發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的五點(diǎn)建議

摘要：發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是國(guó)家的戰(zhàn)略與人民的需要。針對(duì)當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題，提出建立統(tǒng)一的住房租賃信息平臺(tái)，落實(shí)住房租賃登記備案制度，加強(qiáng)住房租金管制，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行為，暢通住房租賃糾紛的排解渠道等五點(diǎn)建議，以加快推進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：發(fā)展;住房租賃市場(chǎng);建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）03-0010-05 收稿日期：2022-01-20

作者簡(jiǎn)介：張世涵，管理學(xué)博士，天津師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授。

基金項(xiàng)目：住建部科技計(jì)劃項(xiàng)目《建立住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制研究》，項(xiàng)目編號(hào)：2021-R-081。

今年兩會(huì)政府工作報(bào)告再次提及“堅(jiān)持租購(gòu)并舉”“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，兩會(huì)代表在房地產(chǎn)領(lǐng)域的提案、建議中，均對(duì)住房租賃市場(chǎng)有較多的關(guān)注。建立與完善具有中國(guó)特色的住房租賃制度，勢(shì)在必行。它不僅是新市民、青年人解決基本住房問(wèn)題的需要，也為廣大市民改變居住理念、提高居住水平提供了新選擇，為老年人居家養(yǎng)老開(kāi)辟了新途徑。但是，由于我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期被弱化而面臨的發(fā)展難題是有目共睹的。要破解之，必須引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變住房觀念，必須擴(kuò)大對(duì)租賃住房的供給，必須加強(qiáng)政府及相關(guān)部門(mén)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，必須建立起發(fā)展住房租賃市場(chǎng)與保護(hù)承租人合法權(quán)益的法規(guī)體系，為住房租賃市場(chǎng)的正常運(yùn)行保駕護(hù)航。為此，提出五點(diǎn)建議，以供政府決策及相關(guān)部門(mén)參考。

1 建立統(tǒng)一的住房租賃信息平臺(tái)

發(fā)展與完善住房租賃市場(chǎng)是國(guó)家的戰(zhàn)略和人民的需要。然而，當(dāng)前活躍在住房租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)雖然遍地開(kāi)花卻是良莠不齊，加之國(guó)家相關(guān)法規(guī)體系還不完善，使住房租賃市場(chǎng)發(fā)展受阻，諸如供給不足、隱形交易、逃避監(jiān)管、虛假房源、隨意漲租、轟攆租客等。建議盡快建立住房租賃信息平臺(tái)，以大數(shù)據(jù)了解租賃住房的供給與居民對(duì)租賃住房的需求，從國(guó)家層面搞好調(diào)控，滿(mǎn)足人民的租房需求。大數(shù)據(jù)包括具體的租賃人口、租賃住房數(shù)量、租賃住房存量和總體的住房租賃價(jià)格。更重要的是通過(guò)大數(shù)據(jù)可以得到全面的征信檔案，涉嫌違法詐騙的住房出租人、名不副實(shí)的虛假房源等相關(guān)信息。無(wú)論是出租人還是承租人，都將納入該平臺(tái)的征信系統(tǒng)，并為其建立住房租賃征信檔案。對(duì)岀租人而言，隨意漲租、惡意收取無(wú)關(guān)費(fèi)用等行為將與信用檔案掛鉤，任意一項(xiàng)不符合規(guī)定的做法都會(huì)降低其住房租賃信用分，從而讓其在統(tǒng)一的住房租賃平臺(tái)上毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)承租人而言，有了住房租賃信用檔案，也不敢輕易毀壞出租人的房屋、惡意拖欠房租，因?yàn)檫@些都會(huì)影響其下一次成功地租賃住房。

統(tǒng)一住房租賃信息平臺(tái)的建立還需要在政府的公共平臺(tái)上得到展出，政府要借助大數(shù)據(jù)下的互聯(lián)網(wǎng)管理，甚至可以借鑒人工智能分析管理各個(gè)主體之間的關(guān)系：出租人、承租人、中介機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商，對(duì)這些主體模塊化的同時(shí)，即可分塊進(jìn)行不同方式的不間斷監(jiān)管。統(tǒng)一的住房租賃信息平臺(tái)是政府為推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)而釆取的服務(wù)措施，其目的是為了推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，而非干擾各個(gè)主體之間的溝通交流。統(tǒng)一住房租賃平臺(tái)的建立也需要多方合作，各個(gè)部門(mén)之間配合輸入多方的有效信息及技術(shù)的支持。只有在各方協(xié)作、共同努力下，統(tǒng)一的住房租賃信息平臺(tái)才能快速有效地建立起來(lái)。

