基于農(nóng)戶視角的農(nóng)村宅基地閑置影響因素:以湄潭縣5個(gè)鎮(zhèn)為例

閔廷冬，劉志有，魏 冉，曲秀武

(新疆農(nóng)業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院，新疆 烏魯木齊 830052)

0 引言

【研究意義】農(nóng)村宅基地和住宅是農(nóng)民的基本生活資料和重要財(cái)產(chǎn)，宅基地作為農(nóng)村沉睡的資產(chǎn)在農(nóng)村發(fā)展起重要作用[1]。2017年宅基地制度改革拓展到全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))，貴州省湄潭縣成為宅基地制度改革拓展試點(diǎn)，湄潭縣在收回、分置、騰退、轉(zhuǎn)讓[2]使用方面探索盤活閑置農(nóng)村宅基地的路徑和方法，取得一定成效，具有典型的研究意義。隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量不斷增加，以及人口死亡、超量建設(shè)宅基地等現(xiàn)象，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地和住宅閑置浪費(fèi)問題日益突出，宅基地“季節(jié)性閑置”是農(nóng)村呈現(xiàn)空心化的必然現(xiàn)象之一，完全拋棄宅基地只有極少數(shù)的農(nóng)戶[3]。因此，必須從根本上了解成因，讓閑置宅基地“活”起來，這也是振興鄉(xiāng)村的必要一步。【前人研究進(jìn)展】國(guó)外學(xué)者研究認(rèn)為，年齡、經(jīng)濟(jì)、生活環(huán)境[4]、農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移[5-6]等因素是形成宅基地閑置的主要原因，主要采取適度補(bǔ)償機(jī)制[7]、轉(zhuǎn)移工廠進(jìn)村[8]、資金扶持規(guī)劃鄉(xiāng)村[9]等方面的措施，總體歸納為“文化+政治+政策”三個(gè)層面解決農(nóng)村宅基地的問題。國(guó)內(nèi)和國(guó)外有相似之處，但閑置原因更為復(fù)雜多樣，國(guó)內(nèi)學(xué)者從不同角度研究了宅基地閑置原因，從政策角度看，宅基地退出機(jī)制的缺失是其閑置或盤活利用的根本原因[10]，而對(duì)宅基地管理落后、制度缺失嚴(yán)重是形成閑置的根源[11]；從城市化角度看，人口遷移才是宅基地閑置的根源[12]；從社會(huì)發(fā)展角度看，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定高度時(shí)，農(nóng)村“空心化”會(huì)成為一種趨勢(shì)，呈村中央逐漸向村外擴(kuò)展[13]現(xiàn)象，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、農(nóng)戶收入[14]增加是造成農(nóng)村宅基地閑置的原因。宅基地閑置成因有很多，總體可歸納為農(nóng)戶認(rèn)知、宅基地閑置面積小[15-16]、流轉(zhuǎn)范圍有限[17-18]、村莊建設(shè)規(guī)劃不到位[19-20]、人口流動(dòng)[21]、制度產(chǎn)權(quán)不完整性[22-25]和宅基地要素市場(chǎng)被限制[26]等因素造成了宅基地閑置，采取不同的治理模式，并不斷推進(jìn)土地三項(xiàng)制度的改革[27]?！狙芯壳腥朦c(diǎn)】探索宅基地盤活利用，但閑置率依舊很高，解決的問題依舊有限，主要因?yàn)槭窃斐烧亻e置成因是因人而異、因地而異?！緮M解決的關(guān)鍵問題】以湄潭縣5個(gè)鎮(zhèn)為研究對(duì)象，基于probit模型量化分析影響宅基地閑置的主要因素，為農(nóng)戶合理使用宅基地及其相關(guān)部門完善宅基地政策提供參考。

1 數(shù)據(jù)來源與研究方法

1.1 研究區(qū)概況

湄潭縣屬貴州省遵義市，地處27°20′18″～28°12′30″N，107°15′36″～107°41′08″E，總面積18.64萬hm2，轄12個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道、133個(gè)村(居、社區(qū))，是武陵山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān)重點(diǎn)縣(2018年9月退出貧困縣)。境內(nèi)地質(zhì)斷層交錯(cuò)，折皺細(xì)密，構(gòu)造復(fù)雜，地貌多樣，自然景觀獨(dú)特。全縣常住人口為37.29萬人，共有家庭13.36萬戶，其中農(nóng)戶11.64萬戶；縣建設(shè)用地8 320 hm2，其中集體建設(shè)用地2.062 5萬hm2；宅基地10.9萬宗，宅基地總面積0.221萬hm2；全縣2020年地區(qū)生產(chǎn)總值118.07億元，縣級(jí)以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)龍頭企業(yè)110家。

