地產(chǎn)兄弟渡劫

鐘黛

閩系地產(chǎn)商歐氏兄弟，面前都有一道大坎。

2月18日，哥哥歐宗榮的公司正榮地產(chǎn)發(fā)出公告，因資金不足，預(yù)計(jì)不能按時(shí)償債。

弟弟歐宗洪的公司融信，也面臨償債難題。3月和10月，融信中國將分別有4.88億美元和6.9億美元的優(yōu)先票據(jù)到期，是其存續(xù)美元債中最大的兩筆。

和哥哥的態(tài)度不同，弟弟多方籌措資金，積極還錢。公開信息顯示，融信接連退出項(xiàng)目公司的股權(quán)，回籠資金。

一名基金固收研究員告訴《21CBR》記者，傳言融信通過“馬甲”，在低位大筆買入了自家3月1日到期的美元債——與全額兌付相比，此舉節(jié)省了不少資金。

2月11日午后，由于一則無法按時(shí)償債的傳聞，正榮地產(chǎn)和正榮服務(wù)的股價(jià)在40分鐘內(nèi)閃崩80%。

2月18日，傳聞坐實(shí)，正榮地產(chǎn)公告，無法按原計(jì)劃的3月5日贖回2億美元永續(xù)債。正榮地產(chǎn)提出，將該筆永續(xù)債的票息重置日改到2023年3月6日，相當(dāng)于展期一年。

2月21日晚，正榮地產(chǎn)公告，2022年3月、4月、6月、8月、9月到期的境外債券提出交換要約，以等額新債券交換原有債券，新債券到期日為2023年3月6日。

上述展期債券未兌付本金分別為5000萬美元、2.18億美元、16億元人民幣、2.93億美元及2.36億美元，合計(jì)約66億元人民幣。

當(dāng)晚，正榮通知投資人，境內(nèi)債“PR正榮01”欲展期。投資人措手不及。數(shù)位房企人士也表示，完全沒有預(yù)料到，之前覺得正榮現(xiàn)金流充裕。

“春節(jié)前，正榮大量支付工程款，我們都是壓著付的?！币幻鸗OP3房企區(qū)域公司財(cái)務(wù)對(duì)《21CBR》記者表示。

“行業(yè)下行，困難突生，公司措手不及。從2021年下半年開始，銷售額逐月下跌。今年1月，銷售金額較去年同期下降30%?！?月23日，正榮管理層在電話會(huì)議上回應(yīng)道。

與普通債券不同，永續(xù)債原本無明確贖回日期。1月初，正榮地產(chǎn)公告，將于3月5日悉數(shù)贖回該筆永續(xù)債。

正榮為何在一個(gè)月后變卦？現(xiàn)金流為何有這么大的變化？

正榮管理層在2月23日的會(huì)議上解釋稱：“今年1月公布贖回永續(xù)債，是基于公司當(dāng)時(shí)的資金鋪排計(jì)劃。”其將現(xiàn)金流變化的原因總結(jié)為：

1）銷售不如預(yù)期，1月，全口徑銷售金額同比下降30%。

2）融資放款收緊，公司1月份還款55億元，但融資放款僅14億元。部分國有股份銀行，合同未到期，就提前抽貸。

3）年前的工程款到期，1月份現(xiàn)金流流出81億元，比預(yù)期超了50多億元。

4）項(xiàng)目層面能用于償還債務(wù)的資金，非常有限。資金受限比例達(dá)到了95%，可動(dòng)用資金才5%。

正榮管理層稱：“目前公司在境外有息負(fù)債40億美元，今年本息15億美元。除美元債以外，公司也會(huì)跟2022年要到期的境外ABS和銀行債權(quán)人協(xié)商展期”。

“2月份的銷售額比1月份更差。從項(xiàng)目公司回流到總部的資金，大概2億元?！闭龢s管理層表示，將2022年到期的美元債延期到2023年3月，希望投資者支持，“1年后，公司更有信心償還新票據(jù)”。

近期，房地產(chǎn)政策在銷售端出現(xiàn)了一些積極信號(hào)：廣州、佛山等地銀行下調(diào)房貸利率;菏澤、重慶、贛州等地部分銀行下調(diào)首套房房貸首付比例，從30%降低至20%。

銷售何時(shí)全面回暖？政策的傳導(dǎo)仍需時(shí)間，西部證券預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)銷售增速在今年第三季度由負(fù)轉(zhuǎn)正。正榮管理層表示，希望今年下半年，一二線城市的銷售情況有所改善。

正榮希望從以下途徑回籠資金：1）預(yù)售資金監(jiān)管放松，受限資金釋放;2）加快銷售：剩余權(quán)益貨值1300億元以上，大部分在省會(huì)和強(qiáng)二線城市;3）出售持有物業(yè)：凈值40億-50億元。

就資產(chǎn)出售計(jì)劃，正榮解釋，已梳理了一批合作項(xiàng)目，主要對(duì)手方是項(xiàng)目本來的合作方和大型國企，預(yù)計(jì)上半年可以盤活30-億40億元資產(chǎn)。正榮稱，持有物業(yè)有100億元，扣除20億元融資和未來再投入的30億元資金，凈值約40億-50億元。

與哥哥不同，弟弟歐宗洪現(xiàn)階段正在積極償付債務(wù)。

2022年第一個(gè)月，融信中國提前匯款2.03億美元，償付了2月1日到期美元債的本息，還提前償付了一筆1857萬美元的美元債利息。2021年內(nèi)，融信中國已累計(jì)回購1.24億美元票據(jù)。

然而，未來12-18個(gè)月，融信還有大量債務(wù)到期，引發(fā)了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂。

1月，穆迪將融信中國的公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“B2”下調(diào)至“B3”。穆迪認(rèn)為，融信中國業(yè)務(wù)疲軟，再融資風(fēng)險(xiǎn)增加，公司的融資渠道惡化。

2021年11月，惠譽(yù)將融信中國長期外幣發(fā)行人信用評(píng)級(jí)下調(diào)至“B”。

同月，標(biāo)普將融信中國的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，維持其長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)“B”。標(biāo)普認(rèn)為，如果融信中國無法切實(shí)執(zhí)行銷售和現(xiàn)金回款計(jì)劃，其償債能力或?qū)⑹艿较魅酢?/p>

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂不無道理，融信的銷售回款展現(xiàn)出頹勢(shì)。

2022年，房地產(chǎn)開局黯淡?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月，TOP30房企全口徑銷售額同比下降34%，其中，融信銷售額同比下降47%，降幅僅次于世茂和陽光城。

壓力之下，融信啟動(dòng)人員優(yōu)化，內(nèi)部節(jié)流，并接連退出項(xiàng)目開發(fā)公司，回籠資金。記者查詢到，1月24日，融信及其合聯(lián)營伙伴退出杭州“雅望居”住宅項(xiàng)目，全部股權(quán)轉(zhuǎn)給星創(chuàng)置業(yè)。

2月18日，融信中國公告，以4.21億元出售寧波海亮55%股權(quán)，用于歸還銀行借款。

哥哥躺平，弟弟自救，收獲了不同的市場反應(yīng)：正榮股價(jià)暴跌，融信股價(jià)翻紅。