二手房中介費，為何居高不下

近日吵得沸沸揚揚的某明星夫婦上海購買豪宅疑似“跳單”事件，引發(fā)全民大討論。“跳單”固然不對，但房產(chǎn)中介費用“一刀切”式的按成交價一定比例收費，也被廣為詬病。房產(chǎn)中介收費模式也許正需要一場變革。

中介收費標準是否合理

? 首先要說明的是，法律上確定的“跳單”行為是違法的?！睹穹ǖ洹返诰虐倭鍡l規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。這就意味著，如果買家接受了中介的服務(wù)后“跳單”，需要照常向中介支付相應(yīng)中介費。但這里的“直接訂立合同”，指的是雙方直接交易，而沒有通過任何一家中介。現(xiàn)實中，賣房人通常都會把自己的房子委托給多家中介掛牌出售，如果買家通過另一家中介費更低、服務(wù)更好的中介來促成交易，則不構(gòu)成“跳單”。

? 涉事明星夫婦是否構(gòu)成“跳單”，自有相關(guān)法律程序去界定。大家更關(guān)心的是，目前的中介收費標準是否合理？畢竟，當下房產(chǎn)中介行業(yè)普遍遵循的收費標準主要是以27年前的一份文件為藍本，而這份文件已在8年前被廢止。

? 1995年7月17日，國家計委、建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》。其中提到，房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀服務(wù)收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金標準，由雙方協(xié)定一次性收費。房屋買賣代理收費，按成交價總額的0.5%-2.5%計收。實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。

? 要知道，中國取消福利分房是在1998年，1995年的房地產(chǎn)市場還沒有完全起來，當時買賣二手房還是一個小眾現(xiàn)象。尤其在1993年海南樓市泡沫破滅后，1995年的房地產(chǎn)市場并不景氣。當時的房產(chǎn)總價并不高，因此“按成交價總額的0.5%-2.5%”“獨家代理不超過3%”來收取費用還是十分合理的。

? 1995年可以說是中國樓市的法制元年。除了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》外，這一年還頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地增值稅條例》。此外，隨著全國推廣住房公積金制度，1995年工商銀行推出第一個商品房貸款?？梢哉f，1995年的各種法律政策為今后的樓市交易打下了良好基礎(chǔ)。

? 而根據(jù)那個年代房價和工資水平制訂的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準，就成了后來中介收費的金科玉律。當房價漲幅明顯高于工資漲幅的時候，中介費的“貴”就顯露無遺——例如，在1995年，上海市中心房價大約3000元/平方米，上海人均月工資是773元;2021年，上海市中心房價比當年漲了至少30倍，而上海平均月工資是6502元，還不到26年前的9倍。

? 隨著房價的不斷攀升，高昂的中介費無疑增加了買家的購房成本。為此，2014年7月1日，國家發(fā)改委廢止1995年的收費標準，并執(zhí)行《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見通知書》，其中規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費，由政府指導定價轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲋黧w通過協(xié)商確定。也就是說，從那以后的房地產(chǎn)經(jīng)紀收費標準并沒有國家標準。本來國家發(fā)改委希望買賣雙方和第三方中介可以協(xié)商出一個滿意的收費價格，然而卻事與愿違。

? 2014年以來，在二手房交易活躍的城市，中介費并沒有降低，買家對于中介費定價的話語權(quán)微乎其微。因為大量二手房源被市場上的中介壟斷，普通老百姓很難跳過中介去尋找合適的房源。與此同時，沒了政府指導價，中介反而可以堂而皇之漲價。

? 除了中介費本身外，各種隱藏的費用也較多。二手房交易過程中的貸款服務(wù)費、評估費、過戶費等也沒有固定標準，通常為1000元到房屋總價的2%不等。在北上廣深等一線城市，一套二手房交易總價從幾百萬到幾千萬元不等，對應(yīng)的中介費也從幾萬到上百萬元，而中介為此付出的努力（線下帶看、撮合交易、簽約、過戶、收房等）卻并沒有那么大的差別。這也是中介被普遍吐槽“收費過高”的原因之一。