1.2 數(shù)據(jù)來源

數(shù)據(jù)來源于湄潭縣5個(gè)鎮(zhèn)(魚泉街道、天城鎮(zhèn)、興隆鎮(zhèn)、石蓮鎮(zhèn)和復(fù)興鎮(zhèn)5個(gè)鎮(zhèn)作為研究區(qū)域)的實(shí)地調(diào)研，其中天城鎮(zhèn)占比最高，原因是天城鎮(zhèn)調(diào)查便利并為宅基地退出重點(diǎn)示范區(qū)。問卷內(nèi)容包括農(nóng)戶家庭基本情況、農(nóng)戶宅基地基本情況、盤活利用過程中相關(guān)影響因、農(nóng)戶盤活意愿和農(nóng)戶其他相關(guān)意愿5部分，問卷設(shè)計(jì)后進(jìn)行了預(yù)調(diào)研并進(jìn)行修正，采取抽樣調(diào)查，對(duì)每一個(gè)樣本農(nóng)戶進(jìn)行訪談試的問卷填寫。發(fā)放問卷276份，回收問卷276份，其中有效問卷265份(表1)。

表1 調(diào)查樣本區(qū)的分布情況Table 1 The distribution of sample areas

1.3 變量選擇

1.3.1 因變量選取 選取因變量為宅基地是否為閑置Y，根據(jù)所研究的問題，選取您家宅基地是否存在閑置，其中，0=不閑置，1=閑置。根據(jù)調(diào)查的農(nóng)戶265戶，其中有54戶顯現(xiàn)不閑置，占比20.4%，211戶呈閑置狀態(tài)，占比79.6%。

1.3.2 自變量選擇 解釋變量參考眾多關(guān)于閑置宅基地成因、盤活利用等影響因素相關(guān)文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，將影響因素分為六類，分別為農(nóng)戶家庭特征、宅基地基本特征、經(jīng)濟(jì)因素、地理環(huán)境、宅基地管理制度和人文因素。其中農(nóng)戶家庭特征主要包括年齡、受教育程度、戶籍性質(zhì)、家庭人口數(shù)、務(wù)農(nóng)勞動(dòng)力數(shù)和外出務(wù)工等解釋變量；宅基地特征主要選取宅基地?cái)?shù)量、面積、閑置年限、閑置類型等解釋變量；經(jīng)濟(jì)因素包括家庭年收入、收入的來源方式和盤活預(yù)期收入解釋變量；地理環(huán)境包括宅基地居住條件、交通條件、是否靠近旅游區(qū)開發(fā)區(qū)、是否存在開發(fā)可能等解釋變量；宅基地管理包括對(duì)閑置宅基地處理政策的了解和對(duì)宅基地基本相關(guān)法律的了解度解釋變量；人文因素包括對(duì)宅基地情感的注重、未來居住打算、進(jìn)城定居是否愿退出宅基地和是否愿意在鄉(xiāng)鎮(zhèn)打工等解釋變量。解釋變量類型及賦值詳細(xì)情況見表2。

表2 調(diào)查樣本的變量定義及預(yù)期Table 2 Variables definition and expectation of samples

1.4 研究方法

研究閑置宅基地盤活利用的影響因素，在選擇解釋變量時(shí)呈現(xiàn)結(jié)果為閑置和不閑置2種結(jié)果，其次probit回歸模型可以預(yù)測(cè)某一事物的發(fā)生，應(yīng)用較廣。模型采用累積正太概率分布函數(shù)，根據(jù)模型被解釋變量選取數(shù)量差異，可分為二元和多元probit回歸分析。二元probit回歸對(duì)于預(yù)報(bào)變量的假設(shè)條件較小，在實(shí)際應(yīng)用中更為廣泛。結(jié)合解釋變量和被解釋變量選用二元probit模型更為適合，回歸模型可以預(yù)測(cè)某一特性存在與否?；驹恚菏紫葘⒁蜃兞縴定義為服從二元分布的事件，其取值為發(fā)生時(shí)y=1；不發(fā)生是y=0，y=1時(shí)即事情發(fā)生的總體概率，用p(y=1)表示，q(y=0)時(shí)表示事件不發(fā)生的概率，此時(shí)p+q=1，建立的回歸模型：

p=p(y=1)=φ(β0+β1x1+β1x2+Λ+βΚxΚ)

