芻議房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

楊小華 廣西民族印刷包裝集團(tuán)有限公司

當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、宏觀政策的推出以及人們購(gòu)房需求的變化，都使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多。如果盲目進(jìn)行投資項(xiàng)目的選擇，不但會(huì)使得項(xiàng)目收益降低，給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，還可能會(huì)引發(fā)一系列的社會(huì)問(wèn)題。近些年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)有所提升，但是許多企業(yè)還沒(méi)有建立起科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，企業(yè)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)管理能力有待提高，所以，針對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理開(kāi)展研究，具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）項(xiàng)目投資階段的風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

包括國(guó)家政策和地方政策兩個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)。1）在國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)。一方面在2018年以后，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加大了調(diào)控的力度，2019年在政治局會(huì)議上提出房地產(chǎn)不能作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的方法，并在以后的多次會(huì)議中對(duì)這一調(diào)控政策進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)，對(duì)于購(gòu)房者的投資意向存在一定程度的影響，也使得房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)增加[1]。另一方面，房產(chǎn)稅政策的推進(jìn)為行業(yè)的健康發(fā)展提供了保障，但是使得投資購(gòu)房者的成本增加，影響了其投資熱情[2]。2）地方政策風(fēng)險(xiǎn)。由于各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r存在差異，人口情況、城市定位、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等都不同，政府對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控政策也存在差異。

2.產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)

在項(xiàng)目投資決策過(guò)程中，企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估，為后續(xù)銷售量提供保證。企業(yè)要對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的產(chǎn)品比例、容積率、綠地率等指標(biāo)依據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，使產(chǎn)品能夠吸引更多的購(gòu)房者。

3.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施、項(xiàng)目區(qū)域跟政府發(fā)展規(guī)劃的符合度、自然環(huán)境等因素，這些都會(huì)對(duì)后期的銷售產(chǎn)生影響，特別是許多項(xiàng)目以環(huán)境優(yōu)越、適宜居住作為銷售賣點(diǎn)，所以項(xiàng)目地址的選擇非常重要。

（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌備階段的風(fēng)險(xiǎn)

1.融資風(fēng)險(xiǎn)

資金籌集風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目前期較為多見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目通常都需要大量的資金，在項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)以前，需要籌集到足夠的資金，并保證企業(yè)流動(dòng)資金的充足，以免因?yàn)橘Y金短缺影響工程建設(shè)進(jìn)度。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目采取的融資方式包括貸款抵押、短期借款和存款抵押等，以銀行貸款為主。房地產(chǎn)建設(shè)主要的融資手段是通過(guò)銀行貸款，但是受到宏觀調(diào)控的影響，企業(yè)貸款難度不斷增加，許多投資者開(kāi)始通過(guò)私人貸款獲得資金，但是需要支付更多的利息。

2.征地風(fēng)險(xiǎn)

第一，征地項(xiàng)目的合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。包括征地項(xiàng)目與國(guó)家建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)是否匹配，項(xiàng)目的性質(zhì)是否屬于商住住宅等。第二，征地政策的把握。要使征地政策獲得被征收方的認(rèn)可，以免造成社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。第三，征地成本風(fēng)險(xiǎn)。包括土地出讓金和安置費(fèi)用以及征地搬遷協(xié)調(diào)問(wèn)題等。

3.設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃時(shí)，要選擇合適的參數(shù)，使產(chǎn)品符合既定的市場(chǎng)定位，主要包括產(chǎn)品水平、資金投入、持續(xù)時(shí)間、產(chǎn)品形象等。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)樵O(shè)計(jì)得不合理造成的，使得設(shè)備和參數(shù)的選擇不科學(xué)，使得產(chǎn)品質(zhì)量與建設(shè)要求不符。

（三）施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

1.工期風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可能會(huì)受到各種因素的影響造成工程進(jìn)度的延誤，主要包括兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。第一，管理措施不到位。比如資金沒(méi)有及時(shí)到位、設(shè)計(jì)圖不科學(xué)、臨時(shí)增加工作量等。第二，自然環(huán)境等不可抗因素，比如意外事故等。

2.質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方、施工方、監(jiān)理方、供貨方等引起的質(zhì)量問(wèn)題。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的制定和修改、無(wú)法及時(shí)地對(duì)各方關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)；施工單位管理措施不科學(xué)、工人水平不高等；監(jiān)理方的監(jiān)督措施不到位、監(jiān)理人員水平不高等，供貨方提供的材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，未能按照合同進(jìn)行供應(yīng)等[3]。

