黑鐵時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全過(guò)程成本管控應(yīng)用研究

李國(guó)磊

（上海全暢營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司，上海 200050）

0 引言

地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了黃金時(shí)代、白銀時(shí)代、青銅時(shí)代后，正式步入了黑鐵時(shí)代。一方面，自2016 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”以來(lái)，各地因城施策，始終堅(jiān)持“房住不炒”政策不放松，與之配套的房企融資、購(gòu)房者信貸、限購(gòu)、限價(jià)、住宅供地兩集中等調(diào)控政策也頻頻出現(xiàn)。另一方面，隨著各種調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期下降，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生變化，現(xiàn)金流成了房企的生命線(xiàn)，部分房企因?yàn)楝F(xiàn)金流斷裂等因素而暴雷。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房企在謀求可持續(xù)發(fā)展的道路上，如何開(kāi)源節(jié)流顯得尤為重要。

項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存根本，拿一塊好地、設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)過(guò)程中精細(xì)化管理、如期高質(zhì)量的交付，是房企生存的制勝法寶。在市場(chǎng)售價(jià)、土地成本一定的前提下，除了銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、前期費(fèi)用外，建造成本的高低直接決定了房企的利潤(rùn)和生存空間。保證住宅產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管控始終貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，每個(gè)階段都充滿(mǎn)了不確定風(fēng)險(xiǎn)，因此每個(gè)階段的成本管控重點(diǎn)也不盡相同。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拿地階段強(qiáng)排方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)管控

在投資拿地階段，除了土地成本、產(chǎn)品定位、戶(hù)型配比、營(yíng)銷(xiāo)流速、資金成本外，設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，直接影響了投資測(cè)算預(yù)期利潤(rùn)率的準(zhǔn)確性，對(duì)投資決策的正確與否以及地塊獲取后能否達(dá)成預(yù)期利潤(rùn)至關(guān)重要。

強(qiáng)排方案需根據(jù)政府規(guī)劃條件，在做好產(chǎn)品高低配、面積段配比、戶(hù)型配比的同時(shí)，除了直接套用限額指標(biāo)外，還需要合理進(jìn)行產(chǎn)品的平面排布，驗(yàn)算限額指標(biāo)的合理性。

案例分析1：筆者公司目前正在開(kāi)發(fā)的周莊項(xiàng)目，該地塊形狀較為特殊為L(zhǎng) 型（詳見(jiàn)圖1），設(shè)計(jì)部門(mén)在拿地強(qiáng)排時(shí)，地下室的面積僅依據(jù)公司制定的地下室單車(chē)位綜合指標(biāo)的限額指標(biāo)36m2/輛（含非機(jī)動(dòng)車(chē)位）進(jìn)行測(cè)算為16，920m2，而未根據(jù)地塊特點(diǎn)、國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)地下室的平面布局進(jìn)行具體排布，未對(duì)強(qiáng)排限額指標(biāo)的合理性進(jìn)行驗(yàn)算。在地塊獲取后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)地下室的面積為21621m2，單車(chē)位綜合指標(biāo)達(dá)到41.68m2/輛，嚴(yán)重超出強(qiáng)排的限額指標(biāo)，導(dǎo)致地下室面積增加約4700m2。地下室面積的增加引起建筑安裝工程成本增加，成本增加幅度遠(yuǎn)超貨值增加幅度，導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)下滑1.19%，后期只能通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化、資金成本等措施予以彌補(bǔ)。

圖1 周莊項(xiàng)目地塊

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本管控

設(shè)計(jì)階段包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，據(jù)有關(guān)分析統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本影響程度在70%左右，該階段屬于事前控制，設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量高低直接影響著項(xiàng)目的成本及經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段需著重關(guān)注計(jì)容面積、計(jì)容非可售面積（公建配套等）、地下車(chē)庫(kù)單車(chē)位指標(biāo)、結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)等成本敏感因素，同時(shí)要加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量的審核把關(guān)。

