東莞市房地一體內(nèi)外業(yè)調(diào)查軟件設(shè)計(jì)思路探討*
——基于農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地調(diào)查

魏紅洲，徐啟恒

(東莞水鄉(xiāng)特色發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃和土地測繪中心，廣東 東莞 523000)

0 引言

根據(jù)國家、省、市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，東莞2018年全面上線了不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，平臺(tái)的運(yùn)行有效輔助了全市不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)日常辦理和登記需要[1-2]。對新增不動(dòng)產(chǎn)信息采用新標(biāo)準(zhǔn)和新要求進(jìn)行登記管理，東莞不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)滿足了常規(guī)管理要求。由于歷史不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)和現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、內(nèi)容不一致，且由于歷史不動(dòng)產(chǎn)登記信息不完整、登記紅線不規(guī)范、登記資料不齊全等遺留問題[3]，導(dǎo)致了部分房屋樓盤無法落宗落幢、登記信息交叉沖突等情況頻繁出現(xiàn)，這些問題嚴(yán)重導(dǎo)致了不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確性和合法性。因此，對歷史不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行調(diào)查補(bǔ)充完善，是實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后的必要補(bǔ)充手段[4]。

農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查的重要方面，是保證農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村集體資源規(guī)范高效使用的重要手段。通過對農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、地上建筑物構(gòu)筑物的情況進(jìn)行調(diào)查[5]，能為農(nóng)村宅基地和集體土地登記確權(quán)發(fā)證工作提供基礎(chǔ)資料，也為全市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的貫徹落實(shí)掃除數(shù)據(jù)缺失的障礙[6]。

傳統(tǒng)的權(quán)籍調(diào)查工作一般采用紙質(zhì)底圖加人工外業(yè)核查的方式，這種方式對于小體量的調(diào)查工作是最優(yōu)方案，但是對于大體量(尤其是全市上百萬宗宅基地和集體土地)權(quán)籍調(diào)查工作，傳統(tǒng)的調(diào)查方式往往會(huì)出現(xiàn)調(diào)查草圖信息缺失、調(diào)查草圖內(nèi)容因人而異、項(xiàng)目工期不可控、組織安排混亂、調(diào)查內(nèi)容易缺漏、內(nèi)業(yè)生產(chǎn)效率低下、成果組織建庫難等一系列問題。針對上述問題，東莞根據(jù)農(nóng)村宅基地和集體土地確權(quán)登記發(fā)證和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，采用一站式內(nèi)外業(yè)一體化的調(diào)查方法，通過移動(dòng)采集平臺(tái)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查從數(shù)據(jù)搜集、整理、核查到入庫的一體化調(diào)查，提升工作效率的同時(shí)也極大地減少了錯(cuò)誤情況發(fā)生，且通過電子可視化方式，較好彌補(bǔ)了調(diào)查缺、失、錯(cuò)、漏等傳統(tǒng)調(diào)查方式易出現(xiàn)的問題。

本文結(jié)合東莞市農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地房地一體調(diào)查軟件(以下簡稱“調(diào)查軟件”)，分析了調(diào)查軟件的框架結(jié)構(gòu)、作業(yè)流程和軟件體系，真正實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體用地權(quán)籍調(diào)查內(nèi)外業(yè)一體化的調(diào)查模式，高效輔助了農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地房地一體調(diào)查工作。

1 總體框架

調(diào)查軟件按照東莞市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，探索并實(shí)踐了農(nóng)村宅基地和集體用地的內(nèi)外業(yè)一體化調(diào)查模式，實(shí)現(xiàn)宗地、權(quán)屬、面積、界址、圖形、信息等的一體化調(diào)查[7]，功能設(shè)計(jì)涵蓋了農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)預(yù)處理、空間分析、外業(yè)調(diào)查、內(nèi)業(yè)核對整理、質(zhì)檢反饋、成果建庫等流程。

調(diào)查軟件以農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地為調(diào)查對象，在體系上分為內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件和外業(yè)核查軟件兩部分。內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件主要提供外業(yè)調(diào)查成果接入、空間數(shù)據(jù)處理、調(diào)查數(shù)據(jù)編輯、圖形檢查分析整合、質(zhì)量檢查、成果匯集和入庫等模塊，功能包括圖形編輯、自動(dòng)核查校驗(yàn)、權(quán)利人宗地幢匹配、屬性編輯和掛接、質(zhì)量自動(dòng)檢查和制圖自動(dòng)輸出等。外業(yè)核查軟件主要提供外業(yè)調(diào)查圖形繪制、權(quán)籍信息錄入、宗地繪制、照片信息采集錄入和質(zhì)檢等模塊，細(xì)化功能包括調(diào)查底圖無縫接入、圖形自動(dòng)編繪、圖屬智能掛接、批量自動(dòng)質(zhì)檢等。

