基礎(chǔ)設(shè)施REITs模式在高速公路領(lǐng)域應(yīng)用的研究①

劉 浩，杜冠超，褚喆盟，陳剛?cè)A，劉 洋

（中交一公局集團(tuán)有限公司，北京 100020）

近日證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委相繼發(fā)布了有關(guān)公募REITs發(fā)行的規(guī)范性文件和指引，加快了公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域布局速度，高速公路資產(chǎn)作為可以長(zhǎng)期產(chǎn)生穩(wěn)定可期現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，已經(jīng)成為目前公募REITs市場(chǎng)內(nèi)討論的熱點(diǎn)。下面以已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期且基本符合要求的高速公路項(xiàng)目為例，探討研究公募REITs在高速公路領(lǐng)域應(yīng)用的問(wèn)題和解決思路。

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制

（一）實(shí)際情況

根據(jù)重慶市交通局（甲方）與某施工企業(yè)（乙方）就九永高速公路項(xiàng)目簽訂的投資協(xié)議，雙方對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與出資變更作出如下約定：項(xiàng)目收費(fèi)期內(nèi)，因特殊情況，乙方須轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的，須征得甲方書(shū)面同意，股權(quán)受讓方須接受本協(xié)議約束，在同等條件下，甲方指定其他投資人有權(quán)優(yōu)先受讓項(xiàng)目公司股權(quán)，但公司法有相關(guān)規(guī)定的除外。根據(jù)重慶市交通局（甲方）與重慶九永高速公路建設(shè)有限公司（乙方）簽訂的九永高速BOT項(xiàng)目特許權(quán)協(xié)議約定，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格之前，乙方不得轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目的特許權(quán)。在收費(fèi)期內(nèi)，乙方不得轉(zhuǎn)讓本協(xié)議項(xiàng)下的任何權(quán)利或義務(wù)，或者轉(zhuǎn)讓股權(quán)或者改變股權(quán)的比例和結(jié)構(gòu)，但經(jīng)甲方同意的除外；股東之間、股東與其關(guān)聯(lián)單位之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓甲方不應(yīng)當(dāng)無(wú)正當(dāng)理由拒絕批準(zhǔn)，但乙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和重慶市交通主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定辦理權(quán)益轉(zhuǎn)讓。乙方不得轉(zhuǎn)讓公路及其附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)，只能按約定程序質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓、租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。

根據(jù)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》等相關(guān)規(guī)定，國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)依法履行外部審批程序，九永項(xiàng)目股權(quán)隸屬央企，其股權(quán)轉(zhuǎn)讓須上報(bào)國(guó)資委審批。國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓基本程序依次為外部審批、清產(chǎn)核資、審計(jì)評(píng)估、內(nèi)部決策、申請(qǐng)掛牌、簽訂協(xié)議、審批備案、產(chǎn)權(quán)登記、變更手續(xù)。

（二）存在問(wèn)題

根據(jù)投資協(xié)議和BOT項(xiàng)目特許權(quán)協(xié)議，九永項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓須報(bào)請(qǐng)重慶市交通局批準(zhǔn)，同時(shí)須要上報(bào)國(guó)資委審批。而在股權(quán)交易環(huán)節(jié)，如果沒(méi)有特別情況，要轉(zhuǎn)讓國(guó)有股權(quán)必須通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，交易對(duì)手存在不確定性。

（三）解決思路

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委下發(fā)的關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)文件精神，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，是貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板決策部署的有效政策工具，是投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動(dòng)各類(lèi)社會(huì)資本積極性，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。要求各地發(fā)展改革委高度重視、精心組織、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按要求穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作。在此背景下，九永項(xiàng)目基于開(kāi)展REITs試點(diǎn)而轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)該能得到重慶市交通局的批準(zhǔn)，并進(jìn)一步獲取國(guó)資委批準(zhǔn)。項(xiàng)目公司應(yīng)就項(xiàng)目開(kāi)展REITs試點(diǎn)事宜提前與相關(guān)審批方溝通協(xié)商，了解相關(guān)要求。為解決股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場(chǎng)交易面臨的不確定性，建議國(guó)資委針對(duì)發(fā)行公募REITs出臺(tái)專(zhuān)門(mén)文件解決股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易對(duì)手不確定問(wèn)題。

