英國倫敦碼頭地區(qū)提供的典型摹本

文/梁曉軒

重新開發(fā)后的碼頭區(qū)成為倫敦經(jīng)貿(mào)中心，也成了世界上城市更新最成功的項目之一

做城市更新，不僅僅是騰籠換鳥，更要抓住城市最根本的文化肌理，帶著最適宜的資源主動煥發(fā)城市的活力，展現(xiàn)文化底蘊。

——“英國創(chuàng)意經(jīng)濟之父”約翰·霍金斯

隨著城市不斷發(fā)展和人口增長，產(chǎn)業(yè)升級換代是城市快速發(fā)展的秘訣，但由此導(dǎo)致城市中心變遷，進而出現(xiàn)傳統(tǒng)區(qū)域衰落，便會帶來新的問題——舊城改造。作為最早的工業(yè)化國家之一，英國倫敦的城市更新歷經(jīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展變遷，從“經(jīng)濟利益驅(qū)動”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬用衽c商業(yè)共贏”，最終找出了一條既宜居又有活力的城市更新之路，值得我們思考和借鑒。

舊城的由來

以倫敦為例，作為重要的貿(mào)易港口和工業(yè)發(fā)源地，碼頭區(qū)曾經(jīng)是經(jīng)濟騰飛的真正起源地，雖然它們的歷史價值依然歷歷在目，但自20世紀(jì)末它們對城市的財政貢獻已幾乎消失。如今，重新開發(fā)后的碼頭區(qū)成為倫敦經(jīng)貿(mào)中心，它成了世界上城市更新最成功的項目之一：將一個垂死的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槭澜缟献罘睒s的金融中心之一。

倫敦碼頭區(qū)曾經(jīng)是英國最大和最成功的貿(mào)易站，起源于1802年的西印度碼頭，與陸續(xù)興起的東印度碼頭、米爾沃爾碼頭、薩里碼頭和皇家碼頭形成了連續(xù)的港區(qū)。在日不落時代，這些碼頭雇用了數(shù)千人，國際貿(mào)易和物流倉儲功能區(qū)使英國成為世界上最強大和最富有的國家之一。

在第二次世界大戰(zhàn)期間，法西斯德國的轟炸對倫敦的碼頭區(qū)造成了破壞。在20世紀(jì)50年代短暫復(fù)蘇之后，港區(qū)的發(fā)展基本停滯了。甚至到80年代初，倫敦碼頭區(qū)基本上是空的，喪失了原本的經(jīng)濟屬性。事實上，碼頭區(qū)本身系河港兼作海港，不能容納超大型船舶停泊，碼頭區(qū)在現(xiàn)代航運中的地位便不再那么重要了。

20世紀(jì)七八十年代，倫敦碼頭區(qū)的失業(yè)率大幅飆升，格林尼治、劉易舍姆、紐漢、塔哈姆雷特和南華克等周邊行政區(qū)失去了近8.3萬個工作崗位。由于幾乎沒有銀行或商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，也沒有任何新的辦公空間，英國政府面臨著如何替換整個行業(yè)并使蕭條的碼頭區(qū)成為有吸引力的生活和工作場所的巨大挑戰(zhàn)。

經(jīng)濟利益驅(qū)動模式

起初，倫敦市計劃將碼頭區(qū)轉(zhuǎn)型成為一個新的經(jīng)濟中心，作為東倫敦地區(qū)的濱水板塊，其區(qū)位優(yōu)勢無疑是獨一無二的。借鑒其先前的工業(yè)歷史，該場地最初被提議作為替代工業(yè)區(qū)。然而，即使將比林斯蓋特市場成功搬遷到該地區(qū)，大型工業(yè)空間的市場也不足以帶動碼頭區(qū)的持續(xù)發(fā)展。