1.1 框架結(jié)構(gòu)

調(diào)查軟件采用4層的框架結(jié)構(gòu)，包括基礎(chǔ)層、數(shù)據(jù)層、應(yīng)用層和用戶層[8]，同時(shí)以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和安全要求為基礎(chǔ)。調(diào)查軟件總體框架如圖1所示。

圖1 農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查內(nèi)外業(yè)軟件總體框架

1)政策法規(guī)與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范是軟件設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，確定軟件設(shè)計(jì)的基本方向，主要包括國家和地方的相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范及要求等。

2)安全保障體系是調(diào)查的安全屏障，調(diào)查軟件主要按照國家省市在網(wǎng)絡(luò)安全、軟件安全、系統(tǒng)安全等方面進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)。

3)基礎(chǔ)層是軟件運(yùn)行、操作系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)軟硬件平臺(tái)，包括移動(dòng)硬件設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備、存儲(chǔ)設(shè)備及相關(guān)輔助軟硬件等。

4)數(shù)據(jù)層是權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)庫容器，是制作調(diào)查底圖、調(diào)查成果核查更新入庫的重要參考。數(shù)據(jù)層提供數(shù)據(jù)庫管理、數(shù)據(jù)增刪改查等基本編輯功能，同時(shí)提供不同數(shù)據(jù)庫和多種數(shù)據(jù)的對接接口等。

5)應(yīng)用層主要包括外業(yè)核查軟件和內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件。通過定制“工程項(xiàng)目”將多項(xiàng)調(diào)查工作實(shí)現(xiàn)邏輯上的連接，然后通過軟件提供的輸入、修改、完善、質(zhì)檢和入庫等功能實(shí)現(xiàn)內(nèi)外業(yè)一體化調(diào)查。

6)用戶層主體為外業(yè)核查人員和內(nèi)業(yè)生產(chǎn)人員。通過交互性友好的UI設(shè)計(jì)、強(qiáng)大的空間分析功能進(jìn)行內(nèi)業(yè)生產(chǎn)、外業(yè)核查工作。

1.2 作業(yè)流程

調(diào)查軟件作業(yè)流程[9]為：首先是對現(xiàn)有數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析，并進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，制作調(diào)查底圖；其次是將調(diào)查底圖導(dǎo)入外業(yè)采集核查設(shè)備，進(jìn)行外業(yè)核查信息采集，然后是將調(diào)查完成的外業(yè)核查數(shù)據(jù)和資料導(dǎo)入內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件，進(jìn)行調(diào)查成果的編輯整理和質(zhì)量檢查，同時(shí)根據(jù)權(quán)籍調(diào)查要求制作宗地圖、分幅圖和房產(chǎn)平面圖等；最后將檢查無誤的成果導(dǎo)入調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫，并將調(diào)查相關(guān)過程文件和紙質(zhì)資料歸檔[10]。

內(nèi)外業(yè)一體化作業(yè)流程如圖2所示。

圖2 內(nèi)外業(yè)一體化調(diào)查作業(yè)流程

資料搜集包括農(nóng)村地籍調(diào)查成果、不動(dòng)產(chǎn)登記成果、地形圖數(shù)據(jù)、地形(籍)圖數(shù)據(jù)、正射影像數(shù)據(jù)、土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)、傾斜攝影數(shù)據(jù)、各類紙質(zhì)登記資料等；外業(yè)采集核查主要包括使用外業(yè)采集平板、測距儀、全站儀和RTK等測量工具進(jìn)行外業(yè)采集測量和依據(jù)調(diào)查底圖進(jìn)行圖斑繪制、屬性錄入等；內(nèi)業(yè)整理編輯包括外業(yè)成果導(dǎo)入、內(nèi)業(yè)編輯核查、各類計(jì)算和分析等；質(zhì)量檢查包括圖形檢查、屬性檢查、完整性檢查、拓?fù)錂z查、文件組織檢查等；圖件編制主要包括分幅圖、宗地圖、房產(chǎn)平面圖等圖件的編制和輸出[11]；成果建庫主要包括導(dǎo)入調(diào)查庫、工作庫和最終成果庫等；成果歸檔主要包括數(shù)據(jù)歸檔、調(diào)查過程文件歸檔、調(diào)查成果資料歸檔等；成果專題應(yīng)用主要包括連接不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫供不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記使用，滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作[12]。

