鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控及長(zhǎng)效機(jī)制的建立

郝振華 蔡太義

作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)重要行業(yè)的房地產(chǎn)，在為人們提供高質(zhì)量生產(chǎn)、生活空間，增加財(cái)政稅收等方面發(fā)揮了明顯的作用，但房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)卻使得人們房產(chǎn)購(gòu)買負(fù)擔(dān)有所加重，并且對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的影響。在這種情況下，我國(guó)政府高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)平穩(wěn)控制。鄭州作為河南省的省會(huì)，也是我國(guó)新一線城市群體的重要組成部分，其房?jī)r(jià)水平不但對(duì)整個(gè)河南經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)影響，同時(shí)對(duì)人民群眾生活質(zhì)量的影響也十分明顯。本文基于鄭州市在房地產(chǎn)調(diào)控中出臺(tái)的相關(guān)政策分析，結(jié)合政策應(yīng)用取得的具體成果，在總結(jié)其中經(jīng)驗(yàn)和問(wèn)題的前提下，提出了鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立的策略。

河南作為我國(guó)的人口和農(nóng)業(yè)大省，其省會(huì)鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于整個(gè)省份的經(jīng)濟(jì)有著明顯的領(lǐng)導(dǎo)作用，鄭州市房?jī)r(jià)變化也是影響鄭州全市以及河南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展的重要基礎(chǔ)因素。房產(chǎn)不僅僅是人們?nèi)粘Ｉ钪械膭傂?，同時(shí)也是人們擁有資產(chǎn)的一種象征。當(dāng)下我國(guó)所推行的各種房地產(chǎn)政策是在保障人們擁有自己住所的前提下推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。鄭州市結(jié)合國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，陸續(xù)出臺(tái)了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策。本文基于這些政策的成效和問(wèn)題分析提出了鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立策略，以便為鄭州市當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)平穩(wěn)發(fā)展以及其他地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控提供參考。

一、鄭州市在房地產(chǎn)調(diào)控中出臺(tái)的政策分析

（一）房屋限購(gòu)政策及變化

針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控所出臺(tái)的限購(gòu)政策，主要是通過(guò)購(gòu)房數(shù)量限制、二手房交易稅上調(diào)、購(gòu)房條件提高等內(nèi)容發(fā)揮最用。鄭州市在房地產(chǎn)調(diào)控的過(guò)程中限購(gòu)政策的出臺(tái)是在2011年的《關(guān)于本市以及非本市戶籍居民家庭在鄭州市限購(gòu)商品住房的通知》開(kāi)始的，同時(shí)2010年的3月、2013年分別在限購(gòu)政策方面作出了進(jìn)一步的升級(jí)。但自從2014年之后，因?yàn)猷嵵菔械姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策方向有所轉(zhuǎn)變，限購(gòu)逐漸被寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策取代。但這種現(xiàn)象在維持不到三年的時(shí)間之后，又出臺(tái)了更為嚴(yán)格的緊縮房地產(chǎn)調(diào)控政策。在2016年10月前后，全國(guó)各個(gè)城市紛紛開(kāi)啟了全新的房地產(chǎn)調(diào)控工作階段，限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等方面也結(jié)合各個(gè)地區(qū)的真實(shí)狀況做出嘗試。鄭州市則是在這種背景下再次重啟了之前已經(jīng)提到過(guò)的房地產(chǎn)限購(gòu)政策。在其2016年10月出臺(tái)的《住房情況政策實(shí)施細(xì)則》中也明確提出擁有本市戶籍的居民家庭有一套住房的，或者是無(wú)住房的本市戶籍居民家庭，限購(gòu)的住房面積為180平方米以下。擁有本市戶籍的居民家庭名下?lián)碛袃商准耙陨献》炕蛘呤欠潜臼袘艏用窦彝ッ聯(lián)碛幸惶准耙陨献》康模嵵菔懈鱾€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)不得向其出售市區(qū)住房。在2016年的12月、2017年的5月又分別針對(duì)鄭州市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的限購(gòu)政策進(jìn)行了升級(jí)。而在2017年11月和2018年9月，鄭州市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)限購(gòu)政策卻再次出現(xiàn)了寬松化的傾向。

