力高集團(tuán)資金鏈承壓　天津項目疑似停工一年、“工抵房”在售

熊穎

降價手段，讓力高集團(tuán)旗下天津項目陽光海岸一躍成為當(dāng)?shù)貥鞘械摹跋沭G餑”。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年3月，力高陽光海岸以1.1萬㎡的成交面積位列天津成交面積排行榜第三名。

然而該樓盤火熱銷售的背后，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，力高天津陽光海岸四期不光被業(yè)主質(zhì)疑停工時間超一年之久;還存在“工抵房”銷售行為。

力高天津陽光海岸四期疑似停工超一年

根據(jù)財報，位于天津的力高陽光海岸，是力高集團(tuán)的主要房地產(chǎn)項目之一。而這一項目也在公司的營收收入中扮演著較重要的角色，力高集團(tuán)曾在2021年中報中指出，2021年上半年公司收益91.31億元，較2020年上半年的67.03億元同比增長36.2%。而相關(guān)增長主要受益于，包含天津陽光海岸在內(nèi)的四大住宅及商業(yè)單位物業(yè)的已交付建筑面積增加。

《紅周刊》從中新天津生態(tài)城管理委員會官網(wǎng)獲悉，2021年4月，天津陽光海岸旗下的欣海苑1-5號樓獲取交付使用證;隨后，同年8月，欣海苑6-9、11、17、18號樓獲取交付使用證。

欣海苑，是陽光海岸的三期項目名稱。不難看出，伴隨陽光海岸三期的陸續(xù)交付，該樓盤銷售額結(jié)轉(zhuǎn)成為力高集團(tuán)2021年的重要收入來源之一。

然而和陽光海岸三期的順利交付形成鮮明對比的是，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，多位業(yè)主投訴表示，陽光海岸四期停工事件長達(dá)一年之久。其中，一位業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上表示，自己“于2021年2月在力高陽光海岸購買四期福海苑樓房一套，此項目自2021年8月停工至今未復(fù)工，陽光海岸四期一標(biāo)段工地?zé)o人施工?！?/p>

根據(jù)上述業(yè)主在2021年9月、2022年2月、2022年3月先后拍攝的建筑主體施工情況圖，也可以看出，陽光海岸四期一標(biāo)段的施工進(jìn)展甚微。

對此，4月末，天津市濱海新區(qū)中新生態(tài)城管委會回復(fù)表示，生態(tài)城建設(shè)局已約談開發(fā)企業(yè)，明確要求開發(fā)企業(yè)加快現(xiàn)場施工進(jìn)展。后續(xù)，該局也將進(jìn)一步督促開發(fā)企業(yè)落實主體責(zé)任，持續(xù)搭建開發(fā)商與業(yè)主間的溝通平臺，盡快推動項目建設(shè)。

不過，5月26日，一位四期業(yè)主向《紅周刊》表示，4月底，當(dāng)?shù)刈〗ㄎ仉娫捀嬖V業(yè)主，陽光海岸四期將在5、6月份開工。然而5月已臨近尾聲，現(xiàn)在還沒有動（工），項目仍處于停工狀態(tài)。

而于2021年成功交付的陽光海岸三期欣海苑也深陷質(zhì)量問題。2021年9月，多位業(yè)主在天津市濱海新區(qū)人民政府官網(wǎng)的“民政零距離”投訴反映，欣海苑存在地板空鼓、入戶門變形、廚房下水不暢等諸多問題。

此外，《紅周刊》還發(fā)現(xiàn)，在欣海苑交付過程中還曾發(fā)生一起安全事故。一則《中新生態(tài)城結(jié)案生產(chǎn)安全事故評估報告》指出，2021年4月2日，在位于天津陽光海岸三期（欣海苑）二標(biāo)段工程發(fā)生一起高處墜落事故，造成1人死亡，直接經(jīng)濟(jì)損失175萬元（不含事故處罰）。該事故涉及建設(shè)單位力高（天津）地產(chǎn)有限公司;施工總承包單位中建八局第一建設(shè)有限公司等。

多起商品房銷售陷合同糾紛 疑似停工項目“工抵房”在售

一方面，力高天津陽光海岸四期復(fù)工時間仍不明朗;另一方面，該樓盤還推出了停工樓盤的“工抵房”優(yōu)惠活動。

一位天津房產(chǎn)中介向《紅周刊》介紹，力高天津陽光海岸“四期工抵房3號樓89平65萬起，120平78萬起，精裝還送車位。”以此推算，一套89平方米的四期“工抵房”，平均銷售單價為0.73萬元/平方米;一套120平方米的四期“工抵房”，平均銷售單價為0.65萬元/平方米。

上述“工抵房”銷售均價遠(yuǎn)低于力高天津陽光海岸當(dāng)前的公開銷售價格。據(jù)安居客顯示，四期89平方米、120平方米戶型的銷售均價在7500-8500元/平方米之間。