2.1 通過(guò)結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)進(jìn)行成本管控

目前大多數(shù)房企都在推行限額設(shè)計(jì)，結(jié)合自身的產(chǎn)品特點(diǎn)及地區(qū)特性，制定當(dāng)?shù)氐慕Y(jié)構(gòu)限額指標(biāo)，主要為鋼筋、混凝土每建筑面積含量。在滿(mǎn)足結(jié)構(gòu)安全的前提下，通過(guò)結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)的控制，能較好的控制主體結(jié)構(gòu)建安成本。

案例分析2：筆者在碧桂園工作期間設(shè)計(jì)部門(mén)曾制定了浙江地區(qū)住宅結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)，碧桂園田園里項(xiàng)目施工圖出來(lái)后，經(jīng)過(guò)我們成本部門(mén)選取典型樓棟進(jìn)行測(cè)算，發(fā)現(xiàn)鋼筋、混凝土的平米含量均超公司超限額指標(biāo)，主體結(jié)構(gòu)造價(jià)突破目標(biāo)成本管控，于是我們聘請(qǐng)第三方設(shè)計(jì)咨詢(xún)公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

通過(guò)對(duì)結(jié)構(gòu)計(jì)算、樓板設(shè)計(jì)與配筋控制、梁設(shè)計(jì)與配筋控制、剪力墻設(shè)計(jì)與配筋控制、框架柱設(shè)計(jì)與配筋控制、地下室頂板結(jié)構(gòu)選型、地下室底板不同厚度及配筋控制等方面進(jìn)行了優(yōu)化。優(yōu)化后地上主樓鋼筋平均節(jié)省約3.51kg/m2（每平方米建筑面積平方米含量，下同）、混凝土節(jié)省約0.01m3/m2，非人防地下室鋼筋節(jié)省18.02kg/m2、混凝土節(jié)省約0.12m3/m2，人防地下室鋼筋節(jié)省17.56kg/m2、混凝土節(jié)省約0.13m3/m2，整個(gè)項(xiàng)目合計(jì)節(jié)省鋼筋1738t，節(jié)約混凝土13291m3，節(jié)省結(jié)構(gòu)投資約1354 萬(wàn)元，折合單方造價(jià)74.56 元/m2，經(jīng)濟(jì)效果顯著。優(yōu)化前后鋼筋、混凝土含量指標(biāo)與限額設(shè)計(jì)的對(duì)比詳見(jiàn)圖2、圖3。

圖2 鋼筋設(shè)計(jì)限額指標(biāo)與優(yōu)化前、后指標(biāo)對(duì)比

圖3 混凝土設(shè)計(jì)限額指標(biāo)與優(yōu)化前、后指標(biāo)對(duì)比

由此可見(jiàn)，在滿(mǎn)足國(guó)家規(guī)范及保證結(jié)構(gòu)安全的前提下，通過(guò)結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)能較好的控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)不超標(biāo)，保證目標(biāo)成本的可控性，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 施工圖質(zhì)量及圖紙會(huì)審的成本管控

施工圖的質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠、錯(cuò)漏缺嚴(yán)重，將增加無(wú)效成本和施工過(guò)程中的簽證變更，對(duì)項(xiàng)目的成本管控極為不利。因此成本造價(jià)人員應(yīng)提前介入到施工圖設(shè)計(jì)階段的圖紙質(zhì)量管控，并重視圖紙會(huì)審的準(zhǔn)確性。

