎn)大幅增值，來自建議發(fā)展項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2019年第二筆收購(gòu)?fù)瓿扇掌诘馁~面價(jià)值16.11億港元，而2018年年末包括建議發(fā)展項(xiàng)目在內(nèi)的流動(dòng)資產(chǎn)賬面價(jià)值僅有3494萬港元。結(jié)合起來看，建議發(fā)展項(xiàng)目增值金額至少15.76億港元，增幅至少45倍，這也正是深圳友盛股權(quán)評(píng)估價(jià)值暴增的奧秘所在。

那么，建議發(fā)展項(xiàng)目究竟是什么呢？對(duì)此，偉祿集團(tuán)2019年年報(bào)165頁(yè)稱，公司已就重新發(fā)展若干地區(qū)及其他發(fā)展項(xiàng)目與獨(dú)立第三方訂立多項(xiàng)合約安排，有關(guān)款項(xiàng)將于合約完成時(shí)轉(zhuǎn)換為發(fā)展中物業(yè)。2020年年報(bào)169頁(yè)和2021年年報(bào)187頁(yè)均稱，該項(xiàng)目金額將于取得土地使用權(quán)后轉(zhuǎn)為發(fā)展中物業(yè)。

上面的介紹表明，該項(xiàng)目在被收購(gòu)之時(shí)就沒有取得土地使用權(quán)，而且在收購(gòu)之后至今也仍未取得。對(duì)于該項(xiàng)目的具體名稱、地塊位置、未來規(guī)劃等關(guān)鍵信息，偉祿集團(tuán)年報(bào)沒有任何介紹。

偉祿集團(tuán)對(duì)根本就沒有土地使用權(quán)的神秘項(xiàng)目給出16.11億港元的估值，令人感到荒謬。而且，如果這個(gè)項(xiàng)目真這么值錢，自然人翟良慧作為出讓方，為何僅以6762萬港元的價(jià)格將深圳友盛49%股份轉(zhuǎn)讓給偉祿集團(tuán)呢？因此，偉祿集團(tuán)對(duì)深圳友盛49%股份重新評(píng)估的價(jià)值，以及由此確認(rèn)的7.09億港元重新分類聯(lián)營(yíng)公司之收益，也存在被嚴(yán)重夸大的可能性。

百億貸款懸頂

資產(chǎn)規(guī)模是影響企業(yè)融資的重要因素。公允價(jià)值計(jì)量模式可以直接增厚資產(chǎn)規(guī)模，為融資創(chuàng)造條件。

隨著公允價(jià)值魔盒的打開，偉祿集團(tuán)投資性房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，從2017年年初的11.07億港元，增加至2021年年末的106.29億港元，五年時(shí)間增幅8.6倍。截至2021年年末，其投資性房地產(chǎn)金額占總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的比例分別達(dá)到56.7%、257.17%。

偉祿集團(tuán)嚴(yán)重夸大公允價(jià)值的做法，為其瘋狂融資打開了方便之門。

表2：現(xiàn)金及銀行存款與銀行貸款比較

數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)。單位：億港元

表3：歷年財(cái)務(wù)費(fèi)用

數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)。單位：億港元

2017年年報(bào)127頁(yè)和2021年年報(bào)194頁(yè)顯示，偉祿集團(tuán)銀行貸款（含付息的承兌匯票，不含股東貸款）總額分別為2.6億港元、104.8億港元，五年時(shí)間增加40倍。這其中2018年的情況尤其值得關(guān)注，該年銀行貸款從期初的2.6億港元增加至期末的68.5億港元，是增加額最多的年份。

2018年4月19日，偉祿集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司已就收購(gòu)事項(xiàng)取得銀行融資37.3億元，以觀瀾物業(yè)及光明物業(yè)之按揭作抵押。該收購(gòu)事項(xiàng)正是文中第二段所介紹的總額高達(dá)63.26億元的重大關(guān)聯(lián)交易。通過這筆交易，偉祿集團(tuán)將大股東旗下的觀瀾物業(yè)及光明物業(yè)資產(chǎn)收入囊中，兩處物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)62.2億元。

