存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷的實(shí)踐操作

摘要：近年來隨著網(wǎng)簽備案工作的全面開展，存量房網(wǎng)簽備案后因合同不能履行，出賣方或購(gòu)房人單方向房屋交易管理部門申請(qǐng)注銷網(wǎng)簽備案的業(yè)務(wù)量快速增長(zhǎng)。但現(xiàn)行的相關(guān)制度對(duì)該業(yè)務(wù)的辦理并無詳細(xì)規(guī)定，申請(qǐng)人一般只得先尋求司法裁決解除合同后再申請(qǐng)注銷網(wǎng)簽備案，既加大了合同當(dāng)事人的交易成本，也增加了房屋交易管理部門的管理風(fēng)險(xiǎn)，亟需出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，為交易雙方提供規(guī)范、高效、便捷的單方申請(qǐng)存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷服務(wù)。

關(guān)鍵詞：存量房網(wǎng)簽備案;單方申請(qǐng);網(wǎng)簽注銷

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）03-0053-04 收稿日期：2022-01-25

作者簡(jiǎn)介：慕早，無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)測(cè)中心。

2018年12月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128號(hào)），要求在全國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)全面實(shí)行房屋交易合同網(wǎng)簽備案，加快推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)工作。隨著房屋交易合同網(wǎng)簽備案工作的全面開展，伴隨而來的簽約備案注銷業(yè)務(wù)在房屋交易管理工作中業(yè)務(wù)占比量快速提高，相關(guān)業(yè)務(wù)流程需進(jìn)一步規(guī)范。2020年3月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號(hào)），強(qiáng)調(diào)“當(dāng)事人申請(qǐng)變更、注銷網(wǎng)簽備案的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理”。2020年4月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)全國(guó)房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦房〔2020〕14號(hào)），在業(yè)務(wù)類別表里首次提到“存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷”這個(gè)業(yè)務(wù)類別名稱。盡管相關(guān)規(guī)范性文件提及存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷這一概念，但對(duì)于注銷的辦理?xiàng)l件和流程并沒有明確規(guī)定，各地關(guān)于存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷的具體要求和做法并不統(tǒng)一，亟需在明確存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷法律效力的基礎(chǔ)上，探索如何高效、便民、恰當(dāng)?shù)臑榻灰纂p方提供存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷服務(wù)。

1 現(xiàn)實(shí)困惑：各地房屋交易管理部門關(guān)于存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷的不同做法

筆者梳理部分城市的房屋交易管理部門的現(xiàn)行做法，各地房屋交易管理部門對(duì)雙方合意申請(qǐng)注銷網(wǎng)簽備案的條件、操作要求、法律效果基本一致，但對(duì)單方申請(qǐng)注銷的相關(guān)規(guī)定存在不一致性。具體梳理如下：

《無錫市存量房買賣網(wǎng)上簽約管理辦法（試行）》第20條規(guī)定：交易當(dāng)事人對(duì)已經(jīng)辦理網(wǎng)簽備案的存量房買賣合同條款產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按合同約定的爭(zhēng)議解決方式及時(shí)處理。爭(zhēng)議解決后，需變更或解除合同的，交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持雙方簽訂的存量房買賣合同、相關(guān)身份證明以及生效法律文書等資料，到實(shí)施機(jī)構(gòu)辦理該合同備案信息的變更或撤除手續(xù)。第21條規(guī)定：存在下列情形之一的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)配合交易當(dāng)事人辦理合同備案信息的撤除手續(xù)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不予配合的，實(shí)施機(jī)構(gòu)查實(shí)后，買賣雙方或其中一方可到實(shí)施機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理合同備案信息的撤除手續(xù)，相關(guān)法律責(zé)任由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)：（一）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過存量房買賣網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)上傳虛假的存量房買賣合同信息的;（二）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按本辦法第17條規(guī)定上傳完整的存量房買賣合同網(wǎng)上備案申請(qǐng)書的。第22條規(guī)定：存量房買賣網(wǎng)上簽約后，交易當(dāng)事人應(yīng)按合同約定時(shí)間辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。未按約定時(shí)間辦理存量房不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，逾期超過90日，交易雙方其中一方可到實(shí)施機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤除該合同備案的信息。