（二）房屋限貸政策

我國(guó)在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中出臺(tái)的限貸政策。不僅可以對(duì)住房最低首付比例進(jìn)行限制，且住房抵押貸款利率適當(dāng)提高也是一種有效的限制手段，居民購(gòu)房中的融資能力和崗位水平得到了一定程度的限制。鄭州市針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控推出了限貸政策，本質(zhì)上與其房產(chǎn)限購(gòu)政策維持一種并向而行的狀態(tài)，在政策緊縮、放寬上表現(xiàn)得尤為明顯。在2016年鄭州市當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的《關(guān)于住房公積金貸款有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確公積金個(gè)人住房貸款門檻做出了提升，并從最高限額、繳存余額規(guī)定倍數(shù)以及每月還款額三個(gè)方面進(jìn)行了具體金額的確定。在2016年的10月3日，居民如果購(gòu)買的家庭住房處于鄭州全新房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)定的區(qū)域中，則第一次進(jìn)行普通住房購(gòu)買的商業(yè)性個(gè)人貸款最低首付比例需要達(dá)到30%，擁有一套及以上住房且尚未結(jié)清的居民，在二次購(gòu)房時(shí)，首付的最低比例需要達(dá)到40%。從2016年的12月23日起，鄭州市當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ状芜M(jìn)行商品住房購(gòu)買貸款的最低首付比例為30%，那些存在家庭購(gòu)房貸款記錄但卻沒(méi)有住房或者是居民名下存在一套住房需要申請(qǐng)住房貸款的居民，房產(chǎn)購(gòu)買的最低首付比例上調(diào)到60%。

（三）房屋限價(jià)政策

限價(jià)政策作為一種從源頭上進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控的有效政策方針，能夠在房?jī)r(jià)得到客觀調(diào)控的同時(shí)進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給。鄭州市通過(guò)前期的房產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施，促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)維持一種穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。河南省的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的相關(guān)文件中曾經(jīng)多次提及進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)售管理工作的目標(biāo)。從2016年10月份開(kāi)始，將當(dāng)月的月份作為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)鄭州市境內(nèi)全新備案的預(yù)售商品房?jī)r(jià)格作出了嚴(yán)格的限制。但在實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中，受制于房產(chǎn)規(guī)劃、定價(jià)和行政區(qū)域因素，鄭州市的濱河國(guó)際新城房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了18，000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了全部區(qū)域的房產(chǎn)限價(jià)要求。

二、鄭州市出臺(tái)實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策取得的效果分析

（一）總體房地產(chǎn)投資狀況分析

從鄭州市整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展看來(lái)，房地產(chǎn)的支配性地位仍舊牢不可破，并且在鄭州市整體固定投資體系中，房地產(chǎn)投資金額仍舊占據(jù)著較大的比例。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資總額在2001年到2020年這段時(shí)間內(nèi)，除了2018年有所下降之外，整體處于一種緩慢增長(zhǎng)的狀態(tài)，尤其是在2020年當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資額達(dá)到近20年來(lái)最高數(shù)值——3430.2億元。從其房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體投資漲幅變化看來(lái)，2004年的漲幅達(dá)到了54.7%，這也是近20年以來(lái)的最高漲幅，這主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)卦?004年發(fā)布的相關(guān)文件要求需要進(jìn)一步增加商品房的供應(yīng)量，并在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理中積極參與。2008年因?yàn)槭艿絿?guó)際金融危機(jī)的影響，且國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中進(jìn)一步提出了促進(jìn)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的工作目標(biāo)，使得2010年當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資漲幅上升到50.8%。在我國(guó)中央出臺(tái)首付比例提高政策的情況下，2010年到2015年這段時(shí)間內(nèi)，鄭州市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資整體呈現(xiàn)出一種緩慢下降的趨勢(shì)，在2014年隨著當(dāng)?shù)鼐o縮限制政策的解除，2016年的總體投資額度上升到37.8%，但隨著全新一輪政策調(diào)控的落實(shí)，鄭州市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資總體幅度又呈現(xiàn)出總體下降的趨勢(shì)。

