市場稀缺優(yōu)質(zhì)物業(yè)股金茂服務(wù)登陸聯(lián)交所背靠強(qiáng)力股東實現(xiàn)快速增長

3月10日，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司（下稱“金茂服務(wù)”，00816.HK）在香港聯(lián)交所主板上市。

從認(rèn)購情況來看，金茂服務(wù)本次香港發(fā)售股份和國際發(fā)售股份分別獲得1.2倍和1.4倍的超額認(rèn)購。在全球股市及港股市場近日較為低迷的環(huán)境中，金茂服務(wù)仍受到機(jī)構(gòu)追捧，取得全面超額認(rèn)購，有著多方面背景。

首先，從產(chǎn)業(yè)背景來看，中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型態(tài)勢顯著。新形勢下，房地產(chǎn)將進(jìn)入存量價值挖掘為主的發(fā)展階段，其中物業(yè)服務(wù)這一細(xì)分領(lǐng)域以穩(wěn)健發(fā)展為特征，符合政策導(dǎo)向和資本市場主流機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)投資策略調(diào)整后的偏好。因此，資本市場對優(yōu)質(zhì)物業(yè)股情有獨鐘。

其次，從在港上市新股的供求結(jié)構(gòu)來看，2021年以來物業(yè)股上市節(jié)奏放緩。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2021年上市的13家物業(yè)股平均用時205天，同比延后約68天。這導(dǎo)致現(xiàn)階段優(yōu)質(zhì)物業(yè)新股具有一定稀缺性，金茂服務(wù)的發(fā)售因此受到機(jī)構(gòu)歡迎。

第三，雖然2021年物業(yè)板塊PE均值有一定回落，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)股仍能夠享有較高的估值溢價，金茂服務(wù)無疑是其中之一。對此，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，金茂服務(wù)背靠強(qiáng)力股東中國金茂，可與華潤置地旗下的萬象生活進(jìn)行對標(biāo)。

綜合上述因素來看，金茂服務(wù)IPO能夠吸引資本市場青睞、進(jìn)而融資規(guī)模超預(yù)期是完全合理的。在中國中化及中國金茂的全力支持下，金茂服務(wù)具有強(qiáng)大的資源獲取能力、企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢以及市場潛力。而在金茂服務(wù)高品質(zhì)服務(wù)能力的基礎(chǔ)上，智能服務(wù)系統(tǒng)領(lǐng)先其它物管行業(yè)，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

對于全球發(fā)售融資的用途，金茂服務(wù)方面表示，擬將其中的約55%用于公司的戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會，并用于擴(kuò)大其業(yè)務(wù)規(guī)模及鞏固領(lǐng)先行業(yè)地位;約22%將用于升級智能管理服務(wù)系統(tǒng)、智能小區(qū)以及智慧城市解決方案的發(fā)展;約13%將用于進(jìn)一步開發(fā)其小區(qū)增值服務(wù);約10%將用于營運資金及一般企業(yè)用途。

城市運營服務(wù)行業(yè)先驅(qū) 依托股東支持實現(xiàn)快速增長

金茂服務(wù)是中國高端物業(yè)管理及城市運營服務(wù)提供商，管理多元化的物業(yè)組合，涵蓋住宅物業(yè)及非住宅服務(wù)，具備多業(yè)態(tài)、多業(yè)務(wù)類型的管理能力。

根據(jù)中指研究院的資料，按服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費三個維度的多項指標(biāo)計，金茂服務(wù)均為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。在經(jīng)營績效、規(guī)模增速、服務(wù)質(zhì)量等方面，展現(xiàn)了扎實優(yōu)越的內(nèi)功實力與增長潛力。

除多項有利的行業(yè)和市場背景外，金茂服務(wù)能夠以優(yōu)質(zhì)物業(yè)股的“身份”獲得資本市場認(rèn)可，根本上還是依靠公司自身的綜合競爭優(yōu)勢。其中，股東優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢和創(chuàng)新優(yōu)勢是三大看點。

首先，控股股東作為強(qiáng)有力后盾，為金茂服務(wù)帶來穩(wěn)定的增量與巨大想象空間。

金茂服務(wù)背靠全球500強(qiáng)企業(yè)中國中化和一線品牌房企中國金茂，以強(qiáng)大的項目儲備實現(xiàn)高可見度和可持續(xù)的增長機(jī)會。

依托控股股東中國金茂的強(qiáng)大支持，金茂服務(wù)布局全國一二線高能級城市，覆蓋住宅、商辦、產(chǎn)業(yè)園及公建的全業(yè)態(tài)管理，服務(wù)管理及合約規(guī)模大幅度增長。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓提供的資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)合約在管比為1.97，較行業(yè)均值高出0.34。唐卓認(rèn)為：“得益于其母公司中國金茂在土儲方面的快速增長，金茂服務(wù)的在管面積增長具有很強(qiáng)的確定性，成長潛力較好?！?/p>

其次，得益于中國金茂多年在物業(yè)領(lǐng)域開拓形成的良好業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，金茂服務(wù)成功進(jìn)入城市運營服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，成為中國城市運營服務(wù)行業(yè)的先驅(qū)，具有顯著先發(fā)優(yōu)勢。

