該如何流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)？如何續(xù)租？

一年來“農(nóng)林22條措施”讓很多臺(tái)胞臺(tái)企從中受益， 其中，土地問題是他們比較關(guān)注的，到大陸發(fā)展能否獲得土地經(jīng)營權(quán)？流轉(zhuǎn)土地的合同怎么簽？土地流轉(zhuǎn)到期后又該如何續(xù)租？農(nóng)業(yè)農(nóng)村部政策與改革司副司長(zhǎng)王平、廣西兩岸紅現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人莊久毅為臺(tái)胞臺(tái)企答疑解惑。

臺(tái)胞臺(tái)企能否獲得土地經(jīng)營權(quán)？

問：很多臺(tái)胞臺(tái)企來到大陸發(fā)展農(nóng)林產(chǎn)業(yè)，他們最關(guān)心的就是能否獲得土地經(jīng)營權(quán)。在這方面，我們有什么樣的政策規(guī)定呢？

王平：第一，我們從政策上是支持農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，一是引導(dǎo)和鼓勵(lì)他們流轉(zhuǎn)土地，二是要有序流轉(zhuǎn)，尤其是在去年發(fā)布的“農(nóng)林22條措施”里面，第一條就規(guī)定了臺(tái)胞和臺(tái)資企業(yè)在大陸，通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)受國家法律保護(hù)。第二，在大陸流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，所得到的相關(guān)權(quán)益是受國家法律保護(hù)的。所以請(qǐng)臺(tái)胞臺(tái)企放心，在大陸通過合規(guī)、合法、有序的方式來流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，是受國家法律保護(hù)的。

怎樣獲得土地經(jīng)營權(quán)？

問：是不是所有的企業(yè)和個(gè)人都可以流轉(zhuǎn)土地？有什么條件限制嗎？

王平：有一定的條件限制，因?yàn)檗r(nóng)村的土地尤其是耕地，是國家糧食安全的命脈，所以對(duì)流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的，尤其是耕地經(jīng)營權(quán)的，會(huì)有一定的審查、審核和風(fēng)險(xiǎn)防范要求。第一，有沒有經(jīng)營農(nóng)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)。第二，流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)要開展的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目是不是符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，要進(jìn)行項(xiàng)目審核。第三，在流轉(zhuǎn)土地過程中，相關(guān)的矛盾糾紛、利益分享、到期履約，以及后續(xù)監(jiān)管過程中可能還有這樣那樣的問題，我們要有一系列的風(fēng)險(xiǎn)防范制度，要實(shí)行全過程的監(jiān)管。

在這方面，今年中央一號(hào)文件作出了明確要求，要落實(shí)工商資本流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地的審查、審核和風(fēng)險(xiǎn)防范制度。近期，我們也在安排部署這方面的工作，這中間也包括臺(tái)胞臺(tái)企。

問：由什么部門來進(jìn)行審核呢？

王平：由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門牽頭，相關(guān)部門配合，因?yàn)檫€涉及資質(zhì)審查、市場(chǎng)監(jiān)管、信用審查等，所以還可能需要相關(guān)的征信管理部門配合。

流轉(zhuǎn)土地的合同怎么簽？

問：在黑龍江佳木斯創(chuàng)業(yè)的臺(tái)胞謝江德提出了他的問題。他想了解一下，可以用什么方式長(zhǎng)期租賃一塊地來開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)？怎么樣才能簽一個(gè)穩(wěn)定的合同來長(zhǎng)期發(fā)展？

王平：這個(gè)方面我國的法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定也很明確。第一，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)不能超過土地承包期的剩余期，所以流轉(zhuǎn)時(shí)間不能簽太長(zhǎng)。第二，這位臺(tái)胞所反映的問題，可能涉及他們合同履行過程中的一些短期利益行為在里面，所以要簽好合同。標(biāo)準(zhǔn)的合同可以約定，比如說到期優(yōu)先續(xù)簽、續(xù)租，以及土地投入的補(bǔ)償?shù)?，都可以在合同里面明確規(guī)定。在大陸，堅(jiān)持農(nóng)村土地的集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)村土地的承包權(quán)，放活土地的經(jīng)營權(quán)，當(dāng)然也要保護(hù)土地的經(jīng)營權(quán)，所以合同很關(guān)鍵。在簽合同的時(shí)候，包括到期續(xù)租、投入的補(bǔ)償?shù)龋家诤贤镆徊⑶宄貙懮?，合?guī)合法地約定。

問：如果臺(tái)胞想簽一個(gè)比較穩(wěn)定的、相對(duì)來說長(zhǎng)期一點(diǎn)的合同，但是村民跟他簽的時(shí)候沒有協(xié)商好，或者簽的時(shí)候不太合乎規(guī)范，這個(gè)時(shí)候該怎么辦呢？

