“金三”來臨樓市小陽春還會再現(xiàn)嗎？

本刊記者 萬曉冉

近日，全國政協(xié)委員洪洋建議取消商品房公攤面積，一時間得到廣大網(wǎng)民的積極響應(yīng)，樓市相關(guān)話題再次引發(fā)了熱烈討論。

相比看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費用的公攤面積，“金三”樓市小陽春的盛況是否能再現(xiàn)顯然更加讓人期待。

樓市苦寒冬久矣。自從去年12月全面降準(zhǔn)，今年初又現(xiàn)降息，房地產(chǎn)金融環(huán)境有所松動，發(fā)改委動員“春節(jié)買房”……與此同時，城市端購房補貼、公積金放松、落戶門檻下調(diào)等政策持續(xù)出臺，“自上而下”步調(diào)越發(fā)一致。那么究竟市場恢復(fù)的速度有多快？“金三”是否能如期履約呢？

虎年開年 一線城市回溫明顯

2022年開年的北京樓市正走出頹勢，緩慢復(fù)蘇。

據(jù)了解，2月20日以來，目前在售的北京新房項目推出了多種優(yōu)惠活動，看房的人多，買的也多，頗有一房難求態(tài)勢。“多數(shù)在售項目的銷售已出現(xiàn)改觀，一些高性價比項目更是異?；鸨??！必悮ふ曳恳晃恍路拷?jīng)紀(jì)人表示，北京樓市回暖勢頭還在繼續(xù)。

2021年樓市震蕩不斷，北京樓市雖然上半年也出現(xiàn)幾波火熱行情，但下半年開始總體表現(xiàn)并不景氣，市場熱度較低。今年以來，隨著金融信貸環(huán)境持續(xù)寬松，市場信心和預(yù)期不斷提升。

根據(jù)北京中原新房統(tǒng)計，2月14～20日北京新建商品住宅（普通住宅+豪宅+別墅）成交額58.29億元，環(huán)比前一周上漲103%；成交量720套，環(huán)比前一周增加350套；成交均價為60094元/平方米，重新回到6萬+臺階。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月北京新房價格指數(shù)環(huán)比和同比分別上漲1%和5.5%，二手房分別上漲0.5%和8%。

“在利好政策加持下，今年以來北京樓市顯著回暖，“小陽春”初現(xiàn)。隨著更多地塊取證和開盤，北京樓市丟失的信心正在回歸?！蹦撤科蟊本┕緺I銷負(fù)責(zé)人表示。

同樣的情況也在廣州上演。2022年2月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2022年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中廣州上漲0.5%。在房價小幅上漲的同時，市場成交也明顯活躍許多。

廣州市黃埔區(qū)的一位中介人士表示，最近一個月的帶看量開始多了起來，而且目前業(yè)主的心態(tài)又比較強勢了，“跟年前相比，談價空間沒那么大了，因為成交價都有漲了一些?！迸c此同時，目前購房者的信心也普遍有所看漲。隨著信心的好轉(zhuǎn)，天河、黃埔等之前熱點的區(qū)域熱度也有一定的提振，多個豪宅樓盤也在陸續(xù)推進入市流程。如位于天河悅景路的合景臻頤府就于2022年1月29日領(lǐng)到預(yù)售證，這也被視作是市場破冰的信號之一。

到目前為止，在四個一線城市中，深圳的房貸利率最低。據(jù)了解，2020年6月至2021年4月，深圳首套房主流房貸利率一直維持在4.95%，加點幅度為30BP，但在去年5月，各大行陸續(xù)將首套房貸款利率上調(diào)15BP至5.1%，二套房貸款利率上調(diào)35BP至5.6%。而今年此番下調(diào)加點疊加五年期以上LPR下降，令深圳首套房主流貸款利率低至4.9%。多名個貸經(jīng)理表示，4.9%的利率為多年來最低。

限貸放開 政策出臺穩(wěn)定樓市

“限購”作為樓市調(diào)控最有效的武器，反過來無疑也是為樓市添柴的利器。

近日，鄭州鼓勵老年人投靠在鄭州的子女，允許投靠家庭新購一套住房；且鄭州還放松限貸政策，擁有一套住房且貸款結(jié)清的，再買房可以按首套政策計算。南昌全面放開城鎮(zhèn)落戶，大專以上學(xué)歷不用遷戶口就能買房。夫妻雙方不管多少套房產(chǎn)都可以辦理夫妻財產(chǎn)約定，實現(xiàn)限購區(qū)不限套數(shù)。青島新房交易由拿證滿5年改為網(wǎng)簽滿5年，是今年首個松綁限售政策。而在長三角地區(qū)，寧波開始放松限貸，全面認(rèn)貸不認(rèn)房。一場放松樓市限購的風(fēng)暴，從二線城市開始席卷。

