循序漸進(jìn)推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策研究

■張 璐 曹詩(shī)琦 周博穎

一、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”問題的提出

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)租購(gòu)結(jié)構(gòu)相對(duì)失衡，租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后已成為制約大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的結(jié)構(gòu)性短板。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的重視度與日俱增。從國(guó)家“十三五”規(guī)劃綱要提出“以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，深化住房制度改革”，到十九大報(bào)告明確要求“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，已成為我國(guó)深化住房制度改革的主要方向，也成為大城市解決好住房突出問題的重要抓手。

“保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益”是構(gòu)建租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措。2017年，作為全國(guó)首批12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市之一，廣州市率先提出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。各大城市也相繼提出促進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的指引性政策要求（表1）。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求“逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”，這標(biāo)志著保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”進(jìn)一步上升為國(guó)家層面推動(dòng)的政策導(dǎo)向。

表1 部分大城市關(guān)于促進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”發(fā)展的政策要求

一方面，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”旨在緩解租房居民對(duì)住房權(quán)屬附帶公共服務(wù)待遇的后顧之憂，增強(qiáng)租購(gòu)選擇之間的可替代性，提升租賃消費(fèi)意愿和需求，推動(dòng)形成更加合理的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。另一方面，高房?jī)r(jià)背景下的健康城鎮(zhèn)化，迫切需要通過保護(hù)承租人的居住權(quán)及其延伸出的市民權(quán)益，實(shí)現(xiàn)新市民公平共享城市基本公共服務(wù)，縮小住房導(dǎo)致的社會(huì)階層待遇差異，進(jìn)而支持城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和保障社會(huì)和諧穩(wěn)定。

然而，當(dāng)前“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”仍面臨一定現(xiàn)實(shí)制約，各地政策落地緩慢。不僅公共服務(wù)供給難以做到權(quán)利平等[1]，在新冠肺炎疫情下，有些地方甚至出現(xiàn)過租戶被禁止進(jìn)入小區(qū)等不合適現(xiàn)象，這折射出社會(huì)治理對(duì)租賃權(quán)益認(rèn)識(shí)的極大不足[2]。當(dāng)前，亟須立足我國(guó)實(shí)際國(guó)情和大城市“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的發(fā)展現(xiàn)狀，構(gòu)建“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的發(fā)展路徑，為建立租賃市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制提供有力支撐。

二、我國(guó)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施現(xiàn)狀

（一）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的內(nèi)涵理解

落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”首先需要厘清同什么權(quán)，進(jìn)而才能判斷“同權(quán)”的實(shí)施情況[3]；“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的實(shí)質(zhì)是憲法中公民平等權(quán)的具象化[4]；“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的核心困境是公共資源的稀缺[5]；“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的關(guān)鍵在于義務(wù)教育權(quán)利的均等化[6]；租購(gòu)權(quán)益的差異主要體現(xiàn)在戶籍權(quán)益、教育權(quán)益、社區(qū)服務(wù)權(quán)益、公積金使用權(quán)益這四方面[7]。從各地實(shí)踐來(lái)看，哈爾濱市提出的完善租購(gòu)并舉住房制度的途徑中明確提出要從租賃合同規(guī)范和公共服務(wù)上實(shí)現(xiàn)同權(quán)[8]；北京住房租賃條例中也明確提出為推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，要加強(qiáng)住房租賃合同監(jiān)管，確保承租人的居住權(quán)益，同時(shí)推動(dòng)租房備案工作，依法辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共事務(wù)[9]。綜合學(xué)界認(rèn)識(shí)與地方實(shí)踐，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的內(nèi)涵應(yīng)包含租房人與購(gòu)房人在居住權(quán)利和市民權(quán)利兩方面的“權(quán)利”公平：

