我國城市居民住房消費研究

王夢倩

(安徽大學(xué) 社會與政治學(xué)院，安徽 合肥 230601)

城市是一個由文化理念、社會分工等諸多因素構(gòu)成的巨大而又緊密的人類社區(qū)和聚落。不同階層、不同性格的人聚集在一起，形成了特殊的異質(zhì)關(guān)系。城市居民居住的房屋類型和空間格局，能夠反映人們在居住和消費方面所形成的差異。[1]隨著社會形態(tài)從“溫飽社會”到“小康社會”、經(jīng)濟形態(tài)從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的演變，我國大中型城市住房的建設(shè)和消費形式也經(jīng)歷了從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的一系列重大變化。20世紀80年代早期，人們的住房需求習(xí)慣于依賴單位。1998年城市新建住房體制改革之后，住房開始恢復(fù)商品屬性，走向市場化運營。

在我國傳統(tǒng)觀念中，住房是家庭財富的一個重要組成部分。目前，我國農(nóng)村居民的住宅擁有率遠遠高于城鎮(zhèn)地區(qū)。隨著城市化建設(shè)進程的不斷深入，更多年輕人打算留在大城市繼續(xù)工作和定居，這使得住房消費在城市居民生活消費中占主要部分。隨著社會結(jié)構(gòu)的變遷，房價膨脹并沒有減緩購房者的腳步，反而讓大多數(shù)城市購房者超前消費，供求關(guān)系愈發(fā)緊張。同時，人們的住宅消費觀念也發(fā)生改變，房屋不再只是人們居住的場所，更是身份、地位、享有資源范圍的象征。

在以往的住房消費研究中，國內(nèi)學(xué)者主要通過研究城市住房消費探討住房改革前后住房消費發(fā)展與消費心理演變問題、城市居住空間分化問題以及居民享有資源不均問題，并針對家庭生命周期演變討論住房動態(tài)化需求。總體來說，現(xiàn)有文獻多聚焦于某個視角，然而從特定角度研究居民城市住房消費不夠全面。本文以中國城市住房消費微觀研究文獻為基礎(chǔ)，對住房符號價值、住房階層化、住房價格、家庭結(jié)構(gòu)與家庭生命周期對住房消費市場的影響等展開論述，并就中國城市住房消費市場提出研究展望。

一、住房消費增長的影響因素

(一)住房消費中的符號價值

新時代城市住房既承傳了生活必需品的使用功能，也帶來了新的商品功能。但與消耗性商品不同的是，住房還可以作為一種融資性產(chǎn)品。它不但是文化的媒介和載體，更是財富的象征。有學(xué)者指出，原本平均化的社會構(gòu)成逐漸分化為貧富差距懸殊的新社會結(jié)構(gòu)，如同舊社會中住房的樣式代表著身份地位，現(xiàn)代社會中身份地位的彰顯是通過人們所擁有的物的優(yōu)勢來實現(xiàn)的。[2]與農(nóng)村血緣、地緣聯(lián)系的村落集群不同，城市中各種類型的房屋作為文化符號與標志，傳遞著城市居住者的經(jīng)濟收入、聲譽、地位等諸多方面的信息。城市居民所擁有房屋的價值不僅是自身財力的表征，也被人們視為價值觀認同在行動上的表現(xiàn)。[3]因此，居民擁有的住宅檔次高低成為當下人們審視城市居民財富標準和價值觀認同的依據(jù)。

鮑德里亞認為，人類購買商品所消費的并非物品本身的使用價值，而是物品所能凸顯和突出個人特征的符號價值。[4]如今社會中的消費市場緊緊抓住人們熱衷消費物品的符號價值這一特征，將財富、產(chǎn)品、服務(wù)緊密聯(lián)系在一起。例如，同樣是照明的燈，有人只購買一個簡單的燈泡，有人會花昂貴的價錢購買水晶燈。購買水晶燈的群體消費的不是單純的照明這一使用價值，水晶燈還能突顯購買者的品味與財富。這種消費現(xiàn)象致使現(xiàn)代社會中的住房消費并未停留在最基本的“住有所居”層面，人們更期望從住房消費中獲取符號資本。

