抵押物價值小于被擔保債權額的抵押登記

摘要：針對較為常見的抵押物價值小于被擔保債權數(shù)額的情形，結合我國《民法典》的相關規(guī)定，提出幾點建議和個人看法。不動產(chǎn)登記基層工作者應緊跟立法本意，不囿于傳統(tǒng)思維，與時俱進開展工作，真正做到依法行政。

關鍵詞：抵押;擔保登記;債權;價值

中圖分類號：F293 獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0063-02 收稿日期：2021-12-05

原《擔保法》第35條規(guī)定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。隨著《擔保法》的廢止和《民法典》的實施，自《物權法》實施以來理論界的長期爭議——時時困擾著不動產(chǎn)登記一線工作人員的以上限制超值抵押規(guī)定終于“壽終正寢”。自此，不動產(chǎn)登記機構在辦理抵押登記時，無須再對抵押合同約定的抵押物價值是否合理、是否存在超值抵押的約定等內(nèi)容進行審查，而是根據(jù)當事人意思自治原則按合同約定予以登記。假若日后在抵押物被處置時出現(xiàn)抵押物變現(xiàn)價值不足以償還被擔保債權的情況，后果由抵押權人自行承擔，不會對他人帶來不利，也與登記機構無涉。

受固有思維影響，在日常不動產(chǎn)登記工作中，不少工作人員在面對抵押物價值小于被擔保債權數(shù)額時還是有所顧慮，不敢輕易辦理。那么，在日常工作中，哪些情況會出現(xiàn)抵押物價值小于被擔保債權數(shù)額？又該如何登記呢？

在日常業(yè)務受理中，登記機構遇到較為常見的抵押物價值小于被擔保債權數(shù)額的情形有以下幾種：

第一，同一債權存在多種擔保方式，抵押物價值小于被擔保總債權額。如：A公司向銀行借款2000萬元，約定由B公司提供保證擔保，同時A公司名下價值1000萬元的不動產(chǎn)作抵押。這種情況下，抵押登記時，被擔保債權額根據(jù)借款擔保合同約定登記多種擔保方式共同擔保的總債權額即可，而不限于抵押物價值，即被擔保債權額記載2000萬元。

第二，不同城市的多個抵押物共同擔保一個債權，抵押登記按屬地原則分別在不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理，出現(xiàn)一地的抵押物價值小于被擔?？倐鶛囝~情形。如：張某向紹興某銀行借款1000萬元，以張某擁有的位于紹興一處價值400萬元的不動產(chǎn)和位于杭州一處價值900萬元的不動產(chǎn)共同作抵押擔保。各處登記機構在辦理抵押登記時，被擔保債權額均記載共同擔保的總債權額即可，而不必要求當事人按各處抵押物價值情況分開約定各處不動產(chǎn)分別擔保的債權額，即上述紹興和杭州的不動產(chǎn)登記機構均按1000萬元登記被擔保債權額。

第三，基于信任借款，或原已存在無擔保措施的借款，為增加信用，抱著有勝于無的心理，約定將借款人名下價值小于借款額的不動產(chǎn)作抵押，即初次抵押時抵押物價值就小于債權金額。如：張三因經(jīng)營需要向李某借款，李某深信張某的人品，愿意將200萬元出借給張某，雙方約定僅以張某名下一處價值100萬元的不動產(chǎn)作抵押，擔保200萬元債權而申請登記。這時，登記機構不干涉當事人民事行為，根據(jù)意思自治原則按借款總額200萬元登記被擔保債權數(shù)額。

第四，抵押物已為一個債權設立抵押，現(xiàn)擬再次為其他債權作抵押擔保，抵押物價值小于兩次債權總和。如：張某有一價值200萬元的不動產(chǎn)，原為自己向銀行所借150萬元借款作抵押，現(xiàn)張某因資金周轉需要，擬向某小額貸款公司借款120萬元，約定以該不動產(chǎn)作順位抵押。登記機構可按合同約定和申請分別登記被擔保債權數(shù)額，給小額貸款公司辦理被擔保債權額為120萬元的第二順位抵押登記。

第五，在借新還舊轉貸業(yè)務中，因原抵押擔保的債權未償還，所以不能注銷原抵押權，借貸雙方約定擬再次以同一不動產(chǎn)作抵押發(fā)生與前次放款金額相同的借款和抵押，這時抵押物價值可能僅為債權金額的一半。如：A公司以己有不動產(chǎn)作抵押向銀行借款3000萬元，現(xiàn)銀行同意借新還舊，雙方再次簽訂了3000萬元的抵押借款合同，約定辦理第二順位抵押登記。因銀行內(nèi)部管理要求，兩次抵押合同中均需注明抵押物價值為4000萬元，而不能自由作價6000萬元，出現(xiàn)抵押物價值4000萬元大于兩次被擔保債權總和6000萬元的情形。登記機構可根據(jù)申請辦理被擔保債權額3000萬元的第二順位抵押登記，毋須要求銀行必須將抵押物價值寫為6000萬元，借新還舊后，第二順位抵押權上升為第一順位。

誠如最高人民法院審委會副部級專職委員劉貴祥在對我國擔保法律制度發(fā)展歷程的分析中所說，“1995年6月30日發(fā)布、10月1日生效的《擔保法》，是我國第一部擔保制度方面的基礎性法律?！稉７ā奉C布前后，社會經(jīng)濟活動十分活躍，各種擔保公司層出不窮，三角債問題異常突出……因此，《擔保法》乃至隨后制定的司法解釋體現(xiàn)了加大對債權人保護力度的傾向”。應該說，《擔保法》第35條這一不能超值抵押的條款，正體現(xiàn)了當時保護債權人的立法傾向。

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人民群眾對市場經(jīng)濟和擔保制度的認識日趨成熟，國家在法律上對擔保制度的一些規(guī)定作出調(diào)整，正是順應社會發(fā)展之舉。作為不動產(chǎn)登記基層工作者，應該緊跟立法本意，不囿于傳統(tǒng)思維，與時俱進開展工作，真正做到依法行政。

作者簡介：梁亞玲，浙江省新昌縣不動產(chǎn)登記服務中心。