1.適當(dāng)?shù)木幼?quán)利。1976年《溫哥華宣言》[10]強(qiáng)調(diào)：“適當(dāng)住房和社區(qū)服務(wù)是一個(gè)基本人權(quán)，這一點(diǎn)使得國(guó)家承認(rèn)了保證其國(guó)民實(shí)現(xiàn)這一人權(quán)的義務(wù)”?！斑m當(dāng)住房權(quán)”主要表現(xiàn)為住房使用權(quán)法律保障的適當(dāng)性、住房設(shè)施的適當(dāng)性、住房費(fèi)用支出的適當(dāng)性、住房安全健康的適當(dāng)性、住房獲得機(jī)會(huì)的適當(dāng)性、住房地點(diǎn)便利的適當(dāng)性、住房建筑文化的適當(dāng)性等七個(gè)方面[11]。

租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家，普遍強(qiáng)調(diào)對(duì)租房者“居住權(quán)”的保護(hù)。如德國(guó)，突出了以租金管控和穩(wěn)定租賃關(guān)系為核心的承租人權(quán)益保障特征，在1971年頒布的《住房租賃法》中對(duì)租房合同簽訂、履行、租金水平與漲幅、解約程序方面進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范[12]，即使受新冠肺炎疫情影響，柏林在2021年也仍然裁定了租金封頂政策依然有效[13]；美國(guó)通過《房租管制法》《租賃公寓拒租禁止法》等法律明確了房東、房屋中介和承租人之間的責(zé)任和權(quán)利，限制住房租金不合理上漲，避免承租人非自愿性搬遷[1]。同理，平等享有適當(dāng)居住權(quán)，是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”最本質(zhì)、最基本的要求。

2.基本的市民權(quán)利。享有基本公共服務(wù)是公民的基本權(quán)利，公共服務(wù)具有滿足社會(huì)公共需要和公民平等享受兩個(gè)主要特征[14]?；竟卜?wù)對(duì)全體公民的機(jī)會(huì)均等[15]。承租人作為城市常住居民的一部分，保障其享有基本公共服務(wù)是其公平享有市民權(quán)的重要體現(xiàn)。

在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，公共服務(wù)供給的制度中沒有將住房租賃人和產(chǎn)權(quán)人區(qū)別對(duì)待。在美國(guó)加州，通過居住期認(rèn)定的居民均可享受基礎(chǔ)教育[16]；在英國(guó)和法國(guó)，醫(yī)療制度與房屋產(chǎn)權(quán)也沒有關(guān)系：“英國(guó)的全民公費(fèi)醫(yī)療制度規(guī)定，凡是在英國(guó)正當(dāng)居住的公民，都享有公費(fèi)醫(yī)療系統(tǒng)的免費(fèi)醫(yī)療保障（NHS）。無(wú)論是否在當(dāng)?shù)負(fù)碛凶杂凶》?，都在公費(fèi)醫(yī)療范圍之內(nèi)；法國(guó)的醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)救助等社會(huì)福利也不區(qū)分承租人和產(chǎn)權(quán)人，公民可在全國(guó)范圍內(nèi)享受公共服務(wù)資源，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)保險(xiǎn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”[1]。在我國(guó)，一些城市公共服務(wù)與戶籍、“居住證”緊密捆綁，并一定程度上與住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。因此，以基本公共服務(wù)為重點(diǎn)，保障租房人的市民權(quán)利是我國(guó)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的核心要?jiǎng)?wù)。按照《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》，城市基本公共服務(wù)主要包括公共教育、勞動(dòng)就業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)服務(wù)、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務(wù)等8個(gè)領(lǐng)域①。在公共服務(wù)之外，國(guó)家逐步推動(dòng)的承租人應(yīng)享有的市民權(quán)也應(yīng)包括合理享有國(guó)家住房政策支持與民主政治的權(quán)利，如提取公積金用于支付房租、平等參與本地民主政治及基層治理活動(dòng)等。

（二）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策實(shí)施的現(xiàn)狀評(píng)價(jià)