(二)住房消費中的文化心理

中華民族傳統(tǒng)的節(jié)儉型消費觀正逐漸被享受型消費觀取代。享受性消費不僅體現(xiàn)為維持自我生存的基本需要，還體現(xiàn)為對理想生活的追求。人們對購房的渴望源于中華民族傳統(tǒng)觀念的影響，中國人自古就特別注意房子問題，認為“家”才是安身立命之所，而“家”的主要表達媒介就是房子。尤其對長期漂泊異鄉(xiāng)的年輕人而言，購買住宅就是為了安家，哪里有房子哪里就有家的歸屬感。年輕人對婚房的重視，使人們在擇偶時對是否擁有房產(chǎn)的關(guān)注超過對人本身價值的關(guān)注。[5]隨著購買能力的提高，社會成員的購房意愿呈不斷增長趨勢，“有家先有房”的傳統(tǒng)觀念深入人心。同時，中國傳統(tǒng)家庭關(guān)系在住房消費上也得到充分體現(xiàn)。很多剛進入社會或剛結(jié)婚的年輕人無法掏出高額首付，但也紛紛加入購房隊伍。他們除了依靠個人支出，還有父母、岳父岳母的資金支持。

隨著住房市場的激烈競爭和住房政策的多變，住房貸款這種超前消費方式的出現(xiàn)滿足了人們一時無法負擔的住房消費欲望，承擔住房貸款逐漸變成個體心甘情愿承受現(xiàn)實經(jīng)濟壓力的最佳方式。有學(xué)者指出，目前低收入家庭和高收入家庭一樣超前消費，盲目追求居住舒適度，這種行為往往與消費群體本身的消費心理直接相關(guān)。[6]

資源匱乏的市場經(jīng)濟和傳統(tǒng)的消費理念曾經(jīng)迫使居民習(xí)慣保守型消費行為，人們普遍崇尚收支相符或略有結(jié)余。但隨著中國經(jīng)濟發(fā)展水平的重大飛躍，城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟收入逐年劇增，相當多的人擁有購買住宅的經(jīng)濟實力，人們對住宅等各類商品的消費理念由“無債一身輕”逐漸轉(zhuǎn)變成“按揭支付”。城市居民在享受個人住房貸款等金融服務(wù)的同時，其原有的保守型消費觀念逐步瓦解，“超前負債”的住房消費觀念逐步深入人心。

(三)家庭類型與住宅需求

房屋是家庭生活的重要物質(zhì)載體，住宅消費的來源和主體應(yīng)該是整個家庭而不是個人。所以，從居民家庭角度來看，家庭類型和家庭生命周期變動態(tài)勢也是影響居民房屋消費行為的重要原因。

我國主要的家庭類型從聯(lián)合家庭發(fā)展到主干家庭，再到如今的核心家庭，此外還有重組家庭、單親家庭、丁克家庭等多種家庭類型。傳統(tǒng)的幾代同堂的大家庭因為習(xí)俗改變而分解為多個不同類型的小家庭，不同的家庭類型對住房需求有明顯差異。一般而言，家庭數(shù)量與住房數(shù)量呈正比，家庭數(shù)量的增加必然導(dǎo)致房地產(chǎn)消費需求的增加。[7]家庭類型轉(zhuǎn)變使住房消費市場變得多元，如出現(xiàn)養(yǎng)老房、學(xué)區(qū)房、單身公寓等不同定位的房屋產(chǎn)品。