? 對于學歷普遍不高的國內(nèi)中介而言，也有一肚子的苦水。一方面，打上千個電話才可能有一個有意向的顧客，帶看幾十個顧客才有可能有一個最終買房的。而二手房從看房到過戶的周期很長，很多中介可能幾個月都沒拿下一單，而他們或是沒有底薪，或是底薪很低，完全要靠傭金才能在打拼的城市生存下去。另一方面，成交價2%-3%的中介費并不是一人獨享。通常來說，客戶支付的中介交易費，中介公司會扣掉一部分（用來繳納店面租金、水電費和人員管理費等支出），剩余部分的一半是被房源錄入、信息維護的團隊拿走，另一半被店長和中介所在團隊其他成員分。如果二手房市場不景氣，很多中介就會面臨失業(yè)的可能。對于中介來說，饑一頓飽一頓，“一年不開張，開張吃一年”才是常態(tài)。這也是中介機構(gòu)不愿下調(diào)中介費標準的原因之一。畢竟，房子賣得掉的時候，買家總愿意支付中介費;房子賣不掉的時候，降低中介費也沒用。

是否一定要通過中介

既然房產(chǎn)中介收費被普遍吐槽偏高，那是否可以繞過中介直接進行房產(chǎn)交易呢？理論上可以，但現(xiàn)實中有很多制約因素。

? “關(guān)鍵在于房源，誰控制了房源，誰就控制了定價權(quán)?！睒I(yè)內(nèi)人士一語道破玄機。試想一下，一個普通老百姓要去買二手房，他如何能獲得真實有效的信息，并可以直接聯(lián)系房東看房呢？據(jù)介紹，目前國內(nèi)的二手房交易中，約有85%的交易是由中介機構(gòu)完成，因為后者掌握著足夠的房源。

? 房源是怎么來的？中介自有辦法。一位曾經(jīng)在上海當中介的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，中介公司一般會出錢向周邊物業(yè)要來業(yè)主名單和聯(lián)系方式。如果是淡季，中介員工就會在店里打電話，問對方是否要買房、賣房、租房等。有的也會出去“掃街”和派單，一般選擇去大賣場或者交通樞紐等人多的地方散發(fā)廣告，有時會去一些建材市場等生意人多的地方，甚至會去跳廣場舞的地方和老阿姨們拉關(guān)系?？偠灾總€中介門店都會對方圓幾公里的小區(qū)進行地毯式排摸，不放過任何可能的房源。而且，賣房的人也不愿暴露自己的個人隱私，因此大多不愿網(wǎng)上公開房源信息和聯(lián)系方式，更不愿隔三岔五接待看房者，這也讓中介有了存在的必要。退一步講，即便買家聯(lián)系到了房東，如何確保這套房產(chǎn)“清白”且自己可以在規(guī)定時間內(nèi)去銀行拿到足夠的按揭貸款？對于那些不符合買房條件或者貸款額度有限的購房者而言，假離婚也好，通過“陰陽合同”做高房價獲得更高杠桿而拿到更多貸款也罷，很多灰色地帶的操作需要中介來出謀劃策并協(xié)助完成。

? 值得欣喜的是，“跳過中介”的二手房交易平臺陸續(xù)在各地出現(xiàn)。比如，2021年8月，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺正式上線“個人自主掛牌房源”功能，引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規(guī)范流程開展交易。但是，在業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的平臺并不能完全取代傳統(tǒng)中介。

? 有專家建議，房地產(chǎn)交易收費可以借鑒律師或會計等專業(yè)人士的收費模式，實行“分項收取”——在整個居間過程的帶看、盡調(diào)、斡旋、簽約、貸款、審稅過戶、物業(yè)交驗等環(huán)節(jié)分開收費，客戶需要中介公司提供什么服務(wù)項目，就收什么錢。

? 作為服務(wù)行業(yè)，中介需要有足夠的能力來證明自己“物有所值”，不是嗎？

（摘自《新民周刊》金姬）