=P[t≤(β0+β1x1+β2x2+ΛβΚxΚ)]

2 結(jié)果與分析

2.1 模型檢驗(yàn)

為避免進(jìn)入回歸模型中的自變量不存在嚴(yán)重的多重共線性，影響模型擬合優(yōu)度，對(duì)自變量進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)(表3)，所有變量的方差膨脹因子(VIF)為1.082～2.543，均小于10，容忍度在0.393～0.924，均大于0.1。說明，各個(gè)自變量之間不存在嚴(yán)重共線性，可以進(jìn)入二元probit回歸模型。

表3 變量間的共線性檢驗(yàn) Table 3 Collinear test among variables

2.2 模型估計(jì)

運(yùn)用統(tǒng)計(jì)SPSS 26.0對(duì)所調(diào)查的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行二元probit分析，解釋變量為是否閑置，被解釋變量為農(nóng)戶家庭特征、宅基地特征、經(jīng)濟(jì)特征、地理環(huán)境、宅基地管理和人文因素類別下的23個(gè)解釋變量。由表4看出，宅農(nóng)村閑置宅基地的影響因素中有8類解釋變量在1%的顯著水平下具有明顯影響。在農(nóng)戶家庭特征6個(gè)解釋變量中外出務(wù)工對(duì)其影響較為強(qiáng)烈，外出務(wù)工造成人口外流，是形成宅基地閑置的重要原因。宅基地特征中宅基地面積對(duì)其顯著性較強(qiáng)，面積大易形成部分閑置，不易盤活；經(jīng)濟(jì)特征中家庭收入來源和宅基地盤活預(yù)期收入為主要的影響因素，收入來源方式影響著農(nóng)戶對(duì)宅基地的依賴程度，盤活預(yù)期收入影響農(nóng)戶盤活意愿，當(dāng)盤活收入達(dá)不到期望值時(shí)農(nóng)戶會(huì)拒絕盤活，繼續(xù)閑置；在地理環(huán)境中4個(gè)解釋變量均對(duì)其有影響，從估計(jì)結(jié)果上看，居住條件和是否具有開發(fā)可能性對(duì)其影響更顯著，居住條件好具有開發(fā)可能性更加容易被利用，不易閑置；宅基地管理中農(nóng)戶對(duì)相關(guān)法律了解甚少，對(duì)處理政策會(huì)了解更多，影響較顯著；在人文因素中，對(duì)宅基地的情感越強(qiáng)，越有可能閑置，農(nóng)戶不會(huì)去選擇退出、轉(zhuǎn)讓等方式盤活，而農(nóng)戶進(jìn)城居住的意愿也影響宅基地閑置，進(jìn)城后會(huì)選擇退出宅基地，獲得一定收益更易進(jìn)城居住，并且考慮長(zhǎng)時(shí)間不回農(nóng)村居住選擇退出。

表4 農(nóng)村閑置宅基地影響因素的probit模型估計(jì)結(jié)果Table 4 The estimated result of factors influencing rural homestead idleness by probit model