除了家庭類型差異，家庭的人口數(shù)量、代際關(guān)系等結(jié)構(gòu)也是動態(tài)的。同一家庭在不同時期，對住房的要求也會有所不同。例如，一家四口，夫妻加兩個剛上幼兒園的子女，住房是兩室一廳。幾年后兩個孩子長大，住房臥室需求增加為三間。隨著子女各自成家獨立生活，家庭成員的住房需求又會產(chǎn)生新的變化。此外，不同的家庭類型在購置住房時會考慮到學(xué)區(qū)建設(shè)、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、服務(wù)網(wǎng)點等在內(nèi)的社區(qū)生活環(huán)境、工作場所與住房距離、城市交通等各種狀況，這些動態(tài)結(jié)構(gòu)都是影響居民住房消費的重要因素。[8]有學(xué)者認為隨著家庭經(jīng)濟能力增長、家庭人口變遷和生活品質(zhì)進一步提升，居民對住宅的需求大致遵循由小至大、由舊到新、由簡至繁、由廉至貴的發(fā)展路徑，呈現(xiàn)出梯度型住房消費特點。[9]

(四)市場供求關(guān)系與房價攀升

以往研究表明，住房融資和投資功能的充分挖掘會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求不斷增長和房價飆漲，但這種狀況在某種程度上只能作為富裕群體不斷追求住房消費的因素之一。隨著市場經(jīng)濟的不斷成熟以及城市住房功能的多樣化、住房潛在功能的顯性化，有學(xué)者提議把注意力集中到住房的潛在功能上，例如住房的學(xué)區(qū)劃分和周邊配套資源等。不同住房的潛在功能對個人享有資源造成了重要影響，所以住房價格開始呈現(xiàn)一路飆漲的趨勢。[10]

根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》的統(tǒng)計結(jié)果，我國的房價收入比嚴重偏高，尤其對一線城市而言，一般工薪階層難以承受，但超高房價仍然阻擋不了消費者的購房熱潮。住房的交換價值過分凸顯，最終受益者是房產(chǎn)中介、炒房者等利益團隊。普通百姓迫于住房壓力，只能將生活中的大部分收入投入高額房價中，城鎮(zhèn)家庭住房消費占家庭總消費比重日益增長。[11]一些學(xué)者從經(jīng)濟學(xué)角度指出，住房消費占比太大，會導(dǎo)致其他商品消費的占比變低。這樣的市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)會導(dǎo)致各行業(yè)發(fā)展嚴重失衡，不利于經(jīng)濟和社區(qū)的和諧健康發(fā)展。

近年來，我國住房和消費領(lǐng)域發(fā)生了巨大的變動。住房過度市場化、商品化、貨幣化，導(dǎo)致住房資源分配不均，房價嚴重超出普通百姓的消費能力。因此，穩(wěn)定住房消費的關(guān)鍵在于穩(wěn)定房價。[12]要使房地產(chǎn)市場實現(xiàn)健康運行，就要將房價控制在合理范圍內(nèi)。政府應(yīng)采取多種措施限戶限購，確保房產(chǎn)市場利益的同時保障消費者的合理支出。

二、住房消費造成的社會問題

(一)住房消費中的空間分異

一些學(xué)者深入討論了住房和消費文化對城市社會分層的作用和影響，認為我國城市居民住房消費文化的四種類型是“炫耀性、品位感、區(qū)間隔離和流動性”[13]。在城市中，高端小區(qū)周邊往往會吸引優(yōu)質(zhì)資源，宜居的生態(tài)環(huán)境和學(xué)區(qū)建設(shè)也會使周邊房產(chǎn)被定位為高端小區(qū)。社會成員購買高檔小區(qū)或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，可以更好地顯示自己的社會身份與地位，并享受一系列優(yōu)質(zhì)資源與服務(wù)。高端小區(qū)的出現(xiàn)，促使有足夠經(jīng)濟實力的社會成員聚集在一起，也讓整個城市的優(yōu)質(zhì)資源聚集在某一區(qū)域，而城市空間資源分布的不均就會直接造成城市空間分異。目前已經(jīng)有很多學(xué)者指出，這樣的社會群體聚集雖然可以帶動一片地區(qū)的繁榮，但不得忽視的一點是居民通過擁有高經(jīng)濟價值的住房衍生出對社會中優(yōu)勢資源的優(yōu)先占有和優(yōu)先享受，從而加重了城市住房的階層化趨勢。當前，我國部分年輕人為購買相對便宜的住房而奔走忙碌，另一部分年輕人購買高質(zhì)量商品住房則只為投資增值，正是這種現(xiàn)象的一個典型例證。[10]