在放松限購之前，降首付和降利率的組合拳，已經(jīng)在全國各地打響。

1月以來，樓市相關(guān)政策出臺幾成刷屏之勢。與2021年的緊縮形成鮮明對比，此輪調(diào)控以穩(wěn)定樓市、寬松政策為主，意在支持合理的住房消費。

從具體內(nèi)容看，購房補貼和公積金政策“打頭陣”，主要包括：上調(diào)公積金貸款額度，認(rèn)貸不認(rèn)房，降低二套房首付比例，人才購房可用公積金做首付，放寬公積金提取、使用條件等。

三四線城市首當(dāng)其沖，廣西北海、四川自貢、湖南株洲和安徽馬鞍山等率先發(fā)力。后續(xù)伴隨時間推進，二線城市逐漸加入、出臺政策穩(wěn)定市場，典型如濟南取消異地公積金貸款審批時的戶籍限制，寧波為二孩、三孩家庭提高首次公積金貸款額度，福州放寬公積金二次申請使用的貸款條件等。目前，全國至少有20個城市降低購房首付比例至20%，包括菏澤、重慶、南通、佛山、溫州等。

除商業(yè)貸款外，一些城市也下調(diào)公積金首付比例，或提高公積金貸款額度。

目前在福州市行政區(qū)域范圍內(nèi)購房的職工家庭，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調(diào)整為40%；自貢實行只認(rèn)貸不認(rèn)房的住房公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)，無房貸記錄即執(zhí)行首套貸款政策，二套房公積金最低首付比例將從40%下降到20%；北海二套房公積金貸款最低首付比例由60%下調(diào)至40%；南寧提高住房公積金貸款額度，首套房和二套房的最高額度均提高10萬元。

信貸放松 助力房企投資回暖

去年年末，房地產(chǎn)信貸政策在執(zhí)行中開始出現(xiàn)松動，房貸利率下降，放款周期縮短。這種情況一直延續(xù)到今年。多家銀行表示現(xiàn)在額度比較充足，和之前相比，放款的速度也明顯加快了，基本都能在3天以內(nèi)批放。有了銀行貸款的支持，也就意味著樓市整體又將進入正循環(huán)階段。中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，信貸環(huán)境持續(xù)改善，房地產(chǎn)市場的政策底已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，類似的放松或鼓勵政策有望持續(xù)增加，為樓市健康發(fā)展注入活力。

據(jù)貝殼研究院2月發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的103個重點城市2月份主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點，平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

種種跡象表明，房地產(chǎn)市場正迎來冰雪消融的時刻。而隨著商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理政策糾偏、多地下調(diào)首付比例等利好消息不斷，束縛房企流動性壓力的“緊箍咒”似乎正在逐一松綁。

據(jù)統(tǒng)計，2022年共有超過6800億元地產(chǎn)債到期。各個季度的債務(wù)到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元和1242.4億元。這也將對房地產(chǎn)企業(yè)的流動性和融資能力，形成較大的考驗。

在“因城施策”的政策指引下，近期多地商業(yè)銀行適時調(diào)整細則，房地產(chǎn)信貸環(huán)境迎邊際寬松，樓市小陽春似乎漸行漸近。此外，隨著2022年首批集中供地明細在各地逐漸公布，房企投資層面也出現(xiàn)回暖跡象。

3月2日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦舉行的發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)。郭樹清稱，現(xiàn)在房地產(chǎn)價格有一些調(diào)整，需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些變化，對金融業(yè)是好事，但是不希望調(diào)整得太劇烈，對經(jīng)濟影響太大，還是要平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

從金融管理層的表態(tài)來看，也在向市場傳遞著穩(wěn)定的信號，未來房地產(chǎn)信貸投放將會趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求也將會繼續(xù)得到支持，金融監(jiān)管保持合理審慎原則。

雖然房地產(chǎn)從業(yè)者期待的“新春檔”置業(yè)熱潮并未如約而至，但開年以來，隨著商業(yè)銀行信貸環(huán)境的放松，一定程度上提升了各主要城市的置業(yè)熱情。

業(yè)內(nèi)人士表示，“各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，比如公積金政策寬松，給予人才補貼、購房補貼等。而根據(jù)以往經(jīng)驗，一般上半年銀行貸款額度相對充足。接下來，住房信貸環(huán)境有望繼續(xù)邊際放松，利好自住型購房群體。對房企來說，應(yīng)該要盡快抓住業(yè)績增速的窗口期。”該人士進一步表示。

克而瑞研究中心認(rèn)為，行業(yè)利好政策，或是地方調(diào)控放松的扶持性政策，主要目的在于穩(wěn)定并引導(dǎo)恢復(fù)市場信心，以進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。短期內(nèi)行業(yè)政策調(diào)控的主基調(diào)不會改變，房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，行業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

但是對于房企而言，政策效果傳導(dǎo)到銷售、投資仍需要一定時間，目前整體投資仍極度低迷，且今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹(jǐn)慎投資或許仍是未來主旋律。

降本增效 房企加速“再造”架構(gòu)