二、期間收益分配

（一）實(shí)際情況

截至2020年9月，九永項(xiàng)目資產(chǎn)總額52.11億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)1.85億元，無(wú)形資產(chǎn)（項(xiàng)目建設(shè)投資）50億元；負(fù)債總額41.47億元，其中銀行長(zhǎng)期借款40億元，凈資產(chǎn)10.64億元，資產(chǎn)負(fù)債率79%。2018年、2019年、2020年三季度，營(yíng)業(yè)收入分別為1.58億元、1.89億元、8915萬(wàn)元，付現(xiàn)成本分別為2202.63萬(wàn)元、2337.79元、1737.34萬(wàn)元，凈利潤(rùn)分別為-9300萬(wàn)元、-8200萬(wàn)元、-9718萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流分別為1.09億元、1.69億元、4446萬(wàn)元。受資產(chǎn)攤銷(xiāo)和2021年上半年免收通行費(fèi)影響，近年賬面均為虧損，且2021年的虧損額同比擴(kuò)大。

但自通車(chē)以來(lái)，項(xiàng)目保持安全生產(chǎn)和合規(guī)運(yùn)營(yíng)記錄，且2021年6月主線(xiàn)收費(fèi)站投入使用后，日均收費(fèi)金額從60萬(wàn)元穩(wěn)步提升到近期的80萬(wàn)元。按照目前運(yùn)營(yíng)水平估算，年度營(yíng)業(yè)收入可達(dá)2.7億元，折算單公里收入約550萬(wàn)元，已超過(guò)重慶市內(nèi)現(xiàn)有全部通車(chē)高速公路單公里的平均收入值（約400萬(wàn)元）；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)[各類(lèi)經(jīng)營(yíng)收入/付現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用（不含貸款利息）]約5倍，全部現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)[各類(lèi)經(jīng)營(yíng)收入/（付現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成本+貸款利息）]約1.2倍，初步測(cè)算滿(mǎn)足國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資（2020）586號(hào)）、《關(guān)于做好第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》等指導(dǎo)文件中，對(duì)于凈現(xiàn)金流、投資回報(bào)率等要求。

根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)預(yù)判，未來(lái)年份通行費(fèi)收入峰值可達(dá)9.5億元（見(jiàn)表1）。

表1 EBITDA預(yù)測(cè)值來(lái)自《九永高速公路收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)論證研究》 （單位：萬(wàn)元）

（二）存在問(wèn)題

目前九永項(xiàng)目尚處于運(yùn)營(yíng)培育期，如因不可抗力及其他因素導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流的情況下，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃和私募基金用于收益分配的資金來(lái)源如何解決。

（三）解決思路

底層資產(chǎn)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是維持資產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃正常運(yùn)營(yíng)的核心因素，根據(jù)初步測(cè)算，九永項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流超額覆蓋，為確保項(xiàng)目獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，首要是促進(jìn)項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。在當(dāng)前公募基金相對(duì)缺乏基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)上滿(mǎn)足條件的第三方運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)較少的情況下，應(yīng)充分發(fā)揮原始權(quán)益人的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力；基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)之間應(yīng)建立合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，明確獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的積極性，共同促進(jìn)運(yùn)營(yíng)效率的提高，如與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)簽署市場(chǎng)化業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議，如低于業(yè)績(jī)承諾則向項(xiàng)目公司補(bǔ)足，如超出業(yè)績(jī)承諾則提取超額業(yè)績(jī)報(bào)酬；同時(shí)在基金合同等相關(guān)法律文件中，應(yīng)合理界定基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)利關(guān)系，明確約定解聘、更換外部管理機(jī)構(gòu)的條件和前提。對(duì)于符合運(yùn)營(yíng)要求、未出現(xiàn)約定解聘情形的，不應(yīng)隨意更換運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，以保持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。

另外，確因不可抗力（例如新冠疫情）及其他因素導(dǎo)致九永項(xiàng)目出現(xiàn)現(xiàn)金流不能覆蓋，資產(chǎn)計(jì)劃收益分配可采取相應(yīng)的救濟(jì)措施。

一是由流動(dòng)性支持主體承擔(dān)相應(yīng)的流動(dòng)性支持義務(wù)，以保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定；二是由差額補(bǔ)足義務(wù)主體提供差額補(bǔ)足安排。

三、投后管理方面

（一）實(shí)際情況

按照項(xiàng)目簽訂的BOT項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議約定，項(xiàng)目收費(fèi)期自交工日起30年，由社會(huì)資本方擁有項(xiàng)目的收費(fèi)權(quán)，且未經(jīng)甲方同意，不得轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。2017年12月26日建成通車(chē)，通車(chē)以來(lái)公司利用專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以及積累的豐富高速公路運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)高速公路的收費(fèi)、養(yǎng)護(hù)、交通、安全、服務(wù)等系統(tǒng)進(jìn)行整體組織、控制及協(xié)調(diào)，項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)收益基本符合預(yù)期。隨著主線(xiàn)收費(fèi)站2020年6月通車(chē)，車(chē)流量持續(xù)穩(wěn)步增加，整體收益也將大幅提升。