（二）鄭州市當(dāng)?shù)厣唐贩康膬r(jià)格及銷售情況分析

縱觀2001～2021這段時(shí)間內(nèi)，鄭州市的總體房產(chǎn)價(jià)格在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展以及結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整多種因素的影響下，總體呈現(xiàn)出一種持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格從2001年的1800元/平方米上漲到2021年的15108.79元/平方米。在2008年以前，鄭州市當(dāng)?shù)氐纳唐贩績(jī)r(jià)格始終呈現(xiàn)出一種穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，但因?yàn)?008年國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，鄭州市房地產(chǎn)的價(jià)格回落到4820.48元/平方米。在2010年因?yàn)槭艿絿?guó)家4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)政策的刺激影響，鄭州市的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入一種快速上漲的狀態(tài)。在2011年到2015年這段時(shí)間內(nèi)，鄭州市的房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)效果逐漸得以顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈現(xiàn)出一種快速平穩(wěn)過(guò)渡上漲的狀態(tài)。2016年10月1日，為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，合理引導(dǎo)住房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，鄭州市決定重啟市區(qū)住房限購(gòu)政策，2017年政策升級(jí)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得以控制。2019年以后，鄭州市對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控緊縮政策的持續(xù)加大，房地產(chǎn)價(jià)格再次進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展的階段。鄭州市當(dāng)?shù)厣唐贩康目傮w銷售狀況與其價(jià)格的波動(dòng)呈現(xiàn)出一種負(fù)相關(guān)關(guān)系。

三、鄭州市在房地產(chǎn)調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)及存在的問(wèn)題分析

鄭州市當(dāng)?shù)蒯槍?duì)房地產(chǎn)所實(shí)施的寬松調(diào)控政策，能夠在有效刺激房地產(chǎn)快速發(fā)展的情況下推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。如果長(zhǎng)期依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則會(huì)使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展喪失長(zhǎng)遠(yuǎn)性。鄭州市政府在通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，需要始終保持一個(gè)適當(dāng)適度的要求。鄭州市針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的各種緊縮政策，尤其是限購(gòu)、限貸、限價(jià)的實(shí)施，對(duì)于需求端也就是客戶居民的購(gòu)房需求有著明顯的影響。這種以限制為主的緊縮政策能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)泡沫的膨脹進(jìn)行限制，但如果限制過(guò)渡，則可能會(huì)影響到當(dāng)?shù)鼐用竦淖》縿傂?，這也是鄭州市進(jìn)行限購(gòu)之后對(duì)于限購(gòu)、限貸政策逐漸放寬的主要原因。

從我國(guó)鄭州市實(shí)施的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策看來(lái)，對(duì)住房投資的影響相對(duì)有限，這與鄭州市當(dāng)?shù)爻掷m(xù)強(qiáng)化保障性住房建設(shè)有著較為緊密的關(guān)聯(lián)。在目前鄭州市政府實(shí)施緊縮限購(gòu)政策的情況下，想要保障對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生明顯影響，更加需要進(jìn)一步強(qiáng)化保障性住房的建設(shè)，這也是需要在今后的房地產(chǎn)調(diào)控中作為主要的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行利用。

在2008年到2017年這段時(shí)間內(nèi)，鄭州市的土地出讓金額增長(zhǎng)了大約7倍，建設(shè)用地的總量增長(zhǎng)大約4倍，但居住的土地供給量?jī)H僅只有2倍，并且從鄭州市每一年度的土地供給量這一數(shù)據(jù)變化看來(lái)，數(shù)據(jù)增長(zhǎng)趨勢(shì)較為緩慢，但鄭州市當(dāng)?shù)氐某鞘腥丝谝?guī)模存在持續(xù)擴(kuò)張。在鄭州市全新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系中，針對(duì)土地供給進(jìn)行了增加，但由于城市人口規(guī)模的快速擴(kuò)張，導(dǎo)致人均土地供給反而有所下降，土地供需仍舊未能達(dá)到平衡的狀態(tài)。在鄭州市實(shí)施的緊縮調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)的價(jià)格有所回落，但實(shí)際上這是因?yàn)樾枨蠖嗽獾搅艘欢ǔ潭鹊膲褐?，如果仍舊無(wú)法針對(duì)供需不平衡問(wèn)題妥善解決，則無(wú)法始終維持土地房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定發(fā)展。

四、鄭州市在房地產(chǎn)調(diào)控中長(zhǎng)效機(jī)制建立的策略

（一）住房供給的適當(dāng)增加

鄭州市想要建立有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)步發(fā)展，需要通過(guò)住房供給的增加以及住房供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整實(shí)現(xiàn)。住房供給的增加，需要從土地供給總量和居住用地比例兩個(gè)方面提高，土地供給總量的提升不但需要鄭州市政府進(jìn)一步強(qiáng)化土地的儲(chǔ)備工作力度，并且需要更好地利用當(dāng)下我國(guó)所實(shí)施的城鄉(xiāng)用地增減掛鉤政策。此外，鄭州市也可對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行積極探索，用于保障各類保障房政策的落地和實(shí)施。住房用地供地占比的提高能夠在有效增加居住用地供給量的同時(shí)，為今后的房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。鄭州市住房供給結(jié)構(gòu)層面實(shí)施的優(yōu)化，需要通過(guò)保障性住房比例合理增加來(lái)實(shí)現(xiàn)，保障性住房和商品住房之間的比例需要維持在6：4。當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)力度的增加可以在提高房地產(chǎn)投資穩(wěn)定性的同時(shí)，避免對(duì)于當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。

