樓市變了

何小民

進(jìn)入2022，樓市似乎開(kāi)啟了寬松的模式。

1月下旬，央行兩次降息，其中，在第二次，將事關(guān)房貸的五年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，市場(chǎng)一片歡呼。隨后，“兩集中紅線”迎來(lái)放松，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，緩解了銀行貸款額度緊張。

2月中旬，兩成首付在非限購(gòu)的三四線城市蔓延，各地小心翼翼地拿捏著“因城施策”的尺度。

3月1日，省會(huì)城市鄭州發(fā)布19條樓市新政，從放松限購(gòu)，到取消認(rèn)房又認(rèn)貸款，再到重啟貨幣化安置，將此輪因城施策的調(diào)控運(yùn)用到極致。

事實(shí)上，從局部非限購(gòu)三四線城市的兩成首付，到中部省會(huì)鄭州系統(tǒng)全方位的放松限購(gòu)，這一趨勢(shì)的變化，此輪各地放松樓市的趨勢(shì)變化，本身就具有極強(qiáng)的信號(hào)意義。

接下來(lái)，其他二三線城市是否會(huì)跟隨鄭州的步伐，關(guān)系到“小陽(yáng)春”在多大程度和范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)，也考驗(yàn)著各地對(duì)因城施策靈活度的理解和把控。

去年，樓市調(diào)控層層加碼，特別是“三道紅線”“兩集中”政策的實(shí)施，利率上調(diào)、嚴(yán)查首付資金等，導(dǎo)致去年下半年，不少地方的樓市進(jìn)入冰點(diǎn)，出現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交量雙雙下跌的現(xiàn)象。

去年年底以來(lái)，融資端的調(diào)控政策開(kāi)始糾偏，房貸利率開(kāi)始回調(diào)，且有一定效果。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中，有87個(gè)房貸利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個(gè)，且無(wú)利率提高的城市。

但此時(shí)樓市分化愈演愈烈，三四線城市樓市需求已經(jīng)在走弱，信心不足，很難靠市場(chǎng)的力量走出下跌趨勢(shì)。因城施策的背景下，地方政府就有了出手救市的動(dòng)機(jī)。

最先出手的是山東菏澤，這座2019年就第一個(gè)吃放松“限售”政策螃蟹的城市，這次又率先將兩成首付帶回市場(chǎng)。

菏澤市為20%的首付比例限定了條件，即此次首付比例的下調(diào)針對(duì)的是“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者。

隨后，菏澤的下調(diào)首付比例的做法迅速被復(fù)制，河南駐馬店、江西贛州、廣西南寧、重慶等地，都開(kāi)始出現(xiàn)兩成首付的情況。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2021年12月至今，中國(guó)已有40多個(gè)城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

值得一提的是，對(duì)于兩成首付現(xiàn)象，菏澤官方公開(kāi)回應(yīng)稱，此次調(diào)整是屬于銀行的自主經(jīng)營(yíng)性行為，潛臺(tái)詞是，這是市場(chǎng)自發(fā)的經(jīng)營(yíng)行為，與政府調(diào)控?zé)o關(guān)。

但事實(shí)上，這些非限購(gòu)城市實(shí)行20%的首付比例，也是符合政府調(diào)控政策要求的。根據(jù)央行、原銀監(jiān)會(huì)2016年發(fā)布的規(guī)定，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民首套房的首付比例原則上為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；二套房貸款最低首付比例不低于30%。

在這波首付比例調(diào)整中，最夸張的要屬惠州和郴州，甚至出現(xiàn)了“零首付”“首付分期”。以郴州的首付分期為例，購(gòu)房者甚至都不用去銀行貸款，只需在半年或者一年內(nèi)把首付付清就可以了。

郴州當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙姆慨a(chǎn)老板告訴記者，這其實(shí)是老套路了，這一波“首付分期”在郴州城東片區(qū)比較多，“開(kāi)發(fā)商太需要錢(qián)了”。他感慨，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房策略越來(lái)越多，其實(shí)也恰恰說(shuō)明現(xiàn)在他們面臨很大的壓力。

如果說(shuō)惠州和郴州的“零首付”是將“首付比例”在非限購(gòu)城市的放松發(fā)揮到極致，那么，鄭州便是在限購(gòu)的省會(huì)城市進(jìn)行了一次系統(tǒng)全方位的松綁。

