淺議上海市經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房與商品房的設(shè)計(jì)要求差異

王曉娟

上海筑景建筑設(shè)計(jì)有限公司 上海 200033

引言

經(jīng)濟(jì)適用房為政府面向本市中低收入住房困難家庭提供的政策性住房，公共租賃房為提供給家庭或者單身人士過(guò)渡性、階段性的租賃用房，兩者都屬于保障性住房。由于套型面積受控，此類住宅若照搬現(xiàn)有住宅規(guī)范的規(guī)定，會(huì)面臨一些困難。上海地少人多、資源緊缺，為滿足此類保障房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，相繼出臺(tái)了《上海市保障性住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則公共租賃住房篇（試行）2011年》（以下簡(jiǎn)稱公租房導(dǎo)則）、《上海市保障性住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則經(jīng)濟(jì)適用住房篇（試行）2011年》（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)濟(jì)適用房導(dǎo)則）等規(guī)定。通過(guò)在設(shè)計(jì)規(guī)定上放寬要求，提高使用效率，采用空間復(fù)合設(shè)計(jì)，兼顧住宅的經(jīng)濟(jì)性和居住品質(zhì)。

1 總體設(shè)計(jì)1.1日照要求

日照是總體設(shè)計(jì)中影響建筑排布的重要因素，通過(guò)對(duì)日照要求的降低，可以降低高密度小戶型的設(shè)計(jì)難度，提高節(jié)地性。

《經(jīng)濟(jì)適用房導(dǎo)則》中曾設(shè)放寬政策，因后續(xù)上海日照標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，目前該條已失效。而實(shí)際項(xiàng)目中，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房會(huì)有部分房源用于銷售，日照一般仍按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

公共租賃房因只租不售，導(dǎo)則中采用“累計(jì)日照時(shí)間”替代“連續(xù)日照時(shí)間”。實(shí)際項(xiàng)目中，由于日照計(jì)算軟件設(shè)定等原因，仍以連續(xù)日照計(jì)。高層成套小戶型住宅90%以上的套型滿足日照要求即可，朝向不作要求。這條規(guī)定放寬，可以突破商品房南北行列式布局的限制，如顧村1號(hào)地塊的海尚菊苑增加了東西向套型，形成合院公共活動(dòng)空間，豐富建筑形態(tài)。高層成套單人型宿舍，則參照《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求，50%以上居住應(yīng)有良好朝向，并滿足日照要求。因此公租房項(xiàng)目，常引入“L”型的建筑，以滿足高密度的設(shè)計(jì)要求。對(duì)于中心城范圍內(nèi)的改造項(xiàng)目，成套小戶型住宅的日照標(biāo)準(zhǔn)還可進(jìn)一步酌情降低。

1.2 停車

住宅的機(jī)動(dòng)車車位及非機(jī)動(dòng)車車位按照《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫(kù)（場(chǎng)）的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。新建設(shè)規(guī)范 DG/TJ08-21于2022年1月1日時(shí)開(kāi)始實(shí)施，經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房的配置指標(biāo)相比2014年版本有所提高。其中公共租賃房（成套單人型宿舍）停車位指標(biāo)按照公共租賃房（成套小戶型）配建停車位指標(biāo)的50%執(zhí)行。該條放寬一是因?yàn)榇蟪鞘斜Ｕ闲宰》啃^(qū)的套密度比普通商品房小區(qū)提高了至少30%，而每戶面積遠(yuǎn)小于商品房的面積，二是停車數(shù)量的減少能有效降低建造成本[1]。

非機(jī)動(dòng)車庫(kù)則不分住宅類型采用同樣的標(biāo)準(zhǔn)，非機(jī)動(dòng)車停車占地小，加上共享單車的普及，降低標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)性的提高作用不明顯。