續(xù)表4

2.3 農(nóng)村宅基地閑置的影響因素特征

2.3.1 農(nóng)戶家庭 年齡階段在農(nóng)戶家庭特征中與閑置宅基地呈現(xiàn)顯著正相關(guān)。一般情況對(duì)于年輕的農(nóng)戶來說，對(duì)閑置宅基地處理方式并不在乎，反而如果能更快的處理閑置宅基地并獲取一定利益，這對(duì)于年輕農(nóng)戶來說更能快速脫離農(nóng)村外出務(wù)工或做生意。而對(duì)于年長(zhǎng)的農(nóng)民來說，思想保守，認(rèn)為宅基地是安身立命之本，是養(yǎng)老的保障，對(duì)于閑置宅基地盤活利用的方式、途徑受多方影響，對(duì)閑置宅基地盤活利用造成困難。外出務(wù)工在農(nóng)戶家庭特征中呈現(xiàn)正相關(guān)，外出務(wù)工人數(shù)越多，人員外流大，宅基地閑置率會(huì)越大，將造成宅基地的季節(jié)性閑置或永久閑置，而必定會(huì)造成部分閑置情況。外出務(wù)工人數(shù)決定閑置情況，這也決定盤活利用的意愿強(qiáng)度，如果只是少數(shù)人外出務(wù)工而造成的部分閑置，農(nóng)戶對(duì)于部分閑置的盤活利用意愿較低，如果留守的是女性農(nóng)戶會(huì)更加保守。而外出務(wù)工收入水平也是較高，不會(huì)對(duì)低效盤活利用閑置宅地基產(chǎn)生興趣，進(jìn)而影響閑置宅基地盤活利用。

2.3.2 宅基地 宅基地?cái)?shù)量在宅基地特征中與閑置宅基地呈現(xiàn)正相關(guān)，宅基地?cái)?shù)量越多，閑置率就越高，盤活意愿越強(qiáng)，宅基地一般呈現(xiàn)建新不拆舊和城鎮(zhèn)買房閑置。近幾年，農(nóng)村房屋改造和收入水平的提高，很多人選擇新建宅基地和購(gòu)買新房，在調(diào)查過程發(fā)現(xiàn)舊宅基地若不是危房，一般呈現(xiàn)老人居住而導(dǎo)致的大部分閑置，進(jìn)城購(gòu)房的季節(jié)性返鄉(xiāng)居住，導(dǎo)致農(nóng)村房屋季節(jié)閑置。建新不拆舊中盤活利用更多偏向于對(duì)盤活宅基地帶來的經(jīng)濟(jì)效益。宅基地面積對(duì)宅基地閑置呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，農(nóng)民擁有宅基地面積越大，接受盤活利用也低，根據(jù)調(diào)查閑置面積主要在住房面積超標(biāo)和豬牛圈閑置，農(nóng)村宅基地在豬牛圈上的面積和住房面積基本一致，甚至更大，但是隨著生活水平的提高和生產(chǎn)技術(shù)水平的提高，豬牛圈基本上呈現(xiàn)全部閑置狀態(tài)。而住房閑置主要因?yàn)楹⒆油獬錾蠈W(xué)和家庭外出務(wù)工2項(xiàng)，為了保證有效居住，農(nóng)戶一般不會(huì)采取任何措施盤活利用，處于空閑或堆雜物狀態(tài)。宅基地閑置時(shí)間在宅基地特征中呈現(xiàn)正相關(guān)，閑置的時(shí)間越長(zhǎng)，農(nóng)戶盤活利用意愿越強(qiáng)烈，閑置時(shí)間短農(nóng)戶會(huì)有無所謂或者以后會(huì)用的心理，時(shí)間越長(zhǎng)農(nóng)戶認(rèn)為閑置宅基地基本上無用，可以盤活利用，還能獲取利益。宅基地閑置時(shí)間長(zhǎng)短會(huì)對(duì)農(nóng)戶進(jìn)一步認(rèn)知宅基地是否有用上做出肯定性回答，所以宅基地閑置時(shí)間會(huì)對(duì)農(nóng)戶盤活利用產(chǎn)生一定影響。

