不同等級城市的房地產投資效率研究

戚晶晶

(武漢大學 發(fā)展研究院，湖北 武漢 430072)

一、引言

作為房地產業(yè)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，房地產投資能夠刺激經(jīng)濟增長，帶來財政收入。然而，土地財政會導致城市房價迅速上漲，而高房價又會促使房地產企業(yè)大量投資，這使得部分城市出現(xiàn)商品房空置現(xiàn)象，造成了有限資源的浪費。房地產投資效率作為衡量經(jīng)濟發(fā)展的重要指標，其值越高說明行業(yè)資源配置越合理，有利于國家經(jīng)濟的健康發(fā)展；反之則表明行業(yè)資源配置不合理，存在浪費或不足現(xiàn)象，不利于市場的高效發(fā)展。

學術界關于房地產投資效率的研究可以分為宏觀和微觀兩個方面。趙俊[1]通過宏觀角度的研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產投資效率整體而言偏低，東部地區(qū)比西部地區(qū)的房地產投資效率高，中部地區(qū)位居第三。胡小渝和王家庭[2]對2009 年我國35 個大中型城市的房地產業(yè)技術效率進行了研究，發(fā)現(xiàn)我國房地產業(yè)技術效率與規(guī)模效率偏低，純技術效率較為理想。還有些學者從微觀角度對房地產企業(yè)和行業(yè)的投資效率進行研究。如高遠[3]運用BCC 模型、超效率模型和Malmquist 指數(shù)，研究分析了我國房地產上市公司的靜態(tài)和動態(tài)的投資效率，并針對性地提出了股權制度改革、債務結構優(yōu)化等建議。王媛媛和張鳳新[4]以保利地產為代表，構建了房地產企業(yè)投資效率評價模型，運用數(shù)據(jù)包絡分析法（DEA）對保利地產投資效率進行了實證分析。綜合文獻可知，國內學者關于房地產投資效率的研究主要集中在企業(yè)層面或省份層面，對不同等級城市進行對比分析的研究相對較少。那么近些年我國城市的房地產投資效率與行業(yè)資源配置是否合理？不同等級城市是否具有異質性？

基于此，本文從每個等級城市中分層抽取共49個城市，通過對其2007—2019 年間房地產投資的投入和產出指標運用BCC 模型和Malmquist 指數(shù)進行靜態(tài)和動態(tài)分析，探究不同等級城市房地產投資效率的現(xiàn)狀及存在的問題，并從政府和企業(yè)角度提出相關建議，為我國房地產行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展提供一定的借鑒。

二、指標選取與模型構建

（一）指標選擇與數(shù)據(jù)來源

通過梳理相關文獻[5-6]并考慮數(shù)據(jù)的可得性，本文房地產投資效率研究的投入指標為城市的房地產開發(fā)投資額、房屋建筑施工面積與房地產業(yè)從業(yè)人員數(shù)，產出指標為房屋竣工面積和商品房銷售額。以上各指標的2007—2019 年數(shù)據(jù)來自EPS 統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫和Wind 統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，缺失數(shù)據(jù)首先通過《中國房地產業(yè)統(tǒng)計年鑒》《中國區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒》和各城市統(tǒng)計年鑒進行補充，其他缺失值則通過插值法進行補充。

（二）DEA 模型構建

1.BCC 模型

本文用到的是投入導向的BCC 模型。其模型規(guī)劃式如式（1）所示。

2.Malmquist 指數(shù)原理

從t到t+1 時期的Malmquist 指數(shù)公式為：

其中，x為投入向量，y為產出向量，下標0表示基于產出的距離函數(shù)，是以t時期的技術Tt為參照時期t的距離函數(shù)。

同樣，Tt+1的Malmquist 指數(shù)為：

Malmquist 指數(shù)可以用式（2）與式（3）的幾何平均值得到。

通過公式（4）的分解過程可以看出技術效率變化指數(shù)effch和技術進步指數(shù)techch的乘積即為Malmquist 指數(shù)，而技術效率變化指數(shù)effch可進一步分解為純技術效率變化指數(shù)pech、規(guī)模效率變化指數(shù)sech的乘積。