使租購(gòu)住房者在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利是當(dāng)前“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策重點(diǎn)，本文聚焦公共服務(wù)享有的差別性，選擇了北京、上海等10個(gè)人口凈流入城市②的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策進(jìn)行研究，重點(diǎn)分析各地租房、購(gòu)房居民在“基本市民權(quán)利”上的“同權(quán)”情況。通過限制性條件的設(shè)定和資格排序先后進(jìn)行賦值打分，得到戶籍與租購(gòu)住房雙維度考量下的大城市“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策落實(shí)的發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià)（圖1）。

圖1 房產(chǎn)權(quán)屬與戶籍差異對(duì)享受基本公共服務(wù)的影響分析

從圖1可以看出，在前述8個(gè)城市基本公共服務(wù)領(lǐng)域，同權(quán)發(fā)展程度有所不同?；緞趧?dòng)就業(yè)、基本社會(huì)保險(xiǎn)等公共服務(wù)不與購(gòu)房情況掛鉤，基本實(shí)現(xiàn)同權(quán)；基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)在多數(shù)城市也能實(shí)現(xiàn)同權(quán)，個(gè)別城市設(shè)有一定限制，如合肥要求非戶籍承租人需居住滿6個(gè)月，并憑租賃備案證明在社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)享受與當(dāng)?shù)鼐用裢鹊幕拘l(wèi)生服務(wù)，主要包括辦理孕產(chǎn)婦手冊(cè)、兒童保健和疫苗等。而基本公共教育與住房產(chǎn)權(quán)關(guān)聯(lián)緊密，租房人群處于顯著劣勢(shì)狀態(tài)，主要體現(xiàn)在對(duì)租房者適齡子女入學(xué)設(shè)置較高的限制性門檻、較后的入學(xué)排序等。在絕大多數(shù)城市的入學(xué)排序中，購(gòu)房與否是更優(yōu)先于戶籍的、享受優(yōu)質(zhì)教育資源的因素。

（三）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策實(shí)施的主要問題

我國(guó)大城市“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的發(fā)展尚處于起步階段。各地政策普遍較為籠統(tǒng)，對(duì)同權(quán)內(nèi)容缺乏明確規(guī)定，多數(shù)城市僅提出要研究出臺(tái)承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施、適時(shí)建立承租人權(quán)利清單，但對(duì)具體同權(quán)的內(nèi)容暫無(wú)明確規(guī)定與實(shí)施細(xì)則。這也導(dǎo)致承租人無(wú)論在居住權(quán)保障還是市民權(quán)保障上都可能遭遇“不平等”環(huán)節(jié)：

1.缺乏租賃關(guān)系與租金穩(wěn)定性的制度保護(hù)不夠全面，承租人“適當(dāng)居住權(quán)”難以充分保證

自1998年推行住房商品化改革以來(lái)，我國(guó)住房體制改革重點(diǎn)圍繞房屋所有權(quán)進(jìn)行，住房租賃制度在住房體制改革中長(zhǎng)期處于輔助性、從屬性的地位[17]。保障承租人權(quán)益的法律法規(guī)和相關(guān)政策相對(duì)缺乏，購(gòu)房者擁有的房屋產(chǎn)權(quán)屬于物權(quán)，受《物權(quán)法》保護(hù)，產(chǎn)權(quán)界定清晰；而租房者擁有的房屋租賃權(quán)在《物權(quán)法》中未明確體現(xiàn)，權(quán)利范圍較為模糊，受《合同法》的約束[18]。

租賃市場(chǎng)上“重房東—輕房客”的體系，顯著地賦予出租人從議價(jià)能力、違約成本和權(quán)利內(nèi)容等方面，較承租人的明顯優(yōu)勢(shì)地位[19]。租期較短且不穩(wěn)定成為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。房東或中介為方便調(diào)漲房租或機(jī)動(dòng)售賣房屋，更傾向于簽訂短期租賃合同。研究顯示，天津市住房租賃合同一年期以上只有4%，廣州市一年期以上的租賃合同只有8%；大量品牌長(zhǎng)租公寓也多采用6個(gè)月至1年的簽約模式，而租客期望的租期則更長(zhǎng)，在期望簽1～2年租約的租客中約有40%的人對(duì)實(shí)際租期不滿意[20]。