表1 住宅機(jī)動(dòng)車停車位指標(biāo)（DG/TJ08-14 已廢止）

表2 住宅機(jī)動(dòng)車停車位指標(biāo)（DG/TJ08-21）

1.3 綠地

商品房綠地率按規(guī)范不應(yīng)低于35%，集中綠地面積應(yīng)不少于用地總面積的10%（每塊≥400m2）。經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房導(dǎo)則的綠地率為中心城區(qū)以內(nèi)不低于20%，中心城區(qū)以外不低于25%，集中綠地也不作要求。經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)還應(yīng)選取適宜上海氣候和土質(zhì)條件，維護(hù)成本低的植物。在《浦東新區(qū)保障性住房設(shè)計(jì)要求》中提出每100m2綠地面積中，落葉喬木或常綠喬木種植數(shù)量不得少于3株，每株胸徑不得小于12cm，分叉枝不得少于3級(jí)分叉枝。綠地內(nèi)建筑小品面積不得大于綠地面積的5%，步行場(chǎng)地面積不得大于綠地面積的15%等要求，防止項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中偷工減料，降低小區(qū)品質(zhì)。

1.4 配套公建

公租房因只租不售，可不設(shè)業(yè)委會(huì)用房，同時(shí)適當(dāng)增加小區(qū)物業(yè)管理、招待所、食堂（餐飲）、便利店、洗衣房、活動(dòng)室、健身房等的配置。保障房設(shè)計(jì)導(dǎo)則中規(guī)定中心城區(qū)以內(nèi)的可以結(jié)合周邊配套條件，利用已有設(shè)施，在實(shí)際的項(xiàng)目中，此條需征詢相關(guān)部門(mén)才可以實(shí)施。

2 單體設(shè)計(jì)

2.1 套型分類

《上海市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定住宅套型設(shè)計(jì)分為小套（60m2以內(nèi)）、中套（90m2以內(nèi)）、大套（大于90m2），應(yīng)以小套、中套為主。經(jīng)濟(jì)適用房按照家庭結(jié)構(gòu)及居住空間數(shù)分為Ⅰ型、Ⅱ型、Ⅲ型（僅設(shè)置在中心城區(qū)外）。公共租賃住房分為中成套小戶型住宅和成套單人型宿舍。

2.2 面積要求及套內(nèi)空間復(fù)合

經(jīng)濟(jì)適用房、公租房標(biāo)準(zhǔn)偏低，對(duì)面積要求更高。經(jīng)濟(jì)適用房采用套內(nèi)面積+建筑面積的雙重控制標(biāo)準(zhǔn)。按中心城區(qū)內(nèi)外分區(qū)，套內(nèi)按照Ⅰ型40/35m2、II型54/44m2、Ⅲ型63m2控制，結(jié)合不同層數(shù)得房率：多層約為90%，7～11層約為84%，12～18層約為81%，18層以上約為77%，得出對(duì)應(yīng)套型建筑面積作為第二個(gè)控制標(biāo)準(zhǔn)，保證住戶得到較為公正的套內(nèi)面積[2]。

公共租賃房單個(gè)項(xiàng)目人均套型面積不超過(guò)30m2。成套住房套型建筑面積（含高層）一般在40～50m2左右，原則上不超過(guò)60m2。單人型宿舍單居套建筑面積不超過(guò)35m2，二居套不超過(guò)60m2，三居套不超過(guò)80m2，四居套不超過(guò)100m2。

由于嚴(yán)格的限制，各功能空間面積分配需要分配合理、適中。從設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)中可看出，經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房提出了臥室兼起居室，廚房與餐廳的復(fù)合面積要求，空間復(fù)合設(shè)計(jì)提高小面積戶型的使用效率，導(dǎo)則中提供了翔實(shí)的空間模塊供設(shè)計(jì)參考。

表3 住宅功能房間面積要求

2.3 建筑層高

上海市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，比國(guó)標(biāo)層高、凈高要求更高，公共租賃房對(duì)凈高要求有所降低。筆者接觸的實(shí)際項(xiàng)目中，經(jīng)濟(jì)適用房與公租房一般層高仍設(shè)置在2.8～3.0m，在條件允許的情況下增加居住的舒適度。

表4 住宅凈高對(duì)比表

2.4 樓電梯設(shè)計(jì)