案例分析3：筆者在審核江陰新橋項(xiàng)目施工圖預(yù)算時(shí)發(fā)現(xiàn)，施工單位和咨詢(xún)單位既計(jì)算了墻面抹灰的甩漿費(fèi)用，又計(jì)算了界面劑費(fèi)用，明顯重復(fù)計(jì)算。計(jì)算依據(jù)是“圖紙會(huì)審紀(jì)要”中提到“根據(jù)江蘇省住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)抹灰基層應(yīng)進(jìn)行毛化處理，即滿(mǎn)刷界面劑”。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，抹灰基層不可能同時(shí)施工甩漿及界面劑，故不能同時(shí)計(jì)算甩漿及界面劑的費(fèi)用，為了能說(shuō)服施工單位和咨詢(xún)單位，筆者實(shí)施的解決方案如下：①查閱圖紙并無(wú)詳細(xì)說(shuō)明，查閱相關(guān)規(guī)范《江蘇省住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)毛化處理的條文解釋為“采用甩漿或界面劑”，即二者取其一即可，因此從規(guī)范及驗(yàn)收角度反駁了兩種都要施工的做法不對(duì)。②走訪(fǎng)周邊項(xiàng)目，周邊項(xiàng)目普遍采用的是甩漿，而且質(zhì)量也能滿(mǎn)足驗(yàn)收要求。于是牽頭集團(tuán)各部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)題會(huì)議討論實(shí)際做法，最終集團(tuán)工程部明確“僅采用甩漿即可”。③分析合同條款及工程量清單，合同中已經(jīng)明確提到甩漿費(fèi)用已經(jīng)包含在抹灰綜合單價(jià)中，因此不能再單獨(dú)計(jì)算甩漿費(fèi)用，更不能再計(jì)算界面劑費(fèi)用，相關(guān)費(fèi)用予以核減，及時(shí)避免了公司損失約140 萬(wàn)元。

因此，成本造價(jià)人員應(yīng)對(duì)施工工藝有所了解，在施工圖設(shè)計(jì)階段、圖紙會(huì)審階段參與進(jìn)來(lái)，才能從源頭控制成本。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)階段的成本管控

相比較施工階段而言，招投標(biāo)階段的成本控制也屬于事前管控，事前管控的優(yōu)點(diǎn)在于能降低無(wú)效成本發(fā)生的概率，減少后期與合作單位的分歧，便于施工階段甲乙雙方的合作順暢，能更好的從源頭上控制成本或造價(jià)。招投標(biāo)階段要特別注意從擬簽合同條款及工程量清單的嚴(yán)密性、合同計(jì)價(jià)方式的選擇、清標(biāo)工作的細(xì)致性、不平衡報(bào)價(jià)的調(diào)整的合理性等方面管控。

3.1 擬簽合同條款及工程量清單的嚴(yán)密性管控

招投標(biāo)階段要特別注意審核招標(biāo)文件中擬簽合同條款及工程量清單的嚴(yán)密性，防止出現(xiàn)前后矛盾的條款瑕疵，有時(shí)合同條款及工程量清單的某一個(gè)瑕疵就會(huì)對(duì)工程造價(jià)造成很大的影響。

案例分析4：筆者曾審核過(guò)的張家港B24 地塊項(xiàng)目施工圖預(yù)算，該項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)采用模擬工程量清單招標(biāo)，合同條款約定除總價(jià)措施費(fèi)外按綜合單價(jià)包干的方式計(jì)價(jià)。工程量清單中“PC 構(gòu)件增加費(fèi)”是列入單價(jià)措施項(xiàng)目費(fèi)清單中的，但是“PC 構(gòu)件增加費(fèi)”的項(xiàng)目特征里描述的計(jì)算規(guī)則為“按PC 樓號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)包干”，同時(shí)模擬清單工程量中分別列有地上各單體以及地下室的工程量，其中地下室的工程量為27800m2，施工單位據(jù)此報(bào)了地下室的“PC 構(gòu)件增加費(fèi)”并簽訂合同。

由于在招標(biāo)階段施工圖尚未出來(lái)，工程量清單編制人員的本意是該項(xiàng)為綜合單價(jià)包干，等施工圖及PC構(gòu)件深化設(shè)計(jì)圖紙出來(lái)后，根據(jù)實(shí)際設(shè)計(jì)有PC 構(gòu)件的樓棟來(lái)計(jì)算工程量。但是在編制清單時(shí)出現(xiàn)了兩點(diǎn)瑕疵：①將計(jì)算規(guī)則錯(cuò)誤描述為“單價(jià)總價(jià)包干”，既可以理解為綜合單價(jià)包干，也可以理解為總價(jià)包干。②根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，地下室一般都不會(huì)設(shè)計(jì)PC 構(gòu)件，因此編制的工程量清單中不應(yīng)單獨(dú)列入地下室的工程量27800m2。