2.3.3 家庭經(jīng)濟(jì) 家庭收入來源在經(jīng)濟(jì)特征中與閑置宅基地呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，兼業(yè)型收入和非農(nóng)收入與純農(nóng)收入對(duì)閑置宅基地的影響不同。在調(diào)查過程發(fā)現(xiàn)，純農(nóng)型收入家庭認(rèn)為閑置宅基地盤活收入效益不高，對(duì)宅基地有著依賴性，小農(nóng)思想讓其認(rèn)為宅基地是根本，農(nóng)戶主要投資注重在宅基地整修、擴(kuò)建上。而非農(nóng)和兼業(yè)型的農(nóng)戶來說，家庭收入結(jié)構(gòu)比純農(nóng)收入多元化，且人員流動(dòng)較大，閑置宅基地盤活收益對(duì)他們來說可有可無，盤活意愿不是很強(qiáng)烈，所以家庭收入來源對(duì)宅基地是否閑置和盤活利用有著顯著影響。盤活預(yù)期收入在經(jīng)濟(jì)特征中呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，農(nóng)戶對(duì)閑置宅基地盤活的預(yù)期收入越高，閑置率就越低，面對(duì)預(yù)期收入過低時(shí)，盤活風(fēng)險(xiǎn)與收入不成正比，效益水平較低，從而拒絕盤活利用閑置宅基地，導(dǎo)致宅基地進(jìn)一步閑置。當(dāng)然存在個(gè)別農(nóng)戶盤活預(yù)期收入過低時(shí)，也愿意盤活，主要是因此經(jīng)濟(jì)收入低，盤活能獲得一定收入，所以愿盤活不愿閑置，盤活利用的預(yù)期收入會(huì)對(duì)閑置宅基地盤活利用產(chǎn)生影響。

2.3.4 地理環(huán)境 居住條件和交通條件與閑置宅基地呈現(xiàn)正相關(guān)，居住條件和交通條件越好，盤活方式也會(huì)呈現(xiàn)多樣化，居住條件和交通條件將帶來更大的盤活效益，農(nóng)戶越會(huì)接受閑置宅基地盤活利用，居住條件和交通條件的好壞影響著閑置宅基地盤活利用。宅基地是否靠近資源開發(fā)區(qū)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，開發(fā)的可能性與閑置宅基地盤活利用呈現(xiàn)正相關(guān)。越靠近資源開發(fā)區(qū)的宅基地，閑置率就越低，宅基地基本上處于利用和準(zhǔn)備利用中，在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)大部分閑置宅基地不靠近資源開發(fā)區(qū)，也不接受宅基地退出，從而閑置。而閑置宅基地處于地理環(huán)境較好的地勢(shì)，盤活意愿更強(qiáng)，在調(diào)查研究過程中更多農(nóng)戶認(rèn)為閑置宅基地不存在開發(fā)可能性，盤活過后效益不大，寧愿繼續(xù)閑置，說明宅基地地理環(huán)境對(duì)閑置具有顯著影響。

2.3.5 宅基地管理 對(duì)閑置宅基地處理政策的了解與閑置宅基地呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，首先，農(nóng)戶越不了解宅基地政策，閑置率越高。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)戶對(duì)宅基地政策了解度均值為3.15，了解度為一般偏上，但村民對(duì)宅基地政策了解基本在于政府對(duì)超建、違建和退出等做出的獎(jiǎng)罰，農(nóng)戶沒有從根本上了解宅基地屬性。其次，農(nóng)戶在宅基地盤活時(shí)條件會(huì)比較苛刻，而對(duì)盤活利用有一定限制。相反，對(duì)政策了解越不清晰，盤活方式越隨心所欲，閑置率越低。最后，政府對(duì)退出補(bǔ)償過低時(shí)，村民會(huì)選擇閑置，而處罰力度不大時(shí)，村民會(huì)在原有的基礎(chǔ)上擴(kuò)大宅基地面積，從而導(dǎo)致閑置。當(dāng)村民對(duì)政府政策了解透明時(shí)，宅基地閑置率將下降，盤活率上升，政策的了解度對(duì)宅基地的閑置有顯著影響。

2.3.6 人文因素 對(duì)宅基地的情感是否注重與閑置宅基地呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，關(guān)心度越高時(shí)，閑置率越低。調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)，閑置房屋一般出現(xiàn)為木房和磚混結(jié)構(gòu)，部分閑置的為磚混結(jié)構(gòu)，木房結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)全部閑置。農(nóng)戶越注重宅基地情感，會(huì)想辦法利用起來，不讓其閑置，其中一部分農(nóng)戶認(rèn)為宅基地閑置時(shí)間久會(huì)失去“人氣”，采取租賃的方式盤活。進(jìn)城定居是否愿意退出宅基地呈現(xiàn)正相關(guān)，城鎮(zhèn)定居意愿越強(qiáng)，做出盤活利用的可能性就越強(qiáng)，閑置率越低。調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)定居是否愿意退出宅基地的均值在1.3，證明超過70%的人選擇愿意，其原因是隨著生活水平要求的提高，農(nóng)戶認(rèn)為在城鎮(zhèn)能享受到更好的福利待遇，如城鎮(zhèn)醫(yī)療水平更高、方便，就業(yè)崗位更加充足，基礎(chǔ)設(shè)施較農(nóng)村更為完善。是否愿意在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)務(wù)工呈現(xiàn)正相關(guān)，不愿意在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)務(wù)工的，閑置率上升，而愿意留在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)務(wù)工，閑置率降低。調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，不愿在鄉(xiāng)鎮(zhèn)務(wù)工的年齡呈現(xiàn)在青年部分，而中年愿意留在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其原因主要是青年在意工資水平，中年部分主要考慮家庭，留在鄉(xiāng)鎮(zhèn)能更好地照顧家庭，鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)宅基地閑置有一定影響。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

