地產(chǎn)行業(yè)政策底在等待市場底　“第二增長曲線”或成房企發(fā)力點(diǎn)

熊穎

今年以來，我國房地產(chǎn)提振政策不斷加碼。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年至今，全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次。易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)，截至5月19日，廣州、深圳、天津等20個(gè)城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率。

而且政策正由過往以集中在非熱點(diǎn)城市、地方政策為主的第一階段走向新的第二階段，即從非熱點(diǎn)城市擴(kuò)散到熱點(diǎn)城市、從其他政策到金融信貸政策的多方面發(fā)力。但一系列政策傳導(dǎo)到基本面尚需時(shí)日，目前看作用不明顯，有分析師指出，當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)處于政策底但市場底還需要等待。地產(chǎn)行業(yè)回暖需要后續(xù)政策再加碼。

政策傳導(dǎo)效應(yīng)短期不明顯 當(dāng)下是政策底等待市場底

較多的政策的密集出臺(tái)，充分體現(xiàn)了國家激活房地產(chǎn)市場、推動(dòng)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的政策意圖。

如受5月15日央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的最新政策影響，不少城市對房貸利率大幅下調(diào)。其中，廣州、重慶都從原來的主流利率5.2%降至4.4%，直接下降80個(gè)基點(diǎn)。這意味著，基于“100萬貸款本金、30年等額本息方式”測算，月供金額將減少484元/月。

但《紅周刊》從銷售一線了解到，房貸利率下調(diào)等政策目前還未明顯拉動(dòng)購買意愿。一地產(chǎn)代理商創(chuàng)始人向《紅周刊》表示，目前看傳導(dǎo)效果不明顯。在其看來，如果出臺(tái)“降低購買門檻、認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，刺激效果會(huì)更明顯。

購買意愿不高，從今年4月銷售端的數(shù)據(jù)也可以看出。根據(jù)累計(jì)值折算后，商品房銷售當(dāng)月同比下降38.8%（前值下降17.7%）、住房銷售當(dāng)月同比下降42.4%（前值下降23.1%）;而從待售面積來看，4月商品房待售面積減少378萬平方米，住宅待售面積減少339萬平方米。

不只是銷售端表現(xiàn)弱，中泰證券宏觀分析師楊暢結(jié)合4月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析表示，竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現(xiàn)也都偏弱，整體信心仍然不足，當(dāng)前房地產(chǎn)處于政策底。但由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然處于降溫階段，例如70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，連續(xù)3個(gè)月下降，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，連續(xù)8個(gè)月回落，出于買漲不買跌的心態(tài)，購房預(yù)期尚未得到扭轉(zhuǎn)，市場底仍在等待中。

消費(fèi)信心不足致樓市回溫難 后續(xù)期待政策再持續(xù)加碼

那么政策傳導(dǎo)成效不明顯的原因?yàn)楹文?？某TOP10房企內(nèi)部人士向《紅周刊》表示，造成這一現(xiàn)象的根本原因還是C端消費(fèi)者沒信心，購房意愿不足。

這一點(diǎn)，從最近發(fā)布的社融數(shù)據(jù)上可以清楚感知。據(jù)央行初步統(tǒng)計(jì)，2022年4月社會(huì)融資規(guī)模增量為9102億元，比上年同期少9468億元。此外，居民貸款新增-2170億元，同比多減7453億元。其中，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉向《紅周刊》進(jìn)一步解釋說，之所以樓市政策成效有限，一方面在于大家對就業(yè)、收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心和預(yù)期不足。對日常消費(fèi)趨向謹(jǐn)慎，對大宗消費(fèi)就會(huì)更加謹(jǐn)慎。一個(gè)是房地產(chǎn)、一個(gè)是汽車消費(fèi)下滑都比較厲害。

“另一方面，雖然政策上因城施策，但總的來說，還是“擠牙膏”和“切香腸”的政策偏多，一線城市不動(dòng)，二三四線城市的政策又更傾向于在量上面做調(diào)節(jié)，如提高購房補(bǔ)貼、降低購房稅費(fèi)、降低房貸利率等，沒有做到比較大的質(zhì)的變化?！焙皶熝a(bǔ)充說。

胡景暉認(rèn)為，要想加速房地產(chǎn)市場回暖，一要解決人們不敢買新房，對房屋爛尾的擔(dān)心，開發(fā)商找到解決債務(wù)危機(jī)的路徑，讓市場重拾信心;二是要鼓勵(lì)在購房政策上，出一些力度更大的重拳，如降低首付比例等?！都t周刊》觀測到，在降低首付比例方面，目前已有阜陽、銀川等少數(shù)城市落地。

胡景暉還指出，在政策力度加大、疫情管控成效顯現(xiàn)的前提下，樓市有望在今年年中迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

而據(jù)中信建投研報(bào)，受疫情反復(fù)影響，各地穩(wěn)樓市政策傳導(dǎo)至基本面尚需時(shí)日，預(yù)計(jì)銷售到三季度末才有可能轉(zhuǎn)正。

民企融資通道修復(fù) ABS產(chǎn)品有望成為民企融資主力

億翰智庫副總裁田晶告訴《紅周刊》，在這一大環(huán)境下，盡快穩(wěn)定就業(yè)相當(dāng)關(guān)鍵。然后在企業(yè)端以樹立標(biāo)桿、以風(fēng)險(xiǎn)可控的方式推動(dòng)融資，通過提振行業(yè)信心，進(jìn)而提振投資。

