救市的領跑者：鄭州

十一俠

2月18日，鄭州召開了鄭州市委全會暨市委經(jīng)濟工作會，鄭州代市長何雄發(fā)表了講話。在提到鄭州房地產(chǎn)市場時，何雄表示：“鄭州的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會有大問題?！睂Υ耍涡郯l(fā)表了一段講話，歸納起來，核心主要有三點;

一是人口。從2022年開始，鄭州計劃出臺政策每年吸引大學生20萬留鄭。

二是政策層面降低交易成本。鄭州計劃降低二手房交易個人所得稅等措施，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費。

三是貨幣化安置。在城中村改造貨幣化安置三年計劃。

該講話一出，迅速引起坊間大討論。因為這是一個三位一體的救市體系;留住大學生，等于留住了龐大的剛需人口;貨幣化安置，等于定向釋放強大的需求;取消差額稅，等于注入了強大的流動性。

這跟去年全面收緊的房地產(chǎn)政策形成鮮明對比。沒想到，10天之后，鄭州出臺了更詳細的房地產(chǎn)救市政策，震驚了所有人。業(yè)內(nèi)人士把這些政策，總結為鄭州穩(wěn)樓市18條?？v觀這18條，可以說這是2016年市場調(diào)控到今天，7年來全國范圍內(nèi)最重磅的一次救市政策。在這份細則中，從需求端、開發(fā)端、金融端等層面進行了全面救市政策的制定。

政策解讀

政策原文：鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

解讀：在之前的限購政策中，家庭有兩套購房資格;單身一套。現(xiàn)在允許投靠家庭再新購一套，因為這個投靠沒有硬性的約束，因此該政策相當于直接將購房資格放開，允許家庭可以購買三套。

政策原文：對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

解讀：這是整份文件中最重磅的政策。

只要你將首套結清，購買第二套改善商品住房，就可以執(zhí)行首套房貸款政策。但這里并沒有對改善住房做任何界定，比如說面積必須在140平方米以上之類。

所以，這等于是在控制居民杠桿的情況下，全面促進住房消費之下，所放松的限貸政策。

政策原文：實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。

解讀：這一次的信號明確指出，要大力推動貨幣化安置。

中國樓市一共有三次大行情，最厲害的一次是2015年蔓延整個全國市場的樓市大輪動。

2015年的行情，正是在棚改貨幣化之下，啟動大量的基礎貨幣直接向樓市定向放水，最終水漫之后再無洼地，直接將中國樓市推向最高光的時刻。

毋庸置疑，鄭州此次啟動貨幣化安置，真的是被逼急了，這是能促進樓市活力的最有效手段之一。

政策原文：合理確定新增住宅用地供應量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個月時，適度增加住宅用地供應量;在去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應量。

解讀：這也是很關鍵的一個政策。我們都知道，供需是一個市場冷熱很關鍵的指標。

供需失衡分為兩種情況，當供應遠遠大于需求時，就會造成賣方市場的惡性競爭，最終量漲價跌，造成市場下行的情緒;當需求遠遠大于供應時，則會全面進入賣方市場，價格急升，造成市場火熱的看漲情緒，2021年的合肥行情就是如此。

過去6年來，鄭州市場正是處在供應遠遠大于需求的階段，沿著鄭州三環(huán)，不管是城南還是城西，遍地都是無限量供應的萬畝大盤和千畝大盤;在2021年的三次集中土拍中，近6000畝宅地幾乎全部集中在主城核心區(qū)，導致環(huán)外和環(huán)內(nèi)全面的超量供應。

政策原文：保證金下調(diào)至20%，出讓金可一年內(nèi)分期。

解讀：這一新政減輕了房企資金壓力，加快開工、銷售速度。按照通知要求，鄭州此次下調(diào)土拍保證金比例至20%，剩余部分一年內(nèi)實行分期繳納，這實際上是減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力，提供了資金支持政策。同時，政策也加快了項目開工、銷售節(jié)奏，精簡審批程序，將工程建設項目審批時間控制在54天，該政策減輕了房企拿地的資金壓力，加快了房企開工、銷售速度，對房企來說是十分利好的，也有利于房地產(chǎn)市場的內(nèi)部良性循環(huán)。

在這些政策之外，還有一個非常重磅，但并沒有寫進政策文件的措施，那就是取消二手房交易中20%的差額稅。有報道稱，目前已成交的二手房交易中，對于滿足相關條件的，免征20%的差額稅。這對于鄭州市場來說，是最積極、也是最重磅的救市信號之一。

一直以來，鄭州在二手房交易中，所執(zhí)行的都是全國最重的20%的差額稅。在中國境內(nèi)，執(zhí)行這一稅額的城市只有兩個，一個是北京，一個是鄭州。若此舉正式實行，那么將有利于促進大批的置換需求，從而帶動市場活力。

鄭州救市政策的背后

對于此次鄭州房地產(chǎn)政策調(diào)整，綜合來看，這是一個層層遞進的救市邏輯，從需求端、供應端、金融端再到交易端，是一個關于促進樓市穩(wěn)定發(fā)展的積極信號。

然而，此次鄭州救市的背后，則充滿著無奈和心酸。

在2016年7月到9月，鄭州樓市狂飆了3個月之后，迅速走向了下行路徑。從2017年下半年到今天，一路陰跌了整整5年。

2021年情況變得更糟。洪水和三輪疫情使得經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，將整個市場幾乎陷入冰凍。眼下正是中國樓市政策的一個窗口期。全國穩(wěn)樓市的信號也在增強。從政府工作報告再到地方兩會，都有穩(wěn)樓市的政策出臺。此次鄭州救市，一定不會只此一家。鄭州也許給全國的救市，開了一個口子。

研究鄭州的救市政策之后，我們會發(fā)現(xiàn)有一個政策不僅沒有放松，反而更嚴格了，那就是限價。所以，只要價格不變，統(tǒng)計數(shù)據(jù)不變，那么鄭州救市就完全不算超綱。

可以對比杭州。過往6年，是鄭州失落的6年，卻是杭州樓市瘋狂的6年。但是用5年的長線去看，你會發(fā)現(xiàn)杭州樓市熱歸熱，但一直在執(zhí)行嚴格的限價，價格一直在政策允許的范圍內(nèi)穩(wěn)步前行，并由此產(chǎn)生了嚴重的倒掛。

在中國的重點城市中，鄭州是典型的靠城市化做大做強的核心城市。這也是大多數(shù)中西部城市發(fā)展的核心邏輯之一：通過城市化不斷做大做強區(qū)域首位度，從而帶動城市發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展。所以鄭州的穩(wěn)樓市政策，在全國都具有重大意義。

目前，鄭州穩(wěn)樓市的政策還沒被叫停。這或許可以讓我們期待，一個春天的到來。