買賣VS贈與，親子間房屋如何轉(zhuǎn)換？

房產(chǎn)作為我國家庭的重要財產(chǎn)之一，是廣大群眾能夠幸福安穩(wěn)生活的基本保障。在現(xiàn)實生活中，我們經(jīng)常會看到，身體健康的父母想提前將自己名下的房產(chǎn)過戶給子女的事情。當(dāng)父母自愿無償將房產(chǎn)過送給子女時，是選擇贈與，還是選擇買賣形式，一直是困擾大家的焦點問題。鑒于此，本文僅就父母將普通住宅過戶給成年子女，以贈與和買賣兩種情形所涉及的稅收、費用進(jìn)行比較，以期能夠為大家提供參考和借鑒。

房屋更名過戶稅收的比較和選擇

總體來講，房屋更名過戶涉及增值稅及附加稅（城建稅、教育費附加、地方教育費附加）、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅。

贈與形式更名過戶的稅收

1.增值稅及附加稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡化和規(guī)范個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個人所得稅所需證明資料的公告》（國家稅務(wù)總局2015年第75號公告），以及國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]144號），無償贈與子女等涉及家庭財產(chǎn)分割的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為，免征增值稅。在增值稅免征的情況下，以繳納的增值稅金額為依據(jù)的城建稅、教育費附加、地方教育附加的附加稅也免予征收。也就是說，贈與形式，無增值稅及附加稅。

2.個人所得稅。根據(jù)《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》（財稅[2019]74號）規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與子女的，不征收個人所得稅。即父母將房產(chǎn)贈與子女，無個人所得稅。

3.契稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號）第一條第二款明確規(guī)定：對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。2020年頒行的契稅法第四條第三項明確規(guī)定：土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格，契稅計稅公式為：應(yīng)納稅額=房屋核定價格×（3%～5%）（各省市不同）。

4.印花稅。在贈與情況下，根據(jù)《關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅[2019]13號），贈與雙方均應(yīng)繳納印花稅，計稅公式如下：應(yīng)納稅額=房屋評估價格×0.05%。

買賣形式更名過戶的稅收

以買賣形式更名過戶的稅負(fù)情況主要取決于房屋持有年限，以及購房人或受贈人房屋套數(shù)。

1.增值稅及附加稅。增值稅及附加稅與持有年限有關(guān)，與持有套數(shù)無關(guān)。這里的持有年限，指房屋上次交易到本次交易的時間，核查標(biāo)準(zhǔn)為契稅發(fā)票日期或房本登記日期（本文所稱持有年限，均以此為標(biāo)準(zhǔn)，不再重復(fù)說明）。按照《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于明確增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅政策的公告》（2021年第11號）、《關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局2021年第5號）、以及財稅[2016]36號附件3（過渡政策）的規(guī)定，個人銷售持有2年以上不動產(chǎn)，免征增值稅，不滿2年的，須繳稅，繳納標(biāo)準(zhǔn)如下：

增值稅：房屋價款×5%

城建稅：增值稅×（1%或5%或7%），市區(qū)稅率為7%；縣城、鎮(zhèn)稅率為5%；不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)稅率為1%。

教育費附加：增值稅×3%

地方教育附加：增值稅×2%

比如，王父、王母將長春的一套85平方米房屋賣給其子小王，合同價（與稅務(wù)核定價取高價）為100萬元，小王父母此套房購買不滿2年，因?qū)俚亻L春市現(xiàn)執(zhí)行附加稅減半政策，小王繳納增值稅及附加稅情況如下：

增值稅：1000000×5%=50000元

城建稅：50000×3.5%=1750元

教育附加：50000×1.5%=750元

地方教育附加：50000×1%=500元

小王購買父母持有未滿2年的房屋，共需增值稅及附加稅53000元（A）。

但小王父母在購買此套房2年后再將房屋賣給小王，則無需再繳納增值稅及附加稅，稅負(fù)為0（B）。

2.契稅。契稅稅率與買房持有房屋套數(shù)（契稅征收是查詢購買方住房套數(shù)）有關(guān)，與購買年限無關(guān)。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2016]23號）規(guī)定，個人購買家庭惟一住房或家庭第二套改善性住房，享受不同的優(yōu)惠政策：

首套或二套住房契稅：房屋交易價格×1%（不包括北上廣深）

三套或以上住房契稅：房屋交易價格×3%（各省市不同）

比如，王父、王母將長春的一套85平方米房屋賣給其子小王，合同價（與稅務(wù)核定價比取高價）為100萬元，小王名下沒有其他房屋，小王繳納契稅情況如下：

契稅：1000000×1%=10000元（C）

但如果小王此前已擁有兩套房屋，則小王繳納契稅情況如下：

契稅：1000000×3%=30000元（D）

3.個人所得稅。《個人所得稅法》第六條規(guī)定，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅，以轉(zhuǎn)讓價減除原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。具體公式為：個人所得稅=（成交價格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金-其他合理費用）×20%

根據(jù)國稅發(fā)[2006]108號規(guī)定，不能提供房屋原值憑證，實行核定征稅。具體比例由省級稅務(wù)局或者省級稅務(wù)局授權(quán)的地市級稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定，公式如下：個人所得稅=房屋核定價×1%

