城市廢棄鐵路用地綜合開發(fā)利用策略分析
——以隴海鐵路下交口至張家灣段為例

楊琳琳

（中鐵第五勘察設(shè)計院集團有限公司，北京 102600）

1 背景概述

既有隴海鐵路下交口至張家灣段位于三門峽都市區(qū)湖濱片區(qū)核心區(qū)域。既有隴海鐵路在三門峽市區(qū)以線型通過，大部分地段以高填深挖路基通過，分割城市中心城區(qū)，直接影響湖濱城區(qū)城市功能和空間布局，制約城市發(fā)展。結(jié)合中心城區(qū)整體規(guī)劃，需對隴海線下交口至張家灣段進行改移。改移后的新建鐵路繞開主城區(qū)，導致原既有鐵路用地廢棄閑置。對原既有鐵路范圍內(nèi)的土地資源與周邊土地進行整合開發(fā)利用，能夠有效優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，促進城市閑置低效的土地再開發(fā)，帶動沿線的經(jīng)濟發(fā)展。

文章研究隴海鐵路下交口至張家灣段鐵路改移外遷后形成廢棄土地的綜合利用，改移工程范圍內(nèi)線路全長約19.9 km。本次研究范圍為改移鐵路兩側(cè)廢棄閑置用地，鐵路紅線內(nèi)用地面積約229 hm2。

2 發(fā)展條件分析

2.1 現(xiàn)狀建設(shè)情況

（1）鐵路切割用地，制約城市交通。

原隴海鐵路分割湖濱區(qū)中心城區(qū)的用地，阻隔鐵路兩側(cè)的交通聯(lián)系，造成部分主、次干道斷頭。受鐵路阻隔影響，經(jīng)三路、南環(huán)路、虢國東路等城市結(jié)構(gòu)性路網(wǎng)至今仍未拉通；部分路段鐵路為高架，制約城市各功能區(qū)之間的聯(lián)系。

（2）沿線環(huán)境較差，影響城市景觀。

城區(qū)段沿線對垃圾、污水的處理不合理，衛(wèi)生環(huán)境需改善，鐵路沿線兩側(cè)存在亂搭亂建和墻體涂抹現(xiàn)象，城市景觀形象較差。

（3）鐵路周邊土地權(quán)屬復雜。

大部分鐵路沿線位于老城區(qū)，開發(fā)較早，基本不存在可以開發(fā)的土地；周邊各類用地性質(zhì)及權(quán)屬較為分散、復雜，周邊用地涵蓋各類居住小區(qū)、商業(yè)建筑、公共配套設(shè)施等；鐵路沿線地形條件復雜，具有隧道、跨河、架橋等設(shè)施，改造拆遷較為困難。

（4）鐵路是城市工業(yè)文化的載體。

隴海鐵路于1953年建成通車，歷史悠久，見證了三門峽市的發(fā)展，是三門峽工業(yè)文化的重要組成部分。隴海鐵路廢棄再利用過程中，應(yīng)借助隴海鐵路展現(xiàn)三門峽的工業(yè)文化。

2.2 上位規(guī)劃解讀

（1）三門峽市城市總體規(guī)劃。

根據(jù)三門峽城市總體規(guī)劃（2013—2030年），原既有隴海鐵路廢棄，用地性質(zhì)調(diào)整為城市其他建設(shè)用地。規(guī)劃提出對隴海鐵路下交口至張家灣段進行取直改造，隴海鐵路從城市中心區(qū)通過，影響城市交通組織工作，分割城市用地。因此，將鐵路段廢棄，確定新的線路走向。鐵路用地與周邊用地整合，用地性質(zhì)調(diào)整為居住、商業(yè)用地以及公園綠地等。