（二）存在問(wèn)題

公募REITs中要求公募基金管理人負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)管理，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的重大事項(xiàng)均由基金份額持有人大會(huì)進(jìn)行表決。由于高速公路運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)龐大且專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)工程，具有規(guī)模大、范圍廣、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，不僅包括監(jiān)控、照明、路橋及附屬設(shè)施等技術(shù)密集型硬件養(yǎng)護(hù)管理，還包括依賴(lài)硬件管理形成的向高智能化、產(chǎn)業(yè)綜合化發(fā)展的復(fù)合型管理需求，高速公路建設(shè)提供的現(xiàn)代化設(shè)施需要多工種、多專(zhuān)業(yè)，密切協(xié)作，互相配合，模塊化、專(zhuān)業(yè)化管理形成了高速公路運(yùn)營(yíng)管理的有機(jī)體系，需要專(zhuān)業(yè)化的公司和團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目投后的運(yùn)營(yíng)管理，公募基金目前并不具備公路運(yùn)營(yíng)能力。

另一方面，公募REITs實(shí)施后，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理決策須先后履行私募基金、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、公募基金層面表決程序，整體決策流程較為冗長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目公司日常運(yùn)營(yíng)效率而言，會(huì)造成一定負(fù)面影響。

此外，處于運(yùn)營(yíng)期的高速公路項(xiàng)目已經(jīng)具有穩(wěn)定的管理架構(gòu)與員工，未來(lái)即使公募基金能夠接管高速公路的運(yùn)營(yíng)工作，如此龐大的高速公路一線(xiàn)人員的安置問(wèn)題，也是需要綜合考慮的重要因素。

（三）解決思路

公募基金目前來(lái)說(shuō)往往不具有高速公路的運(yùn)營(yíng)管理能力，按照指引要求，基金管理人可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)子公司承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，也可以委托外部管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投后運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)。對(duì)于公募基金管理人而言，設(shè)立專(zhuān)門(mén)子公司來(lái)承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理，需要付出培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)時(shí)間和成本，或者支付超額成本收購(gòu)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，不具有經(jīng)濟(jì)性。而對(duì)于高速公路原始權(quán)益人來(lái)說(shuō)，從項(xiàng)目建設(shè)期到運(yùn)營(yíng)期積累了較為完善的管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，如果完全將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理權(quán)移交給公募基金，失去公司主業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)積累機(jī)會(huì)的同時(shí)，會(huì)放棄基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理的一部分市場(chǎng)份額。因此，關(guān)于投后運(yùn)營(yíng)管理，可以與公募基金管理人簽訂委托運(yùn)營(yíng)協(xié)議，由原始權(quán)益人來(lái)參與高速公路資產(chǎn)后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理，可以充分發(fā)揮“專(zhuān)業(yè)的人干專(zhuān)業(yè)的事”行業(yè)優(yōu)勢(shì)，保證高速公路高效、完善的運(yùn)營(yíng)管理體系，維護(hù)投資人的權(quán)益實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也可以維持管理架構(gòu)和員工的穩(wěn)定，避免出現(xiàn)高速公路一線(xiàn)人員的安置問(wèn)題。

四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)評(píng)估

（一）實(shí)際情況

九永項(xiàng)目投資評(píng)估收益率指標(biāo)情況（如表2）。

表2 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表

根據(jù)目前九永項(xiàng)目目前經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)2018、2019、2020三年運(yùn)營(yíng)培育期后，預(yù)計(jì)2021年開(kāi)始，2021年凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流預(yù)測(cè)為24142萬(wàn)元，基本達(dá)到REITs發(fā)行的資產(chǎn)要求。

（二）存在問(wèn)題

相對(duì)經(jīng)營(yíng)方式比較復(fù)雜的其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)資產(chǎn)的估值方法比較直接透明，主要參考現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法。根據(jù)目前監(jiān)管要求，管理人需在招募說(shuō)明書(shū)以及未來(lái)的年度報(bào)告中對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估并充分說(shuō)明估值的理由。由于REITs依靠基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益向投資者進(jìn)行穩(wěn)定分紅，收益法也是最符合REITs邏輯的方法。基礎(chǔ)資產(chǎn)的估值可作為投資者對(duì)REITs定價(jià)的錨。此外，根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)營(yíng)操作指引（試行）（征求意見(jiàn)稿）》，應(yīng)當(dāng)將收益法中現(xiàn)金流量折現(xiàn)法作為主要的評(píng)估方法，由此看公募REITs定價(jià)的錨主要是基于未來(lái)現(xiàn)金流和折現(xiàn)率確定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。評(píng)估過(guò)程中，必然會(huì)涉及到增長(zhǎng)率和折現(xiàn)率的選擇，會(huì)直接影響項(xiàng)目投資評(píng)估收益率指標(biāo)完成情況。

