簡(jiǎn)論土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理措施的探討

王文靜

摘要：我國(guó)土地儲(chǔ)備存在制度風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于外部及內(nèi)部。要通過(guò)完善土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作機(jī)制、防范土地儲(chǔ)備運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范政府職能科學(xué)核定土地儲(chǔ)備規(guī)模來(lái)防范土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備、風(fēng)險(xiǎn)、管理、措施

1土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的類別和控制過(guò)程

1.1土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的類別

風(fēng)險(xiǎn)是指未來(lái)結(jié)果的不確定性，即實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果的偏離。我國(guó)城市土地儲(chǔ)備本質(zhì)上是一種公共投資或政府投資活動(dòng)，但具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)的特征，城市土地儲(chǔ)備過(guò)程中存在多種風(fēng)險(xiǎn)。狹義的城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)就是在土地取得、土地儲(chǔ)存和整理、土地出讓等城市土地儲(chǔ)備的各個(gè)環(huán)節(jié)中，城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所面臨的可能導(dǎo)致未來(lái)經(jīng)濟(jì)收益不確定性的因素。當(dāng)前我國(guó)土地儲(chǔ)備實(shí)施面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：1.土地儲(chǔ)備的制度風(fēng)險(xiǎn)主要有法律法規(guī)不完善性風(fēng)險(xiǎn)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)定位不明、政策變動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和政府過(guò)度干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。2.土地儲(chǔ)備的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)和信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)。3.土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作一般分成收購(gòu)、平整和早期投資、儲(chǔ)備、出讓四個(gè)階段。這四個(gè)階段都存在一些不確定因素，可能引起運(yùn)作成本的非預(yù)期波動(dòng)。

1.2土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.2.1內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

按照土地儲(chǔ)備的流程，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)可以分為收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、儲(chǔ)備過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)、出讓風(fēng)險(xiǎn)。收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)指土地收儲(chǔ)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，主要有收購(gòu)價(jià)格不確定風(fēng)險(xiǎn)和被收購(gòu)?fù)恋禺a(chǎn)權(quán)、自然條件不確定風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是征收農(nóng)用地還是舊城區(qū)拆遷改造，土地收儲(chǔ)價(jià)格都是雙方談判的結(jié)果，而收儲(chǔ)方和被收儲(chǔ)方對(duì)土地收購(gòu)價(jià)格的認(rèn)知存在很大差異。在土地收儲(chǔ)中，由于收儲(chǔ)方和被收儲(chǔ)方信息不對(duì)稱，收儲(chǔ)方對(duì)地塊的產(chǎn)權(quán)，地理結(jié)構(gòu)、地下設(shè)施等狀況掌握不明，可能由于土地存在復(fù)雜的歷史遺留問(wèn)題，使收儲(chǔ)方陷入不必要的法律訴訟，或者由于不合理的地理結(jié)構(gòu)對(duì)土地利用造成制約，需收儲(chǔ)方增加土地開發(fā)成本減少限制。

開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是土地開發(fā)中開發(fā)成本過(guò)高或開發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)收儲(chǔ)的土地進(jìn)行科學(xué)有序的開發(fā)整理，如果將開發(fā)整理工程發(fā)包給開發(fā)企業(yè)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)有效控制工程造價(jià)、質(zhì)量和進(jìn)度，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

儲(chǔ)備過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)指的是進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)的土地臨時(shí)經(jīng)營(yíng)時(shí)，或者將儲(chǔ)備土地抵押融資過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。土地臨時(shí)出租和融資不能影響土地出讓。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)科學(xué)控制儲(chǔ)備庫(kù)中的土地?cái)?shù)量，既要避免土地儲(chǔ)備量太少達(dá)不到調(diào)控土地市場(chǎng)的目的，又要避免土地儲(chǔ)備量太多而引起資金和土地的積壓。出讓風(fēng)險(xiǎn)是指土地出讓、出租過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，主要是土地變現(xiàn)性差的風(fēng)險(xiǎn)。由于土地的位置固定性和價(jià)值巨大性，使得土地變現(xiàn)能力差。此外，土地儲(chǔ)備周期較長(zhǎng)，不確定因素多，并且土地出讓受當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和政府政策影響，增加了土地出讓風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2外部風(fēng)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備的外部風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在固有的周期性，而周期中各階段的拐點(diǎn)是難以預(yù)測(cè)的。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的作用是調(diào)控土地市場(chǎng)，減小房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的振幅;同時(shí)，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身也面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)主要影響儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)。由于我國(guó)的土地儲(chǔ)備資金執(zhí)行收支兩條線管理，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮時(shí)期，土地出讓產(chǎn)生的收益大部分歸地方財(cái)政獲取;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于蕭條時(shí)期，土地流拍比例增加，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地不能及時(shí)變現(xiàn)，已投入的土地一級(jí)開發(fā)成本不能收回，如果地方財(cái)政沒有足夠的能力和意愿給予資金支持，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將會(huì)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)是指政府對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行干預(yù)而給城市土地儲(chǔ)備帶來(lái)收益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)的土地公有制性質(zhì)，土地屬于國(guó)家或者農(nóng)民集體所有，為了保證公共利益，需要政府干預(yù)。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)的主要形式有：通過(guò)行政劃撥、協(xié)議出讓、稅收減免等措施對(duì)某些項(xiàng)目予以優(yōu)惠支持;通過(guò)頒布規(guī)章制度、實(shí)施辦法等法律文件制約房地產(chǎn)企業(yè)行為;大型國(guó)企直接涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。由于政府干預(yù)的局限性和非市場(chǎng)性，經(jīng)常使得政府干預(yù)不能帶來(lái)理想效果。實(shí)施城市儲(chǔ)備制度后，不能完全杜絕政府干預(yù)土地市場(chǎng)行為，引起土地資源配置不合理。

