海景房20年，最美麗的泡沫

最近，“海景房跌成白菜價(jià)”上了熱搜。

文章中提到的是深圳半山海景頂豪天麓項(xiàng)目。一套原價(jià)1175萬元的天麓3區(qū)海景豪宅，2018年開始上架拍賣，流拍了6次，如今打了5折都賣不掉。要知道，2009年，天麓8區(qū)房價(jià)曾一度逼近了13萬元/平方米。

形勢不大好的還有海南儋州的恒大海花島。2015年海花島開盤是何等隆重風(fēng)光，恒大興奮地公布開盤當(dāng)天就賣了122億元，銷售面積約136萬㎡（建面），認(rèn)籌到訪人數(shù)10萬，創(chuàng)下了三大世界之最，世界紀(jì)錄協(xié)會(huì)還給頒發(fā)了“世界之最”證書。接著5年，?；◢u房價(jià)從5688元/平方米漲至2～3萬元/平方米，買到就是賺到。但如今，?；◢u二手房8月掛牌均價(jià)已跌至14102/平方米。

山東威海海景房命運(yùn)就更凄慘了。2019年就已經(jīng)曝出，曾熱鬧一時(shí)的威海乳山銀灘海景房，二手房最便宜的跌到了2000元/平方米。

海景房洶涌澎湃地發(fā)展了20多年，曾經(jīng)逆勢而起過，如今，隨著疫情對旅游業(yè)的打擊，海景房的熱度也慢慢涼了下來。

01

海景房的概念究竟是怎么炒起來的？

上世紀(jì)90年代之前，中國老百姓其實(shí)沒有海景房概念。最早的海景房，應(yīng)屬北戴河療養(yǎng)院。北戴河作為度假區(qū)的歷史，可追溯至1891年，那時(shí)英美傳教士來北戴河傳教，覺得這地方好，便租地建別墅，北戴河的度假休養(yǎng)價(jià)值由此被開發(fā)出來。新中國成立后，北戴河的一部分別墅被改建為傷殘軍人療養(yǎng)院，全國工會(huì)系統(tǒng)、中央許多單位也在北戴河建了療養(yǎng)院。

北戴河療養(yǎng)院定義了海景房的兩大功能：康養(yǎng)、度假，為后來的海景房概念打了個(gè)樣，也啟發(fā)了老百姓海邊度假休養(yǎng)的概念。

90年代初，隨著商品房概念的日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)迎來熱潮，海南興起了房地產(chǎn)開發(fā)熱，海景房首先在海南興起。接著，其他沿海市縣有樣學(xué)樣，濱海開發(fā)一時(shí)火熱了起來，河北秦皇島，山東煙臺(tái)、威海、青島、日照，廣西北海等有著海岸線優(yōu)勢的地區(qū)，都涌入了這波熱潮，開發(fā)商們蜂擁而上瓜分海岸線。

有關(guān)海景房的營銷有著天然的話術(shù)優(yōu)勢：中國海岸線全長1.8萬公里，人均海岸線不足1.3厘米，先到先得，海景房屬于稀缺資源，極具投資價(jià)值。老百姓關(guān)于海景房的概念也在21世紀(jì)的最初十年被塑造。而擁有可開發(fā)海岸線的城市就那些，決定了海景房很大一部分依靠異地銷售，海景房的代理銷售體系在90年代末就已經(jīng)開始搭建。

海景房的發(fā)展過程中，有一個(gè)標(biāo)志性事件——“海景房入京”。

1999年，北大教授李俊杰一路考察了遼寧大連、海南三亞、廣西北海等多個(gè)濱海城市，想給自己和同事們養(yǎng)老找一塊好地方，最終，李教授看中了山東日照。日照是一座新興的海濱城市，當(dāng)時(shí)的房價(jià)在山東半島甚至全國的沿海城市中都是最便宜的。李教授主動(dòng)找到開發(fā)商山海天集團(tuán)，委托他們開發(fā)教授花園項(xiàng)目，后來這個(gè)項(xiàng)目引起了北大校領(lǐng)導(dǎo)的注意，最終促成了山海天集團(tuán)和北大燕園社區(qū)服務(wù)中心的合作。

