居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀與對策

崔建成

摘要：城市中居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作，是消防安全管理中的重點與難點，隨著居民小區(qū)的進步和發(fā)展，怎樣完善與提升居民小區(qū)物業(yè)管理服務公司在消防安全管理中的功能就顯得尤為重要了。文章主要針對居民小區(qū)物業(yè)的消防安全管理現(xiàn)狀與對策展開深入剖析。

關鍵詞：居民小區(qū);物業(yè);消防安全管理;現(xiàn)狀;對策

我國城市化建設快速發(fā)展，城市規(guī)劃中也在持續(xù)拆舊建新，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。伴隨我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對居民小區(qū)物業(yè)與服務水平提出了新的要求，所以實現(xiàn)更有效的管理與運營是一個不可避免的實際問題。居民小區(qū)物業(yè)的消防安全關乎千家萬戶，影響著整個居民小區(qū)火災形勢，消防安全管理工作已成為物業(yè)的一項主要工作。在當今安全至上的小區(qū)環(huán)境里，已日益凸顯了其必要性。所以，文章主要對居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問題進行分析，并提出相應對策。

一、居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理的現(xiàn)狀

（一）重視管控忽略消防安全性

居民小區(qū)物業(yè)管理單位在具體實施的各種活動當中，不能把消防安全管理放到日常工作中去，過度的重視消防器材設施的管控防盜，往往忽視了消防安全。因為，很多的物業(yè)都無法積極地把這兩項工作放在一起處理，在管控的時候也總是無法等同分析，個別居民小區(qū)物業(yè)為了防止消防器材的丟失，將消防器材箱和消防設備用房門鎖閉。甚至，還有時候為防止他人使用消防水源，出現(xiàn)將其中的供水等設施切斷，將消防設施全部拆除，此時就導致許多的不良問題出現(xiàn)。

（二）物業(yè)管理工作人員素質(zhì)有待提高

在平時的消防監(jiān)督檢查中，我們可以看到，因為物業(yè)管理服務工作人員并不是固定的，而且大多都并未接受過專業(yè)的訓練，而相應的機構也并未制訂管理制度進行監(jiān)管。再者，有些物業(yè)管理工作人員因為年紀偏大、文化水平較低、信息接受能力差，不能對出現(xiàn)的火災信息進行積極分析，從而無法察覺到出現(xiàn)的消防隱患，這也往往會使小火釀成大災。

（三）消防宣傳教育力量不足問題突出

居民小區(qū)業(yè)主們?nèi)狈彝ビ没鹩秒娤嚓P方面的安全知識。因此，違規(guī)用火以及超負荷供電現(xiàn)象十分普遍，導致家庭火災事故日益頻發(fā)。隨著經(jīng)濟科技的高速發(fā)展，當前社會群眾對物質(zhì)生活的要求越來越高，許多具有較大功耗和能源的家庭電子設備被大規(guī)模運用，并且不少業(yè)主們在裝修時對于家庭電子設備中的能耗并不熟悉，功率過大容易造成線路超負荷，進而導致火災事故。

（四）日?；馂碾[患查處整治困難

當前，由于社會總體上消防工作意識淡漠，對消防安全的關注程度不足。所以，如果出現(xiàn)火災隱患，整改時必須由多個單位共同協(xié)調(diào)，而修復資金有時又必須由多個單位共同負擔。同時，因為個人經(jīng)濟情況與社會消防安全意識差異，盡管有的單位很樂意承受，但也有的單位卻不愿承擔，從而出現(xiàn)了很難修復的局面。因此，出現(xiàn)了隱患整改困難。在進行查處工作時，由于各所有權單位之間互相推諉，消防管理執(zhí)法工作不易實施到底，導致小區(qū)消防安全管理發(fā)展不平衡。

二、居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問題

（一）消防管理不能執(zhí)行

部分物業(yè)公司的負責人消防工作責任意識較差，對消防管理工作缺乏重視，消防工作責任也沒有落到實處。部分多產(chǎn)權單位之間，使用權又相互交織，易造成在管理工作上互相拈輕怕重，在費用投入上互相推諉扯皮，責任不落實，導致消防器材的配備與維修責任不落實，在管理工作方面出現(xiàn)了很大問題。

（二）消防設施停用損毀

部分物業(yè)公司為降低經(jīng)費支出，沒有委派專門的消防維保單位對消防裝備進行養(yǎng)護和維修，導致消防器材過質(zhì)保期后無人管理維修，部分破損的消防裝備沒有及時進行更換。有部分居民小區(qū)，尤其是配套的沿街店面，業(yè)主長時間盜用消防栓水，導致物業(yè)公司水耗大幅增加，在監(jiān)管失效的情形下直接關閉消防用水。