《大連市存量房交易合同網(wǎng)簽備案管理辦法》第5條規(guī)定：買賣雙方在存量房交易合同約定期限內(nèi)或合同簽訂之日起超過90日未到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記的，該合同網(wǎng)簽備案信息自動(dòng)失效。存量房網(wǎng)簽備案信息平臺(tái)自動(dòng)撤銷其備案信息的，應(yīng)告知辦理網(wǎng)簽備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或資金監(jiān)管銀行。買賣雙方當(dāng)事人對(duì)撤銷存量房網(wǎng)簽備案未達(dá)成一致的，應(yīng)通過司法途徑解決。當(dāng)事人一方可持解除存量房交易合同的生效法律文書到原辦理存量房合同網(wǎng)簽備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或資金監(jiān)管銀行辦理撤銷存量房網(wǎng)簽備案手續(xù)。

《北京市關(guān)于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程等有關(guān)問題的通知》第2條規(guī)定：注銷已簽字（或蓋章）合同的流程：交易雙方對(duì)解除合同協(xié)商不一致的，應(yīng)通過司法途徑解決。交易任何一方可持解除合同的生效法律文書到服務(wù)窗口辦理注銷手續(xù)。解除未簽字（或蓋章）合同的流程：一方當(dāng)事人以未在合同上簽字（或蓋章）為由要求注銷尚未完成的網(wǎng)上信息的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核實(shí)后在系統(tǒng)中填寫《存量房買賣合同信息注銷申請(qǐng)表（經(jīng)紀(jì)成交）》并打印，申請(qǐng)注銷的一方自行或委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)到服務(wù)窗口辦理注銷手續(xù)。

《濟(jì)南市存量房買賣網(wǎng)上簽約管理辦法（試行）》第18條規(guī)定：買賣雙方及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三方網(wǎng)簽存量房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同后，應(yīng)自上傳電子信息之日起90日內(nèi)到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，逾期未辦理的，買賣雙方其中一方可會(huì)同經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷該合同電子信息。

合肥市《關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)簽備案工作的通知》第4條規(guī)定：在合同約定的時(shí)限內(nèi)未辦理轉(zhuǎn)移登記的，賣方可憑有效證件、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)證明材料等相關(guān)資料及賣方密碼至網(wǎng)簽管理窗口辦理。

從上述規(guī)定中可以看出，對(duì)單方申請(qǐng)注銷網(wǎng)簽備案的，申請(qǐng)人逾期未辦理轉(zhuǎn)移登記或者持有法院生效的裁決文書的，房屋交易管理部門一般予以辦理。但工作實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)其他未明確的情形，如購(gòu)買人因房?jī)r(jià)下跌或因征信記錄無法辦理貸款手續(xù)，自愿放棄定金，不再履行合同，且不配合出賣人辦理存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷手續(xù)的。由于網(wǎng)簽備案意味房源鎖定，若因購(gòu)買人或第三方的原因?qū)е路课葙I賣合同不能履行，出賣人不及時(shí)辦理網(wǎng)簽注銷，需承擔(dān)不能交易的時(shí)間成本，房?jī)r(jià)如處于下跌趨勢(shì)中，還將導(dǎo)致預(yù)期收益的受損。遇到此類情況，房屋交易管理部門一般建議當(dāng)事人通過訴訟獲取司法裁決文書后再申請(qǐng)撤銷備案，但出賣人對(duì)房屋交易部門不予及時(shí)辦理備案注銷手續(xù)行為不認(rèn)可，甚至直接以行政不作為為由起訴房屋交易部門或向所在政府信訪投訴，給房屋交易管理部門帶來很大壓力。因此，在明確存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷法律效力的基礎(chǔ)上，明確房屋交易管理部門可以受理出賣人的單方申請(qǐng)注銷網(wǎng)簽備案的具體情形，探尋合法、合理地為交易當(dāng)事人提供存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷交易服務(wù)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2 理性分析：存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷的法律效力

當(dāng)前，網(wǎng)簽備案作為房屋交易管理部門落實(shí)限售、限購(gòu)、資金監(jiān)管等各項(xiàng)監(jiān)管政策的抓手，體現(xiàn)著網(wǎng)上公示不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)狀態(tài)和防止“一房數(shù)賣”的功能，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”節(jié)約了監(jiān)管成本，提升監(jiān)管效率。因此，從制度設(shè)計(jì)上看，網(wǎng)簽備案主要的功能有：一是交易前“交易主客體核驗(yàn)，不符合交易條件的主體、客體不予網(wǎng)簽;二是交易中“備案排他性保護(hù)，已網(wǎng)簽備案的新建商品房買賣合同、存量房買賣合同、房屋租賃合同，撤銷備案前不得重復(fù)簽訂買賣、租賃合同，杜絕“一房多賣”“重復(fù)租賃”等行為;三是交易后的“交易資金監(jiān)管，房屋交易完成后，交易資金才能劃轉(zhuǎn)，保障交易資金的安全;四是對(duì)特定主體的公示作用，房屋交易管理部門通過網(wǎng)簽備案系統(tǒng)提示、告知當(dāng)事人該房屋已網(wǎng)簽備案、設(shè)定抵押、房屋出租等物權(quán)狀況，供當(dāng)事人審慎決策是否繼續(xù)簽約。