2001年，日照教授花園項(xiàng)目將售樓處直接設(shè)進(jìn)了北京大學(xué)，到2006年時(shí)，已經(jīng)有350多名教授購買了日照教授花園項(xiàng)目，其中北大教授就有300多人。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家雎國余1999年就買了一套，北大退休老教授趙德明2006年時(shí)買了兩套。

雎國余教授在接受采訪時(shí)說：“1999年，當(dāng)時(shí)日照教授花園房價(jià)還是1200元/平方米的時(shí)候，我就買了一套了；如今，我們其他的教授再去買都已經(jīng)開發(fā)到三期了，三期的房價(jià)已經(jīng)漲到4000元/平方米左右了。”到2006年時(shí)，北大教授買房會(huì)有每平方米1000元的優(yōu)惠。

有媒體保守地算過，從1999年到2006年，僅教授花園項(xiàng)目，開發(fā)商山海天集團(tuán)可獲利至少1億元。這個(gè)項(xiàng)目激發(fā)了日照的濱海地產(chǎn)開發(fā)，也催動(dòng)了山東海景房潮流。

教授花園項(xiàng)目是早期海景房發(fā)展的一個(gè)縮影，養(yǎng)老、度假、投資激發(fā)出了海景房需求，教授花園也代表了兩種趨勢：一是在海景豪宅之外開辟出了平價(jià)海景房模式；二是異地銷售為海景房營銷打開了新思路，找到了銷庫存的新池子。在那之后，多個(gè)海景房項(xiàng)目進(jìn)京進(jìn)行推廣銷售。

2005年至2010年，北京人的手機(jī)短信常能收到推銷威海海景房的小廣告，通過小廣告就能找到威海海景房在京的中介銷售公司。那時(shí)，僅威海海景房中介銷售公司在北京就有幾百家。看房團(tuán)也在那時(shí)開始興起，中介公司每天都有班車組織人從北京到威海看房，那時(shí)周末在威海乳山銀灘看房的北京游客多達(dá)上千人，乳山雖然只是威海下轄的縣級市，交通也不是很方便，但銀灘有著“天然養(yǎng)（氧）吧”“長壽之鄉(xiāng)”之稱，不少人只是看這一圈，就下了定金。

漸漸地，北京的這種銷售模式被推廣到上海、天津、廣東、江浙等，各種銷售小廣告、超市傳單，像一張網(wǎng)一樣鋪撒開來，網(wǎng)羅著潛在客戶。對普通人而言，陽光、海灘、低價(jià)，海景房的這種誘惑實(shí)在是太大了，尤其對生長在內(nèi)陸地區(qū)的人而言，海景房就是一個(gè)美麗的夢，一個(gè)中產(chǎn)身份的象征，再加上投資價(jià)值，簡直就是香餑餑。

“2008年的北京，連五環(huán)的房子都賣到上萬一平方米了，而在威海乳山銀灘，首付3萬你就能擁有一套海景房，面朝大海，春暖花開?！薄畮啄昀铮恢卸嗌偃寺淙肓酥薪榈倪@套銷售話術(shù)之中。

在這樣的銷售模式下，外地人漸漸構(gòu)成了海景房的購買主力，海景房的熱度也被漸漸推高。有種說法是，威海的海景房有一大半是北京人買走的，而三亞、北海的海景房，大多是東北人買走的。那時(shí)威海乳山銀灘最多一天能成交500套，不是買房，而是搶，買不著的還得找銷售經(jīng)理走關(guān)系。同此熱度的北海，有的樓盤連售樓冊都還沒來得及印，購房者看著沙盤就把房買了，那時(shí)北海基本沒有現(xiàn)房可買，都是剛開盤就搶光了。

