共有產(chǎn)權(quán)房稅收及效益問題研究

孫巖

【摘要】從2017年開始北京市推出共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)房作為一種特殊的商品房有其獨(dú)有特點(diǎn)，本章通過對項(xiàng)目的復(fù)盤，對共有產(chǎn)權(quán)房的主要稅種政策、稅負(fù)情況來測算項(xiàng)目的效益情況，通過分析影響效益的因素來給出提高經(jīng)濟(jì)效益的建議，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)房；稅收情況；經(jīng)濟(jì)效益

【中圖分類號】F299.23

一、共有產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)

共有產(chǎn)權(quán)住房是指地方政府先讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合法律規(guī)定的保障對象家庭所建的房屋。房屋銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，讓全體人民住有所居。北京市為合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場，有效控制地價(jià)和房價(jià)的上升，加大了對公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房的供給。近年來，共有產(chǎn)權(quán)房已成為北京市住宅供應(yīng)的新模式，一定程度上擴(kuò)大了剛需住房的供給，也減輕了剛需買房客戶的購買壓力（如表1所示）。但是，共產(chǎn)房“限房價(jià)、競地價(jià)”的出讓模式，對房企而言是比較嚴(yán)苛的，在土地價(jià)格和房屋售價(jià)鎖定的情況下，房企的效益空間被壓縮在一個(gè)較小的空間，在較低收益水平下如何完善項(xiàng)目經(jīng)營管理，強(qiáng)化成本管控，做好稅務(wù)策劃，實(shí)現(xiàn)效益目標(biāo)，對房企來說是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

二、共有產(chǎn)權(quán)房主要稅種及政策

共有產(chǎn)權(quán)房也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，涉及的稅費(fèi)種類繁多，本文不逐一分析，僅就對項(xiàng)目整體稅負(fù)影響較大的增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅政策進(jìn)行分析。

（一）增值稅政策

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號公告規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到預(yù)收售樓款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅；目前，北京市共有產(chǎn)權(quán)房增值稅尚無優(yōu)惠政策，需按3%預(yù)繳增值稅。當(dāng)達(dá)到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以當(dāng)期銷售額和適用稅率并抵扣進(jìn)項(xiàng)稅后計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，繳納當(dāng)期增值稅。

（二）土地增值稅政策

按照《關(guān)于貫徹落實(shí)國家有關(guān)部門房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)[2010]677號）有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。北京市規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)房屬于保障性住房，因此不需預(yù)繳土地增值稅。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需按照北京市地方稅務(wù)局2016年第7號公告的有關(guān)規(guī)定對共產(chǎn)房項(xiàng)目清算土地增值稅。

（三）企業(yè)所得稅政策

根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%；根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于政策性商品住房，目前暫按3%確認(rèn)計(jì)稅毛利率，預(yù)征企業(yè)所得稅。開發(fā)產(chǎn)品完工后，按照實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

三、Y項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的復(fù)盤情況

Y項(xiàng)目是某公司于2017年通過招拍掛獲取的項(xiàng)目，項(xiàng)目獲取三個(gè)月后，北京市政府對住房用地政策進(jìn)行顛覆性調(diào)整，將本項(xiàng)目住宅性質(zhì)由出讓時(shí)的自住型商品住房調(diào)整為共有產(chǎn)權(quán)住房。下面就政策調(diào)整后，項(xiàng)目整體稅負(fù)和經(jīng)濟(jì)效益情況進(jìn)行分析。

（一）基本情況

Y項(xiàng)目為共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，位于六環(huán)內(nèi)，土地成交價(jià)50.2億元，2018年8月開工，開發(fā)周期近4年，2021年6月取得竣工備案表。項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括住宅、倉儲、商業(yè)和車位，住宅部分均為小戶型，銷售均價(jià)23000元/㎡，可售業(yè)態(tài)及總規(guī)劃可售面積情況如表2所示。