（三）疏散道路占用鎖閉

在建筑中，居民小區(qū)區(qū)域中一般均會有兩個以上的安全出口。在實際管理工作中，為了精簡保安工作人員，保安進出的小門會永久性鎖閉，或為充分考慮防盜鎖閉了一個或部分的出入口?，F(xiàn)今，由于私家車數(shù)量越來越多，小區(qū)內(nèi)的車輛停放位置也不夠，私家車長時間占據(jù)消防車道情況嚴重。沿街商鋪以及商業(yè)網(wǎng)點中的業(yè)主為最大化擴大商鋪面積，在疏散道路內(nèi)設有小庫房、雜物間等。

（四）功能更改增大隱患

沿街的商鋪以及商業(yè)網(wǎng)點在租賃或售賣后，物業(yè)擅自改變使用功能，常存在設有夾層、廚房、倉儲、更改樓層設置樣式、拆毀部門消防設施、大規(guī)模采用高易燃可爆性裝飾建筑材料、采用液化石油氣等各種隱患問題。部分居民小區(qū)將自行車庫改為倉儲及其他用途;也有在建筑設計為非機動車庫的區(qū)域，大規(guī)模的停放私家車，增大了火災負荷。

（五）物業(yè)退場無人管理

部分居民小區(qū)的物業(yè)公司在物業(yè)費收繳困難，或者物業(yè)公司無法保持正常的盈利狀況時，選擇了整體退出。在一般情形下，物業(yè)公司整體退出后將由業(yè)主委員會代管，但因為委員會任務繁重，缺乏專門管理人員，以及管理費用沒有保證等因素，從而導致住宅居民小區(qū)的消防物業(yè)也就基本陷入了無人代管狀況。

三、造成居民小區(qū)消防安全管理問題的原因

（一）物業(yè)管理水平不高

由于沒有長時間的管理工作經(jīng)驗積淀，承擔消防管理工作的工作人員專業(yè)素養(yǎng)水平不高、流動性也很大，往往無法及時發(fā)現(xiàn)和整治新出現(xiàn)的火災隱患;對已出現(xiàn)的火災隱患在上報領導層后，往往沒有物業(yè)公司的關注，長此以往消防相關設施也就無人監(jiān)督;在不少居民小區(qū)中設立的業(yè)主大會，也基本流于形式化，對消防安全管理工作的實際狀況也沒有有效認識和監(jiān)管，以至物業(yè)公司也從源頭上都沒有重視。

（二）業(yè)主消防工作意識不強

不少業(yè)主，對進行消防管理的目的和重要性缺乏清楚了解，對“只投入、不產(chǎn)出”的消防工作具有相當程度的抵觸心態(tài)，最終對消防安全管理產(chǎn)生了僥幸心理。物業(yè)公司在平時的消防管理工作中時常無法取得業(yè)主代表的支持與理解。由于業(yè)主代表對生活用水、用電、煤氣等的關注遠超過了消防，因此在繳納有關的消防管理費用以及更新消防器材配套上時常無法取得共同統(tǒng)一看法，同時業(yè)主代表的自我管理維護意識也淡薄，在多一事不如少一事等觀念的影響下，并未投入到消防管理工作當中。

（三）政府機構監(jiān)管力量不足

物業(yè)公司都依賴于政府主管部門的消防執(zhí)法檢查，不檢查不自查，不督促不整治，全部處在一個被動式的狀態(tài)進行管理工作，這就要求政府各機構更多的支持和監(jiān)管。消防機關由于監(jiān)管的重點和方法，再加上人員的配備不夠等因素，無法對居民小區(qū)進行太多的高效監(jiān)管，就算出現(xiàn)了問題也只是要求物業(yè)公司督促處理，更無法進入房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司、物業(yè)、其他關系人等相互間復雜的利益糾葛之中，導致了在具體問題上各部門的干涉與管控都變得表面化，對具體隱患問題也無法進行高效整治。

四、居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理的對策

（一）明確居民小區(qū)物業(yè)消防技術監(jiān)督管理的各自職責

《中華人民共和國消防法》第十八條，明確指出社區(qū)物業(yè)管理單位職責，我國早已從立法層次上賦給了物業(yè)管理服務公司在社會經(jīng)營管理服務工作中應該履行的消防安全監(jiān)督管理職責，并最大限度降低火災事故的發(fā)生率，已把居民小區(qū)消防安全管理工作責任落實到了每一家物業(yè)管理服務單位，而物業(yè)管理單位也要把消防職責層層分解，并確定好各個工作人員的職責。首先，要確定居民小區(qū)物業(yè)的主管部門，從目前的實際狀況和未來發(fā)展看，居民小區(qū)物業(yè)消防管理工作應當嚴格按照法律文件規(guī)定明晰其管轄主體和管理責任，同時按照網(wǎng)格化消防管理工作的有關規(guī)定，社區(qū)居委會也必須承擔管轄負責，并逐步細化有關管理工作的失職、瀆職和負責等規(guī)定。其次，物業(yè)管理單位的行政管理機關，在市場準入、星級評價時應當增加有關消防設施維修管理的職業(yè)資格條件和工作人員數(shù)量規(guī)定，以確定物業(yè)服務單位在物業(yè)管理范圍內(nèi)履行的責任。最后，是確定建筑單位、物業(yè)公司、物業(yè)三方負責，職能部門應當建立制式合同，在遵守規(guī)章制度、人員保護、消防設施維護、修繕資金辦理等環(huán)節(jié)逐步加以分級和細化。

