當(dāng)限價(jià)房遭遇尷尬

顧海波

限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房最好是現(xiàn)房銷售，以避免價(jià)格大幅波動(dòng)讓本已經(jīng)濟(jì)十分拮據(jù)的中低收入者蒙受不必要的損失。

2008年初，國(guó)內(nèi)首個(gè)限價(jià)房——廣州金沙洲保利西子灣以一口價(jià)6500元/平方米，正式對(duì)外銷售，首批843套房源吸引來3790位購房者的申請(qǐng)，經(jīng)過嚴(yán)格的抽簽有1400多位中簽者獲準(zhǔn)選房，在開盤當(dāng)日就有700多套限價(jià)房被搶購一空。但一年后的今天，70多戶曾經(jīng)滿心歡喜的購樓者卻以各種理由拒絕收房，主要原因就是過去一年中暴跌的房?jī)r(jià)。

保利西子灣剛推出時(shí)，定價(jià)是6500元/平方米，而金沙洲當(dāng)時(shí)商品房均價(jià)在1萬元以上。一年多來，周圍商品房的價(jià)格縮水厲害。政府在推出保利西子灣時(shí)，考慮搶的人過多，就增加了一些限制，房子的流通性就受到影響，如五年以后才能上市，交易時(shí)還需繳納土地差價(jià)的70％。同時(shí)在這五年內(nèi)，保利西子灣業(yè)主不能擁有第二套住房。也就是說，限價(jià)房基本上剝奪了房?jī)r(jià)升值給購房者帶來的收益。遭受了跌價(jià)損失，將來升值了，大頭還要給政府，限價(jià)房瞬時(shí)間由“香餑餑”變成“棄兒”。

面對(duì)限價(jià)房困局，廣州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)陳大旺日前在保利西子灣全面交樓新聞發(fā)布會(huì)上表示，廣州市政府今年將不再推出限價(jià)房用地，而已推出的限價(jià)房用地尚未動(dòng)工的地塊可能被收回，可能轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時(shí)也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。

筆者認(rèn)為，廣州限價(jià)房遭遇尷尬是情理之中的事，隨著今明兩年全國(guó)各地大量的經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)相繼入市，屆時(shí)“經(jīng)濟(jì)適用房遭遇尷尬”可能也會(huì)出現(xiàn)，這些都是房?jī)r(jià)理性回歸的必要“陣痛”。我們的管理部門，千萬不要因?yàn)榇耸戮鸵蛞瓘U食，畢竟限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房(包括90/70住房)有關(guān)民生，應(yīng)在更規(guī)范、科學(xué)的前提下加快、加大發(fā)展力度。

世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史證明，各國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展(包括房?jī)r(jià))是螺旋式的發(fā)展。一般房產(chǎn)周期8——10年，長(zhǎng)者如美國(guó)周期為20年左右。而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)達(dá)將近20年的長(zhǎng)周期發(fā)展有太多非自然因素，理性回歸只是時(shí)間問題。以深圳、廣州為代表的珠三角房?jī)r(jià)的理性回歸正是客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的內(nèi)在表現(xiàn)，根本不必大驚小怪。北京和長(zhǎng)三角地區(qū)非理性高房?jī)r(jià)在不久的將來也會(huì)步珠三角的后塵。

筆者建議限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房最好是現(xiàn)房銷售，以避免價(jià)格大幅波動(dòng)讓本已經(jīng)濟(jì)十分拮據(jù)的中低收入者蒙受不必要的損失。另一方面，由于房改10多年來，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房長(zhǎng)期是空白，太多中低收入者需要改善住房，目前的供應(yīng)量明顯不夠，而且有些地方至今啟動(dòng)十分緩慢甚至尚未實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。因此，管理部門應(yīng)該加大不同層次保障住房的供應(yīng)和相應(yīng)擴(kuò)大保障性住房的受益面。值得慶幸的是，限價(jià)房在廣州遭受困局時(shí)，其他地區(qū)對(duì)限價(jià)房的熱情依然不減。4月1日，北京規(guī)劃委還公示了位于朝陽區(qū)，總用地面積6.85萬平方米的限價(jià)房項(xiàng)目。

我們的管理部門還應(yīng)該從供給(管住地根和銀根)、需求(遏制投機(jī))及懲治房地產(chǎn)商業(yè)腐敗(建議房產(chǎn)銷售國(guó)內(nèi)聯(lián)網(wǎng))、懲戒管理部門不作為等幾個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)控，方能取得標(biāo)本兼治的效果(即需要“六道”閘門，傳統(tǒng)只講管住“土地和信貸”兩道閘門)?，F(xiàn)在的問題是，我們雖然管住了地根和銀根，對(duì)投機(jī)、投資的限制卻太少，這樣調(diào)控的效果難免適得其反。管住18億畝耕地不應(yīng)該是一句空話。

管理部門不妨對(duì)多套房通過高額的利率、信貸、稅收(累進(jìn))進(jìn)行調(diào)控，恢復(fù)5年?duì)I業(yè)稅政策，實(shí)行20％房產(chǎn)交易所得稅，率先對(duì)兩套以上住房實(shí)行物業(yè)稅。(作者為獨(dú)立撰稿人、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師)