匪夷所思的操作

黃祥 姚江

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)配套政策。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，一些房產(chǎn)中介竟然支招讓賣房的“假離婚”，與買房的“假結(jié)婚”，但這番操作最終沒(méi)有得逞。

不能賣房的與不能買房的

譚飛系安徽萬(wàn)屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司長(zhǎng)沙分公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)屋房地產(chǎn)長(zhǎng)沙公司”）負(fù)責(zé)人。2020年10月8日，中介公司來(lái)了一對(duì)年輕夫妻，譚飛立即熱情接待，問(wèn)有什么需要。原來(lái)，占海、鄭桂夫婦是長(zhǎng)沙市望城區(qū)某房屋的共有人，想出售該共有房屋，但沒(méi)有出售資格。譚飛拍胸脯說(shuō)，只要你們按我的辦法做，保證你們順利售房。于是，占海、鄭桂作為甲方，萬(wàn)屋房地產(chǎn)長(zhǎng)沙公司作為乙方，簽訂了一份《房屋獨(dú)家銷售合作協(xié)議》，約定：甲方自愿將位于長(zhǎng)沙市望城區(qū)某房屋授權(quán)乙方獨(dú)家銷售，甲乙雙方協(xié)商后的出售價(jià)格為85萬(wàn)元，如實(shí)際成交價(jià)高于約定價(jià)格，高出部分差價(jià)作為乙方市場(chǎng)營(yíng)銷傭金分成，差價(jià)部分全歸乙方所有。

譚飛得到獨(dú)家銷售權(quán)后，開(kāi)始積極尋找買主。一個(gè)多月后，年約20歲的女青年劉利看中了該房，但她沒(méi)有購(gòu)房資格。譚飛依然是胸脯一拍，只要你按我的辦法做，保證你順利買房。2020年11月24日，由占海作為甲方（出售方）、譚飛作為占海的代理人、劉利作為乙方（買受方），簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定：甲方將位于長(zhǎng)沙市望城區(qū)某房屋出售給乙方，房屋售價(jià)為106萬(wàn)元，此房?jī)r(jià)包含中介費(fèi)、貸款費(fèi)、高評(píng)費(fèi)、個(gè)稅、契稅等。乙方支付定金5萬(wàn)元，于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)辦理時(shí)支付購(gòu)房首付款44萬(wàn)元（含定金），銀行貸款62萬(wàn)元。譚飛代占海在合同上簽名，劉利在合同上簽名。

非常規(guī)操作帶來(lái)后遺癥

譚飛的“辦法”是怎樣的呢？第一步，占海與鄭桂辦理離婚手續(xù)，房屋由占海、鄭桂共同所有變更登記為占海單獨(dú)所有。第二步，占海與劉利登記結(jié)婚，房屋以夫妻更名的方式變更登記至劉利名下。第三步，辦完不動(dòng)產(chǎn)登記后占海與劉利辦理離婚登記。第四步，占海、鄭桂復(fù)婚。一番“操作”后，想賣房的脫手了，想買房的到手了。

簽訂《房屋買賣合同》后，劉利越想越覺(jué)得不靠譜，自己年紀(jì)輕輕就有了婚史，往后還要“離異”。劉利向譚飛提出無(wú)法籌夠首付款，且擔(dān)心夫妻更名的方式存在較大風(fēng)險(xiǎn)，想等自己有購(gòu)房資格后再買房，要求退還定金。譚飛表示如果悔約，則所交定金不予退還，劉利即揚(yáng)言要報(bào)警。譚飛好言相勸，主動(dòng)提出可以借給她首付款，等房產(chǎn)證到手再還，這樣也不怕夫妻更名的風(fēng)險(xiǎn)了。劉利其實(shí)也很想要這個(gè)房子，便同意了。

2020年12月28日，劉利向譚飛的妻子蘇西（同為中介）出具《借條》一份，載明：“為購(gòu)買房屋資金周轉(zhuǎn)需要，向蘇西借款19萬(wàn)元，還款期限至2021年1月31日。逾期未還，則按當(dāng)期一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的四倍計(jì)付逾期利息。如借款人違約，出借人為維護(hù)權(quán)益向違約方追償?shù)囊磺匈M(fèi)用包含律師費(fèi)等均由違約方承擔(dān)?！碑?dāng)日，蘇西向劉利轉(zhuǎn)賬19萬(wàn)元，劉利隨后將該19萬(wàn)元支付給了占海。

經(jīng)過(guò)此后的一系列操作，房屋果然順利登記到了劉利名下，劉利收房入住。在上述操作過(guò)程中，劉利共計(jì)支付房款106萬(wàn)元，占海獲得房款85萬(wàn)元，譚飛、蘇西獲得售房差價(jià)21萬(wàn)元。

違背法律、公序良俗必將付出代價(jià)

同時(shí)，為了避稅，譚飛指導(dǎo)占海與劉利簽訂了一份用于備案的《望城區(qū)二手房買賣合同》，該合同約定的房屋售價(jià)為73萬(wàn)元。在辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記的過(guò)程中，劉利與占海交流，驚悉實(shí)際出售價(jià)格只有85萬(wàn)元，頓感受騙上當(dāng)。劉利立即去責(zé)問(wèn)蘇西，并提出少還借款，蘇西不同意，劉利就說(shuō)不還款。2021年2月8日，蘇西向長(zhǎng)沙市望城區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱望城區(qū)法院）提起訴訟，請(qǐng)求判令劉利償還借款本金19萬(wàn)元及支付利息;判令劉利賠償維權(quán)產(chǎn)生的8000元律師費(fèi)損失。