在此之前，不同于少數(shù)國企、央企在融資渠道上相對暢通，而民營企業(yè)則陷入了發(fā)債較難的尷尬局面。不過5月16日市場消息稱，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。而為了吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)還同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。

在田晶看來，上述增信行為是必然的，如果這個(gè)階段，民營企業(yè)不主動(dòng)增信，那就只能“深巷酒香”了。而且增信融資，其實(shí)也是在向行業(yè)內(nèi)的其他企業(yè)釋放信號，當(dāng)前階段，民企并不是不能融資、不給融資。首先解決掉金融機(jī)構(gòu)的疑慮，這一步很重要。

田晶認(rèn)為，樹立碧桂園、龍湖等民營企業(yè)標(biāo)桿后，后續(xù)融資受益的民營企業(yè)范圍還將持續(xù)擴(kuò)大。值得一提的是，5月19日，據(jù)中國證券報(bào)報(bào)道，民營房企新城控股擬于近期在銀行間市場發(fā)行一支中期票據(jù)，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行CRMW為該期中票提供信用保護(hù)，從而為此次發(fā)行保駕護(hù)航。不難看出，示范房企擴(kuò)容的落地速度之快。

田晶還分析表示，融資通道修復(fù)之后，有益于之后房企開工、拿地的小幅提升，不過具體的提升情況，還要看后續(xù)需求端的恢復(fù)情況如何。

值得一提的是，《紅周刊》關(guān)注到，在已經(jīng)公開的增信融資計(jì)劃中，ABS產(chǎn)品的亮相頻率較高。5月16日，深交所推出中證金融和中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的信用保護(hù)憑證，與“中信證券-聯(lián)易融-信聯(lián)1號2期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（即，龍湖供應(yīng)鏈ABS）配套成功完成簿記。此外，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，碧桂園擬于今年6月發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，該產(chǎn)品也將啟用信用保護(hù)工具。

一位不愿具名的地產(chǎn)金融研究分析師向《紅周刊》分析表示，供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品的債務(wù)人是房企，原始債權(quán)人是供應(yīng)商，發(fā)行供應(yīng)鏈ABS有助于保護(hù)上游弱勢群體，因?yàn)檫@類產(chǎn)品被投資人購買，就意味著上游供應(yīng)鏈被房企所拖欠的款項(xiàng)更容易提前拿到，也就不用擔(dān)心房企還不上錢了。

上述分析師還表示，雖然房地產(chǎn)支持降杠桿，但房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也不能倒，所以供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品會(huì)得到相應(yīng)支持，ABS成為民營房企融資渠道主力的可能性也會(huì)較大。

從制造業(yè)走向服務(wù)業(yè) 房企“第二增長曲線”有望發(fā)力

不難看出，雖然房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，但房地產(chǎn)市場復(fù)蘇仍需一段傳導(dǎo)時(shí)間。

胡景暉認(rèn)為，此前行業(yè)一直在“喊口號”，但直到近期，業(yè)內(nèi)才真正意識(shí)到，房地產(chǎn)正在從以開發(fā)為主的增量時(shí)代轉(zhuǎn)向以服務(wù)和運(yùn)營為主的存量時(shí)代。而以當(dāng)前的存量和整體行業(yè)發(fā)展來看，房地產(chǎn)也會(huì)由一個(gè)制造業(yè)走向服務(wù)業(yè)。

在這一大背景下，物業(yè)、商業(yè)、長租、代建等以服務(wù)和運(yùn)營為主的“第二增長曲線”，越來越受到房企重視。

其中，物業(yè)板塊，是房企發(fā)展較早、也更趨成熟的“第二增長曲線”。今年以來，龍湖、萬科先后分拆旗下物業(yè)板塊并在港遞交招股書。胡景暉認(rèn)為，這是今年房企發(fā)展第二增長曲線的兩大標(biāo)志性事件，其預(yù)計(jì)，萬物云和龍湖智創(chuàng)將在今年夏天登陸港股。而這一動(dòng)作的達(dá)成，也將標(biāo)志著內(nèi)房企中規(guī)模較大房企旗下物業(yè)板塊對接資本市場的告一段落。

此外，更有多房企明確指出“第二增長曲線”對公司的重要程度。如，萬科董事會(huì)主席郁亮在2021年業(yè)績會(huì)上指出，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)表現(xiàn)很好，快速發(fā)展，2021年度，公司經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的收入總和超過了400億元。營運(yùn)凈收入率勢頭也很好，逐步形成新的利潤蓄水池。

旭輝控股也曾公開表示，未來公司收入將有50%來自住宅開發(fā)，30%來自租金收入，另外20%來自其他業(yè)務(wù)。

綠城中國立下的2025戰(zhàn)略目標(biāo)也指出，公司要在2025年實(shí)現(xiàn)6400億元的合同額目標(biāo)，其中，包括房產(chǎn)代建輕資產(chǎn)板塊目標(biāo)1500億元。

可以看出，在地產(chǎn)板塊存量市場難以拓展，疊加毛利率不斷下滑的大環(huán)境下，“第二增長曲線”有望成為緩解房企業(yè)績下行的一大利器。不過胡景暉同時(shí)表示，第二增長曲線的發(fā)展、變現(xiàn)仍然需要一定時(shí)間。

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）