如何界定建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分與共有部分

徐映雪

案? ?例

A公司申請a建筑物（一棟住宅樓）的首次登記。a建筑物共7層，兩個單元，一層4戶。在屋頂，頂層每一戶均有一個屋頂儲物間，只可從頂層特定的一戶房屋進(jìn)入，儲物間里不存在其他設(shè)施設(shè)備。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記時應(yīng)把該儲物間面積作為頂層特定房屋的專有部分進(jìn)行登記，還是作為共有部分予以分?jǐn)偅?/p>

分? ?析

建筑物區(qū)分所有權(quán)主要調(diào)整相關(guān)當(dāng)事人由于對建筑物區(qū)分所有從而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是我國民法物權(quán)的一項(xiàng)重要制度。根據(jù)《民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！庇纱丝芍ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的，具有集合性或復(fù)合性，是一種特殊的不動產(chǎn)物權(quán)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑物區(qū)分所有權(quán)的應(yīng)用也將更加廣泛。

但是，我國目前關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定卻較散亂，散見于《民法典》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》）等法律法規(guī)，不成體系，且對專有部分和共有部分的內(nèi)涵及界定也不夠明晰，實(shí)踐中很容易引起混亂，使得開發(fā)單位和業(yè)主的矛盾愈發(fā)凸顯，多數(shù)情況下業(yè)主的利益都受到了侵害。因此，準(zhǔn)確界定建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分與共有部分，是確保正確進(jìn)行房屋首次登記，避免后續(xù)權(quán)屬糾紛的基礎(chǔ)與前提。

首先，是專有部分所有權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百七十二條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”專有部分所有權(quán)是主導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的權(quán)利，也是最重要的一項(xiàng)權(quán)利，沒有專有權(quán)就沒有建筑物區(qū)分所有權(quán)的其他權(quán)利。專有部分與共有部分之間及不同專有部分之間具有一體性，是不可分離的?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！?/p>

構(gòu)造上的獨(dú)立性，又稱物理上的獨(dú)立性，具有排他性和獨(dú)占性。起先被定義為各部分之間有固定的實(shí)體隔離物，如實(shí)體隔墻。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，為了提升資源的有機(jī)利用率，此獨(dú)立性拓展為只要圖紙及實(shí)務(wù)中有明顯界線或界址，符合基本單元的要求即可，無需實(shí)體隔離。

利用上的獨(dú)立性，又稱機(jī)能上的獨(dú)立性。一是利用主體的獨(dú)立，即此建筑物部分只能由特定的權(quán)利所有人使用。二是每一部分都可被獨(dú)立使用，無需借助其他部分的輔助，具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用。

“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”是專有部分的法律要件?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編所稱的專有部分都是滿足不動產(chǎn)登記基本單元要求的合法建筑部分，如果不滿足不動產(chǎn)登記基本單元要求或是違法建筑，即使具備上述構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性，也無法進(jìn)行登記。

其次，是共有部分所有權(quán)。共有權(quán)與專有權(quán)是一體的，基于專有權(quán)而產(chǎn)生，在不動產(chǎn)登記中，只登記專有權(quán)，共有權(quán)和共同管理權(quán)隨之產(chǎn)生。共有權(quán)的大小由專有權(quán)的大小決定。共有部分是指專有部分以外的建筑物及其附屬物，供全體業(yè)主或者部分業(yè)主使用的部分。共有分全部共有和部分共有，故業(yè)主共有部分包括全體業(yè)主共有部分和部分業(yè)主共有部分。我國相關(guān)法律法規(guī)對共有部分的界定分別采用了排除、推定和列舉等方法。

根據(jù)《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”這里用排除和推定的方法來界定共有部分的范圍?！秾?shí)施細(xì)則》第三十六條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！边@里規(guī)定了申請人申請首次登記時應(yīng)一并申請的原則，但對“其他公共場所、公用設(shè)施”的具體范疇并未明確?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第三條做了較為詳細(xì)的規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！边@里用列舉的方法來界定共有部分的范圍。《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等?！?/p>