從法律效力上看，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”?？梢姡W(wǎng)簽備案不是商品房買賣合同生效的要件，僅是行政管理的手段的而已。同理，網(wǎng)簽備案也不是存量房買賣合同生效的要件。據(jù)此，筆者認(rèn)為：存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷手續(xù)并不意味著存量房買賣合同解除，存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽備案是對(duì)雙方存量房買賣合同的電子信息進(jìn)行鎖定，而注銷只是將存量房買賣合同的電子信息從網(wǎng)簽系統(tǒng)上撤除，只是日常管理中的一種措施手段，交易當(dāng)事人線下簽訂的合同效力并不受影響，所以并不具有讓交易當(dāng)事人或利害關(guān)系人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響。如果說存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽對(duì)交易當(dāng)事人產(chǎn)生的效果是鎖定房源，而存量房轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽注銷對(duì)交易當(dāng)事人產(chǎn)生的效果是解除鎖定房源，僅此而已。

存量房買賣合同是平等民事主體之間達(dá)成的合意，使交易當(dāng)事人之間產(chǎn)生特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，即債權(quán)，屬于私法自治范疇。房屋買賣合同的解除涉及債權(quán)協(xié)議是否消滅，這屬于司法仲裁的范疇，房屋管理部門無權(quán)判斷交易當(dāng)事人之間的債權(quán)是否消滅，無法對(duì)交易當(dāng)事人的合同履行情況進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，對(duì)單方申請(qǐng)注銷網(wǎng)簽備案的，應(yīng)通過設(shè)置合理、合法的前提條件，在滿足監(jiān)管要求的基礎(chǔ)上，依法解決房屋交易雙方的合理需求。

3 實(shí)務(wù)探究：存量房轉(zhuǎn)讓單方網(wǎng)簽注銷的合法合理性操作建議

3.1 在存量房交易合同中設(shè)定單方注銷網(wǎng)簽備案申請(qǐng)權(quán)

交易雙方可以在網(wǎng)簽合同中約定符合一定條件可單方辦理注銷手續(xù)，如在約定辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)限內(nèi)沒有辦理登記手續(xù)的可申請(qǐng)單方注銷手續(xù)。此舉一是督促交易雙方盡快辦理登記手續(xù)，確保不動(dòng)產(chǎn)受物權(quán)保護(hù);二是督促交易雙方產(chǎn)生糾紛應(yīng)通過協(xié)商或法律途徑解決，不能惡意鎖定房源，致另一方合法利益受損;三是杜絕因聯(lián)系不上，另一方遲遲無法辦理網(wǎng)簽注銷手續(xù)，造成經(jīng)濟(jì)損失的情況發(fā)生。

3.2 交易雙方未約定單方注銷條件的操作建議

交易雙方未約定單方注銷的前提下，一方申請(qǐng)辦理注銷手續(xù)的，實(shí)踐中一般分為三種情形：

（1）因購(gòu)房人聯(lián)系不上，出賣方申請(qǐng)辦理注銷手續(xù)的;

（2）因雙方有糾紛，一方不愿配合辦理注銷手續(xù)，另一方申請(qǐng)辦理注銷手續(xù)的;

（3）因中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)交易雙方同意，擅自辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)的。

針對(duì)情形（1）和（2），房屋管理部門無法核實(shí) “購(gòu)房人聯(lián)系不上”的真實(shí)性，也不具備審查交易雙方合同糾紛的職能，所以建議謹(jǐn)慎處理，可綜合考慮通過單方申請(qǐng)人書寫具結(jié)書承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任、對(duì)單方申請(qǐng)辦理注銷事項(xiàng)進(jìn)行公告送達(dá)另一方當(dāng)事人的方式處理。也可建議一方通過合同解除之訴，取得司法裁決文書再行申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽備案。

針對(duì)情形（3），房屋管理部門應(yīng)聯(lián)系中介機(jī)構(gòu)，通過談話筆錄等形式核實(shí)情況，如果中介機(jī)構(gòu)擅自辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)的情況查實(shí)，可依職權(quán)辦理單方注銷手續(xù)。

參考文獻(xiàn)：

1.趙鑫明.對(duì)房屋交易合同網(wǎng)簽備案若干問題的思考.中國(guó)房地產(chǎn).2019.23