王平：各級(jí)的農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、政府部門都有調(diào)解仲裁體系，有什么糾紛可以在調(diào)解仲裁體系里申請(qǐng)調(diào)解仲裁。如果仲裁還解決不了的，可以走法律程序，到法院起訴。但是，合同一定是要規(guī)范的，所以抓住合同這個(gè)關(guān)鍵，我認(rèn)為就可以在一定程度上解決臺(tái)胞所關(guān)心的問題。

問：規(guī)范的合同文本可以從哪里獲得呢？

王平：去年，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部與國家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局等幾個(gè)部門已經(jīng)推出了農(nóng)村土地出租合同的示范文本和農(nóng)村土地入股合同的示范文本，這些都可以在農(nóng)業(yè)農(nóng)村部和其他相關(guān)的網(wǎng)站上、微信公眾號(hào)上查到。今年，我們也準(zhǔn)備大力推廣這方面的示范文本。部分地方在使用過程中，也會(huì)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際，在標(biāo)準(zhǔn)示范文本的基礎(chǔ)上，添加了一些符合當(dāng)?shù)厍闆r的條款。這些標(biāo)準(zhǔn)的示范文本，我們都是與相關(guān)部門，包括法律專家進(jìn)行多次深入研究、仔細(xì)論證過的，可以很好地保障流入方和流出方的權(quán)利和義務(wù)。

以土地入股方式獲得土地經(jīng)營權(quán)

莊久毅2014年從越南回到祖國創(chuàng)業(yè)，目前種了5000多畝辣椒，而且規(guī)模越來越大。

問：你的土地問題是怎么解決的呢？

莊久毅：我是用土地租金作價(jià)入股的，每個(gè)農(nóng)戶既是土地的擁有者又是分紅的股東，他們還可以到基地打工。

因?yàn)榇迕穸?，所以我就從村小組、村委會(huì)開始談，由他們村合作社去處理土地流轉(zhuǎn)問題。然后，村里的合作經(jīng)濟(jì)體再來跟我的公司對(duì)接簽訂合同。就這樣一村一村簽下來，每個(gè)村、每個(gè)小組全部要參加在里面，所有村民一起參加，一戶都沒有漏掉。現(xiàn)在在廣西賀州已經(jīng)有三個(gè)村、一共2200多戶參加了。

問：那么，村民入股的這種方式具體是怎么運(yùn)作的？村民都有哪些收入呢？

莊久毅：我把純收益的15%給這些村民分紅，另外村集體管理收入要給他們5%，就是等于我所賺的錢中，拿出20%給村民跟村集體。他們除了分紅以外，每戶還可以出一個(gè)人到基地來打工，每天80元錢。

問：用付地租的方式與采取入股的方式進(jìn)行對(duì)比，前者會(huì)不會(huì)方式更簡(jiǎn)單一點(diǎn)，成本更低一點(diǎn)呢？

莊久毅：用流轉(zhuǎn)的方式跟土地入股合作的方式來對(duì)比，支出大概是1∶2到1∶3。過去用流轉(zhuǎn)的方式，第一個(gè)是土地取得不容易，公司要每個(gè)村去找地，很不容易。第二個(gè)是整個(gè)土地在灌溉用水方面，他們要用水，我也要用水。第三個(gè)最嚴(yán)重的就是勞動(dòng)力問題，我在收莊稼的時(shí)候，剛好農(nóng)戶自己的莊稼也在收，所以會(huì)造成勞動(dòng)力不足，這樣就會(huì)有影響。最后一個(gè)就是我沒有辦法連片地去流轉(zhuǎn)，所以成本就提高了?，F(xiàn)在通過土地入股合作的方式，這個(gè)問題就解決了，我一計(jì)算，雖然表面上看起來付出更多給他們，實(shí)際上現(xiàn)在這個(gè)模式支出的錢不會(huì)比流轉(zhuǎn)的多。

問：如果遇到一些極端天氣的影響，莊稼受災(zāi)了，這個(gè)時(shí)候老百姓的收入怎么保障？

莊久毅：我們?cè)诤贤锩嬉?guī)定得很清楚，如果因?yàn)樘鞖饣蛘咂渌厥鉅顩r沒有辦法達(dá)到分紅程度的時(shí)候，或者分紅少于他們地租的時(shí)候，企業(yè)必須負(fù)責(zé)保障他們一畝地取得多少錢的地租。我們采取的不是一年算一次，是一季度算一次。

土地入股方式注意“兩個(gè)防范”