出師不利怎么辦？為了有效推進碼頭區(qū)的城市更新，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)公司（以下簡稱：碼頭公司）于1981年應(yīng)運而生，負(fù)責(zé)制定、執(zhí)行、監(jiān)督碼頭區(qū)的城市再開發(fā)。在此前，港區(qū)實際上被三個區(qū)所分別管轄，在發(fā)展與轉(zhuǎn)型事務(wù)上缺乏動力，毗鄰板塊更是缺乏統(tǒng)一安排。碼頭公司牽頭后，能夠有效規(guī)劃，打破此前各自為政的桎梏。

碼頭公司由英國政府組建，被注入碼頭區(qū)土地，具有類似土地收儲的強大權(quán)力。此外，1982年開始，碼頭區(qū)享有企業(yè)區(qū)政策，這意味著碼頭區(qū)內(nèi)進行的商務(wù)活動可免除不動產(chǎn)稅，并且簡化了土地開發(fā)程序。因此，碼頭區(qū)的開發(fā)計劃吸引了眾多企業(yè)參加。碼頭公司的初衷是提升產(chǎn)業(yè)能級，開發(fā)的規(guī)格比較高，故招商政策也對大企業(yè)有所傾斜，最終導(dǎo)致以開發(fā)高檔商務(wù)中心為主——這一策略后來引發(fā)了倫敦市民的質(zhì)疑。碼頭區(qū)靠近倫敦金融城，使其成為一個有吸引力的二級辦公地點，這將得到河畔房地產(chǎn)開發(fā)商的支持，以容納這批新的城市工人；新的和延長的倫敦地鐵（銀禧線和碼頭區(qū)輕軌）；廣闊的展覽中心和一個新機場（倫敦城市機場）令其優(yōu)勢立顯。但對于碼頭區(qū)及其附近居民而言，碼頭公司的開發(fā)計劃無視他們的需求，也沒有改變舊城配套落后、生活不便的現(xiàn)狀。為此，居民們表達強烈不滿，輿情也逐漸影響到了碼頭公司的決策。

20世紀(jì)八九十年代，碼頭公司實施了大型開發(fā)計劃使得碼頭區(qū)的大部分地區(qū)轉(zhuǎn)換為住宅、商務(wù)、商業(yè)、輕工業(yè)的復(fù)合體。其最明顯的特征是位于船塢島中心的英國最大的摩天大樓群和倫敦新金融街已然形成，金絲雀碼頭成為無數(shù)地產(chǎn)商用來宣傳的倫敦新地標(biāo)。然而，在這一階段的開發(fā)計劃推進中，喜朗船塢只是開發(fā)為低密度的商務(wù)區(qū)，萊姆豪斯地區(qū)等雖然開發(fā)有進展，卻未能像金絲雀碼頭計劃一樣確定具體的藍圖。碼頭區(qū)的大部分地塊被卷入20世紀(jì)80年代末的不動產(chǎn)蕭條中，在竣工當(dāng)時乏人承租，也有不少地方未建大樓仍是空地的狀態(tài)，對碼頭公司來說可謂是困擾不斷，也使得開發(fā)延遲數(shù)年。對不動產(chǎn)業(yè)者來說，有不少不動產(chǎn)既無法出租也無法販賣，淪為負(fù)擔(dān)。1998年，碼頭區(qū)的管理權(quán)重新回到各區(qū)政府，碼頭公司統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營的模式結(jié)束。

居民與商業(yè)共贏模式

誠如碼頭公司統(tǒng)一運營時期的弊端，碼頭區(qū)的當(dāng)?shù)鼐用癫⒉毁I賬，20世紀(jì)80年代末的房地產(chǎn)泡沫更是讓外界認(rèn)為碼頭區(qū)是公共資源的一種浪費。倫敦城市開發(fā)者開始逐漸反思，探索居民與商業(yè)共贏的思路。