2019年8月，國(guó)外知名做空機(jī)構(gòu)Emerson發(fā)布了一份針對(duì)偉祿集團(tuán)的做空?qǐng)?bào)告。報(bào)告稱，觀瀾和光明兩處物業(yè)的實(shí)際投入成本合計(jì)只有3.77億元，兩處物業(yè)的賬面價(jià)值和評(píng)估值分別是前者的6.58倍、16.98倍。報(bào)告認(rèn)為，這兩處資產(chǎn)的賬面價(jià)值和評(píng)估價(jià)被嚴(yán)重夸大，根本不值那么多錢，林曉輝主導(dǎo)的63.26億元關(guān)聯(lián)交易完全是一場(chǎng)騙局。

由于超過百億港元的銀行貸款，偉祿集團(tuán)2021年財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)近7億港元。公司2021年年末現(xiàn)金及銀行存款余額僅有3.3億港元（不包括代客戶持有的現(xiàn)金），將不足以支付2022年利息，更不要說正常歸還銀行貸款本金，如表3。

海外畫餅

高負(fù)債的偉祿集團(tuán)不僅沒有收縮戰(zhàn)線瘦身，相反還要將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至遙遠(yuǎn)的加勒比海。

2021年12月2日，偉祿集團(tuán)發(fā)布公告，實(shí)控人林曉輝將其持有的Caribbean Education Industry Group Limited 70.5%股份無償贈(zèng)予上市公司，標(biāo)的公司的中文名稱為“加勒比教育產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱‘加勒比教育）”。

加勒比教育于2021年9月28日在英屬維京群島注冊(cè)成立，目前尚未有重大運(yùn)營(yíng)，也就是說營(yíng)業(yè)收入為零，2019和2020年分別虧損36.4萬美元、157.8萬美元。加勒比教育計(jì)劃主要于格林納達(dá)開發(fā)一個(gè)混合物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅物業(yè)、酒店及度假設(shè)施、商業(yè)開發(fā)及購(gòu)物設(shè)施、教育設(shè)施以及在較長(zhǎng)計(jì)劃中設(shè)立大學(xué)機(jī)構(gòu)及相關(guān)便利服務(wù)設(shè)施。格林納達(dá)位于東加勒比海向風(fēng)群島的最南端，南距委內(nèi)瑞拉海岸約160公里。

加勒比教育剩余29.5%股份由自然人馬超持有。對(duì)于此人，公告聲稱，馬超為資深之企業(yè)家及商人，在金融、投資及地產(chǎn)項(xiàng)目管理方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。馬超于格林納達(dá)及巴拿馬共和國(guó)有強(qiáng)大之業(yè)務(wù)聯(lián)系，對(duì)項(xiàng)目之開展及與巴拿馬共和國(guó)之潛在業(yè)務(wù)啟動(dòng)方面擔(dān)當(dāng)關(guān)鍵角色。

可以看出，偉祿集團(tuán)非?？粗伛R超的作用。基于此，實(shí)控人林曉輝在將加勒比教育70.5%股份贈(zèng)予偉祿集團(tuán)同一日，還將1.7億上市公司股份轉(zhuǎn)讓給馬超。本次轉(zhuǎn)讓股份占總股本比例11.81%，轉(zhuǎn)讓價(jià)僅為1港元/股的象征性價(jià)格，而在公告當(dāng)日公司收盤價(jià)10.2港元。馬超在獲得巨額利益的情況下，承諾與偉祿集團(tuán)合作繼續(xù)發(fā)展格林納達(dá)項(xiàng)目，以作為回報(bào)。

實(shí)控人林曉輝不惜大價(jià)錢綁定的合作伙伴真的這么有實(shí)力嗎？真相恐怕并非如此。

創(chuàng)建集團(tuán)控股（1609.HK）同樣是一家中國(guó)香港上市公司，其離任高管中也有一個(gè)名為馬超的人。公告顯示，該馬超自2021年1月18日起出任創(chuàng)建集團(tuán)控股執(zhí)行董事、董事會(huì)聯(lián)席主席兼行政總裁，2021年11月29日辭去全部職務(wù)。

對(duì)于該馬超的背景資料，創(chuàng)建集團(tuán)控股公告介紹稱，其于2005年畢業(yè)于北京交通大學(xué)，持有管理學(xué)學(xué)士學(xué)位，在金融、投資及地產(chǎn)項(xiàng)目管理方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)，在中國(guó)大陸、中國(guó)香港及格林納達(dá)人脈甚廣。