綜上所述，共有部分的范圍比較廣泛，相關(guān)法律法規(guī)對共有部分的規(guī)定有單列也有重合，筆者認(rèn)為主要可概括為以下七個方面：一是建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分，包括承重墻體、柱、梁、樓板、四周外墻、屋頂平臺等。二是建筑物的特殊結(jié)構(gòu)部分，包括避難層、設(shè)備層、設(shè)備間等。其中設(shè)備層是指某一樓層，其有效面積全部或大部分用來作為空調(diào)、給水排水、電氣、電梯機(jī)房等設(shè)備的布置。三是建筑物的公共通行部分，包括樓梯間、走廊、階梯、大堂等。四是公用設(shè)施設(shè)備，包括物業(yè)管理用房、消防控制室、照明設(shè)施、敷設(shè)的管道設(shè)施、鍋爐房、信箱、健身器材、噴泉、花壇等。五是建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所，主要指建筑區(qū)劃內(nèi)除建筑物外，供業(yè)主共同享用的公共空間，包括庭院、廣場、公共健身場所、花園、園林等。六是建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，不包括業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地。七是依照土地出讓合同、劃撥決定書、商品房買賣合同等合同約定為共有部分的，違法違規(guī)的約定除外。

在實(shí)踐中，共有部分所有權(quán)雖歸屬于業(yè)主，但由業(yè)主共同申請不動產(chǎn)登記不具有可操作性。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第三十六條的規(guī)定，屬于全體業(yè)主共有的部分一般由開發(fā)單位在申請辦理房屋所有權(quán)首次登記時，一并申請登記為業(yè)主共有。具體登記時采取“只登簿不發(fā)證”的方式，即只要登記申請符合法律法規(guī)和登記條件，就在不動產(chǎn)登記簿上予以記載，但不頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。屬于部分業(yè)主共有的部分，一般根據(jù)該部分的服務(wù)對象和適用范圍，將該部分的面積予以分?jǐn)?。如該部分為整棟樓的業(yè)主服務(wù)，則把該部分面積按比例分?jǐn)傊猎摌敲繎舴课葜小?/p>

最后，是首次登記時對專有部分和共有部分的區(qū)分。一是審查土地出讓合同、劃撥決定書、商品房買賣合同等是否存在相關(guān)約定，有約定的從其約定，違法違規(guī)的約定內(nèi)容除外。例如在土地出讓合同中約定小區(qū)配建幼兒園產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)單位所有或政府部門所有，則該幼兒園不屬于共有部分。二是審查區(qū)分所有建筑物的特定部分是否符合上述共有部分的七個方面，如符合則屬于共有部分。三是審查區(qū)分所有建筑物的特定部分是否合法。主要審查其建設(shè)是否符合規(guī)劃，可持規(guī)劃報建圖或施工圖進(jìn)行實(shí)地查看，不合法的則不屬于專有部分。四是審查區(qū)分所有建筑物的特定部分是否符合不動產(chǎn)登記的基本單元要求。不符合要求的，無法進(jìn)行登記，不屬于專有部分。五是審查區(qū)分所有建筑物的特定部分是否具有構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性。對分辨難度較大的建筑物，可采取卷宗審查與實(shí)地查看相結(jié)合的方法。一要看該部分與建筑物其他部分是否有明顯界線或界址。二要看該部分有無獨(dú)立的出入口，能否直接通行。如該部分必須利用相鄰或其他區(qū)分所有人的專有部分才能出入，則不屬于專有部分。三要看該部分是否存在公用設(shè)備。如存在配電室、水箱間等公用設(shè)備，則不屬于專有部分。因?yàn)槿魧⒋瞬糠侄x為專有部分，則對公用設(shè)備的使用還需專有部分的所有人同意，勢必侵犯區(qū)分所有建筑物的共同權(quán)益。

上述案例中，a建筑物屋頂?shù)膬ξ镩g界址清晰，建設(shè)符合規(guī)劃和不動產(chǎn)單元設(shè)定。同時，只能從頂層特定的房屋進(jìn)入，有獨(dú)立的出入口，具有結(jié)構(gòu)和利用上的獨(dú)立性，其內(nèi)也不存在其他公用設(shè)備，能排他使用，故屬于專有部分。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)把該儲物間面積作為頂層特定房屋的專有部分一并進(jìn)行登記。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）