住房保障體系租賃補貼測算研究

摘要：由于目前國內(nèi)尚無可參考的住房保障租賃補貼指標編制指南出臺，如何科學(xué)分配財政資金實現(xiàn)分類合理保障，還處于積極的研究探索階段。以鎮(zhèn)江市為例，基于部頒標準的住房保障體系租賃補貼測算研究，以實證方式驗證了這一標準測算的有效性。

關(guān)鍵詞：住房保障;租賃補貼;測算

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）01-0025-06 收稿日期：2021-11-18

作者簡介：王海，鎮(zhèn)江市住房保障中心主任、書記，研究員級高工。

分類科學(xué)確定各項住房保障租賃相關(guān)指標標準，合理利用財政補貼資金，增強城鎮(zhèn)不同收入層次、不同成員數(shù)量的住房困難家庭承租住房的能力，維護社會住房保障租賃補貼分配的公平性，是我國民生保障工程的重要組成部分。由于目前國內(nèi)尚無可參考的住房保障租賃補貼指標編制指南出臺，如何科學(xué)分配財政資金實現(xiàn)分類合理保障，還處于積極的研究探索階段。

住建部《關(guān)于進一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》（建保〔2019〕55號）要求，應(yīng)分類合理確定準入門檻，針對不同困難群體，采取適當?shù)谋Ｕ戏绞胶捅Ｕ蠘藴?，在繼續(xù)做好公租房實物保障工作的同時，積極發(fā)展公租房租賃補貼，滿足困難群眾多樣化的居住需求。鎮(zhèn)江市住房保障部門積極探索租賃補貼標準的科學(xué)測算方法，在深入研究、充分論證的基礎(chǔ)上得到了財政等相關(guān)部門的支持，市政府于2021年7月中旬正式出臺文件，調(diào)整住房困難家庭租賃補貼標準，建立信用管理、加強準入審核、完善退出機制。

新租賃補貼指標標準的設(shè)計確立了執(zhí)行國家有關(guān)方針、政策和法規(guī)，考慮區(qū)域狀況如本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況、市場平均租金水平并遵循資金使用規(guī)定的基本原則，筆者將此原則具體分解為以下幾點進行綜合研究考慮：

（1）理論基礎(chǔ)使用面積計算應(yīng)符合住建部《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 50096-2011的要求;（2）理論基礎(chǔ)建筑面積計算應(yīng)結(jié)合本地區(qū)實際建設(shè)的保障性住房建筑面積與使用面積的占比情況予以考慮;（3）租賃補貼基礎(chǔ)金額計算應(yīng)符合住建部《關(guān)于做好城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補貼工作的指導(dǎo)意見》（建?！?016〕281號）“根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況、政府財政承受能力、住房保障對象需求等因素”等要求;（4）戶均補貼系數(shù)計算宜采取科學(xué)測算與本地區(qū)實際保障家庭人口構(gòu)成相綜合進行權(quán)衡考慮的方式，預(yù)防因政策原因造成戶籍人口較多的保障家庭產(chǎn)生人為分戶強烈主觀意愿等有悖公序良俗的行為;（5）其他保障家庭租賃補貼相對系數(shù)計算宜結(jié)合本地區(qū)當前實際相對系數(shù)狀況和周邊類似區(qū)域?qū)嶋H狀況進行綜合測算，并考慮本地區(qū)財政的接受程度，宜適當增加本地區(qū)此項數(shù)值的權(quán)重。

雖然各地區(qū)規(guī)定的住房保障基礎(chǔ)建筑面積各有差異，但采取租賃補貼形式的住房困難家庭普遍能在房地產(chǎn)租賃市場租到符合部頒《住宅設(shè)計規(guī)范》建成的房屋，超出保障面積的部分通常采用差額補貼方式予以處理，由各地區(qū)視情因地制宜解決。

1 計算保障家庭住房理論基礎(chǔ)使用面積

（1）一人戶（即同一保障家庭中符合保障條件人數(shù)為1，依此類推）的理論基礎(chǔ)使用面積應(yīng)根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》“由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的最小套型，其使用面積不應(yīng)小于22平方米”，并按下式計算：

S1=Q1*P1

式中：S1—— 一人戶理論基礎(chǔ)使用面積;