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”19條措施；其中，最受市場(chǎng)關(guān)注的措施莫過(guò)于：變相放松限購(gòu)，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，重啟棚改貨幣化安置。這三大利器的出臺(tái)，將極大刺激剛需和改善性住房需求。

作為中部人口超千萬(wàn)的省會(huì)城市，鄭州此次的3·1樓市新政，被業(yè)內(nèi)稱為全國(guó)首個(gè)二線城市系統(tǒng)全面放松樓市的范本，預(yù)計(jì)將引來(lái)一波蠢蠢欲動(dòng)二線城市的效仿。

細(xì)看此波實(shí)行兩成首付城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在過(guò)去一年，在同類三四線城市中，它們的表現(xiàn)并不差。

以菏澤為例，2021年，菏澤全市GDP達(dá)到3977億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增幅居山東全省第三，同時(shí)，全市一般公共預(yù)算收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、規(guī)上工業(yè)增加值、全體居民人均收入等五項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅，均位列全省第一。

但硬幣的另一面是，菏澤的地方財(cái)政對(duì)于土地出讓收入的依賴度在提升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2012—2015年到2017—2020年，菏澤市國(guó)有土地出讓收入占廣義財(cái)政收入的比例提升了30個(gè)百分點(diǎn)，且2017—2020年，該比例已達(dá)53%～64%，遠(yuǎn)超2020年的全國(guó)平均水平（31%）。

不巧的是，過(guò)去3年，在菏澤地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入依賴提升時(shí)，它的土地出讓金反而出現(xiàn)了大幅下滑。2018—2021年，菏澤的土地成交金額縮減了近3/4。

對(duì)土地出讓金的高依賴度，意味著菏澤市對(duì)樓市波動(dòng)的忍受力較低。屋漏偏逢連夜雨，2021年6月以來(lái)，菏澤商品住宅銷售額同比連續(xù)8個(gè)月下滑，在去年全國(guó)315個(gè)城市中，菏澤的二手房跌幅也排在尾部。

菏澤的狀況就是三四線城市樓市的縮影。在樓市分化的大背景下，人口、購(gòu)房需求向一線城市或省會(huì)集中，而對(duì)土地出讓收入依賴度高的三線城市，不可避免地會(huì)遭遇購(gòu)房需求不足、房?jī)r(jià)下行，政府便只能出手救市。

按理說(shuō)，作為人口超千萬(wàn)、GDP規(guī)模超萬(wàn)億的中部大省會(huì)城市，鄭州樓市應(yīng)該不會(huì)太差，但在2月15日，鄭州代市長(zhǎng)何雄坦言：“鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遇到一些小困難。”

一個(gè)不容忽視的背景是，去年，鄭州經(jīng)濟(jì)遭受暴雨和疫情的雙重沖擊，GDP增速僅4.7%，低于全國(guó)平均值。并且，去年鄭州也成了GDP前20里一般公共預(yù)算收入唯一下滑的城市。

經(jīng)濟(jì)的基本面固然會(huì)影響樓市，但將時(shí)間拉長(zhǎng)，疫情和暴雨的沖擊似乎是短期的。因?yàn)?，從此輪“房住不炒”的樓市調(diào)控開(kāi)始，鄭州樓市就已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)期低迷的狀態(tài)，根源是居民購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，需求不足。

這種情況下，過(guò)去幾年，鄭州樓市的情況是，一邊是商品住宅成交面積不斷下滑，一邊是出讓土地成交規(guī)劃建筑面積攀升，這意味著，樓市庫(kù)存不可避免地會(huì)增加。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月，鄭州商品住宅去化周期已超過(guò)21個(gè)月。另有數(shù)據(jù)顯示，鄭州樓市的潛在庫(kù)存高達(dá)1億平米，不難看出，鄭州代市長(zhǎng)口中的“小困難”集中體現(xiàn)在，庫(kù)存壓力大，而此次鄭州發(fā)布的19條樓市新政，從放開(kāi)限購(gòu)、限售、推行購(gòu)房補(bǔ)貼和重啟貨幣化安置等全方位放松樓市，其根本目的就是刺激需求，加速去庫(kù)存。

