最高額抵押合同案例簡(jiǎn)析

摘要：根據(jù)一則案例分析最高額抵押合同的幾個(gè)問題。認(rèn)為最高額抵押權(quán)登記中記載于登記簿的債權(quán)確定期間以及最高債權(quán)數(shù)額應(yīng)以抵押合同條款約定為準(zhǔn)，最高額抵押權(quán)并不以主債權(quán)的存在為前提，最高額抵押權(quán)并不因?yàn)閾?dān)保的主債權(quán)數(shù)額為零而消滅。

關(guān)鍵詞：一般抵押權(quán);最高額抵押權(quán);抵押合同

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）03-0049-03 收稿日期：2022-01-15

作者簡(jiǎn)介：雷凌云，聊城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

某公司欲擴(kuò)大再生產(chǎn)籌集資金，向銀行借款，用三座廠房作為擔(dān)保，并與銀行簽下抵押合同。合同約定抵押人為抵押權(quán)人與債務(wù)人在2021年6月1日至2023年6月1日期間簽訂的全部主合同提供最高額擔(dān)保，最高債權(quán)數(shù)額為3000萬元。與銀行擔(dān)保的授信協(xié)議期為2021年6月1日至2022年6月1日，借款金額為1000萬元。上述申請(qǐng)資料中，抵押合同和授信合同各自記載了不同時(shí)間和不同金額，登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押權(quán)登記時(shí)，應(yīng)以哪個(gè)為準(zhǔn)？登記機(jī)構(gòu)應(yīng)注意些什么？

筆者認(rèn)為，最高額抵押權(quán)登記中記載于登記簿的債權(quán)確定期間以及最高債權(quán)數(shù)額應(yīng)以抵押合同條款約定為準(zhǔn)。即債權(quán)確定期間為：2021年6月1日至2023年6月1日，最高債權(quán)數(shù)額為3000萬元。

《民法典》第420條規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

由于最高額擔(dān)保的債權(quán)是一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)，只要債權(quán)額度在最高限額之內(nèi)，就允許當(dāng)事人簽訂若干個(gè)主債權(quán)合同。而授信協(xié)議期限是在最高額抵押合同約定的期限內(nèi)發(fā)生了若干個(gè)債權(quán)中任意1個(gè)債權(quán)的期限，可能是第1份，也可能是第N份，而最高額抵押合同條款的約定期限才是債權(quán)確定期間。

那么，為什么以最高額抵押合同條款約定的債權(quán)確定期間以及最高債權(quán)數(shù)額為準(zhǔn)，記載于登記簿中呢？要從最高額抵押權(quán)與一般抵押權(quán)特點(diǎn)差異這一根源上分析。

第一，主合同的差別。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第66條規(guī)定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請(qǐng)辦理抵押登記。

申請(qǐng)一般抵押權(quán)登記和最高額抵押權(quán)時(shí)，當(dāng)事人提交的主合同是不同的。申請(qǐng)一般抵押權(quán)首次登記，當(dāng)事人提交的主合同是為產(chǎn)生特定債權(quán)的合同，即該合同約定的債權(quán)數(shù)額都是已經(jīng)特定不變的具體數(shù)額，若產(chǎn)生改變，需要依法做抵押權(quán)變更登記。

如：甲企業(yè)與乙銀行簽訂一份抵押借款合同，雙方約定乙銀行提供貸款2000萬元給甲企業(yè)，甲企業(yè)以辦公樓一棟與銀行申請(qǐng)一般抵押首次登記，此時(shí)，主合同就是借款合同。

針對(duì)最高額抵押權(quán)首次登記，《實(shí)施細(xì)則》第71條規(guī)定，設(shè)立最高額抵押權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、最高額抵押合同與一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)合同或者其他登記原因材料等必要材料，申請(qǐng)最高額抵押權(quán)首次登記。可見，最高額抵押權(quán)設(shè)立登記中的主合同非常特殊，它是一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同或者基礎(chǔ)關(guān)系證明?？梢允琴I賣合同、借款合同，也可以是票據(jù)貼現(xiàn)合同、銀行卡合同等，還可以是雙方簽訂的一定期間內(nèi)的連續(xù)性供貨合同以及授信協(xié)議等。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》關(guān)于申請(qǐng)材料也有類似規(guī)定：申請(qǐng)抵押權(quán)首次登記，提交的材料包括：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書。（2）申請(qǐng)人身份證明。（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。（4）主債權(quán)合同。最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)合同或者其他登記原因文件等必要材料。（5）抵押合同。主債權(quán)合同中包含抵押條款的，可以不提交單獨(dú)的抵押合同書。最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交最高額抵押合同。

筆者認(rèn)為，申請(qǐng)最高額抵押權(quán)首次登記時(shí)，“應(yīng)當(dāng)提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)合同或者其他登記原因文件等必要材料”。這個(gè)債權(quán)合同是一定期間內(nèi)將要且連續(xù)發(fā)生的，是不確定的。所擔(dān)保的債權(quán)屬于將來不確定時(shí)間發(fā)生的債權(quán)，這就意味著最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)都是將來的債權(quán)，而不能包括已經(jīng)存在的債權(quán)。除非當(dāng)事人特別約定此種債權(quán)應(yīng)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi)。