Q1—— 一人戶規(guī)范基礎(chǔ)使用面積，取恒定值22平方米，也即按部頒標準最小住宅使用面積取值;

P1—— 一人戶基礎(chǔ)使用面積的地區(qū)系數(shù)，此系數(shù)根據(jù)本地區(qū)住房綜合狀況選取，通常取恒定值1。

（2）二人戶的理論基礎(chǔ)使用面積應(yīng)根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》“由臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于30平方米”，并按下式計算：

S2=Q2*P2

式中：S2——二人戶理論基礎(chǔ)使用面積;

Q2——二人戶規(guī)范基礎(chǔ)使用面積，取恒定值30平方米，也即按部頒標準最小一室一廳住宅使用面積取值;

P2——二人戶基礎(chǔ)使用面積的地區(qū)系數(shù)，此系數(shù)根據(jù)本地區(qū)住房綜合狀況選取，通常取恒定值1。

說明：在實際保障性住房配租過程中，通常還會綜合考慮二人戶的實際組成情況，如二人為夫妻關(guān)系，則按常規(guī)二人戶予以配租，套型為一室一廳;如二人為非夫妻的異性關(guān)系（如母子、父女、祖父與孫女等），按常規(guī)三人戶予以配租。在租賃補貼指標計算中，因為不涉及實際居住中存在的倫理道德，故原則上暫不考慮此類因素，Q2宜取恒定值以方便計算。同理，如果P2不選取1，則應(yīng)考慮與P1之間的差異，也即保障家庭人口增加時，相應(yīng)的廚衛(wèi)等需求也會有所增加，P2宜大于等于P1。

（3）三人戶的理論基礎(chǔ)使用面積應(yīng)根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》“臥室的使用面積應(yīng)符合下列規(guī)定：①雙人臥室不應(yīng)小于9平方米;②單人臥室不應(yīng)小于5平方米”，并按下式計算：

S3=S2+（（R1+R2）/3）*P3*M

式中：S3——三人戶理論基礎(chǔ)使用面積;

S2——二人戶理論基礎(chǔ)使用面積;

R1——單人臥室規(guī)范基礎(chǔ)使用面積，取恒定值5平方米;

R2——雙人臥室規(guī)范基礎(chǔ)使用面積，取恒定值9平方米;

P3——增加單人基礎(chǔ)使用面積的地區(qū)系數(shù)，此系數(shù)根據(jù)本地區(qū)住房綜合狀況選取，通常取恒定值1;

M——增加單人基礎(chǔ)使用面積的廚衛(wèi)附屬擴大系數(shù)，此系數(shù)根據(jù)本地區(qū)住房綜合狀況選取，通常取值1.0至1.15之間。

說明：三人戶的實際配租過程中存在兩種不同組合：三人均同性或兩人同性一人異性，故以配租一室半一廳房屋為主，也即雙人臥室加單人臥室的組合形式。在理論使用面積測算過程中，兼顧雙人臥室與單人臥室的使用面積規(guī)范，可以從這兩種實際使用面積的最小值以算術(shù)平均法推導(dǎo)得出單人臥室的理論使用面積，在租憑補貼計算中更具公平性。

（4）四人及以上戶的理論基礎(chǔ)使用面積可以有三種計算取值方法。

方法一：以四人戶為例，繼續(xù)根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》“臥室的使用面積應(yīng)符合下列規(guī)定：①雙人臥室不應(yīng)小于9平方米;②單人臥室不應(yīng)小于5平方米”，并按下式計算：

S4=S3+（（R1+R2）/3）*P4*M

式中：S4——四人戶理論基礎(chǔ)使用面積;

S3——三人戶理論基礎(chǔ)使用面積;

R1——單人臥室規(guī)范基礎(chǔ)使用面積，取恒定值5平方米;

R2——雙人臥室規(guī)范基礎(chǔ)使用面積，取恒定值9平方米;

P4——增加到四人戶時單人基礎(chǔ)使用面積的地區(qū)系數(shù)，此系數(shù)根據(jù)本地區(qū)住房綜合狀況選取，可取恒定值1;

M——增加單人基礎(chǔ)使用面積的廚衛(wèi)附屬擴大系數(shù)，此系數(shù)根據(jù)本地區(qū)住房綜合狀況選取，通常取值1.0至1.15之間。