3.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

指的是施工企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所使用的施工方法和技術(shù)不合理引起的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括當(dāng)前階段技術(shù)的局限性以及施工者對(duì)技術(shù)的掌握程度兩個(gè)方面。目前施工單位的技術(shù)水平不一定可以解決項(xiàng)目施工中的所有問(wèn)題，而且施工人員可能因?yàn)樽陨砑夹g(shù)水平不高、施工經(jīng)驗(yàn)不足等造成技術(shù)錯(cuò)誤問(wèn)題，尤其是新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)性更高。

（四）項(xiàng)目銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)

1.銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

主要指的是項(xiàng)目進(jìn)入銷售期以后消費(fèi)者是否具有足夠的購(gòu)房欲望帶動(dòng)產(chǎn)品銷售，該風(fēng)險(xiǎn)因素主要受到地方經(jīng)濟(jì)環(huán)境和銷售季節(jié)的影響。一方面，國(guó)家或者地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況對(duì)于購(gòu)房行為會(huì)產(chǎn)生直接的影響；另一方面，許多房產(chǎn)銷售具有季節(jié)性特征，如果銷售期選擇在淡季，會(huì)影響銷售回款。

2.銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

商品房的價(jià)格通常是由項(xiàng)目建設(shè)成本決定的，但是受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，許多消費(fèi)者會(huì)對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行持續(xù)的比較，如果定價(jià)太高，會(huì)造成產(chǎn)品銷售情況不理想，影響企業(yè)資金的回籠，但是如果定價(jià)太低，會(huì)影響成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題

（一）風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄

當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄，使得管理人員缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中存在著許多的風(fēng)險(xiǎn)，管理者只看重眼前的利益，沒(méi)有意識(shí)到高收益當(dāng)中也隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)，所以沒(méi)有制定出針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，會(huì)使得企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)沒(méi)有進(jìn)行全面的分析，使得該風(fēng)險(xiǎn)以后還會(huì)出現(xiàn)。員工對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性缺乏認(rèn)同，認(rèn)為出現(xiàn)問(wèn)題的解決是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任，使得他們的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。許多企業(yè)投資項(xiàng)目由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)直接進(jìn)行管理，基層員工沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)，在進(jìn)行問(wèn)題的解決時(shí)，參與的積極性較差。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)不健全

許多企業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理能力較差，主要的表現(xiàn)是無(wú)法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行及時(shí)的識(shí)別，影響了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施制定的針對(duì)性，即使企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的存在，也沒(méi)有有效的措施和所需的人才進(jìn)行及時(shí)的解決。許多企業(yè)沒(méi)有構(gòu)建起科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，缺乏掌握專業(yè)知識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理人員，未能對(duì)企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)開(kāi)展全面科學(xué)的分析，使得同類風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不斷地出現(xiàn)。影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)構(gòu)建的最為突出的問(wèn)題就是投資計(jì)劃制定、營(yíng)銷策略制定、資本運(yùn)作等方面專業(yè)人才的缺乏。

（三）對(duì)環(huán)境的把握不到位

近些年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，經(jīng)常出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，住房是重要的民生問(wèn)題，國(guó)家會(huì)依據(jù)各個(gè)時(shí)期的具體情況制定出針對(duì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，所以政策頻繁變動(dòng)要求企業(yè)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，這對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平提出了更高的要求。許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，缺乏科學(xué)有效的政策變化了解路徑，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及多個(gè)政府部門，企業(yè)與政府單位之間存在信息不對(duì)稱的情況，無(wú)法及時(shí)獲取政策信息影響了投資決策的科學(xué)性。同時(shí)，企業(yè)沒(méi)有及時(shí)地對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、居民的購(gòu)買力等進(jìn)行全面的調(diào)研，缺乏對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的正確認(rèn)識(shí)。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)化策略

（一）項(xiàng)目投資階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

一方面，要加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策變動(dòng)的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)要成立專門的政策研究部門，在各大會(huì)議前后等關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)政策信息進(jìn)行全面的解讀和分析，避開(kāi)調(diào)控政策的鋒芒，選擇針對(duì)性的控制措施，為項(xiàng)目穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)和銷售提供保障。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)政府部門的溝通與交流，及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持程度以及地方政策的調(diào)控方向等，結(jié)合自身實(shí)際情況，開(kāi)展全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而保證投資的科學(xué)性。

2.產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)策略

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要重視自身個(gè)性化特色的打造，可以與當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的建筑風(fēng)格形成差異，在宣傳中要加強(qiáng)對(duì)重復(fù)力量的重視，使建筑理念深入人心，將住宅、養(yǎng)老、投資等要素進(jìn)行充分的結(jié)合，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)可以組織業(yè)主和客戶參加各類活動(dòng)，使項(xiàng)目的口碑得到提高，在為客戶服務(wù)的同時(shí)使項(xiàng)目形象得到提高。