2 落實(shí)住房租賃登記備案制度

早在1994年我國(guó)出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第53條中就作出明確規(guī)定，“出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。該法規(guī)自1995年開(kāi)始實(shí)施。同年，建設(shè)部頒布《城市房屋租賃管理辦法》，其中規(guī)定：“簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。而地方層面的具體實(shí)施和落實(shí)卻差強(qiáng)人意或者說(shuō)是幾乎沒(méi)有。從地方層面的落實(shí)情況時(shí)間軸來(lái)看，上海、天津和南京分別從2000年、2002年、2004年才開(kāi)始正式實(shí)行房屋租賃登記備案制度，北京2008年才開(kāi)始實(shí)施該項(xiàng)制度。數(shù)據(jù)顯示，大部分地區(qū)的私人住房租賃都屬于自發(fā)行為，進(jìn)行登記備案的出租人少之又少。以北京、合肥和沈陽(yáng)這3個(gè)城市來(lái)看，2007年年底住房租賃登記備案率只有7%、10%和20%（見(jiàn)《中國(guó)房地產(chǎn)》2010年第5期，趙偉《加強(qiáng)房屋租賃登記備案管理的對(duì)策》）。盡管一些城市推行了住房租賃合同網(wǎng)上簽約和備案制度，要求住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)，將住房租賃合同通過(guò)監(jiān)管平臺(tái)進(jìn)行備案登記，但是收效并不理想。也就是說(shuō)，要全面落實(shí)住房租賃登記備案制度，還有很長(zhǎng)的路要走。

（1）從住房租賃登記制度內(nèi)容角度看，租賃登記備案制度的實(shí)施要有具體的操作流程，同時(shí)還要執(zhí)行賞罰分明的政策。在國(guó)家強(qiáng)制要求施行住房租賃登記制度的情況下，對(duì)遵守制度的人員處以一定數(shù)額的罰金，而主動(dòng)進(jìn)行租賃登記備案的可以在租賃稅上得以減免，或者在制度推行階段適量取消租賃稅的收取。以此來(lái)盤(pán)活住房租賃登記市場(chǎng)，使監(jiān)管部門(mén)能更全面地掌握住房租賃的相關(guān)動(dòng)態(tài)。在提升了登記備案率之后，再酌情商榷關(guān)于租賃稅收的稅率問(wèn)題。

（2）從住房租賃登記制度具體操作流程看，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該被強(qiáng)制要求進(jìn)行申報(bào)和備案。房地產(chǎn)中介不應(yīng)該扮演一個(gè)不遵守市場(chǎng)規(guī)則的形象，而應(yīng)該利用其“接地氣”的優(yōu)勢(shì)，幫助監(jiān)管部門(mén)對(duì)租賃住房及其租賃關(guān)系做出真實(shí)判斷，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掌握隱蔽性較高的房屋租賃信息，配合、參與住房租賃登記制度的實(shí)施，會(huì)大大降低住房租賃登記和備案的難度。同時(shí)，政府層面需要通過(guò)立法強(qiáng)制房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將其住房租賃信息予以申報(bào)，否則將追究其法律責(zé)任。

（3）從住房租賃登記制度監(jiān)管部門(mén)看，各管理部門(mén)之間的協(xié)調(diào)是必不可少的。首先，要賦權(quán)于相應(yīng)的主管部門(mén)，并由其進(jìn)行相關(guān)的協(xié)調(diào)工作。其次，在對(duì)房屋租賃登記備案進(jìn)行統(tǒng)籌安排的同時(shí)，要明確下一層級(jí)部門(mén)的具體登記任務(wù)，以促進(jìn)房屋租賃登記備案工作的有效運(yùn)行。

（4）從住房租賃登記制度的推行看，要大力宣傳住房租賃登記制度的重要性。應(yīng)從普法的高度加大宣傳住房租賃登記制度的力度，以此促進(jìn)住房租賃登記制度的實(shí)施，加大各監(jiān)管部門(mén)的登記效力。最終取得群眾的理解和配合，使住房租賃登記制度得以全面實(shí)施。

