基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理研究*

李大來 劉源 陳小芳

1. 福州理工學院 福建 福州 350506；2. 福建筑啟輝煌建筑工程有限公司 福建 廈門 361000

1 研究背景

2008年全球次貸危機至2014年以來，我國建設領域掀起一波新的熱潮，作為建設領域最有代表性的房地產(chǎn)市場也在這個時期成為炙手可熱的投資領域，時至今日房地產(chǎn)市場仍然在我國經(jīng)濟整體份額中占有非常重要的地位，據(jù)國家統(tǒng)計局《2021年四季度和全年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）初步核算結(jié)果》數(shù)據(jù)顯示，2021年我國房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)合計增加值約15.8萬億元，占國民經(jīng)濟總量的比重為13.8%，位列各行業(yè)第三位[1]。這個時期我國房地產(chǎn)市場最顯著特點即“重銷售、輕成本”，拿到土地后，快速完成設計、報建、招標、施工、銷售，整個開發(fā)過程不需要過多地考慮成本的精細化管理，只要造價總體上不出現(xiàn)重大偏差，項目即可獲得較高的利潤，這個時期是我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的時期。

2 行業(yè)現(xiàn)狀

我國政府于2014年開始出手對房地產(chǎn)市場進行重點調(diào)控，調(diào)控力度之大、調(diào)控時間之長在全行業(yè)內(nèi)亦屬罕見，時至今日調(diào)控仍未停止，這在一定程度上降低了我國房地產(chǎn)市場的熱度。除了調(diào)控政策因素外，筆者認為房地產(chǎn)市場自身的兩個因素也導致房地產(chǎn)市場的高利潤模式不能一直持續(xù)下去：一是經(jīng)歷了長時間的市場供應，剛需客戶群的購買力已經(jīng)得到很大程度的釋放，剛需客戶群縮??；二是投資客戶群在房地產(chǎn)市場低迷時變得更加謹慎，同時投資渠道的多樣化也在一定程度上分流了原來房地產(chǎn)市場投資客戶群。上述三個原因?qū)е?014年以來我國房地產(chǎn)市場進入低速增長階段，加之受2020年以來疫情的嚴重影響，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景更加不容樂觀。

3 研究思路

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目采用建設項目目標成本（以下簡稱目標成本）作為成本控制手段，起到了一定的效果，但目標成本控制作為一種事后糾偏控制措施，在當前抗擊疫情、材料價格上漲等新的市場形勢下，無法有效將項目成本控制在預期內(nèi)，必須借助事前控制、事中控制的手段。由于目標成本的成果主要體現(xiàn)為目標成本科目及金額，無法直接指導項目成本管理工作，必須通過項目工程合同（以下簡稱合同）才能得以實現(xiàn)，而目標成本與合同之間的聯(lián)系又必須借助建設工程合約規(guī)劃（以下簡稱合約規(guī)劃）這個管理工具，因此，分析和研究合約規(guī)劃與目標成本之間的對應關(guān)系，對于幫助當前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理項目成本、提高項目經(jīng)濟效益是非常有必要的。

4 目標成本

4.1 目標成本概念

目標成本是一個建設項目在方案確定后，結(jié)合當前的社會和經(jīng)濟現(xiàn)狀，在企業(yè)內(nèi)部各個相關(guān)部門配合下，經(jīng)過造價專業(yè)人員嚴謹?shù)臏y算，形成的建設項目成本總目標。從工程造價管理的角度看，目標成本是控制項目總費用的一種限額。一般在項目前期方案階段根據(jù)項目初步方案，結(jié)合歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)和市場價格信息，通過一整套標準的目標成本科目進行測算[2]。