（二）增值稅情況

1.增值稅預(yù)繳分析：項(xiàng)目按照3%稅率以當(dāng)期銷售回款為基數(shù)預(yù)繳增值稅，已預(yù)繳1.65億元。

2.留底退稅分析：按照財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號相關(guān)政策，項(xiàng)目共取得增值稅留底退稅0.4億元。

3.銷項(xiàng)稅分析：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號公告，銷項(xiàng)稅額=（銷售額-允許抵扣的土地價(jià)款）/（1+9%）×9%，經(jīng)測算項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷項(xiàng)稅額為2.37億元。

4.進(jìn)項(xiàng)稅分析：結(jié)合項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況，按照可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅情況，經(jīng)測算項(xiàng)目預(yù)計(jì)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅1.88億元。

5.增值稅稅負(fù)分析：經(jīng)測算預(yù)計(jì)項(xiàng)目全盤需繳納增值稅0.49億元，稅負(fù)率為0.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于3%的預(yù)繳稅率。

（三）土地增值稅情況

1.土增稅預(yù)繳分析：共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目按規(guī)定不需預(yù)繳土地增值稅，項(xiàng)目預(yù)交土地增值稅零元。

2.土增稅清算分析：北京市土地增值稅清算目前還是按照“兩分法”，即分為普通住宅和其他類型房產(chǎn)兩個(gè)清算單位進(jìn)行清算。由于Y項(xiàng)目兩個(gè)清算單位的增值率差異達(dá)32%，十分不均衡，造成項(xiàng)目整盤雖然無增值額但仍需要繳納土地增值稅。經(jīng)測算，Y項(xiàng)目土地增值稅清算金額為2152.72萬元，稅負(fù)率為0.3%。從表3的土增稅的測算情況看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品、售價(jià)、成本分?jǐn)偡绞綄ν恋卦鲋刀惖亩愗?fù)率都有較大影響，如果前期沒有對清算對象、銷售價(jià)格、分?jǐn)偡绞?、合同?gòu)成統(tǒng)一謀劃，就會出現(xiàn)虧損還要交稅的結(jié)果，進(jìn)一步蠶食項(xiàng)目的效益。

（四）企業(yè)所得稅及盈利情況預(yù)測

1.企業(yè)所得稅預(yù)繳：Y項(xiàng)目作為共有產(chǎn)權(quán)房按照預(yù)計(jì)毛利率3%，預(yù)繳企業(yè)所得稅2682萬元。

2.企業(yè)所得稅測算：如表4所示經(jīng)測算項(xiàng)目整盤虧損6.6億元，應(yīng)該不繳納企業(yè)所得稅，但是項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)交2000多萬元的企業(yè)所得稅。雖然按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，多預(yù)繳的企業(yè)所得稅可以申請退稅，但退稅將是一個(gè)漫長過程，對于一個(gè)面臨虧損、資金緊張的項(xiàng)目會雪上加霜。

3.效益測算：從盈利預(yù)測來看，共有產(chǎn)權(quán)房本來盈利空間有限，稍有差池就將面臨虧損。

四、影響共有產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟(jì)效益的因素及應(yīng)對措施

（一）政策影響及應(yīng)對措施

政府對樓市的調(diào)控、信貸利率的規(guī)定、土地供應(yīng)的控制等，都會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，影響經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)。從對Y項(xiàng)目的復(fù)盤看，共有產(chǎn)權(quán)房作為一種政策性產(chǎn)物，政策風(fēng)險(xiǎn)對經(jīng)濟(jì)效益的影響尤為突出。一方面，共產(chǎn)房這種向上競爭地價(jià)、向下競房價(jià)的模式本來就擠占了房企的效益空間，開發(fā)商要想保證利潤，就需要提高去化效率、加速資金回籠、減少融資成本。共產(chǎn)房受政府購買政策、貸款利率規(guī)定等影響較大，就Y項(xiàng)目來說，獲取土地后不久北京市政策發(fā)生調(diào)整，項(xiàng)目由自住商品房變?yōu)楣伯a(chǎn)房，房屋售價(jià)沒變但是購房人的產(chǎn)權(quán)比例發(fā)生了變化，這對購房人的心態(tài)產(chǎn)生了較大影響，購房人需要更多的時(shí)間消化新政策。同時(shí)，項(xiàng)目銷售又恰逢國家融資政策收緊、加之共產(chǎn)房購房群體的特殊性，按揭貸款發(fā)放效率受到極大影響。政策的變化帶來了項(xiàng)目銷售周期的延長，回款效率的下降，增加了項(xiàng)目的資金成本和管理成本，使得項(xiàng)目效益有所下降。另一方面，Y項(xiàng)目為了追求效益，對于市場過分樂觀、盲目提升了商業(yè)的比重，遭遇政策疊加市場遇冷，商業(yè)去化困難，導(dǎo)致項(xiàng)目建安成本提升、資金成本加大，效益大幅下降。