三門峽市中心城區(qū)用地規(guī)劃如圖1所示。

圖1 三門峽市中心城區(qū)用地規(guī)劃

（2）三門峽市城市綜合交通體系規(guī)劃。

根據(jù)城市綜合交通體系規(guī)劃（2013—2030年），利用廢棄鐵路用地，拉通路網(wǎng)，優(yōu)化交通，改造部分停車場。規(guī)劃中提出對隴海鐵路進行改線，對原三門峽火車站進行搬遷，擴建三門峽火車西站；城市道路貫通廢棄鐵路，拉通部分城市干路網(wǎng)，優(yōu)化城市道路網(wǎng)系統(tǒng)；將部分鐵路用地規(guī)劃為路外停車場。

改造前道路交通現(xiàn)狀如圖2所示。

圖2 改造前道路交通現(xiàn)狀

改造后道路交通規(guī)劃如圖3所示。

圖3 改造后道路交通規(guī)劃

（3）三門峽市城市綠地系統(tǒng)專項規(guī)劃。

根據(jù)三門峽市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃，利用廢棄鐵路用地，添加綠地，改善環(huán)境。在規(guī)劃中將部分廢棄鐵路用地規(guī)劃為鐵路帶狀公園與城市廣場。其中，隴海鐵路原城內(nèi)環(huán)線規(guī)劃為帶狀休憩綠化公園；三門峽火車站站前廣場改造為城市廣場，廣場用地不得被占用、改變用途或隨意調(diào)整位置及規(guī)模。

三門峽市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃如圖4所示。

圖4 三門峽市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃

2.3 上位規(guī)劃總結(jié)

（1）優(yōu)化交通策略。利用原有鐵路用地拉通部分城市干路網(wǎng)，增加城區(qū)支路密度，完善中心城區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城市交通體系[1]。

（2）添加綠地策略。將隴海鐵路原城內(nèi)環(huán)線規(guī)劃為帶狀休憩綠化公園，保留三門峽火車站站前廣場，改造為城市廣場[2]。

（3）配套設(shè)施策略。利用部分原鐵路用地為老城區(qū)配建廣場、公園綠地、公共停車場等配套設(shè)施。

（4）整合用地策略。將剩余的廢棄鐵路用地與周邊未征用地、邊角用地或需要改造的用地進行整合，用地性質(zhì)調(diào)整為居住、商業(yè)用地。

3 城市鐵路廢棄用地開發(fā)利用案例借鑒

3.1 商業(yè)開發(fā)策略——連云港隴海步行街

隴海步行街位于江蘇省連云港市，由隴海鐵路連云港市內(nèi)舊線改造而成。隴海鐵路舊線位于老城區(qū)，長度超過10 km。1994—1998年，考慮城市發(fā)展需求，將隴海鐵路向北遷移至城市外圍。新線竣工后，鐵路舊線被改造為商業(yè)步行街，步行街全長約1 170 m，集購物、文化、餐飲、娛樂和觀光旅游等多種休閑功能于一體，成為繁華的商業(yè)街區(qū)。

3.2 城市觀光綠道策略——廈門鐵路文化公園

廈門鐵路文化公園曾經(jīng)是鷹廈鐵路戰(zhàn)備延伸線，東起金榜公園，西至和平碼頭，線路全長約4.5 km。2011年，廈門市政府將鷹廈鐵路戰(zhàn)備延伸線改造為供市民娛樂休閑、健身，并串聯(lián)周邊景點、步道的帶狀公園，沿線串起金榜公園、萬石山植物園、虎溪巖、鴻山公園等廈門島主要景區(qū)，保留廈門交通發(fā)展的最初記憶，具有悠久濃厚的歷史文化底蘊[3]。

3.3 城市公共交通策略——里昂有軌電車

里昂是法國第二大都市區(qū)，里昂市現(xiàn)代有軌電車始建于2001年，至今已有6條線路。有軌電車T3線是2006年重新運營的老式鐵路，為了發(fā)展公共交通，將這條線路改建為有軌電車線，T3線起始于里昂中央火車站，延伸至里昂國際機場方向。

3.4 案例總結(jié)