通過對(duì)湄潭縣5個(gè)鎮(zhèn)265份調(diào)查問卷數(shù)據(jù)，利用二元probit模型實(shí)證分析宅基地閑置的影響因素，根據(jù)農(nóng)戶意愿探討宅基地閑置的成因。結(jié)果表明：在農(nóng)戶家庭特征中，農(nóng)戶年齡和家庭外出務(wù)工人數(shù)呈現(xiàn)顯著正相關(guān)；在宅基地特征中，宅基地?cái)?shù)量顯著正相關(guān)，而宅基地面積呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān)；在經(jīng)濟(jì)特征中，家庭收入來源和對(duì)閑置宅基地盤活的預(yù)期收入呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān)；在地理環(huán)境中，宅基地居住條件和交通環(huán)境呈現(xiàn)顯著正相關(guān)，而宅基地是否靠近資源開發(fā)區(qū)顯著負(fù)相關(guān)；在宅基地管理中，對(duì)閑置宅基地處理政策的了解呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān)；在人文因素中，對(duì)宅基地情感的注重呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān)，未來居住打算和是否愿意在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)務(wù)工呈現(xiàn)顯著正相關(guān)。上述變量影響著農(nóng)戶對(duì)宅基地做出合理規(guī)劃，從而導(dǎo)致宅基地出現(xiàn)閑置情況，基于此提出可行性建議。

3.2 建議

湄潭縣在收回、分置、騰退、轉(zhuǎn)讓使用方面探索盤活閑置農(nóng)村宅基地的路徑和方法，取得了一定成效，但也有新問題不斷出現(xiàn)，根據(jù)現(xiàn)有政策和盤活方式結(jié)合調(diào)查結(jié)果分析，提出符合宅基地盤活利用的建議。

3.2.1 強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，探索盤活路徑 進(jìn)一步推進(jìn)法制建設(shè)，強(qiáng)化政府政策和政府功能，明確農(nóng)村宅基地制度改革方向，明晰宅基地功能。首先，做好宅基地“三權(quán)分置”中社會(huì)保障功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)化宅基地中的財(cái)產(chǎn)屬性，確保農(nóng)戶在宅基地出租、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利，做到有效盤活閑置宅基地。其次，做好閑置宅基地統(tǒng)計(jì)，依據(jù)地理位置支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。最后，積極探索宅基地退出指標(biāo)入市，調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)，天城鎮(zhèn)前幾年大力退出宅基地，導(dǎo)致宅基地指標(biāo)過剩，形成政府沒錢，農(nóng)戶收不到錢的局面，大大打擊了農(nóng)戶退出宅基地的意愿。完善土地產(chǎn)權(quán)平臺(tái)建設(shè)，擴(kuò)展指標(biāo)入市范圍，進(jìn)行跨地區(qū)宅基地退出指標(biāo)調(diào)度使用，形成均衡發(fā)展。