2 內(nèi)外業(yè)一體化軟件體系

2.1 內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件

內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件是基于電腦端的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理、整合、質(zhì)檢和入庫一體化內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理軟件。功能包括權(quán)調(diào)工程建立、屬性維護(hù)、空間圖形維護(hù)、圖片資料維護(hù)、質(zhì)量檢查、圖件自動(dòng)生成、成果建庫等。內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件基本上涵蓋了從數(shù)據(jù)導(dǎo)入到建庫應(yīng)用的整個(gè)過程，囊括了權(quán)籍調(diào)查所需要的空間編輯處理和分析功能。內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件作業(yè)流程如圖3所示。

圖3 內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件作業(yè)流程

1)“工程”管理：根據(jù)東莞市農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地房地一體權(quán)籍調(diào)查工作需求，軟件以單個(gè)調(diào)查作業(yè)全過程為相對獨(dú)立的調(diào)查工程，通過建立調(diào)查工程將某個(gè)階段或某個(gè)流程內(nèi)的所有權(quán)調(diào)成果作為相對獨(dú)立且又標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的調(diào)查對象。通過工程管理方式既解決了海量調(diào)查數(shù)據(jù)的組織問題，又記錄了特定調(diào)查過程，做到了有跡可循。

2)內(nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)銜接：基于“內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件預(yù)處理→外業(yè)核查軟件調(diào)查→內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件再整理”的思路，調(diào)查軟件實(shí)現(xiàn)了內(nèi)業(yè)軟件和外業(yè)軟件的無縫對接，內(nèi)業(yè)預(yù)生產(chǎn)的數(shù)據(jù)導(dǎo)入到外業(yè)核查軟件中進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查核查，然后調(diào)查成果再無縫導(dǎo)入到內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件中進(jìn)行處理和質(zhì)檢入庫，最終形成符合標(biāo)準(zhǔn)要求的權(quán)籍調(diào)查成果[13]。

3)圖片資料管理：內(nèi)業(yè)軟件實(shí)現(xiàn)圖片資料和電子資料的屬性掛接和查詢比對功能。將外業(yè)圖片等電子資料以文件數(shù)據(jù)庫形式作為管理對象，方便了后期的資料整理和歸檔。

4)特殊模式處理：提供簡單幢處理功能，復(fù)雜幢處理功能、宗地分?jǐn)偣δ?，多?quán)利人共有宗地記錄功能、按比例分?jǐn)偤蜋?quán)利人指定面積分?jǐn)偟?。功能設(shè)計(jì)較好解決了農(nóng)村宅基地的復(fù)雜情況，真實(shí)反映并記錄了農(nóng)村宅基地的權(quán)利和分?jǐn)偳闆r。

5)空間分析及面積計(jì)算：內(nèi)業(yè)軟件提供房屋建筑物面積計(jì)算、構(gòu)筑物面積計(jì)算、占地面積和建設(shè)面積計(jì)算等多種計(jì)算形式；同時(shí)提供壓蓋分析、分割分析、分?jǐn)偡治龅榷喾N涉及宗地的空間分析和圖形處理功能，高效輔助了權(quán)籍調(diào)查工作的順利開展。

6)質(zhì)檢和入庫：設(shè)計(jì)基于FME二次開發(fā)的質(zhì)檢方案，提供了拓?fù)錂z查、完整性檢查、邏輯檢查、數(shù)值對應(yīng)檢查、正確性檢查、格式檢查等多種自動(dòng)質(zhì)量檢查功能，有效減少了人工檢查參與度，提升了工作效率和成果準(zhǔn)確性。經(jīng)質(zhì)檢后的成果通過標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)整，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)導(dǎo)入數(shù)據(jù)庫。

2.2 外業(yè)核查軟件

外業(yè)核查軟件以內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件數(shù)據(jù)底圖為基礎(chǔ)，進(jìn)行外業(yè)調(diào)查核查工作。外業(yè)核查軟件智能化進(jìn)行內(nèi)業(yè)底圖導(dǎo)入、外業(yè)調(diào)查屬性錄入、圖形自動(dòng)編輯、圖片信息采集建庫等操作，同時(shí)按照規(guī)范要求以“調(diào)查工程”進(jìn)行對象化管理，有效解決了傳統(tǒng)外業(yè)調(diào)查雜亂無序，容易出錯(cuò)的問題，極大提升了外業(yè)調(diào)查的工作效率和質(zhì)量。外業(yè)核查軟件工作流程如圖4所示。

圖4 外業(yè)核查軟件作業(yè)流程

外業(yè)核查軟件功能如下：

1)導(dǎo)入調(diào)查數(shù)據(jù)：一鍵導(dǎo)入內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件的調(diào)查底圖進(jìn)行外業(yè)核查，內(nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、格式統(tǒng)一，兩者無縫銜接；