在施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價(jià)包干階段，根據(jù)PC 構(gòu)件深化圖紙，地下室并沒(méi)有PC 構(gòu)件，我方認(rèn)為不應(yīng)該計(jì)算地下室的“PC 構(gòu)件增加費(fèi)”，但施工單位認(rèn)為工程量清單項(xiàng)目特征描述為“單價(jià)總價(jià)包干”，其在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)是按照總價(jià)包干理解的，具體的報(bào)價(jià)思路是先測(cè)算出PC 構(gòu)件增加費(fèi)總價(jià)再平攤到各單體及地下室建筑面積后得出綜合單價(jià)，但整體是總價(jià)包干。該項(xiàng)費(fèi)用雙方爭(zhēng)議金額54.97 萬(wàn)元，雙方為此爭(zhēng)論很久。

筆者所審核的預(yù)結(jié)算中，合同條款及工程量清單中類(lèi)似于這樣瑕疵很多，因此相關(guān)的招標(biāo)采購(gòu)及造價(jià)成本人員在起草合同條款、編制工程量清單的過(guò)程中一定要嚴(yán)格把關(guān)質(zhì)量關(guān)，杜絕出現(xiàn)此類(lèi)瑕疵條款，從而在源頭控制造價(jià)不出現(xiàn)偏差。

3.2 合同計(jì)價(jià)方式的選擇與管控

目前，大多數(shù)房企在選擇合同計(jì)價(jià)方式時(shí)越來(lái)越傾向于總價(jià)包干?？們r(jià)包干的優(yōu)點(diǎn)在于能在招投標(biāo)結(jié)算就提前鎖定成本，減少施工中的扯皮及二次計(jì)價(jià)[1]，結(jié)算時(shí)的效率也大大提升；缺點(diǎn)就是在招標(biāo)前需要設(shè)計(jì)部門(mén)的出圖速度能跟上招標(biāo)節(jié)奏，且對(duì)施工圖的質(zhì)量要求較高，以便能精準(zhǔn)的編制工程量清單及準(zhǔn)確計(jì)算工程量。對(duì)于一些圖紙不具備條件的工程，首選還是綜合單價(jià)包干，工程量采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)模擬的方式，比如總包類(lèi)工程招標(biāo)時(shí)常采用這種計(jì)價(jià)方式，待施工圖出來(lái)后，再采用施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價(jià)包干簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

案例分析5：安吉碧桂園公區(qū)裝修工程，招標(biāo)時(shí)采用招標(biāo)圖紙固定總價(jià)包干方式計(jì)價(jià)，投標(biāo)階段各參投單位依據(jù)招標(biāo)圖紙對(duì)招標(biāo)文件的工程量清單進(jìn)行了復(fù)核，未提出有關(guān)“電梯門(mén)套”漏項(xiàng)的答疑澄清，其中一家單位中標(biāo)后雙方簽訂了招標(biāo)圖紙固定總價(jià)包干合同。施工過(guò)程中，施工單位下料時(shí)發(fā)現(xiàn)合同工程量清單中遺漏了“電梯門(mén)套”，涉及金額約50 萬(wàn)元，約占合同總造價(jià)的5%，對(duì)施工單位的利潤(rùn)影響很大，施工單位據(jù)此提出索賠，否則將不施工。從招標(biāo)文件及合同角度而言，施工圖紙固定總價(jià)包干意味著該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由施工單位承擔(dān)，但依據(jù)現(xiàn)行的工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范，工程量清單的準(zhǔn)確性和完整性應(yīng)由招標(biāo)人承擔(dān)，為了現(xiàn)場(chǎng)能順利施工確保項(xiàng)目按時(shí)交付，公司最終還是給予了補(bǔ)償。