首先就是交通領(lǐng)域的變化，在碼頭公司存續(xù)后期，碼頭區(qū)和倫敦市之間修建了無人駕駛的旅客捷運系統(tǒng)碼頭區(qū)輕便鐵路。這條鐵路建設(shè)費用較低，且利用了廢線留下的鐵軌，其一期工程僅耗資7700萬英鎊。20世紀(jì)80年代后期，碼頭區(qū)還建設(shè)了主要服務(wù)商務(wù)噴射機等小型機的倫敦城市機場。1999年地鐵朱比利線延伸至船塢島，從西敏站出發(fā)只需六站就可到達金絲雀碼頭，在斯特拉福德站和東郊的中央線連接。另外碼頭區(qū)輕便鐵路也向東延伸至貝克頓。2005年12月，當(dāng)?shù)剡€修建了經(jīng)由倫敦城市機場延伸至喬治五世船塢的支線。另外，還向南縱貫船塢島管過泰晤士河，延伸至格林尼治、劉易舍姆。交通的順暢，使得原本被詬病為“空城”的金絲雀碼頭成為歐洲最大的摩天大樓群，甚至可以威脅倫敦市的金融街地位。整個區(qū)域包含約148.6萬平方米的辦公和零售空間，約有10.5萬人在金絲雀碼頭工作。它也是許多知名銀行和專業(yè)服務(wù)公司的歐洲總部，如巴克萊、花旗、高偉紳、瑞士信貸、安永、惠譽、匯豐、印孚瑟斯、摩根大通、畢馬威、大都會人壽、穆迪、摩根士丹利、加拿大皇家銀行、標(biāo)準(zhǔn)普爾等等。

其次，針對當(dāng)?shù)鼐用褚笸晟粕钆涮自O(shè)施的主要訴求，碼頭區(qū)開始注重利用濱水區(qū)位優(yōu)勢打造生態(tài)宜居環(huán)境，并在金絲雀碼頭等核心CBD外圍豐富社區(qū)商業(yè)和教育配套，逐漸完善了社區(qū)的居住環(huán)境。對于新居民與傳統(tǒng)社區(qū)老市民之間的矛盾，碼頭區(qū)開始注重社會管理水平的提升，通過商業(yè)區(qū)的繁榮創(chuàng)造更多就業(yè)機會，以盡可能避免城市更新中不必要的“騰籠換鳥”。事實上，配套的完善、相對和諧的居住氛圍，進一步吸引了新移民的關(guān)注，當(dāng)?shù)氐墓ぷ魃瞽h(huán)境越來越得到居民認(rèn)可，反過來促進了房地產(chǎn)的開發(fā)，使得碼頭區(qū)的城市更新走向正循環(huán)。

英國城市更新的借鑒

英國的城市更新，完整地覆蓋了城市化運動從興起到尾聲階段。目前，我國正處于人口增長放緩、城市化進程后半期，20世紀(jì)八九十年代快速擴張形成的街區(qū)正在加速老去。相比較而言，一方面，英國的許多彎路我們可以避免：以倫敦碼頭區(qū)為例，該區(qū)域改造的過程中，忽略了原住居民的感受，一味追求“重塑”“騰籠換鳥”，也沒有考慮高端商業(yè)、住宅以外的生活配套，導(dǎo)致改造初期的人氣低迷。另一方面，碼頭區(qū)的獨特發(fā)展路徑也有可取之處：一是交通先行的思路，與接駁聯(lián)絡(luò)線的方式不同，碼頭區(qū)引入了城市機場，商務(wù)人員能夠快捷地實現(xiàn)交流互訪；二是濱水開發(fā)的思維，根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢，提高辦公品質(zhì)，突出商業(yè)特色，能夠有效打出地標(biāo)效應(yīng)；三是充分利用現(xiàn)狀，通過改造殘留鐵路，節(jié)省了成本、避免了浪費。最重要的一點是，碼頭區(qū)的開發(fā)主導(dǎo)者能夠順應(yīng)時代和區(qū)域發(fā)展的新變化，在20世紀(jì)80年代后期改變思路，尋求商業(yè)與居住需求的融合，及時切換城市更新思路，體現(xiàn)了城市管理者與時俱進的智慧。