四人及以上戶的情況，運用遞推關(guān)系按下式計算：

Sn=Sn-1+（（R1+R2）/3）*Pn*Mn>=4

式中：Sn—— n人戶理論基礎(chǔ)使用面積;

Sn-1—— n-1人戶理論基礎(chǔ)使用面積;

R1——單人臥室規(guī)范基礎(chǔ)使用面積，取恒定值5平方米;

R2——雙人臥室規(guī)范基礎(chǔ)使用面積，取恒定值9平方米;

Pn——增加到n人戶時單人基礎(chǔ)使用面積的地區(qū)系數(shù)，此系數(shù)根據(jù)本地區(qū)住房綜合狀況選取，Pn<Pn-1，可取恒定值1或更低數(shù)值;

M——增加單人基礎(chǔ)使用面積的廚衛(wèi)附屬擴大系數(shù)，此系數(shù)根據(jù)本地區(qū)住房綜合狀況選取，通常取值1.0至1.15之間。

說明：四人戶的實際配租過程中存在三種不同組合：四人均同性或三人同性一人異性或兩人同性兩人異性，故以配租兩室一廳或兩室半一廳房屋為主。四人以上戶的實際配租過程中類似，在理論使用面積測算過程中，可以簡化計算規(guī)則，從R1與R2實際使用面積的最小值以算術(shù)平均法推導(dǎo)得出單人臥室的理論使用面積，在租賃補貼計算中更具公平性。此計算方法相對合理，但在實際應(yīng)用情況下，由于城鎮(zhèn)住房保障租賃補貼的現(xiàn)行測算方法在不少城市存在著簡單地按人頭累計的方法，戶均保障人口越多，實際受益增幅越明顯，如果直接采取前述計算方法，會形成四人及以上戶的租賃補貼金額反而比原先更低的現(xiàn)象，雖然具備合理性，但會形成當事人違背原本家庭和睦意愿以離婚、析產(chǎn)等方式拆分成多個一人戶、二人戶、三人戶的組合，反而有悖公序良俗。

方法二：以一人戶、二人戶、三人戶的使用面積理論計算傎為基礎(chǔ)，通過泰勒級數(shù)的多項式展開近似表述該面積函數(shù)，從而得出四人戶、五人戶或更多人戶的理論基礎(chǔ)使用面積?？紤]到此方法雖然具備一定的科學(xué)性，但計算程序復(fù)雜，精度控制難度較大，并且常規(guī)情況下四人以上的多人在同一戶籍均為住房困難家庭的實際案例較少，故不建議采用此方式計算。

方法三：通過以二人戶理論基礎(chǔ)使用面積為基準，計算一人戶、三人戶對應(yīng)面積的比例系數(shù)，簡化模型，以三人戶的比例系數(shù)作為四人及以上戶的參照比例系數(shù)。

鎮(zhèn)江市考慮到此前一直執(zhí)行的租賃補貼按保障人數(shù)簡單累加比例計算的規(guī)則，盡量避免四人及以上戶出現(xiàn)新標準執(zhí)行后實際補貼額可能有所降低的問題，同時為簡化模型，采用了方法三，實際測算得到的結(jié)果基本符合預(yù)期。

2 推算保障家庭住房理論基礎(chǔ)建筑面積

2.1 保障性住房使用面積與建筑面積之間的理論比例計算（即得房率）

方法一：統(tǒng)計本地區(qū)實際配租各套保障性住房的累計使用面積與累計建筑面積之間的比例值。

D=（Sa1+Sa2+……+San）/（Ja1+Ja2+……+Jan）

式中：D——保障性住房使用面積與建筑面積之間的理論比例;

Sa1，Sa2，……，San—— n套保障性住房實際使用面積;

Ja1，Ja2，……，Jan—— n套保障性住房實際建筑面積。

說明：此方法相對較為符合本地區(qū)實際情況，但計算量大，原始數(shù)據(jù)需要詳實。此方法實際已將本地區(qū)實際配租保障性住房的所有套型的相應(yīng)得房率均考慮在內(nèi)，計算結(jié)果不需要再作按套型權(quán)重分類調(diào)節(jié)修正。

方法二：統(tǒng)計本地區(qū)實際保障性住房主要套型的使用面積與建筑面積之間的算術(shù)平均比例值。

D=（Sa1+Sa2+……+Sam）/（Ja1+Ja2+ ……+Jam）

式中：D——保障性住房使用面積與建筑面積之間的理論比例;