由于受出圖速度、圖紙本身的設(shè)計(jì)深度及質(zhì)量、招標(biāo)范圍和施工界面清晰劃分、工程量清單編制的準(zhǔn)確性及完整性、工程量清單編制及審核人員的綜合能力等諸多不確定性因素影響，故在選擇固定總價(jià)包干方式計(jì)價(jià)時(shí)，需從以上方面加強(qiáng)管控，才能保證事前造價(jià)控制的精準(zhǔn)。

3.3 清標(biāo)工作的細(xì)致性管控

招投標(biāo)階段的清標(biāo)工作也不可忽視，清標(biāo)是否細(xì)致也直接影響成本。

案例分析6：筆者曾審核過(guò)的張家港B24 地塊項(xiàng)目施工圖預(yù)算時(shí)，合同中約定PC 構(gòu)件的鋼筋含量是可調(diào)的，施工單位投標(biāo)文件“綜合單價(jià)分析表”中鋼筋的單價(jià)均未填寫(xiě)，導(dǎo)致雙方對(duì)于調(diào)差計(jì)算缺乏依據(jù)。

3.4 不平衡報(bào)價(jià)的調(diào)整的合理性管控

不平衡報(bào)價(jià)是投標(biāo)單位在投標(biāo)報(bào)價(jià)階段普遍采用的報(bào)價(jià)策略，該策略使用得當(dāng)將為中標(biāo)后取得很好的現(xiàn)金流，節(jié)約資金成本，還能在施工圖預(yù)算或結(jié)算階段爭(zhēng)取到很好的經(jīng)濟(jì)效益，使施工單位利潤(rùn)最大化。房地產(chǎn)企業(yè)為了防止施工單位過(guò)于使用不平衡報(bào)價(jià)引起結(jié)算時(shí)成本失控，往往會(huì)在招標(biāo)文件中約定“中標(biāo)后招標(biāo)人有權(quán)對(duì)投標(biāo)人的不平衡報(bào)價(jià)進(jìn)行調(diào)整”，以減少不平衡報(bào)價(jià)對(duì)自身成本管控的風(fēng)險(xiǎn)。因此，雙方在調(diào)整不平衡報(bào)價(jià)時(shí)往往會(huì)進(jìn)行一番博弈，其合理性也很難把控。施工過(guò)程中，施工單位對(duì)不利于自己的報(bào)價(jià)項(xiàng)采用變更洽商的方式進(jìn)行優(yōu)化或者直接甩項(xiàng)，損害了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益的同時(shí)，也會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的交付風(fēng)險(xiǎn)；而如果房企過(guò)于控制施工單位的不平衡報(bào)價(jià)，也會(huì)影響到施工單位的生存利潤(rùn)，最終損害的還是自身的利益以及購(gòu)房者的利益。因此，筆者認(rèn)為，從行業(yè)健康發(fā)展及兼顧甲乙雙方利益角度出發(fā)，調(diào)整不平衡報(bào)價(jià)時(shí)應(yīng)使各個(gè)清單項(xiàng)的報(bào)價(jià)均趨于市場(chǎng)合理價(jià)，這樣才會(huì)多方共贏(yíng)。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工階段的成本管控

施工階段根據(jù)合同所采用的計(jì)價(jià)方式，管控重點(diǎn)也有所側(cè)重。對(duì)于固定總價(jià)包干合同，重點(diǎn)關(guān)注施工過(guò)程中簽證變更的計(jì)價(jià)計(jì)量；對(duì)于綜合單價(jià)合同，除了需關(guān)注施工過(guò)程中簽證變更的計(jì)價(jià)計(jì)量外，還需重點(diǎn)關(guān)注施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價(jià)包干。