三、實證結果分析

（一）投資效率靜態(tài)分析

本文利用Deap2.1 軟件進行BCC 模型分析，并通過分析技術效率、純技術效率、規(guī)模效率和規(guī)模報酬來綜合評價房地產投資效率。

1.技術效率分析

由表1 可知，在各等級城市中一線城市和四線城市的技術效率排名靠前，說明此類城市房地產業(yè)的經(jīng)營管理和技術水平較高，其中一線城市排名靠前或與其經(jīng)濟發(fā)展水平較高有關；技術效率水平比較靠后的有二線和三線城市，說明這兩個等級城市對房地產經(jīng)營管理和技術支持的力度略有不足。

表1 2007—2019 年不同城市等級技術效率

2.純技術效率分析

通過分析各等級城市的具體數(shù)據(jù)可以得出，一線城市的純技術效率排名第一，其次依次為：四線城市、新一線城市、五線城市、三線城市和二線城市。這說明一線依靠高經(jīng)濟發(fā)展水平、現(xiàn)金管理水平和最先引入創(chuàng)新技術的優(yōu)勢，在房地產投入的資源配置效率較高；二三線城市則在技術資源的配置效率上明顯不足，因此需要政府和房地產企業(yè)進行一定的技術革新。整體而言，49 個樣本城市的純技術效率均值為0.81，說明我國各城市總體的純技術效率水平適中，在投入資源的使用上較為有效，但仍有很大的提升空間。

表2 2007—2019 年不同城市等級純技術效率

3.規(guī)模效率分析

由規(guī)模效率分析可知，各個等級城市的規(guī)模效率排名由高到低依次為：三線城市、二線城市、四線城市、五線城市、新一線城市和一線城市。49 個樣本城市的規(guī)模效率平均值為0.91，整體均值未達到最優(yōu)狀態(tài)，但處于較高水平。這說明整體來看各個等級城市的規(guī)模效率整體都較高，在投入資源的利用方面較好。

表3 2007—2019 年不同城市等級規(guī)模效率

從圖1 可以看出，2007—2019 年不同等級城市的整體規(guī)模效率變化比較平穩(wěn)，基本處于較高的規(guī)模效率水平。但是一線城市在2014 年出現(xiàn)一定轉折，所有等級城市的規(guī)模效率在2018 年以后均有所下降，可以看出房地產業(yè)正面臨轉型升級的挑戰(zhàn)，房地產企業(yè)單純靠增加投資規(guī)模占領市場的時代已經(jīng)過去，當前需要依據(jù)國家政策和市場環(huán)境調整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，轉變投資結構和策略以獲得長遠發(fā)展。

圖1 2007—2019 年不同等級城市規(guī)模效率均值

4.規(guī)模報酬分析

由圖2 可以明顯看出，隨著城市等級的降低，規(guī)模報酬遞增的比重越來越大，規(guī)模報酬遞減的比重越來越小。

圖2 2007—2019 年不同等級城市規(guī)模報酬比重

一線、新一線和二線這前三個等級的城市這13年間規(guī)模報酬遞減的比重最大，主要原因是其自身經(jīng)濟水平比較高，房地產業(yè)發(fā)展趨于成熟且規(guī)模龐大，很多房地產企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營管理效率逐漸下降的現(xiàn)象，一般表現(xiàn)為信息傳遞慢、通過層級較多及監(jiān)控機制過于繁雜等，導致不能在最佳時間做出決策，使得生產效率下降。因此，這三個等級城市無法單純依靠擴大房地產投資規(guī)模以有效增加房地產業(yè)收益，應該控制自身房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)模，注重純技術效率的提高。相反，三線、四線和五線這三個等級的城市在這13 年間規(guī)模報酬遞增所占比重最大。這是因為，這些城市經(jīng)濟水平和房地產業(yè)發(fā)展水平較低，屬于房地產業(yè)發(fā)展的上升階段，依然可以通過房地產投資規(guī)模的增加來獲得經(jīng)濟的增長。

（二）投資效率動態(tài)分析

由于房地產業(yè)具有周期性，單純從靜態(tài)角度分析會忽視其投資與收益的周期。為了進行更全面的房地產投資效率分析，本文在此運用Malmquist 指數(shù)進行動態(tài)分析，將所得數(shù)據(jù)依據(jù)城市等級整理并取平均值，具體數(shù)據(jù)如表4 所示。

表4 2007—2019 年不同城市等級Malmquist 指數(shù)