20世紀90年代以來，我國各大城市中中上階層的居住空間逐步形成，他們的定居地點也與日俱增，以至連綿成片。中上階層生活場所的建立與形成，直接造成了城市空間結(jié)構(gòu)分異，并將對今后的城市空間發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響，例如中上階層家庭居住的高級住宅小區(qū)占據(jù)城市中優(yōu)美的景觀區(qū)段，臨近湖濱、河畔等，而且這種住宅分布趨勢越來越明顯。[14]而底層家庭擁有的住房建筑面積、周邊配套、居住幸福感和舒適度都遠遠低于其他階層，城市底層空間具有較明顯的分散特征，呈現(xiàn)小聚集、大分散趨勢，即少數(shù)底層家庭朝地價低廉的城郊結(jié)合帶聚集，大多數(shù)底層家庭分散于城市核心區(qū)外圍一些難以開發(fā)的老舊小區(qū)或城中村。因此，城市人口居住空間的分異引起的一個社會后果，就是不同收入人群呈地理區(qū)域性分布，居住的分異不僅被認為是一個客觀因素，而且被認為是不同收入者的主動選擇。[15]有學(xué)者就城市居住空間分異的現(xiàn)象提出“小聚居，大混居”等模式，但不能從根本上解決階層分化問題。

(二)住宅消費中的階層差異

當前，住房在城鎮(zhèn)居民支出中所占比重越來越大，能否擁有一套屬于自己的房子成為城市居民最迫切的關(guān)注。有學(xué)者根據(jù)第五次人口普查中有關(guān)居民住房情況的數(shù)據(jù)信息，認為不同社會階層的住房情況存在明顯差別，職業(yè)地位高的住戶在住宅產(chǎn)權(quán)擁有率、住宅面積、住宅品質(zhì)、住宅購買能力等方面具有顯著優(yōu)勢。[16]在早期的社會階層研究中，大部分學(xué)者將經(jīng)濟收入高低作為社會階層評判標準；而在目前城市居住空間分異的大背景下，學(xué)界開始將社會成員的房屋消費情況作為社會階層評判依據(jù)。[17]住宅消費是生活消費的重要組成部分，社會成員的經(jīng)濟收入水平對自身住宅消費水平的高低具有重要影響。高收入群體大多會選擇和自己經(jīng)濟能力相適應(yīng)的高檔住宅；而低收入群體用于生活和住房消耗的支出相對較少，只能選擇租賃低檔住宅或者通過按揭貸款進行有計劃的超前消費以滿足自身的住房需求。[15]2

三、研究展望

中國的住房消費市場經(jīng)歷了從無到有的過程，但仍然面臨著巨大挑戰(zhàn)。現(xiàn)有研究多從消費者、房地產(chǎn)市場、政府等單一角度研究城市住房消費，而對如下問題缺乏關(guān)注：如何在社會、市場、政府三元空間下探尋城市住房消費平衡；如何維護消費者、政府、房地產(chǎn)市場的共同利益；面對波動的住房市場，如何合理調(diào)控住房價格等。目前我國政府針對居民住房消費實行的一系列社會保障措施仍有繼續(xù)完善的空間，例如居民住房公積金僅針對全體公務(wù)員以及國有企事業(yè)單位的員工，廉租房僅為城市中較低收入者或流動性較強的農(nóng)民工提供。此類居民住房消費問題仍需進一步研究，以更好地促進住房消費市場的健康發(fā)展。