上述房產(chǎn)中介表示，之所以會有這么大的優(yōu)惠力度，是因為工抵房是由工程方定價，想快點賣出去，所以就便宜點賣了。

不過，有意思的是，同樣是“工抵房”項目，但未出現(xiàn)停工情況的陽光海岸三期，售價要略高于四期，據(jù)房產(chǎn)中介介紹，“三期工抵房15、16號樓，88平74萬起，125平93萬起，135平98萬起，精裝修送車位。”

值得注意的是，天眼查顯示，力高天津陽光海岸的背后開發(fā)商力高（天津）地產(chǎn)有限公司背后還存在多起商品房銷售合同糾紛案件以及建設(shè)工程合同糾紛案件。而《紅周刊》通過梳理發(fā)現(xiàn)，僅今年5月以來，天津力高涉及的開庭案件就多達(dá)12起。

天津陽光海岸降價銷售背后：銷售下滑資金鏈承壓

雖然力高天津陽光海岸仍然存在停工等不確定性風(fēng)險，但大幅降價的刺激手段卻帶來了明顯成效。

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，自2月下旬開始，天津陽光海岸的銷售均價從9500元/平方米，調(diào)整至7500-8500元/平方米，降幅在1000元/平方米至2000元/平方米之間。而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年3月，力高陽光海岸以1.1萬㎡的成交面積一躍成為天津成交面積排行榜的第三名。在此之前，力高陽光海岸未出現(xiàn)在前十榜單。

不過，單一樓盤的突出銷售表現(xiàn)，似乎仍舊難以挽回力高集團(tuán)的整體銷售額下滑。近期，力高集團(tuán)發(fā)布未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)，公司前4月實現(xiàn)銷售額74.07億元，同比下降42.48%;實現(xiàn)銷售面積85.67萬平方米，同比下降42.53%。

更加值得一提的是，力高集團(tuán)合約負(fù)債也一改增長態(tài)勢，從2020年的268.16億元，降至2021年的251.05億元，同比下滑6%。

對于房企來說，合約負(fù)債是房企銷售合同過程中所收取的預(yù)收款項，未來幾年內(nèi)將會伴隨住宅的完工交付結(jié)轉(zhuǎn)成為收入。但在銷售額較難增長，合同負(fù)債又呈下滑趨勢的大背景下，力高集團(tuán)要想持續(xù)保持后續(xù)收入的持續(xù)增長，似乎存在一定難度。

實際上，力高集團(tuán)的盈利能力已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑。2021年，公司所有者應(yīng)占全年溢利為8.84億元，較2020年的12.96億元，同比減少31.8%;相反，非控制性權(quán)益應(yīng)占溢利卻從2020年的1.47億元，猛增至16.31億元，同比大增1009.52%。年報指出，之所以出現(xiàn)這一現(xiàn)象，在于公司持有少于50%實際權(quán)益的物業(yè)發(fā)展項目溢利增加。

需要引起注意的是，Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年力高集團(tuán)的扣非后歸母凈利潤為-1.36億元，同比下滑121.6%。而這也是力高集團(tuán)自上市以來出現(xiàn)的首次扣非后歸母凈利潤的虧損。

仍踩一條紅線 償債壓力較大

盈利能力下滑的背后，力高集團(tuán)還需面對資金鏈的較大壓力。

附圖

數(shù)據(jù)來源：安居客數(shù)據(jù)

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，力高集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.68%;凈負(fù)債率51.06%;現(xiàn)金短債比為1.31，仍踩一條紅線。

從三道紅線來看，力高集團(tuán)的在手現(xiàn)金似乎足以覆蓋短期負(fù)債。但年報顯示，截至2021年12月31日，力高集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為75.34億元，而一年內(nèi)到期債務(wù)則為98.13億元，兩者之間仍然存在一定缺口。

此外，力高集團(tuán)融資成本較高?！都t周刊》通過梳理發(fā)現(xiàn)，力高集團(tuán)的融資利率多集中在8%～13%之間。且據(jù)年報，2021年公司的平均借款成本利率為9.71%，這一水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年房企的新增債券類融資成本為5.32%。

2022年以來，力高集團(tuán)致力于改善自身的現(xiàn)金流狀況。一方面將旗下物業(yè)板塊分拆上市;另一方面，還發(fā)布公告，要約回購尚未償還本金的2021年4月、2020年5月以及當(dāng)年8月票據(jù)，希望改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。

不過，惠譽(yù)仍在評級報告中對力高集團(tuán)償債能力表示擔(dān)憂，其指出，“截至2022年3月底，力高集團(tuán)的控股公司層面現(xiàn)金余額約為15億元，而在完成交換要約后，包括可贖回債券在內(nèi)的將于2023年到期（包括可回售）的資本市場債券合計約為45億元。目前，力高集團(tuán)是否有能力利用項目公司的現(xiàn)金余額償還債券存在著諸多不確定性，該公司將依靠銷售額來償還于2023年到期的離岸債券。”

不難看出，對力高集團(tuán)而言，其2022年的銷售額表現(xiàn)至關(guān)重要。不過，從目前的“成績單”來看，似乎并不太樂觀?！都t周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，今年1月，力高集團(tuán)銷售額表現(xiàn)尚且和去年持平，但前兩月、前三月、前四月的銷售額則依次同比下滑18.3%、40.78%、42.48%。