2021年1月15日，創(chuàng)建集團(tuán)控股發(fā)布公告稱，公司向格林納達(dá)政府以2000萬美元收購(gòu)位于格林納達(dá)州圣喬治教區(qū)哈特曼山的一幅地塊，測(cè)量面積為148英畝。不過這筆交易并未成功，創(chuàng)建集團(tuán)控股2021年11月宣布終止收購(gòu)，馬超也因此辭去全部職務(wù)。

事實(shí)上，加勒比教育的格林納達(dá)項(xiàng)目也位于圣喬治教區(qū)哈特曼山，項(xiàng)目用地共有三塊，其中一塊正是創(chuàng)建集團(tuán)控股放棄收購(gòu)的土地。

前后對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，與偉祿集團(tuán)和創(chuàng)建集團(tuán)控股存在交集的兩個(gè)馬超應(yīng)該是同一個(gè)人，其他公開資料也可以印證這一點(diǎn)。

除了創(chuàng)建集團(tuán)控股以外，馬超還任職于山高金融（0412.HK）、新耀萊（0970.HK）等多家公司。公告顯示，馬超2015年4月至2017年11月曾任山高金融執(zhí)行董事，2020年6月出任新耀萊執(zhí)行董事。

馬超任職的這幾家企業(yè)均是問題公司。創(chuàng)建集團(tuán)控股2021年6月7日午后閃崩跌超75%，聯(lián)交所認(rèn)為公司不再適合上市，目前處于停牌狀態(tài)。山高金融熱衷認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行或其抵押擔(dān)保的票據(jù)，自2021年起連續(xù)遭遇至少3起放債違約事件，涉及金額不小。新耀萊實(shí)控人為綦建虹，曾多次登上胡潤(rùn)富豪榜，但在2018年范冰冰偷漏稅事件后一蹶不振，被多地法院列為失信被執(zhí)行人，被限制高消費(fèi)、股權(quán)被凍結(jié)。

與此同時(shí)，馬超還是華信超越（北京）投資有限公司、華信超越控股有限公司實(shí)際控制人，這兩家公司均為失信公司，馬超也是被限制高消費(fèi)的失信被執(zhí)行人。據(jù)記者查閱最高法新規(guī)：即使人和財(cái)產(chǎn)在中國(guó)香港，法院照樣可執(zhí)行。

事實(shí)已經(jīng)非常明顯，偉祿集團(tuán)大價(jià)錢綁定的合作伙伴實(shí)際上是一個(gè)債務(wù)纏身的失信人。高負(fù)債懸頂?shù)膫サ摷瘓F(tuán)聯(lián)合失信人馬超，根本不足以為海外項(xiàng)目提供必要的資金支持。

根據(jù)公告介紹，格林納達(dá)用地面積總計(jì)450英畝。

格林納達(dá)總用地面積大約182.11萬平米。按照容積率1和單位平米建筑成本5000元計(jì)算，該項(xiàng)目總投資額將達(dá)到91億元。

偉祿集團(tuán)在2021年12月2日的公告中還表示，公司正計(jì)劃在巴拿馬共和國(guó)的首都巴拿馬城從事另一個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。目前，該項(xiàng)目計(jì)劃占地不少于約400萬平方米，將開發(fā)國(guó)際學(xué)校及學(xué)生配套公寓、商貿(mào)城、酒店度假村、住宅、別墅及其他配套設(shè)施。

4月12日，偉祿集團(tuán)發(fā)布公告稱，已經(jīng)進(jìn)一步鎖定在另外四個(gè)加勒比國(guó)家進(jìn)行投資，即安提瓜及巴布達(dá)、圣盧西亞、圣基茨及尼維斯，以及多米尼克。

這些海外項(xiàng)目毫無疑問需要巨額資金支持，但無論是上市公司還是其股東林曉輝、馬超，都沒有足夠的資金實(shí)力。海外項(xiàng)目更像是在給投資者“畫餅充饑”，以支撐其畸高的估值。5月25日收盤，偉祿集團(tuán)總市值195億港元，而其2021年凈利潤(rùn)只有1.22億港元，對(duì)應(yīng)PE高達(dá)160倍。

《證券市場(chǎng)周刊》記者給偉祿集團(tuán)發(fā)去了采訪函，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。