第二，抵押合同的差別。抵押權(quán)首次登記的申請(qǐng)材料中都應(yīng)提交抵押合同，而最高額抵押權(quán)應(yīng)提交的是最高額抵押合同。與一般抵押合同相比，最高額抵押合同中有兩條特殊的條款：一是最高債權(quán)額限度的約定，二是債權(quán)確定期間的約定。

筆者認(rèn)為，因最高額擔(dān)保的是不特定的債權(quán)，在最高額抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，唯一能確定的數(shù)字就是抵押人與抵押權(quán)人約定的最高債權(quán)額限度。

因此，在最高額抵押權(quán)的合同中應(yīng)當(dāng)包括最高債權(quán)額限度，即最高債權(quán)數(shù)額。正是由于最高債權(quán)額額度屬于關(guān)鍵性條款，故沒有該條款，則最高額抵押權(quán)不成立。不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立最高額抵押權(quán)時(shí)，最高額抵押合同條款中約定的時(shí)間就是應(yīng)該記錄于登記簿中的債權(quán)確定期間。

同時(shí)，《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)在審核抵押權(quán)首次登記時(shí)需要審查的重點(diǎn)。即審核最高額抵押權(quán)首次登記時(shí)，重點(diǎn)審核最高額抵押合同條款中“最高額抵押權(quán)登記的最高債權(quán)額限度，債權(quán)確定的期間是否明確”。反言之也表明了“最高額抵押權(quán)登記的最高債權(quán)額限度，債權(quán)確定的期間”是記載于抵押合同之上的。

因此，在最高額抵押登記中，當(dāng)事人提交申請(qǐng)材料時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押合同中約定債權(quán)確定期間、最高債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容記載于最高額抵押權(quán)登記簿中，并完成登記。

第三，一般抵押權(quán)與最高抵押權(quán)中，抵押權(quán)與債權(quán)的從屬關(guān)系。

由于一般抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)屬于特定債權(quán)，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)是連續(xù)債權(quán)，屬于不特定債權(quán)。如果一般抵押權(quán)與其擔(dān)保的特定債權(quán)的關(guān)系是1對(duì)1的話，那么最高額抵押權(quán)與其所擔(dān)保的債權(quán)的關(guān)系就是1對(duì)多（1對(duì)N）。作為最高額抵押權(quán)擔(dān)保對(duì)象的不特定債權(quán)具有特殊含義，它是指?jìng)鶛?quán)本身具有變動(dòng)性，也就是說最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，從最高額抵押權(quán)產(chǎn)生至被擔(dān)保的債權(quán)確定，該債權(quán)不斷產(chǎn)生、消滅、再產(chǎn)生或消滅，因此具有變動(dòng)性、代替性，屬于一定范圍（抵押合同約定債權(quán)，確定期間）內(nèi)生生不息、可以循環(huán)使用的債權(quán)。

高額抵押權(quán)并不以主債權(quán)的存在為前提，最高額抵押權(quán)并不因?yàn)閾?dān)保的主債權(quán)數(shù)額為零而消滅，這種抵押權(quán)并不像一般抵押權(quán)那樣從屬于債權(quán)，而是從屬于一定期間內(nèi)不斷引發(fā)債權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系。因此，該基礎(chǔ)法律關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)，即使在一定的期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生，最高額抵押權(quán)也不會(huì)受影響。

第四，當(dāng)事人簽訂的最高額抵押合同，如果一次性放足貸款限額的，仍然還是最高額抵押權(quán)。

在貸款限額放足時(shí)，從表面上看，債權(quán)的數(shù)額已達(dá)到最高債權(quán)額的限度，新的債權(quán)如果再次發(fā)生就超出了擔(dān)保的范圍，很像是普通的抵押權(quán)，但實(shí)際上兩者是完全不同的。因?yàn)橘J款人一旦清償貸款，如果是普通的抵押權(quán)，貸款還清后，主債權(quán)就消滅了，抵押權(quán)也隨之消滅。而最高額抵押權(quán)不同，如果在最高額抵押所約定的期限內(nèi)清償貸款，由于最高額抵押的特殊性，抵押權(quán)并不因此而消滅，在約定期間屆滿前還有可能產(chǎn)生新的債權(quán)，新的債權(quán)仍然屬于擔(dān)保范圍。因此，只要當(dāng)事人簽訂的合同是最高額抵押合同，符合最高額抵押合同的相關(guān)條款規(guī)定，就是最高額抵押權(quán)。債權(quán)確定期間，借款、還款，周而復(fù)始、循環(huán)使用。至于是一次性放足貸款限額還是多次放貸，其每次貸款金額與時(shí)間是抵押當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系，與登記機(jī)構(gòu)無關(guān)。

最后，筆者對(duì)最高額抵押權(quán)做一個(gè)通俗的類比。如在辦理信用卡時(shí)，一次簽合同（設(shè)立最高額抵押權(quán)），就可以數(shù)次連續(xù)不斷地借款（之后借款人在約定的期間內(nèi)可連續(xù)借款、還款）。借款額及其利息、違約金等衍生的債權(quán)累加不超過信用的總額度就能得到擔(dān)保。綜上所述，最高額抵押權(quán)登記中記載于登記簿的債權(quán)確定期間、最高債權(quán)數(shù)額應(yīng)以最高額抵押合同條款約定為準(zhǔn)。最高額抵押權(quán)并不以主債權(quán)的存在為前提，并不因?yàn)閾?dān)保的主債權(quán)數(shù)額為零而消滅。