2土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)管理策略

2.1完善制度風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)機(jī)制

為了更好地促進(jìn)土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)管理，就必須要采取科學(xué)合理的解決措施，提高土地儲(chǔ)備管理的基本效率。風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)制度是開展一切商業(yè)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ)，通過(guò)建立完善的制度風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)機(jī)制，更好地降低土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)，提高管理效率。首先，要針對(duì)土地儲(chǔ)備過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一個(gè)科學(xué)的評(píng)估，這樣可以為風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)機(jī)制的建立和完善，提供必要的實(shí)際依據(jù)，使得機(jī)制的建立更加的科學(xué)合理，促進(jìn)土地儲(chǔ)備管理的科學(xué)化;其次，風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)機(jī)制的建立和完善，必須要根據(jù)土地儲(chǔ)備的實(shí)際狀況為基礎(chǔ)，建立專門的小組成員，去進(jìn)行土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際調(diào)查，這樣可以使風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)機(jī)制更好地發(fā)揮作用;最后，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)機(jī)制還需要進(jìn)行及時(shí)的更新和完善，畢竟土地儲(chǔ)備管理需要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展變化來(lái)進(jìn)行調(diào)整。通過(guò)這樣的發(fā)展與研究思路，可以更好地促進(jìn)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理效率的提升。

2.2完善經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

在市場(chǎng)化的發(fā)展背景下，完善經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，是降低土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。對(duì)于土地儲(chǔ)備管理過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，同樣需要建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，這樣既可以加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的良好管理，還可以減少土地儲(chǔ)備管理的風(fēng)險(xiǎn)，提高管理效率。首先，對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的建立和完善來(lái)說(shuō)，必須要對(duì)具體的土地儲(chǔ)備資源有一個(gè)明確的把握和了解，這樣可以更科學(xué)的對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行合理的分配，提高經(jīng)營(yíng)效益;其次，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制還應(yīng)該包括對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)查的內(nèi)容規(guī)定。通過(guò)對(duì)土地資源市場(chǎng)的調(diào)查，可以結(jié)合實(shí)際情況對(duì)土地進(jìn)行合理化的儲(chǔ)備，這樣就可以降低一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);最后，當(dāng)出現(xiàn)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制可以提供一些解決的方案與思路，這樣可以更好地減少土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。

2.3構(gòu)架多渠道的融資機(jī)制

在土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，還需要構(gòu)架多渠道的融資機(jī)制，拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資的多元化，降低土地融資的風(fēng)險(xiǎn)。首先，構(gòu)架多渠道的融資機(jī)制，要進(jìn)一步保證國(guó)家財(cái)政投資的支持，這樣就可以為土地儲(chǔ)備管理提供一個(gè)資金的基礎(chǔ)保證;其次，制定土地基金制度。按照一定比例在土地出讓價(jià)款中提取土地基金，保證土地儲(chǔ)備管理的科學(xué)開展;最后，在土地儲(chǔ)備制度相對(duì)完善的城市開展土地資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，這樣一來(lái)就可以更好地保證土地儲(chǔ)備的融資，吸引更多的人來(lái)進(jìn)行土地儲(chǔ)備的投資管理。由此可見，構(gòu)架多渠道的融資機(jī)制，提高了融資的效率，拓展了渠道，可以更好地處理土地儲(chǔ)備過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，促進(jìn)土地儲(chǔ)備管理的科學(xué)化。

結(jié)束語(yǔ)：由于歷史的影響和當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的限制，我國(guó)現(xiàn)行的土地市場(chǎng)機(jī)制還不夠完善，土地市場(chǎng)的發(fā)展還處于初級(jí)階段，許多土地市場(chǎng)管理制度和工具都不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生了許多問(wèn)題，也給土地儲(chǔ)存帶來(lái)了不可控制的風(fēng)險(xiǎn)。并且在資金的投入、財(cái)務(wù)的預(yù)算和土地儲(chǔ)備市場(chǎng)的管理方法上還存在很大的缺失，所以要對(duì)土地儲(chǔ)備可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行細(xì)致的分析研究，找出相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制方法和措施，為我國(guó)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制工作提供理論和實(shí)踐的參考。

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