（二）加大對各職能部門消防管理的監(jiān)管力度

派出所應當加強對物業(yè)服務單位落實消防監(jiān)督管理責任的監(jiān)督，并依法定期督導物業(yè)服務單位落實消防安全監(jiān)督管理工作。對設置了消防器材設備的居民小區(qū)，在房屋交付時，指導房屋開發(fā)商、物業(yè)服務單位及時向業(yè)主出具裝修等消防安全須知，支持住戶建立形式多樣的互助小組，協(xié)助建立滅火救援疏散預案并組織小區(qū)內(nèi)住戶進行火災逃生自救演練等。職能部門尤其是消防部門要做好對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管工作，把沿街商業(yè)以及設置有自動消防設施設備的居民小區(qū)，作為一、二類消防安全檢查重點單元加以管理，并確保相應的檢查頻率和檢驗質(zhì)量，對違規(guī)操作的物業(yè)服務公司也應予以管理。同時，要及時健全有關物業(yè)消防管理的消防技術標準，并充分應用到實際工作中。

（三）提升小區(qū)物業(yè)消防工作管理能力和業(yè)主消防工作意識

要對物業(yè)公司的消防工作負責人和消防工作管理人定期開展培訓，居民小區(qū)內(nèi)的管理者均須經(jīng)過消防管理主管部門技術培訓獲得執(zhí)業(yè)資質(zhì)，使他們能夠有效地對企業(yè)消防安全管理工作中出現(xiàn)的問題進行處理。在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，可對城鎮(zhèn)居民小區(qū)的自動消防設施裝置進行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控。要在居民小區(qū)內(nèi)深入開展消防知識宣教工作，把消防知識宣教融合到社會文明之中，如設置消防知識宣傳櫥窗、派發(fā)消防知識宣傳單、合理設置消防知識“三提示”標志等，有條件的還可設立消防知識教育體驗室和組建消防知識宣傳隊等，以提高小區(qū)消防安全宣傳教育活動的廣泛性。物業(yè)服務單位的專（兼）職消防工作管理者應具備必要的防災滅火知識，了解《消防法》和有關規(guī)章制度;消防控制室的作業(yè)人員，則應當經(jīng)過國家消防技術行政部門的教育訓練后持證上崗，并具有現(xiàn)代消防技能方面的基本知識、熟練掌握現(xiàn)代消防器材的基本操作方法。

（四）加大居民小區(qū)物業(yè)基礎設施投入，大力提升消防安全管控能力

城市規(guī)劃發(fā)展、老城區(qū)改建和居民區(qū)建設都要與城市消防基礎設施建設同步進行，已建成交付使用的居民小區(qū)必須嚴格依照國家有關城市消防技術標準要求，消防驗收合格并達標。對短期內(nèi)還沒有發(fā)展和改造的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)接合部的老城區(qū)、棚戶區(qū)的居民小區(qū)要增加消防投資，建立社會居民普遍參與的群防群治自動消防模式，切實建立“社會是咱家，消防靠大伙”的良好管理氛圍，必要時在部分沒有物業(yè)管理的居民小區(qū)，也可利用社區(qū)警務室設置社區(qū)消防業(yè)務站點，并選出一位思想覺悟高、熱情公益性工作、社會責任感高的業(yè)主，確定為專（兼）職消防安全管理員，并配有最基本的滅火器材，隨時受理群眾的求助。

（五）全面加強消防宣傳培訓教育，營造良好的消防安全管理氛圍

物業(yè)管理單位要做好對居民區(qū)內(nèi)的消防安全宣傳教育工作，通過設計動態(tài)消防工作宣傳單、消防工作動畫，并運用社會思想文化建設站、樓宇電視節(jié)目和播音等技術手段進行消防宣傳教育。通過建設居民小區(qū)內(nèi)消防工作管理文明建設活動陣地來傳播初期火災撲救以及人員逃生、安全撤離等基本消防知識，使業(yè)主意識到消防安全的重要性，進而建立“人人關注消防工作、家家都重視消防工作”的良好氛圍。居民小區(qū)物業(yè)管理公司要嚴格遵照《消防法》《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等相關制度，建立并完善消防安全管理制度，同時加強宣傳教育力度，并通過舉辦一系列的消防安全管理常識教育活動和技術培訓，以提升物業(yè)管理員的業(yè)務素質(zhì)。

五、結語

綜上所述，隨著社會的發(fā)展，對物業(yè)消防管理工作的要求愈來愈高，我們必須提高物業(yè)消防工作水平，降低火災事故概率，為城市發(fā)展提供更有力的消防安全保證。居民小區(qū)物業(yè)消防工作是保護人民生命財產(chǎn)安全的重要保證，物業(yè)管理單位應全面認識當前火災形勢，認真落實消防安全管理職責和義務，為人民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供最有力的保證，創(chuàng)造居民小區(qū)良好的消防環(huán)境。

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