3.2.2 堅(jiān)持以人為本，完善補(bǔ)償模式 堅(jiān)持農(nóng)民主體地位和需求的多樣化，做到以人為本，制定激勵(lì)機(jī)制，根據(jù)不同主體現(xiàn)實(shí)需求，探索不同農(nóng)戶的多樣化補(bǔ)償需求。提高宅基地退出標(biāo)準(zhǔn)，利用現(xiàn)行的宅基地退出政策，依據(jù)宅基地地理位置，退出類型實(shí)行不同退出標(biāo)準(zhǔn)，如退土與退田，遠(yuǎn)郊與近郊退出，根據(jù)地理位置不同判別退出標(biāo)準(zhǔn)，并加大退出標(biāo)準(zhǔn)，讓農(nóng)戶在預(yù)期收入上達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，符合村民心里，有效提高農(nóng)戶參與宅基地回收的積極性和主動(dòng)性。湄潭縣現(xiàn)行政策主要以貨幣補(bǔ)償為主，模式單一化。根據(jù)農(nóng)戶需要采取不同補(bǔ)償政策，對(duì)于“一戶多宅”進(jìn)行回收，給予一定貨幣補(bǔ)償，對(duì)于超出規(guī)定面積的不給予補(bǔ)償，并強(qiáng)制要求退出多余部分。置換補(bǔ)償在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價(jià)折換成平方米數(shù)進(jìn)行安置，或根據(jù)自身房屋大小需求進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，完善激勵(lì)和約束機(jī)制的配套。

3.2.3 深化政策措施，做到簡(jiǎn)政放權(quán) 堅(jiān)持以為人民服務(wù)為宗旨，明確農(nóng)戶主體地位。建立健全宅基地評(píng)估、登記和交易等制度，對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，從個(gè)體數(shù)、空間分布、宅基地類型等進(jìn)行合理分類。同時(shí)完善宅基地評(píng)估服務(wù)體系和簡(jiǎn)化宅基地盤活利用程序，在簡(jiǎn)化盤活利用程序時(shí)，制定詳細(xì)操作程序，總體歸納為“簡(jiǎn)化審批內(nèi)容，優(yōu)化報(bào)批流程”。避免閑置宅基地在盤活利用過程中出現(xiàn)不必要的糾紛。支持農(nóng)村村民在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行房屋買房，買賣后不得再次申請(qǐng)宅基地。

3.2.4 發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)人口回流 大力支持返鄉(xiāng)人員依托閑置宅基地發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，宅基地盤活利用影響因素中在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)務(wù)工的更能盤活閑置宅基地，利用宅基地。隨著鄉(xiāng)村振興和資本要素向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)有更多機(jī)會(huì)，以產(chǎn)業(yè)增加就業(yè)，促進(jìn)人口回流，從而盤活閑置宅基地。發(fā)展合作社，集體規(guī)劃閑置宅基地，圍繞本鎮(zhèn)特色產(chǎn)品發(fā)展農(nóng)特產(chǎn)品基地、農(nóng)產(chǎn)品加工場(chǎng)所、綠色生態(tài)農(nóng)莊及休閑農(nóng)業(yè)，打造以“觀農(nóng)田勝景、品農(nóng)家美味、嘗農(nóng)林碩果、賞茶園花卉、住湄潭民居”為主題的田園綜合體。實(shí)現(xiàn)宅基地和住宅資源變資產(chǎn)、資金變股金、農(nóng)民變股東，有利于維護(hù)和實(shí)現(xiàn)農(nóng)民宅基地合法權(quán)益、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，讓鄉(xiāng)村資源成為鄉(xiāng)村發(fā)展資本，促進(jìn)資金、人才各方面的要素向農(nóng)村流動(dòng)，有利于縮小城鄉(xiāng)差距，實(shí)現(xiàn)資本下鄉(xiāng)。

3.2.5 拓展宣傳渠道，共享政策紅利 農(nóng)戶了解政策對(duì)盤活利用閑置宅基地有一定影響，選派政策宣講員和網(wǎng)絡(luò)推送，及時(shí)傳達(dá)國(guó)家相關(guān)政策，共享政策紅利。農(nóng)戶了解政策主要從手機(jī)推送和村民交談獲得。根據(jù)村民反映情況，村民所接收的宅基地政策僅限于表層，沒有從根本上了解宅基地屬性。由于農(nóng)村大部分人文化水平較低，特別老年人多數(shù)屬于文盲，而通過橫幅、手機(jī)等宣傳效果不佳，應(yīng)根據(jù)不同文化水平選擇不同宣傳方式，對(duì)文化水平較低的進(jìn)行入戶宣傳、電視宣傳，對(duì)于有文化的進(jìn)行橫幅、手機(jī)推送等方式。