中國金茂作為中國領(lǐng)先的城市運營商，目前，已在全國成功承攬34個城市運營項目，涵蓋多種物業(yè)類型。

為更好地將金茂服務(wù)的城市運營策略與中國金茂對接，金茂服務(wù)利用卓越的物業(yè)管理及客戶服務(wù)能力，從物業(yè)服務(wù)升維至城市服務(wù)，通過提供一系列專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化的城市運營解決方案，成為中國城市運營服務(wù)行業(yè)先行者。

目前，金茂服務(wù)全國性業(yè)務(wù)覆蓋48座城市，并側(cè)重核心城市高端物業(yè)。金茂服務(wù)已為中國金茂的22個城市運營項目訂立了前期物業(yè)管理合約，其中12個項目已投入運營。

第三，金茂服務(wù)不斷創(chuàng)新，以科技手段成功打造智慧型社區(qū)。

在數(shù)字科技日新月異的背景下，以科學(xué)至上的集團(tuán)文化為基礎(chǔ)，金茂服務(wù)通過創(chuàng)新建立了完善的智慧物業(yè)服務(wù)體系，并已制定智慧社區(qū)、智慧寫字樓及智慧城市的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

金茂服務(wù)的獨立數(shù)字研究及發(fā)展團(tuán)隊由30名人員組成，平均擁有九年經(jīng)驗。該團(tuán)隊運用先進(jìn)技術(shù)打造智慧社區(qū)，提升生活體驗及優(yōu)化資源配置，從而提升客戶滿意度。

上述各項競爭優(yōu)勢為金茂服務(wù)進(jìn)一步市場化外拓與高質(zhì)量增長提供充足動力，助力公司規(guī)模和業(yè)績快速增長。2018-2020年收入的復(fù)合年增長率為28.2%，年利潤的復(fù)合年增長率為110.0%。

在經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時，得益于合理布局、卓越服務(wù)和有效管理，金茂服務(wù)的盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。其中，高端市場份額優(yōu)勢、高溢價能力、全業(yè)態(tài)規(guī)模拓展和收入來源廣泛是主要原因。

物業(yè)管理服務(wù)市場價值分布的差異化明顯，高端市場份額是檢驗一家物業(yè)股“含金量”的重要指標(biāo)。作為高端物業(yè)管理服務(wù)市場引領(lǐng)者，金茂服務(wù)高溢價能力及競爭優(yōu)勢顯著，增長韌性十足。

金茂服務(wù)重點聚焦核心城市。截至2021年9月30日，金茂服務(wù)合約面積4573萬平方米，一二線城市業(yè)務(wù)占比高于行業(yè)平均水平。高能級城市的強(qiáng)大影響力和居民高消費能力，為金茂服務(wù)帶來可觀的市場先發(fā)優(yōu)勢。

從服務(wù)價格來看，金茂服務(wù)通過卓越服務(wù)，取得了高溢價。2018年、2019年及2020年，金茂服務(wù)在管物業(yè)月均物業(yè)管理費約為每平方米6.2元、5.9元及5.4元，顯著高于物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)同期4.2元、3.9元及3.8元的行業(yè)平均水平。

高端及優(yōu)質(zhì)服務(wù)使金茂服務(wù)保持優(yōu)于行業(yè)的高客戶滿意度、高續(xù)約率及收繳率。根據(jù)賽惟咨詢調(diào)查結(jié)果，金茂服務(wù)2018年、2019年及2020年的客戶滿意度保持在約90分，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。截至2018年末、2019年末及2020年末，物業(yè)管理費收繳率分別為98.5%、96.8%、94.1%。

2021年，金茂服務(wù)在服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費三大維度多項指標(biāo)上，獲得中指研究院認(rèn)定的行業(yè)領(lǐng)先高端物業(yè)管理企業(yè)。

金茂服務(wù)作為高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，處于行業(yè)前列。

全業(yè)態(tài)布局拓展規(guī)模也是金茂服務(wù)的一個經(jīng)營特點。在高端住宅之外，其多元化的物業(yè)管理組合延伸至商業(yè)物業(yè)、工業(yè)園以及公共物業(yè)。全業(yè)態(tài)全方位的物業(yè)組合，有助于公司獲得足以穿越經(jīng)濟(jì)周期的可持續(xù)增長韌性。

作為超高層寫字樓運營管理方面的先行者，金茂服務(wù)為上海金茂大廈等高端摩天大樓提供一流的物業(yè)管理及運營服務(wù)。截至2021年9月30日，金茂服務(wù)在管寫字樓總建筑面積達(dá)170萬平方米。

客戶的高度信任及高滿意度水平使金茂服務(wù)得以進(jìn)一步拓展社區(qū)增值服務(wù)，2021年前三季金茂服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)同比增長73.9%，發(fā)展態(tài)勢良好。未來金茂服務(wù)將進(jìn)一步拓展多元化服務(wù)組合，為利潤增長奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。

金茂服務(wù)的高端及優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得行業(yè)認(rèn)可與表彰，2020年及2021年榮獲“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”，2021年榮獲“中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)——MOCO服務(wù)體系”，并在克而瑞研究2021中國物業(yè)服務(wù)力高端服務(wù)品牌入圍名單中位列第一。在2020中國金鑰匙25周年品牌服務(wù)大會上，金茂服務(wù)榮獲“中國服務(wù)物業(yè)行業(yè)領(lǐng)先集團(tuán)”。2021年9月，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2021高端物業(yè)服務(wù)發(fā)展白皮書》，樹立金茂服務(wù)作為高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，處于行業(yè)前列。