（三）解決思路

評(píng)估模型的核心參數(shù)為未來(lái)現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)和折現(xiàn)率的選擇，現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)主要參考基金管理人提供的信息形成對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的基本判斷，折現(xiàn)率的選擇是投資人對(duì)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的主要輸入變量。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)現(xiàn)金流重點(diǎn)評(píng)估政府定價(jià)、收費(fèi)政策、GDP增速、區(qū)位規(guī)劃變動(dòng)等的合理性，折現(xiàn)率的選擇或收益率的要求依賴(lài)于各機(jī)構(gòu)投資人的主觀判斷，根據(jù)市場(chǎng)情況合理預(yù)測(cè)，目前尚且沒(méi)有統(tǒng)一的相關(guān)規(guī)定。

對(duì)于現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，需要平衡目前估值與未來(lái)現(xiàn)金流增長(zhǎng)速度的影響，平衡后可以考慮通過(guò)類(lèi)REITs產(chǎn)品過(guò)度，以持有資產(chǎn)發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品，既可以通過(guò)對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、核心機(jī)制的設(shè)計(jì)達(dá)到實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表的目的，亦可在保留對(duì)資產(chǎn)控制權(quán)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)資金回流，增加現(xiàn)金流穩(wěn)定性后再進(jìn)行估值，增強(qiáng)未來(lái)現(xiàn)金流流入預(yù)期；對(duì)于折現(xiàn)率的選擇，可以參考CAPM資本資產(chǎn)定價(jià)模型：

ri=rf+βi×（rm－rf）

其中：

rf指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率；

rm指市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；

βi指系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

rf無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，可以參考與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年限最近的國(guó)債利率，rm市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取同行業(yè)上市公司樣本指標(biāo)，計(jì)算出行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，βi系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)可以通過(guò)行業(yè)平均收益率水平與社會(huì)平均收益水平的協(xié)變系數(shù)值來(lái)確定，計(jì)算公式：

其中：

Cov(M，i)指市場(chǎng)平均收益率與行業(yè)平均收益率的協(xié)方差；

以九永項(xiàng)目為例，按照實(shí)際的通車(chē)時(shí)間，截至目前剩余運(yùn)營(yíng)時(shí)間27年，取最接近期限的20年期國(guó)債利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，rf=3.86；為了計(jì)算簡(jiǎn)便，βi采取wind近24個(gè)月建筑行業(yè)β算術(shù)平均值，βi=1.1；對(duì)于市場(chǎng)平均收益率，選取國(guó)內(nèi)和香港上市的高速公路公司近三年的數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，具體采樣列表如表3。

表3

經(jīng)測(cè)算rm=4.19%，按照CAPM模型計(jì)算得出：

ri=3.86%+1.1×(4.19%－3.86%)=4.22%

由于投資機(jī)構(gòu)以及數(shù)據(jù)樣本量的客觀差異因素，測(cè)算得出的項(xiàng)目現(xiàn)金流折現(xiàn)率僅作為參考。

結(jié)語(yǔ)

盡管目前國(guó)內(nèi)高速公路公募REITs在探索中前進(jìn)，有很多問(wèn)題有待攻克，但公募REITs作為我國(guó)金融體制改革的重大創(chuàng)新金融工具之一，對(duì)試點(diǎn)發(fā)行人具有重要意義?！叭ヒ唤狄谎a(bǔ)”是供給側(cè)改革的五大任務(wù)，而公募REITs產(chǎn)品在保持資產(chǎn)完整和管理專(zhuān)業(yè)的同時(shí)，為國(guó)有資本提供新的重資產(chǎn)盤(pán)活渠道，釋放長(zhǎng)期沉淀于已建成項(xiàng)目中的投資資金，穩(wěn)妥解決政府或企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)自持負(fù)擔(dān)過(guò)重、杠桿率過(guò)高的潛在風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)政府財(cái)政健康可持續(xù)發(fā)展。公募REITs通過(guò)為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的前期投資者提供順暢的退出通道，能夠有效緩解我國(guó)當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域面臨的投資規(guī)模大、投資退出渠道單一、回收期長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，建立長(zhǎng)效機(jī)制，有利于促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)。