雞飛蛋打

望城區(qū)法院于2021年4月7日和5月31日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。法院審理后認(rèn)為，劉利為實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的目的，向蘇西出具借條借款19萬(wàn)元用于支付房款，雙方已形成民間借貸關(guān)系。本案民間借貸關(guān)系發(fā)生的原因，與房屋買賣相關(guān)聯(lián)，故應(yīng)當(dāng)將民間借貸行為和房屋買賣行為結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)判。

蘇西具有出借人和房產(chǎn)中介雙重身份。蘇西作為譚飛的妻子，在《房屋買賣合同》履行過(guò)程中全程掌控資金的流轉(zhuǎn)與結(jié)算，與譚飛是利益共同體。蘇西根據(jù)譚飛的安排向劉利出借首付款，目的是促使劉利積極履行《房屋買賣合同》，從而共同獲取遠(yuǎn)超一般中介費(fèi)的房屋差價(jià)。蘇西能否要求劉利返還借款本金并支付利息，譚飛、蘇西能否依據(jù)《房屋獨(dú)家銷售合作協(xié)議》《房屋買賣合同》的約定獲取房屋差價(jià)，關(guān)鍵要看上述合同是否有效。

民事主體從事民事活動(dòng)，不得違背公序良俗和法律規(guī)定。譚飛、蘇西作為房產(chǎn)中介從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守上述規(guī)定。而本案中，譚飛引導(dǎo)劉利、占海、鄭桂通過(guò)夫妻更名的方式規(guī)避長(zhǎng)沙市住宅商品房限售限購(gòu)政策，與占海、鄭桂簽訂《房屋獨(dú)家銷售合作協(xié)議》，與劉利簽訂《房屋買賣合同》。為了案涉房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記，譚飛指使占海與鄭桂離婚，占海再與劉利結(jié)婚，房屋辦理變更登記后，占海與劉利離婚。為了少交稅，譚飛又引導(dǎo)占海與劉利簽訂價(jià)格明顯低于實(shí)際成交價(jià)格的《望城區(qū)二手房買賣合同》用于備案。譚飛及房屋買賣雙方的上述行為，系通過(guò)規(guī)避國(guó)家政策紅線獲取不當(dāng)利益，與社會(huì)主義核心價(jià)值觀相違背。如對(duì)上述行為不加限制而任其泛濫，勢(shì)必導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，影響婚姻家庭關(guān)系穩(wěn)定，增加交易風(fēng)險(xiǎn)，損害社會(huì)公共利益。故司法對(duì)譚飛及房屋買賣雙方的上述行為應(yīng)當(dāng)給予否定評(píng)價(jià)，上述《房屋獨(dú)家銷售合作協(xié)議》《房屋買賣合同》《望城區(qū)二手房買賣合同》均違反公序良俗，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。同理，蘇西在向劉利出借資金之前，明知?jiǎng)⒗痪邆滟?gòu)房資格、案涉房屋不具備出售條件。蘇西為了能與譚飛一起賺取巨額房屋差價(jià)，向劉利出借資金用于支付購(gòu)房首付款的行為，也因違背公序良俗，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

民事法律行為無(wú)效的，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。蘇西與劉利之間的民間借貸合同無(wú)效，劉利因此取得的借款應(yīng)當(dāng)返還，但同時(shí)蘇西不得要求劉利按借條約定支付借款利息及逾期利息?！斗课葙I賣合同》《房屋獨(dú)家銷售合作協(xié)議》及《望城區(qū)二手房買賣合同》無(wú)效，譚飛、蘇西不能據(jù)此取得房屋差價(jià)款，劉利取得的商品房及占海取得的房款均應(yīng)當(dāng)返還。本案中，譚飛、蘇西向占海支付的房款為85萬(wàn)元，除19萬(wàn)元借款外，劉利實(shí)際已支付房款87萬(wàn)元，蘇西、譚飛未實(shí)際向占海墊付房款。劉利的62萬(wàn)元銀行貸款有一部分已由蘇西支取，故在貸款發(fā)放后，蘇西提供給劉利的借款已全部收回，故蘇西無(wú)權(quán)再要求劉利返還借款本金并支付利息。本院對(duì)蘇西請(qǐng)求劉利返還借款本金19萬(wàn)元并支付利息、律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，均不予支持。綜上，望城區(qū)法院于2021年6月17日判決如下：駁回蘇西的訴訟請(qǐng)求。

該案判決生效后，望城區(qū)法院向相關(guān)部門發(fā)送了司法建議書，建議職能部門對(duì)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員加強(qiáng)管理，對(duì)以夫妻更名方式辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記的情形加強(qiáng)審查。

（文中人名均為化名）

編輯：薛華? icexue0321@163.com

法官點(diǎn)評(píng)

有那么一些人，自作聰明地認(rèn)為可以規(guī)避法律和政策的規(guī)定?？墒菣C(jī)關(guān)算盡，不僅到頭來(lái)沒(méi)能如愿，還因此遭受原本不必要的損失。本案中的交易各方，年輕的小姑娘不僅沒(méi)了房，還因此有了婚史;中介方不僅沒(méi)賺到差價(jià)，倒貼了稅費(fèi)，還面臨行業(yè)主管部門的相關(guān)處罰;賣房夫妻房沒(méi)賣成，還面臨一系列糾紛。這些都是他們違背法律、公序良俗付出的代價(jià)。