2003年起，還有一波有錢佬狂收海景房，他們是——“山西購房團(tuán)”。那時(shí)每逢周末，在山東沿海城市的眾多樓盤銷售處，都能看見不少出手闊綽的山西人，一開始大多是財(cái)大氣粗的煤老板和公司老板，后來發(fā)展至教師、醫(yī)生、公務(wù)員，山西人在山東買海景房成了一股潮流。

那些年，房地產(chǎn)大盤熱度不斷攀升，海景房順著這股勢頭，更是烈火烹油，房價(jià)水漲船高，從開發(fā)商到銷售中介再到投資者，都從海景房這條鏈條上賺到了錢，威海乳山銀灘上聚集著上百家開發(fā)商、代理銷售商，海景房炒得最熱時(shí)，一家房產(chǎn)銷售一年能收入上千萬。

02

海景房的火熱在2013年遇冷。

央視在2013年和2015年接連出了兩次報(bào)道，一是調(diào)查樓市泡沫破滅后的威海乳山銀灘，二是調(diào)查威海乳山銀灘房地產(chǎn)去庫存。各地海景房爛尾、開發(fā)商跑路的新聞也不斷地曝出來，一些在巔峰期瘋狂地開發(fā)海景房的地區(qū)，最終迎來了一片寂靜。

由于異地銷售的火爆所帶來的過熱期望，海景房在建的時(shí)候幾乎沒有考慮過消化問題。譬如威海乳山銀灘，大規(guī)模開發(fā)始于2003年左右，到2015年，銀灘縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上已經(jīng)建起了大大小小200多個(gè)小區(qū)，共開發(fā)了1800萬平方米的海景房，按照人均居住面積30平方米計(jì)算，可滿足60萬人居住。而根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，整個(gè)乳山市常住人口只有57萬，2021年，這個(gè)數(shù)字降至53萬。很明顯，這些海景房根本不是為本地人準(zhǔn)備的。

再來看房價(jià)，2000年至2015年，乳山銀灘的海景房新房房價(jià)一路從1000元/平方米漲至8000元/平方米，高的甚至已經(jīng)破萬，二手房房價(jià)在2010年后卻始終低迷。

那么問題來了，在本地房地產(chǎn)市場已經(jīng)飽和的情況下，誰來接盤？

要去庫存，還得靠外地人。

也就是從那時(shí)起，山東海景房開始與一個(gè)負(fù)面詞掛鉤——“看房團(tuán)騙局”，從側(cè)面印證了海景房的畸形發(fā)展。

早在2009年，央視記者就曾臥底過威海乳山銀灘的看房團(tuán)，交了300元看房費(fèi)，跟著看房團(tuán)去看房，全程被銷售人員盯梢，承諾的星級酒店沒住上，看了兩套房子就催著記者下定金。比銀灘美景更令記者印象深刻的，是青島到乳山銀灘的高速公路上，豎立著的一幅幅銀灘海景房廣告。

看房團(tuán)的套路其實(shí)很簡單：交100元至300元的看房費(fèi)，就能免費(fèi)旅游+看房，并承諾星級酒店住宿。到了當(dāng)?shù)睾螅瑖?yán)密盯梢，讓看房人沒有機(jī)會(huì)和本地人接觸，利用信息差，催促看房人下定金。條件也很誘人：“首付3萬擁有一套海景美宅，另有包租公寓。年返租金8%?！彼阋凰阗~，租金可覆蓋房貸，四舍五入等于白撿了一套海景房。如果沒有貸款資格，代理商還包辦假離婚證等，用來申請當(dāng)?shù)劂y行貸款，可謂服務(wù)到家。