（二）房地產(chǎn)的區(qū)別化、差異化調(diào)控

我國(guó)在落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的過(guò)程中明確提出了因地制宜的要求，各個(gè)城市在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)同樣也需要遵循這一基本原則的要求。鄭州市在落實(shí)區(qū)別、差異化房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，針對(duì)北龍湖這類集成高端商務(wù)、居住、旅游于一體的區(qū)域，因其配套設(shè)施以及生態(tài)環(huán)境規(guī)劃較為完善，對(duì)這一區(qū)域進(jìn)行限價(jià)處理，不僅大開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入積極性會(huì)受到負(fù)面影響，且整個(gè)區(qū)域建設(shè)質(zhì)量也會(huì)有所下降。但如果房?jī)r(jià)較低，則會(huì)與其高端定位產(chǎn)生沖突，也可能會(huì)削減大型企業(yè)入駐意愿。鄭州市在實(shí)施區(qū)別化、差異化調(diào)控的過(guò)程中，需要針對(duì)不同類型的購(gòu)房人群制定出針對(duì)性的措施。針對(duì)首套商品住房的購(gòu)買人員，當(dāng)?shù)卣枰谑赘顿J款、利率、房產(chǎn)稅等方面給予一定的寬松支持，換言之，即便是在當(dāng)?shù)厝轿粚?shí)施緊縮調(diào)控政策的背景下，也不可對(duì)人民群眾固有的住房剛需帶來(lái)?yè)p害。鄭州市之前推行的以當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶籍擁有與否進(jìn)行分類調(diào)控的政策需要逐漸取消。

（三）房?jī)r(jià)預(yù)期的持續(xù)穩(wěn)定

鄭州市當(dāng)?shù)叵胍Ｕ戏康禺a(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定快速前進(jìn)，需要將人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期進(jìn)行穩(wěn)定。鄭州市政府需要在始終堅(jiān)持地價(jià)、房?jī)r(jià)限定政策落實(shí)的情況下，對(duì)其限制價(jià)格結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行定期調(diào)整。同時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲需要有一個(gè)短期以及長(zhǎng)期的約束性規(guī)劃，配合信息化公開(kāi)平臺(tái)的建立，對(duì)于當(dāng)?shù)刈》康拇媪俊⒆》拷ㄔ煊?jì)劃等信息定期進(jìn)行公布，以此有效消除人們對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的擔(dān)憂。鄭州市當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)預(yù)期的穩(wěn)定也需要對(duì)各種投機(jī)需求進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，將房地產(chǎn)交易征稅的調(diào)控政策進(jìn)行常態(tài)化落實(shí)，并且需要針對(duì)住房房產(chǎn)稅的征收出臺(tái)更為具體的政策細(xì)則，實(shí)施針對(duì)區(qū)域閑置房屋進(jìn)行官方的統(tǒng)計(jì)和監(jiān)控，出臺(tái)與之相關(guān)的嚴(yán)懲措施。

結(jié) 語(yǔ)

在我國(guó)政府高度關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的背景下，鄭州市作為河南省的省會(huì)，也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引領(lǐng)中心，其房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中的限購(gòu)、限貸以及限價(jià)政策的實(shí)施經(jīng)歷了緊縮—寬松—緊縮的發(fā)展過(guò)程，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生了一定的作用，但實(shí)際上卻并未成為房?jī)r(jià)穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)條件。鄭州市在建立有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的過(guò)程中，需要重點(diǎn)關(guān)注房?jī)r(jià)預(yù)期的持續(xù)穩(wěn)定，配合適當(dāng)增加住房供給數(shù)量以及區(qū)別化、差異化的調(diào)控，保障當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格能夠結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)行靈活變動(dòng)，滿足當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于住房這一剛性商品的需求，并削減居民房產(chǎn)購(gòu)置的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（作者單位：河南理工大學(xué)）