4.1 施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價(jià)包干的造價(jià)管控

上文有提到大多數(shù)房企在總包工程招標(biāo)時(shí)一般采用的是模擬清單招標(biāo)、綜合單價(jià)包干的計(jì)價(jià)方式。故在施工圖紙出來(lái)后，會(huì)重新對(duì)施工圖工程量進(jìn)行計(jì)算，將合同暫定價(jià)轉(zhuǎn)為固定總價(jià)，即“施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價(jià)包干”。房地產(chǎn)企業(yè)成本造價(jià)人員需重點(diǎn)關(guān)注。

（1）施工范圍及施工界面的準(zhǔn)確性，交叉專(zhuān)業(yè)之間的界面不得相互矛盾。

（2）各專(zhuān)業(yè)圖紙之間的匹配，如建筑圖與結(jié)構(gòu)圖的大樣節(jié)點(diǎn)是否一致、大樣圖與平面圖是否矛盾、建筑圖與水電安裝圖紙是否矛盾、人防圖紙與非人防圖紙建筑做法的統(tǒng)一等。

（3）圖紙表達(dá)不清晰的，如外立面保溫等，應(yīng)由設(shè)計(jì)單位明確，避免設(shè)計(jì)深度不夠，造成高估冒算。

（4）施工圖預(yù)算階段尚不能確定的施工方案，如磚胎模厚度、二次結(jié)構(gòu)布設(shè)位置、鋼絲網(wǎng)及玻纖網(wǎng)施工部位、防水上翻高度等，可先采取暫定原則計(jì)算，待實(shí)際施工時(shí)由監(jiān)理單位及現(xiàn)場(chǎng)工程師根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工方案進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽確后通過(guò)簽證的形式調(diào)整計(jì)算差額，避免高估冒算的風(fēng)險(xiǎn)。

案例分析7：筆者在做長(zhǎng)興碧桂園項(xiàng)目施工圖預(yù)算時(shí)，施工單位提供的磚胎模方案中的厚度為240mm、360mm、480mm 幾種，筆者根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷該方案尺寸過(guò)大，因此在施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價(jià)包干時(shí)約定此項(xiàng)為非總價(jià)包干項(xiàng)，待最終結(jié)算時(shí)按實(shí)際確認(rèn)的施工方案調(diào)整差額。施工圖預(yù)算時(shí)，按暫定方案計(jì)算的磚胎模總價(jià)為180 萬(wàn)元，竣工結(jié)算時(shí)按實(shí)際確認(rèn)的施工方案只有120mm、240mm 兩種厚度，實(shí)際總價(jià)為40 萬(wàn)元，避免了公司經(jīng)濟(jì)損失140 萬(wàn)元。

4.2 簽證變更的造價(jià)管控

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的加快，圖紙錯(cuò)漏缺、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的交叉施工、變更開(kāi)發(fā)節(jié)奏等也變得日益頻繁，因施工過(guò)程中的簽證變更造價(jià)管控也顯得尤為重要。重點(diǎn)關(guān)注隱蔽驗(yàn)收前的影像取證、嚴(yán)格控制計(jì)日工和機(jī)械臺(tái)班用量、簽證變更的時(shí)效性、簽證變更率的控制、無(wú)效成本的管控等。

一般而言，根據(jù)不同專(zhuān)業(yè)工程，簽證變更占合同造價(jià)的比例控制在1%~2%較為合理，超過(guò)上述比例的，應(yīng)及時(shí)組織項(xiàng)目分析原因，并采取措施避免無(wú)效成本的發(fā)生。

5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工結(jié)算階段的成本管控

竣工結(jié)算階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終經(jīng)濟(jì)閉環(huán)階段，關(guān)系到項(xiàng)目的稅務(wù)清算，也直接影響到項(xiàng)目的最終成本和經(jīng)營(yíng)效益，需要加強(qiáng)結(jié)算時(shí)效和結(jié)算質(zhì)量的管控，同時(shí)做好結(jié)算后評(píng)估，為下一個(gè)項(xiàng)目提供有益的反思和成本管控措施。