3 加強(qiáng)住房租金管制

從理論上講，簽訂住宅租賃合同并商定租金的數(shù)額應(yīng)該由租賃雙方自由談判和協(xié)商，但是，就現(xiàn)狀而言，租賃雙方往往無(wú)法就租金達(dá)成一致，或者由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致租房?jī)r(jià)格虛高，使有租房意愿的居民難以通過(guò)市場(chǎng)選擇自己滿(mǎn)意的住房。加之我國(guó)住房租賃市場(chǎng)又大多為城市中私人的多余住房，承租人選擇的空間有限，更沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的能力。再有，出租人無(wú)論是定期限的合同還是提前告知終止或不定期的合同，往往根據(jù)市場(chǎng)的波動(dòng)任意加價(jià)，使承租人的權(quán)益無(wú)法得到保障，最終只有以搬遷、放棄為代價(jià)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，房屋出租人以投資的房產(chǎn)獲得合理的收益無(wú)可厚非。但是這份收益應(yīng)該得到合理的限制，否則，容易擾亂市場(chǎng)，損害承租人的權(quán)益。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，大部分房租應(yīng)該建立在合理區(qū)間，比如涵蓋了房屋購(gòu)買(mǎi)人的購(gòu)入成本、所需繳納的合理稅款、正常的房屋維修和物業(yè)費(fèi)等，而不是一味地在市場(chǎng)上跟風(fēng)，以少數(shù)人對(duì)于房屋出租的部分壟斷而攫取高額的利潤(rùn)。德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)、加拿大等國(guó)均實(shí)行房租管制，并取得了相應(yīng)的成效，足以見(jiàn)得房租管制不僅可以控制房租價(jià)格，更保護(hù)了承租人的合法權(quán)益。如《德國(guó)民法典》第559條第1款規(guī)定：如果出租人為了改善租賃住房的居住條件、增加租賃住房的使用價(jià)值或者為了節(jié)約用水或者能源而對(duì)租賃住房進(jìn)行改良，出租人可以單方面要求提高租金，最高限度為將年度租金提高11個(gè)百分點(diǎn)。因此，可以從以下幾個(gè)方面借鑒控制租賃住房租金的方法。

（1）初始租金由市場(chǎng)決定。因?yàn)槊绹?guó)和德國(guó)有相對(duì)富余的出租房源，相應(yīng)的立法比較完善，使住房租賃市場(chǎng)的初始租金不會(huì)偏離市場(chǎng)太多。而我國(guó)，在當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)供需不平衡、房源不充足、人們租賃住房的法律意識(shí)比較淡薄、國(guó)家的法律法規(guī)還不夠完善的情況下，可以住房租賃初始租金為平衡點(diǎn)。

（2）對(duì)續(xù)租租金上漲予以適度調(diào)控。對(duì)于我國(guó)承租人而言，最無(wú)法保障的權(quán)益還不是初始租金，而是續(xù)租租金。在沒(méi)有簽訂住房租賃合同之前，承租人可以根據(jù)自身的能力和要求選擇符合自己居住的房源。但是，當(dāng)簽訂了住房租賃合同之后，特別是在續(xù)租之時(shí)，承租人權(quán)益則無(wú)法得到保障。合同的終止對(duì)于出租人而言無(wú)非是換個(gè)承租人，甚至可以從中獲取更高昂的租金，而對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)遭受的損失是巨大的，無(wú)論是搬家還是工作、生活、學(xué)業(yè)，無(wú)一例外地蒙受損失或加大成本。所以在確定續(xù)租租金方面，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)予以監(jiān)管。尤其需要限定租金上漲的具體期限，限定租金的漲幅，雙方應(yīng)提前商榷租金上漲問(wèn)題，使承租人接受因正常的物價(jià)上漲所帶來(lái)的租金漲幅。

（3）違反租金控制義務(wù)的法律后果。對(duì)租金進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的必要舉措。我們可以參考德國(guó)的相關(guān)做法：一是政府給出宏觀的調(diào)控方向。例如德國(guó)2013年正式生效的《新租房法》中對(duì)于住房租金進(jìn)行了控制：3年內(nèi)只能進(jìn)行1次租金上漲，且漲幅不能超過(guò)15%。二是加強(qiáng)立法，一方面鼓勵(lì)承租人進(jìn)行舉報(bào)和檢舉違規(guī)上漲房租的行為，充分調(diào)動(dòng)承租人的法律積極性;另一方面要對(duì)租金漲幅過(guò)大或者隨意上漲租金的出租人根據(jù)違規(guī)情節(jié)進(jìn)行懲罰，以穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)秩序。