4.2 目標成本科目

目標成本科目主要由開發(fā)成本、開發(fā)間接費用和稅費等3個一級科目及其下屬的各子級科目構(gòu)成，目標成本整體框架體系如圖1所示。開發(fā)成本是指項目開發(fā)建設過程中發(fā)生的各項直接成本支出，包括土地成本、開發(fā)前期成本、勘察設計成本、建安毛坯成本、建安精裝成本、景觀工程成本、基礎設施配套成本、后期成本等8個二級科目；開發(fā)間接費用是指項目建設過程中發(fā)生的各項間接成本支出，包括管理費用、營銷費用、財務費用等3個二級科目；稅費是指根據(jù)國家稅法及相關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設、銷售過程中需要向國家和地方繳納的各項稅費支出，包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、其他稅費等4個二級科目。目標成本的三級及以下科目是否要展開是根據(jù)目標成本編制的精確度和可操作性確定的[3]。

圖1 目標成本整體框架體系

4.3 目標成本可控成本

在目標成本各項組成科目中并不是每一項成本科目都屬于企業(yè)能夠控制的，因此有必要區(qū)分哪些成本是可以通過企業(yè)的管理控制的、哪些成本是無法通過企業(yè)管理控制的，把項目成本管理的重點放在可控成本上才是成本管理制勝的關(guān)鍵。通常，項目土地使用權(quán)需要通過“招拍掛”制度與其他對手通過競價獲得，非企業(yè)內(nèi)部能夠控制，而稅費也是由國家統(tǒng)一規(guī)定，因此土地成本和稅費屬于不可控成本，目標成本中其余成本屬于可控成本?？煽爻杀镜囊饬x在于揭示了企業(yè)實際可以控制的成本內(nèi)容，明確成本管理工作的重點。

4.4 目標成本局限性

目標成本科目的劃分是從編制目標成本的便捷性、準確性等角度出發(fā)的，并未考慮后續(xù)的招投標、合同管理、簽證變更、竣工結(jié)算等項目成本管理工作，如鋼筋工程目標成本科目測算時，按“鋼筋含量×建筑面積×鋼筋綜合單價”測算鋼筋工程目標成本科目金額，但卻無法將“鋼筋工程”作為一項單獨的合同開展各項成本管理工作，而是將鋼筋工程納入施工總承包工程中去考慮，在施工總承包工程合同中進行管理。換言之，目標成本科目與作為項目成本管理活動基本單元的合同并不是一一對應的，而發(fā)包人進行項目成本管理活動的最基本單元就是合同，因此必須將目標成本與合同聯(lián)系起來，才能進行有效的成本管理工作。

5 合約規(guī)劃

5.1 合約規(guī)劃概念

合約規(guī)劃屬于工程項目合同管理理論中的組成部分。合約規(guī)劃是在項目的實施戰(zhàn)略確定后對于工程相關(guān)的合同進行合理規(guī)劃，在項目前期提前規(guī)劃項目工程、材料、設備等工程合同，以利于項目采購、成本管理和工程管理工作的開展[4]。合約規(guī)劃要確定根本性和方向性的、對整個工程項目實施有重大影響的問題，對整個項目的計劃、執(zhí)行、控制有著決定性的作用，其目標是通過合同保證工程項目目標和實施戰(zhàn)略的實現(xiàn)。業(yè)主方合約規(guī)劃是項目策劃的重要內(nèi)容之一，通過合約規(guī)劃形成整個項目合同的基本結(jié)構(gòu)。業(yè)主方合約規(guī)劃的內(nèi)容主要包括：按勘察、設計、施工、監(jiān)理及材料設備采購等建設任務將整個項目分解成多少個不同種類的合同，每種合同又可分解成多少個獨立的合同，每個合同的工程內(nèi)容和范圍，以及各個合同之間在內(nèi)容上、管理上和技術(shù)上的協(xié)調(diào)等。

5.2 合約規(guī)劃適用范圍

在4.3中介紹了目標成本可控成本的概念，對于一個組織健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其部門職責分工是清晰明確的。主責工程造價的項目成本管理部門不可能對全部可控成本的內(nèi)容進行有效的管理，可控成本科目中的管理費、營銷費、財務費應該分別由企業(yè)或項目的運營管理部門、營銷部門、財務部門來測算并進行管理，因此，主責工程造價的項目成本管理部門主要對開發(fā)前期成本、勘察設計成本、建安毛坯成本、建安精裝成本、景觀工程成本、基礎設施配套成本、后期成本等7項可控成本進行管控，本研究中合約規(guī)劃的范圍也是圍繞這7項可控成本展開的。