《上海市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定十二層至十八層住宅，當(dāng)單元設(shè)置1臺(tái)電梯時(shí)，應(yīng)在單元與單元之間設(shè)置連廊，并應(yīng)在十二層及十二層以上每三層相鄰的兩單元的走道、前室或樓梯平臺(tái)設(shè)置連廊。這種設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性較好，在商品房中也有應(yīng)用。但經(jīng)濟(jì)適用房面積小，住戶多，使用中，聯(lián)系廊影響北側(cè)房間的私密性和安全性，同時(shí)用戶私自占用聯(lián)系廊容易產(chǎn)生糾紛，相關(guān)導(dǎo)則中規(guī)定不應(yīng)采用此種設(shè)計(jì)[3]。

商品房應(yīng)滿足各類規(guī)范中的無(wú)障礙要求，而經(jīng)濟(jì)適用房需滿足基本的無(wú)障礙設(shè)計(jì)要求：?jiǎn)误w建筑入口、入口平臺(tái)、公共走道、電梯轎廂及侯梯廳等，對(duì)無(wú)障礙車位、無(wú)障礙住房、公共樓梯要求等方面的無(wú)障礙設(shè)計(jì)不做硬性規(guī)定。公共租賃住房?jī)H對(duì)其電梯的凈尺寸作出規(guī)定，無(wú)需對(duì)電梯轎廂需進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)。

2.5 門(mén)窗陽(yáng)臺(tái)

通過(guò)凸窗、陽(yáng)臺(tái)等“偷面積”，是商品房的常見(jiàn)設(shè)計(jì)手段。經(jīng)濟(jì)適用房、公租房在設(shè)計(jì)要求上更加務(wù)實(shí)。商品房的陽(yáng)臺(tái)規(guī)范要求為設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過(guò)1.8m，水平投影面積≤8m2，按其水平投影面積的1/2計(jì)容積率，一般為開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

經(jīng)濟(jì)適用房面積小，若設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，長(zhǎng)期居住的住戶容易自行改造成封閉陽(yáng)臺(tái)。經(jīng)濟(jì)適用房的陽(yáng)臺(tái)在滿足南向陽(yáng)臺(tái)、不設(shè)置保溫、面積不大于5.5m2、凈深不應(yīng)小于1.3m的情況下，不計(jì)入容積率。在此條件下，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)設(shè)計(jì)封閉陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)外窗應(yīng)采用中空玻璃，傳熱系數(shù)不應(yīng)高于3.2w/（m2·K），室外空調(diào)機(jī)座板位置不得占用陽(yáng)臺(tái)面積。這項(xiàng)規(guī)定增加了用戶實(shí)際使用空間，避免后期自行改造，封閉陽(yáng)臺(tái)及對(duì)傳熱系數(shù)的要求保證住宅的熱工性能。

公共租賃房住戶使用周期短，改造意愿不強(qiáng)烈，規(guī)范中不設(shè)封閉陽(yáng)臺(tái)的要求，可采用開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)節(jié)省成本。對(duì)于住宅的凸窗，公共租賃房規(guī)定不能設(shè)置，經(jīng)濟(jì)適用房只可設(shè)置南向凸窗。凸窗進(jìn)深與商品房統(tǒng)一采用“進(jìn)深不超過(guò)0.6m不計(jì)容”的測(cè)繪口徑。

2.6 立面設(shè)計(jì)

保障類住房的建設(shè)意向書(shū)中，一般包含外裝飾材料要求，通常要求為1～4層采用石材或高級(jí)面磚，4層以上采用真石漆，可防止經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房在立面外觀上材質(zhì)造型過(guò)于單一簡(jiǎn)陋。而商品房則無(wú)此限制[4]。

3 結(jié)束語(yǔ)

建造經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房，對(duì)改善城市低收入居民的居住條件，解決民生問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。在設(shè)計(jì)要求上和商品房有所區(qū)分，不只是降低了高要求下的設(shè)計(jì)難度，更是引導(dǎo)科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，在滿足中低收入人群的基本需求之外，為其提供更加舒適使用的居住環(huán)境。