MLS是自由人聯(lián)合體

近年來，談?wù)摵褪┬蠱LS（或者類似MLS以及以MLS自況）的業(yè)內(nèi)公司和人員逐步多了起來。筆者對(duì)MLS（Multiple Listing Service）念茲在茲已有20年，期間多次撰文推介和討論，最后一次在本專欄討論MLS是2019年10月，談的是“在中國(guó)推行MLS的主要障礙”。在那篇專欄文章里筆者強(qiáng)調(diào)了實(shí)行MLS的兩個(gè)關(guān)鍵，一是單邊獨(dú)權(quán)委托，二是經(jīng)紀(jì)人之間的合作與信任。

近年來，一些地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)在政府主管部門支持下，已經(jīng)在推行單邊委托（并在一定程度上限定是獨(dú)權(quán)委托），行業(yè)內(nèi)實(shí)行單邊委托的呼聲也在不斷高漲。在筆者看來，實(shí)現(xiàn)單邊獨(dú)權(quán)委托更多還取決于客戶，只有客戶認(rèn)識(shí)到單邊獨(dú)權(quán)委托對(duì)自己的好處，才會(huì)愿意這樣做。

至于經(jīng)紀(jì)人之間的信任與合作，目前國(guó)內(nèi)最大（并已經(jīng)在美國(guó)紐交所上市）的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人互聯(lián)網(wǎng)合作平臺(tái)也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，只不過因?yàn)槭窃谝患夜菊瓶氐暮献髌脚_(tái)之內(nèi)，所以這個(gè)合作實(shí)際上是強(qiáng)制性而并非完全自愿的。不僅合作是強(qiáng)制性的，而且把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)拆成了固定的若干環(huán)節(jié)，讓每個(gè)經(jīng)紀(jì)人成為這些環(huán)節(jié)中的節(jié)點(diǎn)，類似卓別林《摩登時(shí)代》里生產(chǎn)流水線上的工人。在這樣的平臺(tái)里，信任問題由平臺(tái)背書，也就在一定程度上強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)了。

能夠做到讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作，這是一件很不簡(jiǎn)單的事。這件事很難，也不能說不正確。只不過從本質(zhì)上說，這和MLS仍然不是一回事。

關(guān)于MLS的實(shí)質(zhì)，筆者更早些時(shí)候在2018年7月的專欄文章《從“MLS”到“MLS”》曾經(jīng)做過總結(jié)。進(jìn)一步地，想借用馬克思在《資本論》中的用語來表述：MLS的實(shí)質(zhì)是“自由人聯(lián)合體”（馬克思恩格斯在《共產(chǎn)黨宣言》就提到“自由人聯(lián)合體”，在《資本論》第一卷更簡(jiǎn)明地把社會(huì)主義和共產(chǎn)主義稱為“自由人聯(lián)合體”）。

在真正的MLS系統(tǒng)平臺(tái)內(nèi)，經(jīng)紀(jì)人的合作是基于自愿前提的——自愿加入平臺(tái)。當(dāng)然，加入以后是要受平臺(tái)規(guī)則約束的，例如經(jīng)紀(jì)人獲取的獨(dú)權(quán)代理房源信息必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)在平臺(tái)內(nèi)完全公開，等等。但從本質(zhì)上說，平臺(tái)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人是獨(dú)立自主的。有人因此將這種MLS平臺(tái)上的經(jīng)紀(jì)人稱為“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”，這并不完全準(zhǔn)確，因?yàn)檫@些經(jīng)紀(jì)人很多也都是加入到經(jīng)紀(jì)公司的，并非獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司;只不過他們和經(jīng)紀(jì)公司的關(guān)系是服務(wù)合約關(guān)系而不是雇傭關(guān)系，經(jīng)紀(jì)公司主要是為經(jīng)紀(jì)人提供基礎(chǔ)服務(wù)。但如果從經(jīng)營(yíng)行為的獨(dú)立性來看，稱之為“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”也有一定道理，不過其更本質(zhì)的特征不是“獨(dú)立”，而是“自主”——他們的工作任務(wù)不是由平臺(tái)強(qiáng)制委派的（如果以網(wǎng)約車平臺(tái)來類比，他們是自己搶單而不是系統(tǒng)派單），經(jīng)紀(jì)人之間的合作內(nèi)容在一定程度上也是可以相互協(xié)商的。從這個(gè)角度看，那些強(qiáng)制拆分經(jīng)紀(jì)人工序的做法就不是真正的MLS做法了。

回到本文開頭提到的MLS的兩個(gè)本質(zhì)特征，單邊獨(dú)權(quán)委托和經(jīng)紀(jì)人之間的合作與信任。單邊獨(dú)權(quán)委托需要客戶自愿，而客戶之所以愿意采用這種委托形式又是因?yàn)榻邮芰藛芜叒?dú)權(quán)委托的經(jīng)紀(jì)人能夠放心地和其他經(jīng)紀(jì)人合作，從而大幅提高委托成交的效率。關(guān)于這些具體的機(jī)制分析，筆者過往已經(jīng)寫過很多篇，除了上面提到的兩篇過往專欄文章，讀者還可參閱本專欄2010年9月《獨(dú)權(quán)委托——避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的最佳委托代理模式》、2011年5月《獨(dú)權(quán)委托的法律問題》、2013年2月《從虛假房源說到獨(dú)權(quán)代理制度變遷的方式》、2016年10月《獨(dú)家代理行為的分析框架》。

作者簡(jiǎn)介：廖俊平，中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授。