4 規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為

從法條上看，我國(guó)的《合同法》《城市房地產(chǎn)管理法》等雖然在規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)方面作出了一些規(guī)定，但從實(shí)際操作來(lái)看，無(wú)論是出租人還是中介機(jī)構(gòu)，由于違法成本相對(duì)較低以及與其獲得的利潤(rùn)比較，都能夠輕易地做出選擇規(guī)避相應(yīng)責(zé)任的行為。其主要原因不排除相關(guān)規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，沒(méi)有在本質(zhì)上規(guī)定承租人、出租人和中介機(jī)構(gòu)三方各自的權(quán)利義務(wù)。在權(quán)責(zé)不清的情況下，承租人找不到相對(duì)應(yīng)的維權(quán)依據(jù)，出租人和中介機(jī)構(gòu)有可能選擇乘機(jī)而入。本文認(rèn)為，可從規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為入手整合住房租賃市場(chǎng)，首先整治梳理“房屋中介亂象”，然后完善法規(guī)，提出切實(shí)可行的解決辦法，重點(diǎn)是規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為。

（1）大幅提升房地產(chǎn)中介的誠(chéng)信度。除了租賃雙方要建立誠(chéng)信制度之外，國(guó)家還要對(duì)房地產(chǎn)中介進(jìn)行監(jiān)管和評(píng)級(jí)。定期抽査并且在權(quán)威網(wǎng)站上發(fā)布，方便住房租賃雙方選擇。對(duì)于發(fā)布虛假房源等擾亂市場(chǎng)的做法，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)不僅要通報(bào)批評(píng)，而且要加大懲罰力度，使其在短期內(nèi)無(wú)法有效回升信用等級(jí)，從而起到規(guī)范與提升整個(gè)中介市場(chǎng)信用度的作用。此外，相關(guān)部門(mén)要加大對(duì)中介機(jī)構(gòu)違法行為的核實(shí)力度，鼓勵(lì)群眾舉報(bào)，一經(jīng)核實(shí)情結(jié)嚴(yán)重者將終身不得進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（2）降低承租人的租房成本。為了避免房屋中介吃“差價(jià)"，維護(hù)住房租賃需求雙方的合法權(quán)益，要明令禁止房屋中介的此種行為，除中介機(jī)構(gòu)自身承租的房屋可以自由租賃外，所有委托租賃的房屋都必須親自和承租人簽訂租賃合同，明確住房租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，嚴(yán)厲打擊“二房東”。

（3）規(guī)范中介機(jī)構(gòu)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房屋租賃價(jià)格，要有所租賃房屋的指導(dǎo)價(jià)格，要有規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要有相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督管理。對(duì)于不規(guī)范的收費(fèi)行為以及由此帶來(lái)的嚴(yán)重后果，要進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。權(quán)責(zé)清晰、賞罰分明才是從根本上解決房屋租賃價(jià)格的良藥。

5 暢通住房租賃糾紛排解渠道

在住房租賃實(shí)踐中，承租人權(quán)益受損的現(xiàn)象雖然有目共睹，但向司法機(jī)構(gòu)尋求司法救助的人卻較少。究其原因，主要是不熟悉房屋租賃政策，訴訟成本高昂，包括在維權(quán)過(guò)程中需要花費(fèi)大量精力，如此等等，無(wú)疑助長(zhǎng)了出租人的不正之風(fēng)。在暢通住房租賃糾紛的排解渠道上，本文認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該承擔(dān)起主要責(zé)任。房屋租賃管理部門(mén)在履行好房屋租賃登記制度的同時(shí)，也應(yīng)在暢通住房租賃糾紛的排解渠道方面作出貢獻(xiàn)。房屋租賃主管部門(mén)可以通過(guò)各個(gè)村鎮(zhèn)以及當(dāng)?shù)厝嗣裾{(diào)解委員會(huì)進(jìn)行糾紛調(diào)解工作，還要鼓勵(lì)糾紛當(dāng)事人在發(fā)生糾紛之后積極向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行申訴和報(bào)備。而對(duì)于那些無(wú)法調(diào)解的，且案情復(fù)雜的住房租賃糾紛問(wèn)題，也應(yīng)由住房租賃管理部門(mén)鼓勵(lì)當(dāng)事人積極申請(qǐng)仲裁和訴訟，并提供相應(yīng)的渠道給予當(dāng)事人，引導(dǎo)、鼓勵(lì)、幫助他們尋求司法救助。也就是說(shuō)，在承租人遇到住房租賃糾紛的時(shí)候，一定要保證排解渠道順暢，以起到上通下達(dá)、向住房承租者宣傳法律的作用。如果相關(guān)部門(mén)做好了互相溝通、協(xié)調(diào)和配合的工作，也可產(chǎn)生威懾作用，使出租人依法履行合同義務(wù)，不輕易損害承租人合法權(quán)益。

住房租賃市場(chǎng)已成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、建立住房制度新模式的重要組成部分，必將在實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”中發(fā)揮重大作用。