Sa1，Sa2，……，Sam——m套主要套型保障性住房實際使用面積;

Ja1，Ja2，……，Jam——m套主要套型保障性住房實際建筑面積。

說明：此方法簡單易行，適合在本地區(qū)實際配租保障性住房得房率差異較小時采用。此方法在直接使用時由于未考慮不同套型之間的得房率差異，故在實際運用過程中宜采取先將實際配租保障性住房按套型分類從而分別計算出各套型得房率，最后再采取算術(shù)平均或根據(jù)各套型所占比例加權(quán)平均的方法進行調(diào)節(jié)修正。

鎮(zhèn)江市采取的規(guī)則是綜合了方法一和方法二，采用實際重點配租保障性住房以權(quán)重比例值，非重點配租保障性住房以算術(shù)平均比例值計算，兩個比例值之間再進行權(quán)重比例值計算，從而得出理論比例計算值。此方法工作量介于方法一與方法二之間，比較適合在本地區(qū)實際配租保障性住房區(qū)域性集中特點明顯且非集中區(qū)域保障性住房分布比較零星松散時采用。鎮(zhèn)江市實物配租房型大多為高樓層電梯房，相對得房率較早期多層建筑物為低，不同城市的公租房得房率受建設(shè)規(guī)劃、套型設(shè)計、公共部位占比等影響略有差異，但總體趨勢相似。

2.2 保障性住房理論基礎(chǔ)建筑面積

Jn=Sn/D

式中：Jn——n人戶理論基礎(chǔ)建筑面積;

Sn——n人戶理論基礎(chǔ)使用面積;

D——保障性住房使用面積與建筑面積之間的理論比例。

說明：此計算公式將理論基礎(chǔ)使用面積換算為理論基礎(chǔ)建筑面積，以方便按市場化規(guī)律測算租憑補貼金額。

3 計算最低保障家庭租賃補貼基礎(chǔ)金額

3.1 保障性住房所在區(qū)域市場化租金基礎(chǔ)單價

方法一：根據(jù)房地產(chǎn)評估公司、房產(chǎn)中介公司等機構(gòu)經(jīng)驗積累的對應(yīng)區(qū)域同等檔次房屋市場化租金單價為參考依據(jù)，不同機構(gòu)之間的同區(qū)域單價進行算術(shù)平均，以不同區(qū)域?qū)嶋H配租保障性住房的累計建筑面積或套數(shù)作為權(quán)重值進行加權(quán)計算得到綜合單價。

X=（Xa1+Xa2+ …… +Xan）/n

式中：X——保障性住房所在區(qū)域市場化租金基礎(chǔ)單價;

Xa1，Xa2，……，Xan——n個保障性住房區(qū)域由相關(guān)機構(gòu)給出的市場化租金基礎(chǔ)單價。

說明：此方法相對更符合本地區(qū)實際情況，但數(shù)據(jù)采集難度相對較大，不同機構(gòu)之時的同區(qū)域單價如果不采用算術(shù)平均法，則在選取不同機構(gòu)之間的權(quán)重系數(shù)時涉及到機構(gòu)數(shù)據(jù)的權(quán)威性評價，實踐上不便于操作。實際配租過程中不同區(qū)域所建保障性住房數(shù)量以建筑面積或套數(shù)指標來衡量時一般并不相等，實際應(yīng)用中宜采用套數(shù)作為權(quán)重指標以簡化計算量，也可以將這兩個指標分別作為權(quán)重值計算出兩個對應(yīng)結(jié)果，再進行算術(shù)平均得到最終綜合單價。

方法二：根據(jù)本地區(qū)房產(chǎn)交易管理部門所發(fā)布的對應(yīng)區(qū)域房屋租賃指導(dǎo)價格的下限為參考依據(jù)，結(jié)合保障性住房基本裝修等因素予以計算綜合單價。

X=（（Xb1+ Xb2+ …… +Xbn）/n）*L

式中：X——保障性住房所在區(qū)域市場化租金基礎(chǔ)單價;

Xb1，Xb2，……，Xbn——n個保障性住房區(qū)域由相關(guān)管理部門給出的市場化指導(dǎo)租金下限單價;