由于缺乏承租人具有優(yōu)先承租權(quán)的法律規(guī)定，合同屆滿后，出租人可以自由選擇承租人，存在合同期滿不予續(xù)期、大幅提高租金等情況。承租人在居住穩(wěn)定性與租金穩(wěn)定性方面的權(quán)益難以得到保障，合約期間難以避免被騷擾、被提前驅(qū)趕，在合同約滿往往又要付出頻繁被迫搬家的時(shí)間和資金成本，凸顯出租房和購(gòu)房居民在適當(dāng)居住權(quán)上的不平等。

2.承租人申請(qǐng)居住證和落戶的限制條件較多，制約其公平享有基本公共服務(wù)

各地普遍將房源及合同登記備案作為承租人申領(lǐng)居住證和享受相關(guān)公共服務(wù)的前提條件。部分城市對(duì)租房者申請(qǐng)居住證還會(huì)額外附加對(duì)租房合同、產(chǎn)權(quán)證、房主身份證等要求（表2）。一方面，相比自購(gòu)住房，租賃住房申辦相關(guān)服務(wù)需要產(chǎn)權(quán)人的配合，實(shí)際操作中存在部分產(chǎn)權(quán)所有者拒絕配合的情況。另一方面，對(duì)一部分非居住用地閑置房屋改建租賃住房的情況，一些城市均不予辦理居住證，使得此類住房的租戶很難享受城市基本公共服務(wù)。

表2 部分城市對(duì)于租房申請(qǐng)居住證的附加材料要求

在落戶管理嚴(yán)格的城市，承租人在積分落戶排序上也有所不同。以北京的積分落戶政策為例，租購(gòu)住房的積分分值存在差異（自有產(chǎn)權(quán)住所每連續(xù)住滿1年計(jì)1分，合法租賃住所或單位宿舍每連續(xù)住滿1年計(jì)0.5分）。杭州市在落戶分值的基礎(chǔ)分指標(biāo)中設(shè)置“住所”指標(biāo)及分值，其中“自購(gòu)產(chǎn)權(quán)住房且實(shí)際居住”可獲30分，而“租住合法居住房屋”僅可獲6分。這明顯對(duì)承租人獲取并依托戶口公平享有公共服務(wù)造成了一定制約。

3.公共教育供需不平衡，租購(gòu)住房居民在入學(xué)安排上存在顯著差異

除了居住就業(yè)時(shí)間、租賃住房備案、租住成套房屋等方面的要求之外，許多城市會(huì)根據(jù)租購(gòu)住房情況和戶籍情況進(jìn)行入學(xué)排序。戶籍購(gòu)房家庭在入學(xué)排序上有最大的優(yōu)勢(shì)，研究范圍內(nèi)的城市中，除杭州以戶籍優(yōu)先以外，其他城市的購(gòu)房群體均優(yōu)先于租房群體。在周邊學(xué)位緊張的情況下，大部分城市都提出，承租人子女在滿足一定條件下，可以保障在本市或本區(qū)入學(xué)，但無(wú)法保障其就近入學(xué)，施行統(tǒng)籌安排入學(xué)③。

4.租房提取公積金限制嚴(yán)格手續(xù)繁瑣

承租人提取公積金的要求相比自購(gòu)住房的要求更復(fù)雜、額度限制更多。目前部分城市已經(jīng)允許提取公積金支付房租，多數(shù)城市的提取條件為辦理租房備案憑證，部分城市還需要提供房屋所有權(quán)憑證，需要房屋產(chǎn)權(quán)人的配合。在提取額度方面，多數(shù)城市設(shè)定了提取上限或設(shè)定租金與收入的比值，并按照所租住房的類型分類管理，相比購(gòu)房提取公積金在額度方面限制更多（圖2）。