在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折之年，精細化管理、降本增效已經(jīng)成為眾多房企改革的共同目標(biāo)。開年以來，多家房企加速進行組織架構(gòu)調(diào)整。

3月3日，金輝集團內(nèi)部發(fā)文升級集團組織架構(gòu)，其全國地方公司整合為九大城市公司，推進扁平化管理。3月4日，寶龍地產(chǎn)進行組織架構(gòu)調(diào)整。其資產(chǎn)管理中心增設(shè)“特殊資產(chǎn)部”；營銷管理中心撤銷“配套部”，配套管理職能并入“市場部”；“廣東事業(yè)部”并入“寶龍置地”；“安徽事業(yè)部”并入“事業(yè)二部”；原事業(yè)二部“武夷山項目”轉(zhuǎn)入“寶龍置地”管理；原寶龍置地“揚泰城市公司”轉(zhuǎn)入“事業(yè)二部”管理。整體來看，“縮編”意圖明顯。

事實上，虎年剛一開工，房企的組織架構(gòu)“再造”工作就如火如荼展開了。

2月14日，建業(yè)集團召開媒體懇談會，對近期做出的重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整等問題做公開說明。建業(yè)集團董事長胡葆森表示，整個行業(yè)從“資本紅利”向“管理紅利”轉(zhuǎn)變，必須刀刃向內(nèi)，先刮骨療傷、壯士斷腕。此前，融創(chuàng)、世茂等多家房企對組織架構(gòu)進行了調(diào)整，萬科、旭輝也表示今年將調(diào)整組織架構(gòu)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行業(yè)高速增長不再，為了保持效益，房企擴張性的組織架構(gòu)有必要進行收縮，精細化管理、降本增效已經(jīng)成為眾多房企改革的共同目標(biāo)。

胡葆森表示，此前建業(yè)五個層級管理，機構(gòu)臃腫、效率低下，本身也要進行變革。只不過，特大暴雨災(zāi)害加上三次疫情疊加的發(fā)生，迫使變革加速。

2月10日，融創(chuàng)宣布調(diào)整組織架構(gòu)，由七大區(qū)域調(diào)為九大區(qū)域。新成立西北區(qū)域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四??；原西南區(qū)域拆分為成渝區(qū)域、云貴區(qū)域，分別管理四川及重慶、云南及貴州；廣西并入華南區(qū)域。

融創(chuàng)方面表示，公司為順應(yīng)行業(yè)和外部市場環(huán)境變化，更好地支持下階段“聚焦深耕核心城市、控制規(guī)模、提高綜合經(jīng)營競爭能力”的發(fā)展目標(biāo)，安排此次架構(gòu)調(diào)整。調(diào)整后的組織架構(gòu)，更有利于減小管理跨度、減少管理層級、提高管理效率，提高綜合經(jīng)營管理能力。在區(qū)域管理半徑優(yōu)化的同時，9個區(qū)域?qū)⒃诂F(xiàn)有的城市布局基礎(chǔ)上，進一步聚焦深耕市場空間大、更加匹配公司發(fā)展戰(zhàn)略的核心城市，加強公司在行業(yè)的綜合競爭力。

此外，今年1月，世茂集團宣布新一輪架構(gòu)調(diào)整，對集團職能部門整合，新成立三大中心，分別為建設(shè)運營中心、供應(yīng)鏈中心與產(chǎn)品研發(fā)中心。區(qū)域順應(yīng)承接集團組織架構(gòu)管理邏輯，也同步做對應(yīng)調(diào)整。在區(qū)域設(shè)置層面，有區(qū)域降級、縮減管理范圍、區(qū)域擴圍等。

正如旭輝集團CEO林峰所言，地產(chǎn)行業(yè)如同鷹的中年，唯有徹底變革，才能獲得新生。變革要有向死而生的勇氣，要有刮骨療傷的決心。

經(jīng)歷了長時間的樓市低迷，部分開發(fā)商陷入生存困境，償債高峰期到達，土地市場同樣盡顯“涼意”。隨著今年以來金融信貸環(huán)境持續(xù)寬松，企業(yè)和購房者的信心和預(yù)期都得到明顯提升，特別是3月1日，鄭州出臺的“救市”新政。作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，鄭州的19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，對提振購房需求大有裨益。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州新政出臺并未遭遇太大阻力，起到了投石問路的作用，預(yù)示著未來會有許多弱二線城市跟進，諸如昆明、南寧等，同時也意味著當(dāng)前市場環(huán)境下，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在打開，二線、三四線城市可以適度加大政策松綁幅度，核心一二線城市政策也有糾偏空間，以期緩解房企資金壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期。對于全國其他城市來說，若是類似政策持續(xù)跟進，也可以帶動房地產(chǎn)交易行情回暖，促進3月“小陽春”到來。而針對購房者普遍關(guān)心的房價走勢問題，行業(yè)觀點亦是企穩(wěn)為主，大幅反彈、報復(fù)性補漲等情況不會出現(xiàn)。