上述兩種所得稅計算方式，各地采取的政策不一致，具體采用哪個公式，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H具體情況具體對待。在上述案例中，案例屬地長春采取的是核定征收方式，因此小王父母應(yīng)納所得稅情況為：個人所得稅：1000000×1%=10000元（E）

需特別說明的是，假如小王父母持有該房已超過5年，且此房為小王父母惟一住房的，即“滿五唯一”，則免征個人所得稅（F）。不符合任一條件的，仍需繳納個人所得稅。

4.土地增值稅。房屋買賣屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，按照《土地增值稅實施細(xì)則》應(yīng)征土地增值稅，但根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》（財稅[2008]137號）第三條規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

5 .印花稅。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》（財稅[2008]137號）第二條規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。但需按照《印花稅法》交納產(chǎn)權(quán)證貼花5元（G）。

房屋更名過戶形式之稅負(fù)比較

結(jié)合上述法律法規(guī)以及政策文件規(guī)定，通過舉例來比較，則更加清晰明了。如，王父、王母擬將長春的一套85平方米房屋過戶給其子小王，稅務(wù)部門核定價為100萬元的房屋，其贈與和買賣需要納稅額度比較如下：

1.房屋贈與更名過戶的稅負(fù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，親子間贈與普通住宅，稅務(wù)部門僅征收契稅及印花稅。小王需納稅情況如下：契稅：1000000×3%=30000元、印花稅：1000000×0.05%=500元、產(chǎn)權(quán)證貼花5元。小王接受父母贈與房屋，需納稅30505元。

2.房屋買賣更名過戶的稅負(fù)。根據(jù)不同情形，納稅情況如下：

⑴如果在此房不滿2年的情況下買賣，且在買賣時小王名下無其他住房，應(yīng)納稅額=A+C+E+G=53000+10000+10000+5=73005元。此時，買賣稅負(fù)遠(yuǎn)高與贈與稅負(fù)，就應(yīng)選擇贈與形式。

⑵如果在此房超過2年不滿5年的情況下買賣，且在買賣時小王名下無其他住房，應(yīng)納稅額=B+C+E+G=0+10000+10000+5=20005元。此時，買賣稅負(fù)要低于贈與，選買賣形式。

⑶如果在此房超過2年不滿5年的情況下，買賣時，小王已有兩套住房，則應(yīng)納稅額=B+D+E+G=0+30000+10000+5=40005元。此時，買賣稅負(fù)則要高于贈與，當(dāng)然選贈與。

⑷如果在此房已滿5年的情況下買賣，且此房屋為小王父母惟一住房，小王此時名下住房也不超過一套，則應(yīng)納稅額=B+C+F+5=0+10000+0+5=10005元。此時，買賣稅負(fù)要遠(yuǎn)低于贈與，當(dāng)然選買賣。

可見，親子間房屋辦理更名過戶，形式選擇上，在購房不滿2年的情況下，一般贈與要優(yōu)于買賣，超過2年的，買賣往往要優(yōu)于贈與。但實際采取哪種形式，還要根據(jù)具體情況具體對待。

費用的比較和選擇

房屋更名過戶除要繳納稅收外，還可能產(chǎn)生其他費用，尤其公證費、評估費，由于其收費標(biāo)準(zhǔn)是依房屋價值而定，如房屋價值較大，該等費用也不可忽視。

公證費?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡化和規(guī)范個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個人所得稅所需證明資料的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第75號）取消贈與房產(chǎn)須提交《贈與合同公證書》規(guī)定，但文件規(guī)定在地方上的落實情況不一而足。據(jù)了解，目前仍有部分地方在贈予房屋過戶時，仍要求提供公證書。房屋贈與公證費各省市有所不同，但一般收取比例是按受益額或評估額的1—2%，或采取超額累進(jìn)方式征收。房屋價值較高的，贈與公證費甚至可能超過因贈與而免征的個人所得稅。在這種情況下，買賣形式在稅費上的優(yōu)勢超過贈與。

房屋評估費。贈與公證收費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)房屋評估額的，有的地區(qū)公證處要求公證當(dāng)事人需出具評估報告，因而產(chǎn)生評估費。評估費收費標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有明文規(guī)定，而是隨行就市，也就是評估機構(gòu)收費標(biāo)準(zhǔn)由市場調(diào)節(jié)，100萬以下，一般不會超過0.5%。因此，就要綜合考慮公證費與評估費的總和費用與免征的個人所得稅的多少，決定是否采用贈與房屋這種形式。

公證費和評估費因所在地產(chǎn)權(quán)交易部門要求不同，并非必然發(fā)生的費用，據(jù)筆者所知，同一省份，同一地區(qū)，不同縣都可能有不同的規(guī)定，因此需以實際所在地要求為準(zhǔn)。

每個家庭過戶房屋所面臨的持有年限、房屋套數(shù)、房屋面積等情況千差萬別，各省、市地方稅收優(yōu)惠政策、文件落實等存在不同差異，導(dǎo)致選擇的方式也不同。因此，在選擇上，還是要從實際出發(fā)，選擇更為合理的方式辦理房屋過戶。