純技術效率變化指數(shù)和規(guī)模效率變化指數(shù)的排序和技術效率指數(shù)基本一致，除了五線城市以外其他城市的純技術效率變化指數(shù)均大于規(guī)模效率變化指數(shù)，說明一線至四線城市引起技術效率指數(shù)有所下降的原因主要來自規(guī)模效率，也說明了一線至四線城市不能單純依靠房地產投資規(guī)模的擴張來提高生產率，而五線城市的技術創(chuàng)新和進步是制約其全要素生產率提升的主要障礙。從各個指數(shù)指標中也可以明顯看出，隨著城市等級的遞減，規(guī)模效率變化指數(shù)在遞增，說明等級較低的城市，其房地產業(yè)發(fā)展水平較低，處于規(guī)模報酬遞減階段。因此，擴大房地產投資規(guī)?？梢源龠M該等級城市生產效率的提高。

四、結論及建議

（一）研究結論

本文選取來自六個不同城市等級的共49 個城市，運用BCC 模型和Malmquist 指數(shù)分別從靜態(tài)角度和動態(tài)角度分析了房地產投資效率。在進行實證分析的基礎上，得出以下結論：

1.整體來看，我國房地產業(yè)總體投資效率不高，房地產投資效率的高低與城市經(jīng)濟發(fā)展水平息息相關。

2.從靜態(tài)角度看，首先，一線城市的技術效率整體較高，二三線城市的技術效率有些偏低，而四五線城市的技術效率良莠不齊。一線城市借助城市經(jīng)濟水平發(fā)展優(yōu)勢和技術優(yōu)勢，使得其房地產業(yè)的經(jīng)營管理和技術水平也較高；而二三線這幾個等級的城市對于房地產經(jīng)營管理和技術支持力度不夠，因此其技術效率偏低。其次，從規(guī)模報酬角度而言，隨著城市等級的減小，規(guī)模報酬遞增的比重越來越大，規(guī)模報酬遞減的比重越來越小。一線、新一線和二線這三個等級的城市已經(jīng)進入規(guī)模報酬遞減階段，無法單純依靠增加投資規(guī)模來拉動房地產業(yè)的發(fā)展。三線、四線和五線這三個等級的城市還處于規(guī)模報酬遞增階段，可以通過擴大投資規(guī)模獲得良好的經(jīng)濟效益。

3.從動態(tài)角度看，一線至四線城市引起技術效率指數(shù)有所下降的原因主要來自規(guī)模效率，而五線城市的技術進步與創(chuàng)新是制約其全要素生產率提高的主要因素。

（二）政策建議

1.企業(yè)方面

第一，積極創(chuàng)新，提升房地產行業(yè)的技術含量。通過本研究可知，技術進步動力不足是影響我國房地產業(yè)全要素生產率提升的制約因素，尤其是四五線城市的房地產企業(yè)。因此，房地產企業(yè)應該著眼于未來，不斷進行技術革新以保證房地產企業(yè)的長期優(yōu)質發(fā)展。

第二，改善經(jīng)營管理理念，提高管理水平。根據(jù)本研究分析可得出，我國房地產行業(yè)普遍存在著投資效率低下的現(xiàn)象，以及資源未能得到充分有效的利用，這說明房地產企業(yè)應當積極提高經(jīng)營管理水平，尤其是一二線城市的房地產業(yè)已經(jīng)進入成熟發(fā)展期，不可再單純依靠增加投資來獲取收益，應改變經(jīng)營方式謀求新的發(fā)展。

2.政府方面

第一，縮小區(qū)域經(jīng)濟水平差距。由研究可以看出，由于經(jīng)濟水平的不同，導致各等級城市的技術效率水平也不同，進而影響整體的投資效率水平。因此，政府應當注重對低等級城市的投資力度和建設力度，給予一定的財政與稅收等政策優(yōu)惠，提供良好的投資環(huán)境以吸引投資。

第二，優(yōu)化房地產業(yè)投資結構，控制投資規(guī)模。本文研究發(fā)現(xiàn)，前三個等級城市整體為規(guī)模報酬遞減狀況，說明一味依靠房地產業(yè)拉動經(jīng)濟的增長已不適應經(jīng)濟發(fā)展，而應積極推動房地產業(yè)投資體制改革，提高行業(yè)管理水平，控制投資過熱。