2)連接測量儀器：外業(yè)核查軟件通過通用接口連接外部測量儀器，直接將測量結(jié)果轉(zhuǎn)換為圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，提高了測量轉(zhuǎn)換效率；

3)宗地核查：提供自動(dòng)化計(jì)算和分析功能，實(shí)現(xiàn)宗地面積、宗地屬性的自動(dòng)核查；

4)補(bǔ)充調(diào)查：結(jié)合內(nèi)業(yè)生產(chǎn)軟件的數(shù)據(jù)預(yù)處理成果，進(jìn)行房屋等建筑物的補(bǔ)充調(diào)查和核查[14]；

5)附屬物繪制：根據(jù)外業(yè)核查情況自動(dòng)分割生成附屬物，并錄入附屬物類型、層數(shù)、面積等屬性信息；

6)電子簽名：提供信息核查核對后的電子簽名功能；

7)圖片信息采集：包括現(xiàn)場照片信息采集和資料掃描件等的采集錄入，現(xiàn)場照片附帶方位角、定位信息等，以便核對查證；

8)外業(yè)成果質(zhì)檢：外業(yè)核查軟件錄入數(shù)據(jù)的同時(shí)進(jìn)行質(zhì)量檢查，包括屬性檢查、邏輯檢查和空間拓?fù)錂z查、完整性檢查等，實(shí)現(xiàn)邊生產(chǎn)邊檢查[15-16]。

2.3 設(shè)計(jì)特色

與其他調(diào)查軟件相比，東莞市房地一體內(nèi)外業(yè)一體化調(diào)查軟件結(jié)合東莞實(shí)際，開發(fā)了可高效輔助調(diào)查的特色功能，主要包括：

1)一體化生產(chǎn)流程控制：定制了從內(nèi)業(yè)到外業(yè)再到內(nèi)業(yè)的一體化作業(yè)流程，提高了作業(yè)效率，降低了作業(yè)錯(cuò)誤率，同時(shí)降低了人工成本；

2)傾斜三維立體調(diào)查輔助：結(jié)合東莞全市域覆蓋的傾斜攝影模型成果，進(jìn)行內(nèi)業(yè)比對和外業(yè)補(bǔ)充核查，借助三維數(shù)據(jù)的360度全角度比對分析，清晰地展示了房屋要素信息，將大部分工作在內(nèi)業(yè)階段完成，有效減少了外業(yè)核查工作量；

3)影像本地化預(yù)加載：將調(diào)查底圖和參考正射影像圖以文件數(shù)據(jù)庫形式存儲(chǔ)在外調(diào)移動(dòng)設(shè)備，提升了影像加載速度，保證了外業(yè)調(diào)查過程中的信息顯示和瀏覽流暢；

4)外業(yè)調(diào)查編輯一體化：外業(yè)調(diào)查軟件開發(fā)了包括外業(yè)調(diào)查工程管理、測量儀器連接、圖形繪制、圖形自動(dòng)生成、屬性掛接、屬性核查、調(diào)查與質(zhì)檢同步等功能，提升了外業(yè)調(diào)查工作的便捷性，保證了外業(yè)調(diào)查工作效率；

5)圖件成果自動(dòng)生成：根據(jù)預(yù)先設(shè)定或自定義參數(shù)，實(shí)現(xiàn)表格及圖件成果的自動(dòng)生成，包括房屋信息表、調(diào)查表、測量報(bào)告書等表格成果，以及宗地圖、戶型圖、房產(chǎn)分戶圖等圖件成果。

軟件功能界面如圖5所示。

圖5 軟件功能界面

3 結(jié)束語

全面查清農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬、分布、位置、面積、用途、建筑物和構(gòu)筑物情況，是深化農(nóng)村土地資源改革，促進(jìn)土地資源科學(xué)合法利用的重要基礎(chǔ)，是全面實(shí)施、全面落地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要內(nèi)容。東莞市農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查軟件以內(nèi)外業(yè)一體化調(diào)查為設(shè)計(jì)思路，將“內(nèi)業(yè)預(yù)處理→外業(yè)核查→內(nèi)業(yè)再整理”三個(gè)相對獨(dú)立流程有機(jī)結(jié)合，通過“調(diào)查工程”以相對獨(dú)立的完整調(diào)查流程為管理對象，實(shí)現(xiàn)了一個(gè)流程一套成果，多套成果統(tǒng)一規(guī)則有機(jī)聯(lián)系的一體化調(diào)查和管理模式，真正實(shí)現(xiàn)了內(nèi)外業(yè)一體化調(diào)查，極大提升了全市農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的權(quán)籍調(diào)查效率。