這個(gè)套路多年未變，上鉤的人還是不少。2020年長沙一位老人自稱因貪圖低價(jià)旅游而在威海乳山被“忽悠、強(qiáng)迫”買房上了熱搜，“乳山模式”多次被報(bào)道。今年8月，鳳凰網(wǎng)風(fēng)暴眼采訪了一位3年前購買了威海乳山銀灘海景房的老人，他花了61萬，以8100元/平方米的價(jià)格入手了一套海景房，搭進(jìn)了39歲獨(dú)子的醫(yī)藥費(fèi)，買完才知道，銷售承諾的售后包租返利無法兌現(xiàn)，自己盼著房子升值來作為自己和兒子未來的養(yǎng)老金，也不過是個(gè)夢。從武漢、長沙到貴陽，還有不少和他有相同經(jīng)歷的老年人。

這些單個(gè)案例串聯(lián)起來不難發(fā)現(xiàn)，海景房代理銷售商近些年已調(diào)整策略，將銷售網(wǎng)絡(luò)下沉至二三線城市，和低價(jià)旅游團(tuán)、保健品銷售一樣，代理商將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了二三線城市的老年人。2020年末，全國參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的離退休人員共有1.27億人，這是一個(gè)龐大的群體，手中也有余錢，他們成了海景房的接盤俠，也成了開發(fā)商和代理商眼中鮮嫩的韭菜。

03

其實(shí)，只要稍微在當(dāng)?shù)刈咭蝗?，問一問，就能知道，不少濱海小城的海景房二手房價(jià)早已跌落低谷。與深圳、青島、三亞這些城市不同的是，濱海小城本身的城市配套與潛力就不過硬，海景房更不扛跌。但代理商不會(huì)給看房團(tuán)這個(gè)機(jī)會(huì)，他們給看房團(tuán)介紹的都是高價(jià)新房，然后通過一二十年來包裝出的話術(shù)與敲鑼打鼓的購房氛圍，促使人們下單。有的人稀里糊涂，看完房兩個(gè)小時(shí)就下了定金。

而在花了幾十萬終于擁有一套屬于自己的海景房后，有些人漸漸發(fā)現(xiàn)陽光沙灘的生活并不如想象中美好。

海邊潮濕，會(huì)使家具、墻體通體長霉，長期居住容易患上風(fēng)濕病、滑膜炎等區(qū)域性氣候??；海風(fēng)中夾帶的鹽分對建筑和家具家電的腐蝕性極強(qiáng)，房屋維護(hù)成本高；遇上臺(tái)風(fēng)天，海景房更是首當(dāng)其沖，當(dāng)年花越多錢靠海越近，買之后就越后悔?！帮@微故事”曾采訪過一位在海南買了海景房的東北阿姨，2014年夏天，“威馬遜”臺(tái)風(fēng)登陸海南，阿姨家陽臺(tái)玻璃碎了，雨水灌入，家里到處都是水。臺(tái)風(fēng)停了，阿姨找工人來維修，工人說“海南人就不會(huì)去買海景房——這樣的房子只能照相，不能過日子?！薄@也是為什么當(dāng)?shù)厝撕苌儋I海景房。

除此之外，海景房的養(yǎng)老度假性質(zhì)，決定了空置率高，人流量少，配套也很難跟得上，交通、生活都不方便。漸漸地，美麗的海景房就變成了“鬼城”。買在高點(diǎn)的人，想脫手賣也賣不掉，租出去，租金還不夠付每年的物業(yè)費(fèi)，只能砸在了手里。尤其是這幾年受疫情影響，旅游度假的人流量減少，海景房就更加有價(jià)無市。

海岸線開發(fā)，是一個(gè)長期的過程，需要巨大的投入來優(yōu)化配套，形成產(chǎn)業(yè)。而開發(fā)商為了能夠盡快變現(xiàn)，往往選擇建住宅，結(jié)果就是房子建好了，但也僅有房子而已。個(gè)人持有海景房，屬于高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為。說到底，海景房也是房，在買房時(shí)要考慮的如交通、醫(yī)療、城市潛力等決定房子價(jià)值的因素，買海景房也得考慮。異地置業(yè)的考察更應(yīng)慎重，以防因信息差而吃了虧。