政策風(fēng)險(xiǎn)是一種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)無法避免，作為房地產(chǎn)企業(yè)只能適應(yīng)政策的變化以減少對經(jīng)濟(jì)效益的影響。一是要摸清房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，及時(shí)識別政策風(fēng)險(xiǎn)。在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)政策日漸收緊、調(diào)控越加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)要迅速收集、分析新政策，這樣既可以準(zhǔn)確對未來市場需求進(jìn)行預(yù)測，還能有助于在政策發(fā)生變化時(shí)，及時(shí)調(diào)整投資策略，讓開發(fā)建設(shè)更加規(guī)范，起到最大限度控制政策風(fēng)險(xiǎn)的目的。二是房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高成本的行業(yè)，金融政策對行業(yè)影響巨大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷拓寬融資渠道、增加按揭銀行、降低受限監(jiān)管資金比例，保持現(xiàn)金流充足，進(jìn)而有效抵御金融政策調(diào)整帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅收影響及應(yīng)對措施

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，效益空間越發(fā)有限，當(dāng)“縮表出清”、嚴(yán)控支出變成行業(yè)主流，稅務(wù)成本作為企業(yè)一項(xiàng)重要的成本支出，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和效益都有很大的影響。從Y項(xiàng)目看，盡管項(xiàng)目整體虧損嚴(yán)重但綜合稅負(fù)率卻在2%左右（含預(yù)繳稅金），可見做好稅務(wù)策劃、嚴(yán)控稅務(wù)成本，對提升經(jīng)濟(jì)效益有十分重要的意義。

1.從行業(yè)角度推動(dòng)出臺增值稅預(yù)繳退稅政策

從全國“集中供地”的城市看，目前供應(yīng)的土地都存在限房價(jià)、競地價(jià)，到拐點(diǎn)競高品質(zhì)住宅的情況。共有產(chǎn)權(quán)住房亦是如此，但隨著房價(jià)受限，以及項(xiàng)目土地價(jià)格過高、建安成本提高的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的總體利潤率也在收緊，因此增值稅實(shí)際稅負(fù)低于預(yù)繳稅率的情況日漸普遍，目前稅法沒有明確的預(yù)繳退稅政策，各地實(shí)際執(zhí)行中能夠退稅的也是鳳毛麟角。如無后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)預(yù)繳的增值稅無法抵扣，也無法退稅，對企業(yè)的效益影響巨大。按照現(xiàn)行稅法留底的進(jìn)項(xiàng)稅額可以退稅，那么作為預(yù)繳的增值稅更應(yīng)該有退還的機(jī)制，因此，地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該集體發(fā)聲呼吁稅務(wù)機(jī)關(guān)盡快研究出臺預(yù)繳稅款的退還政策。