5.3 目標成本、合約規(guī)劃、合同之間的關(guān)系

如4.4所述，目標成本科目與合同并不是一一對應的，不能直接指導項目成本管理工作，必須借助合約規(guī)劃管理工具，因此目標成本、合約規(guī)劃、合同三者之間如何在項目成本管理工作中發(fā)揮各自的作用以及彼此間的關(guān)系，是研究合約規(guī)劃與目標成本對應關(guān)系的核心問題。筆者通過分析研究得出上述三者在項目成本管理工作的關(guān)系（如圖2所示）。

圖2 目標成本、合約規(guī)劃、合同在項目成本管理工作中的關(guān)系

5.4 合約規(guī)劃與目標成本科目的對應模板

通常一份具體合同對應著一項或者多項目標成本科目，如土方工程合同只對應土方工程一項目標成本科目；施工總承包工程合同對應地上/地下普通土建工程、地上/地下普通安裝工程、地下室民防工程、鋼結(jié)構(gòu)工程等多項目標成本科目，因此，必須建立起目標成本科目與合約規(guī)劃對應關(guān)系模板，將目標成本科目與合約規(guī)劃科目通過一對一或一對多的對應關(guān)系確定下來，以便在目標成本測算完成的同時，自動生成帶有規(guī)劃金額的合約規(guī)劃，用于指導項目成本管理工作。筆者通過大量項目案例研究總結(jié)出目標成本科目與合約規(guī)劃對應關(guān)系模板（建安毛坯部分）見表1。這里需要注意以下幾點。

表1 目標成本科目與合約規(guī)劃對應關(guān)系模板（建安毛坯部分）

5.4.1 目標成本科目的劃分是依據(jù)《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（GB 50500-2013）、各省市的預算定額、測算的準確性及便捷性、企業(yè)自身的需要綜合考慮確定的，不同的企業(yè)的目標成本科目不完全相同。

5.4.2 合約規(guī)劃的劃分是依據(jù)各類合同的內(nèi)容和類型，由于合同的內(nèi)容和類型比較容易明確，因此，不同企業(yè)間合約規(guī)劃的劃分相對較為統(tǒng)一。

5.4.3 目標成本科目與合約規(guī)劃的對應關(guān)系原則：目標成本科目所包含的工作內(nèi)容必須屬于對應的合約規(guī)劃中具體的合同范圍內(nèi)的工作，即測算的工作內(nèi)容與對應合同的工作內(nèi)容相一致，如防水工程目標成本科目的測算必須對應合約規(guī)劃中的施工總承包工程合同，因為通常情況下，防水工程這項工作是屬于施工總承包工程合同范圍的工作內(nèi)容。

5.4.4 目標成本科目與合約規(guī)劃均需進行分級設置，這樣做的目的是為了歸納總結(jié)歷史數(shù)據(jù)和項目間橫向?qū)Ρ确治龅男枰瑫r也便于使用。

（續(xù)表）

6 結(jié)束語

基于合約規(guī)劃的目標成本管理模式主要以事前控制為核心思想，強調(diào)以合約規(guī)劃為紐帶，通過合同進行項目成本管理。由于合約規(guī)劃是以目標成本為基礎，因此并不否定目標成本的在項目成本管理方面的作用，對目標成本做到了很好的承前銜接；同時合約規(guī)劃是高度集成的標準合同體系，對后續(xù)招投標、合同管理、簽證變更、竣工結(jié)算等項目成本管理工作提供了良好的支撐，這又體現(xiàn)了合約規(guī)劃的啟后作用。因此，基于合約規(guī)劃的目標成本管理模式對于當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利與持續(xù)健康發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實意義。