疫情期間全球房價上漲之謎

作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院。

從2020年年初到現(xiàn)在，整整兩年過去了。從生產(chǎn)到生活，整個世界仍然沒有恢復(fù)正常狀態(tài)。新冠病毒仍然在持續(xù)變異進化侵擾，人們難得安生。但在要素和資產(chǎn)市場，我們看到的是另一幅景象。除了在疫情爆發(fā)的初期出現(xiàn)過度反應(yīng)外，很多國家的資產(chǎn)市場尤其是房地產(chǎn)市場，絲毫看不到受疫情打擊的影子，發(fā)達國家的房價普遍超越疫情爆發(fā)前。即使是在疫情肆虐最嚴重的2020年，各國的房價也沒有受到基本面惡化的沖擊。我國也是如此，根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，2020年我國的商品房均價為9860元/平方米，同比上漲了5.9%。

根據(jù)美聯(lián)儲達拉斯發(fā)布的25個國家1975年以來的季度房價數(shù)據(jù)（如圖1所示）來看，疫情期間的房價季度同比漲幅和增速居然創(chuàng)了40多年間的紀錄，如果從2020年1季度疫情爆發(fā)到2021年第2季度計算，25個國家實際房價平均漲幅9%。遠高于代表經(jīng)濟基本面的實際收入漲幅2%。橫向來看，只有西班牙的房價自從疫情以來有輕微下跌，其他24個國家的名義和實際房價指數(shù)都在上漲。漲幅最高的加拿大實際房價漲幅達到29%，緊跟其后的新西蘭、瑞典和澳大利亞，漲幅分別是22%、17%和16%。上述4國疫情以來實際收入漲幅分別是-4%、2%、8%和1%。

居民收入端的情形是無法解釋房價的迅速上漲的，但房地產(chǎn)基本面不僅要考慮收入，更要考慮信貸條件。寬松的信貸條件對房地產(chǎn)的支撐力度要遠高于收入，畢竟很少有人全款買房。這些國家在疫情期間的信貸寬松在理論和實踐上都有了新的突破。比如英國央行在疫情期間允許政府無限度透支，歐洲央行推出的緊急購買計劃，澳大利亞和加拿大房貸固定利率已經(jīng)創(chuàng)紀錄地接近2%，美國更是各種量化寬松無極限甚至直接按人發(fā)錢。這些寬松的信貸條件和極低的利率原本是希望挽救下行的經(jīng)濟，但客觀上為房價的上漲提供了強勁的動力。在理論方面，現(xiàn)代貨幣理論的提倡者極力支持財政赤字貨幣化，這也是從未有過的異端學(xué)說。

我們可能以為這種寬松的信貸和極低的利率只不過是短期應(yīng)對疫情沖擊，長期利率會回升從而遏制房價的上漲（美聯(lián)儲因通脹惡化可能提高利率并不能視為長期利率的回升）。事實并非如此。按照加州大學(xué)戴維斯分校3位經(jīng)濟學(xué)家的研究，從1331年黑死病爆發(fā)到2009年HIN1的大流行，在過去1000年內(nèi)，重大疫情之后實際利率會有顯著、持續(xù)的降低。降低的原因在于：由于勞動力的大幅減少，資本相對過剩從而導(dǎo)致作為資本價格的利率降低;同時居民部門的儲蓄欲望增強，可能是出于謹慎、更大的不確定性或重建枯竭財富的欲望;或者兩者兼而有之。今時不同往日，今天的世界有了一些新變化，比如新冠疫情主要傷害已經(jīng)退出勞動市場的老年人，另外健康和醫(yī)保條件大幅改善，對勞動力市場的影響可能比較輕微。

從供給和開發(fā)端來看，疫情顯然也打擊了房地產(chǎn)開發(fā)，使得開發(fā)節(jié)奏變慢短期供給無法快速提升。同時，各種原材料和大宗商品的漲價也直接提升了開發(fā)成本，這都會導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給曲線向左移動。這自然會導(dǎo)致房價上漲。好消息是，隨著疫情的結(jié)束，沖擊導(dǎo)致的開發(fā)節(jié)奏變慢應(yīng)該會很快消失。但壞消息是，人類本應(yīng)該在這種極端自然災(zāi)害面前攜手合作，但我們看到的卻是一個日益撕裂和對抗的國際社會。各國對供應(yīng)鏈安全的擔(dān)憂以及非經(jīng)濟考量降低了各種產(chǎn)品的生產(chǎn)效率，由此帶來的全球化逆轉(zhuǎn)提升了各種產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這種物價的上漲不能以貨幣寬松作為借口來解釋。

最后，可能最不重要的原因是，人們在新冠疫情期間長期蝸居在家辦公或隔離，對健康寬敞的居住環(huán)境有了新的認識和需求，這會助長房價。隨著疫情結(jié)束，這種新的認識和需求是繼續(xù)保持還是回歸以往，有待觀察。