2.要做全周期的稅務(wù)管理

稅務(wù)管理即是在合法合規(guī)的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)整體稅負(fù)最少（并非單指某一稅種），節(jié)稅收益越大，項(xiàng)目整體綜合收益最大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅務(wù)管理應(yīng)是全周期的管理，即按照房地產(chǎn)開發(fā)階段確立不同節(jié)點(diǎn)的稅務(wù)管理重點(diǎn)、制定稅務(wù)管控措施。一是新開項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即同步介入前端稅務(wù)籌劃管理，把“稅務(wù)成本”作為規(guī)劃方案、定位方案、開發(fā)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)安排的考慮因素；二是將稅務(wù)管理要求加入合同范本，從業(yè)務(wù)前端進(jìn)行稅務(wù)成本控制；三是對于房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本測算要從公司管理及稅務(wù)籌劃角度統(tǒng)籌考慮，確定成本對象及成本分?jǐn)偡桨福瑥脑搭^控制好稅務(wù)成本；四是銷售定價(jià)要考慮不同定價(jià)策略對稅負(fù)的影響，注意普通住宅、非普通住宅、其他業(yè)態(tài)的劃分，提前預(yù)判對土地增值稅計(jì)算的影響，根據(jù)增值率不同安排好清算對象，控制稅務(wù)成本。

3.利用好稅收優(yōu)惠政策

近年來，國家頻繁出臺一系列稅務(wù)優(yōu)惠政策，盡管房地產(chǎn)行業(yè)可以使用的優(yōu)惠政策較少，但是企業(yè)還是要及時(shí)關(guān)注新的稅收優(yōu)惠政策，主動(dòng)創(chuàng)造條件爭取最大的稅收優(yōu)惠。共有產(chǎn)權(quán)房作為保障性住房，土增稅預(yù)繳、所得稅預(yù)征毛利率都有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，企業(yè)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)做好溝通，及時(shí)享受稅收優(yōu)惠。同時(shí)，增值稅期末留抵稅額退稅優(yōu)惠也是解決增值稅預(yù)繳大于應(yīng)交問題的一個(gè)方法。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在開發(fā)建設(shè)階段投資額基本達(dá)到項(xiàng)目總投資的90%以上，企業(yè)會取得大量進(jìn)項(xiàng)稅票，同時(shí)房地產(chǎn)預(yù)售商品房需要預(yù)繳稅金，這“一交一留”無形中占用了企業(yè)的財(cái)務(wù)資源。留抵退稅優(yōu)惠政策的實(shí)施給企業(yè)的策劃帶來新的空間，通過科學(xué)合理的規(guī)劃房企進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的取得時(shí)間，以及納稅人信用等級符合政策要求且無稅務(wù)處罰時(shí)，就能夠在開發(fā)過程中進(jìn)行留抵退稅，能夠增加現(xiàn)金流入、減少資金成本，有助于效益的提升。

（三）經(jīng)營因素及應(yīng)對措施

共有產(chǎn)權(quán)房主要是利用價(jià)格優(yōu)勢，快開發(fā)、快銷售、快回款，減少資金成本、營銷成本、管理費(fèi)用，進(jìn)而降低總開發(fā)成本，獲取經(jīng)濟(jì)效益。Y項(xiàng)目拿地樓面價(jià)與房價(jià)差0.5萬元/平方米，再加上政策調(diào)控、決策失誤等內(nèi)外部因素疊加導(dǎo)致項(xiàng)目虧損嚴(yán)重。從北京市近幾年入市的共產(chǎn)房項(xiàng)目看，基本不盈利或盈利空間很小，因此這類項(xiàng)目還是存在較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

1.高度重視可研、精準(zhǔn)定位

決策的準(zhǔn)確與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。在項(xiàng)目的投資決策階段， 應(yīng)全面收集與項(xiàng)目相關(guān)的各種信息，以掌握詳實(shí)的數(shù)據(jù)， 進(jìn)行對項(xiàng)目的市場分析、財(cái)政評估、人才分析、對建設(shè)項(xiàng)目的敏感影響評價(jià)，以判斷地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利的可行性，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目投資決策。

2.加強(qiáng)運(yùn)營管理縮短開發(fā)周期

加強(qiáng)項(xiàng)目工程進(jìn)度和成本管控，采取科學(xué)、系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法，在保證質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)建設(shè)縮短開發(fā)周期，節(jié)省開發(fā)成本，提升整體效益。

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責(zé)編：楊雪