根據(jù)案例分析，廢棄鐵路改造策略包括商業(yè)開發(fā)策略、城市觀光綠道策略和城市公共交通策略。

將廢棄鐵路用地改造為商業(yè)街區(qū)，受鐵路用地的限制，形成狹長的街道，利用原鐵路線位于老城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，將廢棄鐵路兩側(cè)狹長用地進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)，打造為商業(yè)步行街或活力辦公區(qū)，吸引城市人口進行文娛消費，發(fā)揮其經(jīng)濟效益。

將廢棄鐵路改造為公園廣場或觀光休閑綠道，修補城市的綠道網(wǎng)絡(luò)格局，注重城市的整體生態(tài)效益。對廢棄鐵路的位置、走向、沿線的景觀特征及周邊區(qū)域用地性質(zhì)等要素進行研究，合理選擇綠道的主要功能，最大限度地發(fā)揮其文化、休閑和生態(tài)作用。

將廢棄鐵路改造為BRT、有軌電車、輕軌等城市軌道交通設(shè)施，修補完善城市的交通網(wǎng)絡(luò)格局，有助于緩解城市內(nèi)部交通壓力，增強周邊用地可達性，提升土地價值。

4 隴海鐵路下交口至張家灣段用地開發(fā)利用分析

4.1 規(guī)劃目標與策略

盤活沿線土地資產(chǎn)，改善城市交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，提升城市建設(shè)水平，打造城市新形象。對鐵路沿線土地資源進行整合利用開發(fā)，充分發(fā)揮經(jīng)濟效益，促進城市未來可持續(xù)發(fā)展。

項目土地利用目標與策略如圖5所示。

圖5 項目土地利用目標與策略

4.2 開發(fā)利用建議

原隴海鐵路下交口至張家灣段鐵路紅線內(nèi)土地面積約229 hm2。通過上位規(guī)劃解析，借鑒廢棄鐵路用地開發(fā)利用經(jīng)驗，結(jié)合本項目實際情況，因地制宜制定開發(fā)策略。

本項目鐵路紅線內(nèi)，不適宜商業(yè)開發(fā)的土地約182.467萬m2，主要為遠離主城區(qū)、開發(fā)價值較低的用地以及位于主城區(qū)但拆遷改造難度較大的用地。該部分用地可進行公益性開發(fā)建設(shè)，改造為鐵路帶狀公園、小型市民游憩廣場、文化展覽設(shè)施，拉通部分道路網(wǎng)，完善市政道路等設(shè)施，建設(shè)公共停車設(shè)施，為居民提供舒適、休閑的生活與娛樂空間，有效地優(yōu)化城市空間格局。

鐵路紅線內(nèi)可進行商業(yè)開發(fā)的用地約46.533萬m2，主要位于主城區(qū)，區(qū)位條件較好，拆遷改造難度較小，開發(fā)價值較大。該部分用地可以與周邊未征用地、邊角用地或需要改造的用地進行整合，盤活閑置土地資源。整合后的可開發(fā)土地面積約285.867萬m2，可以進行商業(yè)步行街、品質(zhì)居住區(qū)等業(yè)態(tài)開發(fā).

本項目土地利用開發(fā)方案建議如圖6所示。

圖6 本項目土地利用開發(fā)方案建議

4.3 土地出讓收益測算

整合后的土地面積為85.867萬m2，測算土地一級開發(fā)成本約38.88億元，土地出讓收入約為61.57億元，一級開發(fā)凈利潤約17.01億元。

5 結(jié)語

隨著城市化進程發(fā)展以及鐵路生產(chǎn)力布局的不斷優(yōu)化調(diào)整，為避免廢棄鐵路用地資源的閑置浪費、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、提升城市建設(shè)水平，需要對廢棄鐵路用地進行再開發(fā)利用。從優(yōu)化城市空間布局出發(fā)，為了滿足鐵路生產(chǎn)力的部署調(diào)整需求，必須結(jié)合各地實際情況，借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗，探索適宜的開發(fā)路徑。