問：莊久毅的這種土地流轉(zhuǎn)模式是一種三方共贏的模式，但這種運(yùn)營模式需要注意些什么呢？

王平：土地入股也是取得土地經(jīng)營權(quán)的一種方式，從莊久毅這個(gè)模式來看，實(shí)際上是整村、整組的土地以土地入股的方式取得的土地經(jīng)營權(quán)。這種方式也是市場(chǎng)行為，但是從政策角度看，重在“兩個(gè)防范”。第一個(gè)“防范”就是大面積的土地入股要符合土地的用途，尤其是耕地要防止“非農(nóng)化”，基本農(nóng)田要防止“非糧化”，因?yàn)樗拿娣e比較大。第二個(gè)“防范”就是防止侵害農(nóng)民利益，農(nóng)民在土地入股過程中是弱勢(shì)群體。農(nóng)民遇到災(zāi)害怎么辦？莊久毅的做法還是比較不錯(cuò)的，最起碼能夠保證農(nóng)民的基本收益。我們鼓勵(lì)土地入股，以土地入股的方式取得土地經(jīng)營權(quán)，但是也要求建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。比如說履約風(fēng)險(xiǎn)，可以先租后股，先以出租的方式保證地租收入，再以入股的方式進(jìn)行合作經(jīng)營。同時(shí)，我們還鼓勵(lì)或者要求有些地方根據(jù)實(shí)際情況，可以搞農(nóng)民的優(yōu)先股。所謂優(yōu)先股，就是農(nóng)戶沒有經(jīng)營決策權(quán)，但是有優(yōu)先收益分配權(quán)。同時(shí)，我們也可以考慮各種因素，入股的股份合作社、股份農(nóng)業(yè)公司，如果將來經(jīng)營遇到風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，我們也要求有合同約定，或者地方政府要協(xié)調(diào)入股的農(nóng)戶，能夠以某種方式優(yōu)先贖回經(jīng)營權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)村的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

土地流轉(zhuǎn)到期后如何續(xù)租？

問：賴光毅是做設(shè)施農(nóng)業(yè)的，他流轉(zhuǎn)了30畝土地，想要簽20年租約，可是當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)只愿意給他簽6年，想要長(zhǎng)期簽約，就要等到新的村委會(huì)再給他續(xù)簽。賴光毅擔(dān)心的是，如果新的村委會(huì)不跟他續(xù)簽了怎么辦？有什么辦法能夠讓租約再延長(zhǎng)一點(diǎn)呢？

王平：從法理上講，他的這個(gè)擔(dān)心是沒有必要的。第一，因?yàn)槲覀儑覍?shí)行的是農(nóng)村土地集體所有制，村委會(huì)在某些地方、某些時(shí)候只是代行集體所有的權(quán)利而已，所以真正的出租方是農(nóng)村村集體而不是村委會(huì)。

第二，我不知道他租的土地是什么性質(zhì)的土地，如果是耕地承包地，村委會(huì)的做法是對(duì)的。因?yàn)榈矫髂?、后年，有相?dāng)一部分地區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)二輪承包到期要進(jìn)一步延包的問題。我們土地承包法也明確規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)不能超過承包期的剩余期。第三，續(xù)簽的問題，完全可以在合同中作明確規(guī)定?？赡芘_(tái)胞朋友在流轉(zhuǎn)了土地以后，會(huì)做一些投入，簽合同的時(shí)候要明確，其一要有優(yōu)先的續(xù)租權(quán)；其二如果不續(xù)租的話，要有明確的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于那些違反土地用途搞耕地“非農(nóng)化”的，我們的法律和政策是不支持的。對(duì)拖欠農(nóng)民地租、侵害農(nóng)民權(quán)益、破壞農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的，我們的法律也是不支持的。

土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格怎么定？

問：在租期之內(nèi)，土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格可以隨意漲嗎？在續(xù)簽之后，價(jià)格又該怎么定呢？

王平：首先，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則就六個(gè)字，依法、自愿、有償。依法就是經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)受法律保護(hù)，取得經(jīng)營權(quán)以后，經(jīng)營權(quán)的權(quán)益也受到法律保護(hù)。自愿就是雙方是一個(gè)市場(chǎng)行為，任何主體、單位和個(gè)人不得干預(yù)，不得強(qiáng)迫命令。有償就是雙方來協(xié)商到底什么樣的價(jià)格來進(jìn)行流轉(zhuǎn)，每個(gè)地區(qū)這幾年的地租都有一個(gè)大概行情，也有上漲趨勢(shì)。是否在經(jīng)營期內(nèi)調(diào)整地租，那就由雙方合同來約定了。所以，合同還是很關(guān)鍵，比如說在合同里可以體現(xiàn)出經(jīng)營期內(nèi)多少錢就是多少錢，或者說每年上漲多少，有個(gè)上漲幅度，或者按照一定的指標(biāo)來調(diào)整或再協(xié)商等等，都可以在合同里約定。

問：有哪些渠道可以了解到土地使用方面的政策信息呢？

王平：農(nóng)業(yè)農(nóng)村部官方網(wǎng)站都可以看得到，臺(tái)胞朋友們多關(guān)注就可以。

（來源：農(nóng)視網(wǎng)）