5.1 竣工結(jié)算時(shí)效的成本管控

結(jié)算時(shí)效是隱形的成本，往往容易被忽略，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有時(shí)會(huì)超過(guò)結(jié)算質(zhì)量本身取得的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目竣工后，都要進(jìn)行稅務(wù)清算，清算的及時(shí)性影響退稅的及時(shí)性，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金成本影響不可忽略。因此，成本造價(jià)人員應(yīng)提前鋪排結(jié)算計(jì)劃，提前掃除結(jié)算中可能遇到的障礙，如簽證變更及時(shí)閉合、施工單位結(jié)算報(bào)告格式的規(guī)范化等。

分階段結(jié)算是提高結(jié)算時(shí)效的有效手段，分兩種情形。

（1）相對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期而言，如可以在示范區(qū)完工后啟動(dòng)示范區(qū)的相關(guān)結(jié)算；上文中提到的總包工程施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價(jià)包干也是屬于典型的分階段結(jié)算，即在施工圖紙完備后進(jìn)行一次預(yù)先結(jié)算。

（2）相對(duì)于某一份合同而言，也可以采取分階段結(jié)算，如總包工程在地下室完工后可以啟動(dòng)地下室階段的結(jié)算。

分階段結(jié)算，無(wú)論對(duì)于施工單位，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，都是大有裨益的。施工單位可以提前獲得相應(yīng)的工程款、降低施工資金成本，及時(shí)發(fā)放農(nóng)民工工資、保障社會(huì)的穩(wěn)定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以提前鎖定成本，為竣工后稅務(wù)清算、股東方清算等贏(yíng)得時(shí)間。筆者認(rèn)為，分階段結(jié)算將成為一種趨勢(shì)，成本造價(jià)人員應(yīng)順應(yīng)這種趨勢(shì)，積極推進(jìn)分階段結(jié)算。

5.2 結(jié)算質(zhì)量的成本管控

除了結(jié)算的時(shí)效性，結(jié)算的質(zhì)量控制是成本造價(jià)人員重中之重，結(jié)算質(zhì)量的把關(guān)直接影響成本的高低，也影響到項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益。

5.2.1 施工過(guò)程中的結(jié)算質(zhì)量管控

成本造價(jià)人員對(duì)于結(jié)算質(zhì)量的管控，要提前到施工階段事前管控，特別是對(duì)于需要現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證的，如樁基長(zhǎng)度等，要加強(qiáng)過(guò)程中的見(jiàn)證。

案例分析8：筆者在復(fù)審星未來(lái)項(xiàng)目樁基結(jié)算時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目樁基工程施工合同價(jià)7048.68 萬(wàn)元，因現(xiàn)場(chǎng)溶洞充盈系數(shù)超過(guò)合同約定簽訂補(bǔ)充協(xié)議后的總金額9633.28 萬(wàn)元，超原合同價(jià)的36.67%；竣工結(jié)算時(shí)一審咨詢(xún)單位審定的結(jié)算金額為12138.36 萬(wàn)元，超合同總價(jià)26%，引起集團(tuán)管理層極大關(guān)注，委派審計(jì)部予以審計(jì)。經(jīng)審計(jì)發(fā)現(xiàn)“樁基施工記錄表”只有施工單位和監(jiān)理單位的簽字，沒(méi)有建設(shè)單位工程部、成本部、全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)單位的簽字；監(jiān)理單位提供的“旁站記錄”中部分樁未記錄實(shí)際混凝土的澆灌量；“以進(jìn)入持力層深度為主，樁長(zhǎng)控制為輔”的樓棟中有部分樁實(shí)際入持力層的深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了設(shè)計(jì)規(guī)定；通過(guò)比對(duì)一樁一勘柱狀圖和平面布置圖，發(fā)現(xiàn)大片區(qū)域內(nèi)并無(wú)溶洞，但該區(qū)域內(nèi)“施工記錄表”中的充盈系數(shù)卻異常的高（最高達(dá)到4.0 左右），“施工記錄表”中的數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。因此，成本造價(jià)人員先施工過(guò)程中就要加強(qiáng)過(guò)程見(jiàn)證與監(jiān)督，確保結(jié)算資料的真實(shí)性及有效性，避免公司利益受損。