圖2 案例城市對(duì)租賃住房提取公積金的要求

三、關(guān)于分類、分階段推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策建議

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”并不意味著各項(xiàng)權(quán)利必須無(wú)條件完全對(duì)等，而是需要在我國(guó)稅費(fèi)制度和公共資源供給能力的前提下，明確相對(duì)公平合理的同權(quán)領(lǐng)域及可以實(shí)現(xiàn)的同權(quán)程度，妥善處理好承租人與出租人的權(quán)利分割。我國(guó)大城市公共資源供給有限的狀況短期內(nèi)難以緩解，同時(shí)相關(guān)系統(tǒng)性、制度性安排尚未改革到位，片面強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”可能會(huì)放大住房權(quán)與公共服務(wù)獲取權(quán)之間的內(nèi)生矛盾，弱化住房租賃的消費(fèi)功能[3]。

為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的總體穩(wěn)定，確保政策的可落地可實(shí)施，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的發(fā)展應(yīng)該遵循循序漸進(jìn)的原則，區(qū)分承租人對(duì)權(quán)益需求的迫切程度[21]，分類型、分層次有序推進(jìn)，從單項(xiàng)、基本同權(quán)逐步實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)、全面同權(quán)，最終從滿足市民需求到實(shí)現(xiàn)市民權(quán)利平等[1]。

（一）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”應(yīng)區(qū)分承租人需求發(fā)展層次分類推進(jìn)

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”應(yīng)按照居住權(quán)、非緊約束服務(wù)資源同權(quán)和緊約束服務(wù)資源同權(quán)的順序逐步推進(jìn)。以新市民為主的租房人的需求有一定的階段成長(zhǎng)性，首先是要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)和日常生活便利，在成家定居后才會(huì)伴生育兒需求。因此，應(yīng)首先保障買房人和租房人享受到同等的“適當(dāng)居住”權(quán)，確保租房人能獲取相對(duì)穩(wěn)定、安全健康、租金可負(fù)擔(dān)的居所，不被隨意驅(qū)趕、頻繁漲租金；其次應(yīng)保證租房人在申報(bào)居住證和其他辦事辦證等非緊約束服務(wù)資源獲取上的公平性、便捷性，進(jìn)而享受以居住證為前提的公共服務(wù)方面的同權(quán)；資源供給條件具備的城市和地區(qū)，應(yīng)逐步向租房人提供生育服務(wù)和義務(wù)教育方面的同權(quán)。

（二）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”須區(qū)分房源類型逐步解決權(quán)利共享

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”應(yīng)按照公租房承租人、居住用地住房承租人和非居住用地住房承租人逐步實(shí)現(xiàn)同權(quán)。相比市場(chǎng)主體供給的租賃住房，應(yīng)優(yōu)先確保保障房租房人與周邊購(gòu)房人各項(xiàng)基本公共服務(wù)同權(quán)。政府新建和籌集的公租房，以保障戶籍中低收入家庭為主，承租人具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的家庭生活需要，政府有義務(wù)為承租人同步提供與住房配套的基本公共服務(wù)。同時(shí)，保障中低收入家庭享有公平的基本公共服務(wù)，也有利于縮減階層分化，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

從供給端看，考慮城市公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃主要與居住用地配套關(guān)聯(lián)，在測(cè)算公共服務(wù)需求的過程中沒有將非居住用地改為居住功能的部分納入公共服務(wù)供給需求[22]。從需求端看，本研究調(diào)查顯示，已婚人群對(duì)子女就學(xué)的平等性表示不滿的占比為47.6%，未婚人群的占比僅為19.1%④，這表明青年未婚群體在目前的階段對(duì)子女教育暫無(wú)強(qiáng)烈需求。因此建議應(yīng)優(yōu)先解決居住用地上租房人的同權(quán)，在充分評(píng)估周邊資源供給和租房人實(shí)際需要的前提下，逐漸推動(dòng)“非改租”租賃住房的承租人實(shí)現(xiàn)同權(quán)。

（三）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”須優(yōu)先保障“基本權(quán)利”再逐步實(shí)現(xiàn)更高程度的權(quán)利公平共享