L——保障性住房所在區(qū)域裝修等因素調(diào)節(jié)系數(shù)。

說明：此方法可簡化數(shù)據(jù)采集難度并實現(xiàn)計算模型優(yōu)化，具備一定的客觀公正性，對相應(yīng)數(shù)據(jù)發(fā)布的管理部門依賴性較強，在指導(dǎo)數(shù)據(jù)能夠有效獲得時宜優(yōu)先采用此方法。根據(jù)住建部《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部令〔2007〕第162號）“廉租住房建設(shè)應(yīng)當堅持經(jīng)濟、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計水平，滿足基本使用功能”的要求，不能采用毛坯房形式配租，而指導(dǎo)數(shù)據(jù)的區(qū)域租金下限通常是指毛坯房出租價格，故應(yīng)予考慮基本裝修成本在租金組成中的占比。裝修等因素調(diào)節(jié)系數(shù)L可根據(jù)本地區(qū)保障性住房的裝修標準與投入費用進行選取，也可根據(jù)本地區(qū)裝飾裝修行業(yè)協(xié)會等機構(gòu)的評測數(shù)據(jù)作為依據(jù)，一般取值在1.1至1.2之間。

相對而言，方法二更加簡潔實用，也易于獲得社會公信力。

3.2 最低保障家庭租賃補貼基礎(chǔ)金額

Yn=Jn*X

式中：Yn——n人戶最低保障家庭租憑補巾基礎(chǔ)金額;

Jn——n人戶保障性住房理論基礎(chǔ)建筑面積;

X——保障性住房所在區(qū)域市場化租金基礎(chǔ)單價。

說明：此公式適用于計算低保及特困家庭住房保障的補貼基礎(chǔ)金額，根據(jù)《關(guān)于做好城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補貼工作的指導(dǎo)意見》（建保

〔2016〕281號）“根據(jù)住房保障家庭的住房困難程度和支付能力，各地可分類別、分層次對在市場租房居住的住房保障家庭予以差別化的租賃補貼，保障其基本居住需求”的要求，給最低保障家庭予以與市場化租金基本匹配的補貼金額。

最后，結(jié)合前面的計算結(jié)果分別得出最低保障家庭戶均補貼系數(shù)，形成低保特困家庭不同人口數(shù)量的租賃補貼保障基數(shù)。以此為基礎(chǔ)，再根據(jù)省內(nèi)各地區(qū)的平均分檔系數(shù)或參考此前當?shù)氐姆謾n系數(shù)，計算得到其他保障家庭租賃補貼相對系數(shù)，即低收入家庭及中等偏下收入家庭各自與低保特困家庭相同人數(shù)所得補貼的遞減比例值。為方便制訂具有針對性的補貼標準，還應(yīng)對三類保障家庭租賃補貼進行標準換算，形成科學(xué)嚴謹?shù)挠嬎愎?，避免單純列舉各類保障家庭每項補貼金額的大量記憶對照工作，具體計算公式及過程不再贅述。

鎮(zhèn)江市采取的是江蘇省內(nèi)各設(shè)區(qū)市平均樣本系數(shù)與本地原分類系統(tǒng)權(quán)重相等的方式，綜合計算得到補貼相對系數(shù)。需要提醒的是，這其中需要考慮各地區(qū)基礎(chǔ)保障面積準入線的不同因素，酌情予以差額調(diào)整，這也是對標準設(shè)計方案的優(yōu)化與完善。

2021年7月，經(jīng)市場監(jiān)管局聘請專家評審論證，這一研究項目正式列入市地方標準立項計劃，即將形成首例具有一定指導(dǎo)意義的住房保障租賃標準測算規(guī)范指南。為進一步拓展這一測算方案的應(yīng)用場景，使之能為住房保障工作中實物配租戶在不符合保障條件且不愿退房時的退保工作提供數(shù)據(jù)支撐，鎮(zhèn)江市住房保障部門還聯(lián)合市發(fā)改委價格認證部門開展了公租房的市場化租金基數(shù)評測工作，由不同的房地產(chǎn)評估公司根據(jù)實際租賃市場狀態(tài)彼此獨立地調(diào)查出基礎(chǔ)評估數(shù)據(jù)作為參考，綜合評測結(jié)果與通過上述科學(xué)計算得到的租賃補貼指標標準契合度很高，從而以實證方式驗證了這一標準測算的有效性。