5.2.2 竣工結(jié)算階段的結(jié)算質(zhì)量管控

對(duì)于招標(biāo)階段固定總價(jià)包干的合同需重點(diǎn)關(guān)注竣工圖是否與招標(biāo)圖紙一致、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工是否與竣工圖一致、合同承包范圍及承包內(nèi)容是否有變化、合同約定的可調(diào)價(jià)項(xiàng)的證據(jù)資料的完整性及真實(shí)性等。

對(duì)于固定綜合單價(jià)包干的合同，除關(guān)注合同約定的可調(diào)差方式及幅度（如鋼筋、混凝土主材、人工費(fèi)等）、是否發(fā)生合同內(nèi)甩項(xiàng)、施工界面是否變化、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工是否與竣工圖一致外，還需重點(diǎn)審查對(duì)工程量計(jì)算規(guī)則理解的準(zhǔn)確性、工程量計(jì)算的準(zhǔn)確性、清單項(xiàng)套取的準(zhǔn)確性、合同未列清單項(xiàng)（補(bǔ)充清單項(xiàng)）組價(jià)的合理性等。

案例分析9：筆者在審核張地2015-A04 號(hào)地塊項(xiàng)目電力通道及室外分支箱工程結(jié)算時(shí)，發(fā)現(xiàn)竣工圖紙與招標(biāo)圖紙存在較大的差異，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)場(chǎng)又與竣工圖不一致。經(jīng)與工程師核實(shí)，施工單位在施工過(guò)程中在滿(mǎn)足規(guī)范的前提下進(jìn)行了優(yōu)化，項(xiàng)目部在審核竣工圖紙時(shí)也未認(rèn)真核對(duì)。經(jīng)審計(jì)，招標(biāo)圖紙計(jì)量箱54 個(gè)，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際31 個(gè)；因計(jì)量箱減少，電纜與電纜溝的走向也發(fā)生變化，工程量也隨之大幅減少。該工程合同固定包干總價(jià)為200 萬(wàn)元，因上述原因核減11 萬(wàn)元，占合同造價(jià)的5.5%。

5.3 結(jié)算后評(píng)估管控

在項(xiàng)目最終結(jié)算全部完成后，成本造價(jià)人員要做好全項(xiàng)目的結(jié)算后評(píng)估，從項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益達(dá)成率、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、造價(jià)指標(biāo)、含量指標(biāo)、成本費(fèi)用指標(biāo)、目標(biāo)成本節(jié)超等方面認(rèn)真總結(jié)本項(xiàng)目成本管控的得失、做好各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)的積累，為公司后續(xù)拿地決策提供經(jīng)驗(yàn)支撐數(shù)據(jù)，也為新項(xiàng)目拿地后的開(kāi)發(fā)提供有益的反思和成本管控方向。

6 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資拿地直至竣工結(jié)算，各階段的成本管控均充滿(mǎn)了諸多不確定性。特別是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了黃金時(shí)代、白銀時(shí)代、青銅時(shí)代后，迎來(lái)了黑鐵時(shí)代，房企的利潤(rùn)也越來(lái)越低，甚至很多項(xiàng)目在虧損，僅僅為了維持現(xiàn)金流，這就對(duì)成本造價(jià)人員提出了更高的要求，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各階段，都要以老板的視角參與經(jīng)營(yíng)管理，樹(shù)立主人翁意識(shí)，通過(guò)事前、事中、事后有效的成本管控措施，為企業(yè)取得好的成本管控效果和經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)要兼顧社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益，避免盲目成本優(yōu)化造成客戶(hù)體驗(yàn)度降低，在保證項(xiàng)目安全的質(zhì)量的前提下，以合法、合規(guī)、合理為原則，促進(jìn)行業(yè)上下游的健康和諧發(fā)展。