但去年下半年以來(lái)，伴隨著疫情和樓市調(diào)控收緊，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)都開(kāi)始下行，購(gòu)房者觀望情緒較濃，加上購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理根深蒂固，面對(duì)政府如此熱情地下場(chǎng)營(yíng)銷，購(gòu)房者何時(shí)會(huì)出手，仍需要時(shí)間來(lái)觀察。

無(wú)論是菏澤等40個(gè)城市下調(diào)首付至20%，還是鄭州系統(tǒng)全方位放松的樓市新政，都沒(méi)有被叫停，或許印證了“因城施策”調(diào)控政策的靈活性。

梳理中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)今年樓市發(fā)展的定調(diào)，主要有兩個(gè)方面：“滿足購(gòu)房者的合理住房需求”和“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。這也被看作是在“房住不炒”的基調(diào)下，對(duì)此前樓市“三道紅線”、“兩集中”、嚴(yán)查首付資金來(lái)源等嚴(yán)調(diào)控舉措的糾偏。

糾偏的背后是，去年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速（4.4%）和住宅投資增速（6.4%），均低于GDP增速（8.1%），也是過(guò)去5年首次。這已經(jīng)偏離房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)。

可以看到，這種情況下，從去年12月開(kāi)始，央行不到一個(gè)月內(nèi)3次降準(zhǔn)降息，在第三次，5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后，六大行開(kāi)始下調(diào)某一線城市房貸利率，降低居民的購(gòu)房利息成本。

與此同時(shí)，隨著“保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”的落地，銀行房貸額度寬松，放寬周期明顯加快，部分熱點(diǎn)城市的銀行放款周期最快縮短了一周。而半年前，全國(guó)90個(gè)重點(diǎn)城市房貸平均放款周期為74天。

這些細(xì)節(jié)都被解讀成樓市放松的信號(hào)，無(wú)疑能提振市場(chǎng)信心。貝殼研究院近期對(duì)重點(diǎn)50城貝殼新房業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)人信心調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，九成經(jīng)紀(jì)人對(duì)新房銷量回升有信心，五成經(jīng)紀(jì)人對(duì)新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)有信心。

事實(shí)上，市場(chǎng)也已經(jīng)有了反應(yīng)。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，全國(guó)100城新房?jī)r(jià)格結(jié)束三連跌，二手房?jī)r(jià)格結(jié)束四連跌，環(huán)比和同比均有所上漲。其中，2月份二手房?jī)r(jià)格上漲的城市達(dá)到54個(gè)，比1月份增加20個(gè)，上漲城市數(shù)量也是自2021年9月以來(lái)首次超過(guò)半數(shù)。

值得注意的是，利好信號(hào)還在繼續(xù)。3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清提到，房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢(shì)頭得到根本性扭轉(zhuǎn)，并提到，現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格做一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些變化，對(duì)金融業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好事?！暗?，我們不希望調(diào)整得太劇烈，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響得太大，還是要平穩(wěn)的轉(zhuǎn)換。”

如何平穩(wěn)轉(zhuǎn)換？各地的首要問(wèn)題，或許是緩解庫(kù)存壓力。據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)，截止到2022年1月，貴陽(yáng)、大連、唐山、沈陽(yáng)、株洲、石家莊、煙臺(tái)這7個(gè)城市的庫(kù)存量在1億平方米以上；此外，南昌、長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、滄州、太原、蘭州、哈爾濱、寶雞、淄博、蚌埠、佛山這11個(gè)城市的庫(kù)存也在8000萬(wàn)平方米以上。

面對(duì)同樣的庫(kù)存壓力，那些人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模不如鄭州的城市將做何反應(yīng)，答案是顯而易見(jiàn)的。但值得一提的是，在這些非限購(gòu)的三四線城市，放松政策能在多大程度上刺激需求、收到理想效果，仍是未知數(shù)。

可以預(yù)見(jiàn)的是，在有人口持續(xù)流入和產(chǎn)業(yè)支撐的一二線城市，即便沒(méi)有降低首付、取消限購(gòu)等刺激政策，只要信貸環(huán)境持續(xù)寬松，之前積壓的剛需和改善性購(gòu)房需求的釋放，或?qū)⒅平衲辍靶￡?yáng)春”的來(lái)臨。

當(dāng)然，在“房住不炒”的基調(diào)下，它無(wú)法承擔(dān)人們過(guò)高的期待。

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