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”應(yīng)優(yōu)先確保承租人享有教育“基本權(quán)利”，再根據(jù)供給能力逐步提供更高程度的權(quán)利公平共享?？紤]優(yōu)質(zhì)教育資源供給緊約束的客觀事實(shí)，以及我國(guó)租購(gòu)人群對(duì)周邊教育稅費(fèi)貢獻(xiàn)的差異，為保證租房人和購(gòu)房人之間的公平性，防止過度炒高房租，在周邊學(xué)位有限的情況下，可通過跨學(xué)區(qū)學(xué)位調(diào)劑，先保證承租人合理空間范圍內(nèi)的義務(wù)教育學(xué)位，再努力實(shí)現(xiàn)在鄰近劃片學(xué)區(qū)就近入學(xué)。

（四）落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”要切實(shí)擴(kuò)大公共服務(wù)供給

制約“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的核心在于城市公共服務(wù)資源的稀缺性與居民需求之間存在的巨大差距，尤其是與“學(xué)區(qū)”緊密聯(lián)系的優(yōu)質(zhì)教育資源明顯短缺[1][3]。各地應(yīng)聚焦公共服務(wù)供給短板，科學(xué)統(tǒng)籌全體常住居民需求，增加公共服務(wù)供給數(shù)量和質(zhì)量，進(jìn)一步落實(shí)和優(yōu)化教師輪崗等政策，實(shí)現(xiàn)包括基礎(chǔ)教育在內(nèi)的公共服務(wù)質(zhì)量均等化，從而奠定“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的前提基礎(chǔ)。同時(shí)，應(yīng)優(yōu)化基本公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃布局，結(jié)合一定周期內(nèi)“學(xué)位到房”等政策，分類測(cè)算城市不同地區(qū)租賃需求帶來(lái)的差異化教育服務(wù)需求。城市新建地區(qū)應(yīng)配備充分的公共服務(wù)資源，從而保障承租人能夠就近入學(xué)并實(shí)現(xiàn)其他服務(wù)同權(quán)；存量地區(qū)應(yīng)逐步挖潛，努力擴(kuò)大公共服務(wù)資源保障能力，不斷推進(jìn)更高層次的教育同權(quán)。

（五）推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”必須以系列體制機(jī)制改革為支撐

本質(zhì)上，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”更取決于我國(guó)城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化，需要系列性的體制機(jī)制改革和制度安排[1][19][21]。首先，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”不能停留在理念引導(dǎo)層面，必須通過立法和地方性實(shí)施細(xì)則來(lái)確立，同時(shí)要明確同權(quán)內(nèi)涵，規(guī)定政府部門和房屋產(chǎn)權(quán)人必須提供的協(xié)助。其次，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”所涉及的公共資源分配的公平性、均等性等問題單靠一個(gè)部門、一個(gè)政策或是一部法律難以解決，未來(lái)仍需要進(jìn)一步構(gòu)建戶籍、教育、醫(yī)療等一系列綜合政策體系提供全方位的支持。

注釋：

①《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》（國(guó)發(fā)〔2017〕9號(hào)）提出的《“十三五”國(guó)家基本公共服務(wù)清單》包括公共教育、勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生等8個(gè)領(lǐng)域的81個(gè)項(xiàng)目。

②10個(gè)案例城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、合肥、南京、沈陽(yáng)、武漢、杭州、長(zhǎng)沙。

③統(tǒng)籌入學(xué)指在就近入學(xué)錄取后剩余學(xué)位統(tǒng)籌錄取入學(xué)，原則上在實(shí)際居住地附近3公里范圍內(nèi)進(jìn)行分配。④結(jié)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2021年科學(xué)技術(shù)項(xiàng)目計(jì)劃軟科學(xué)研究項(xiàng)目《培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策研究》（2021-R-075）進(jìn)行的《針對(duì)大城市新市民、青年人群體租賃住房特征及需求的調(diào)查問卷》結(jié)果分析，問卷數(shù)據(jù)樣本量為846份。