3.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

在進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目投資時(shí)，要開(kāi)展全面的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)供應(yīng)和需求情況進(jìn)行分析，在市場(chǎng)低迷時(shí)，要及時(shí)地對(duì)開(kāi)盤銷售期、持續(xù)銷售期以及清貨期進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)銷售節(jié)奏的控制，實(shí)現(xiàn)存貨的快速清理，加快資金的回籠。在市場(chǎng)回暖時(shí)，要對(duì)營(yíng)銷手段進(jìn)行創(chuàng)新，使購(gòu)房者能夠深入地對(duì)項(xiàng)目信息和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了解，加大樓盤推廣力度，快速進(jìn)行房產(chǎn)銷售，實(shí)現(xiàn)資金的回籠。

（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1.融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

資金支持方案主要包括幾個(gè)方面。第一，銀行貸款。銀行貸款具有較大的優(yōu)勢(shì)，但是受到國(guó)家政策的影響，獲取資金的難度不斷增加，所以數(shù)量無(wú)法滿足企業(yè)的資金需求，不能成為企業(yè)資金籌集的唯一路徑。第二，資金回報(bào)。企業(yè)可以通過(guò)房地產(chǎn)的銷售收入填補(bǔ)資金空缺，避免因?yàn)闃I(yè)務(wù)損失造成的債務(wù)負(fù)擔(dān)。第三，審批成本。企業(yè)要對(duì)政策進(jìn)行深入研究，積極地跟政府部門進(jìn)行溝通，使審批流程的成本降低。第四，私人貸款。私人貸款流程簡(jiǎn)單，但是利息較高，只有在以上渠道無(wú)法滿足融資需求時(shí)，才可以選擇私人貸款。

2.征地風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

在進(jìn)行土地征收以前，要從根源上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，要保證合同的規(guī)范性，避免出現(xiàn)歧義、缺陷等，從而保證項(xiàng)目的有序進(jìn)行。在征地以前，房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)展全面的土地成本測(cè)算，加強(qiáng)與政府部門的溝通，及時(shí)了解有關(guān)法律知識(shí)和政策，保證征地工作的順利完成。與政府達(dá)成協(xié)議以后，要求政府幫忙解決征地中拆遷困難的問(wèn)題，將釘子戶、拆遷事件等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給政府部門，企業(yè)可以節(jié)省出更多的時(shí)間進(jìn)行資金、設(shè)計(jì)等問(wèn)題的解決。

3.設(shè)計(jì)規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，要積極與地方政府加強(qiáng)溝通，充分調(diào)查周邊住宅項(xiàng)目的社會(huì)、自然和使用屬性以及消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，使設(shè)計(jì)特點(diǎn)與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略性匹配。企業(yè)要對(duì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行明確的規(guī)定，并使設(shè)計(jì)方案與當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣一致，滿足其采光、風(fēng)俗、風(fēng)水等方面的需求，并且保證設(shè)計(jì)方案具有可行性，為后續(xù)施工奠定基礎(chǔ)。設(shè)計(jì)方案制定完成以后，要交給專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，與政府規(guī)劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行積極的溝通，保證設(shè)計(jì)方案與規(guī)劃設(shè)計(jì)相符。

（三）項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1.工期風(fēng)險(xiǎn)控制措施

對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)度存在影響的因素較多，其中最為重要的因素就是人為因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的單位較多，包括承包商、供應(yīng)商等，要想保證工程按期完成，要加強(qiáng)與各個(gè)單位的交流與溝通。針對(duì)承包商，要在關(guān)鍵路段進(jìn)行同步施工過(guò)程的監(jiān)督，督促他們儲(chǔ)備足夠的材料和資金。對(duì)于供應(yīng)商，要加強(qiáng)資源風(fēng)險(xiǎn)的管理，保證工程原材料的質(zhì)量和數(shù)量，并加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。

2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

首先，要對(duì)成果進(jìn)行嚴(yán)格的檢查和驗(yàn)收。在施工設(shè)計(jì)階段要對(duì)方案進(jìn)行科學(xué)的審核，工程結(jié)束階段要依據(jù)圖紙和設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收。其次，加強(qiáng)監(jiān)督。要對(duì)建立單位、施工單位、工程部門的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，保證各項(xiàng)工作依據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行落實(shí)。最后，要建立設(shè)計(jì)變更審查制度。如果在工程施工中，要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，需要及時(shí)聯(lián)系業(yè)主、設(shè)計(jì)單位等進(jìn)行評(píng)估審核，組織有關(guān)人員進(jìn)行討論，對(duì)變更的理由進(jìn)行說(shuō)明和記錄。

3.質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制措施

作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的核心內(nèi)容，質(zhì)量管理應(yīng)該覆蓋到設(shè)計(jì)、施工、反饋等不同的階段當(dāng)中，管理人員要加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量管理的重視，建立原材料和項(xiàng)目施工變化應(yīng)對(duì)機(jī)制，為項(xiàng)目的質(zhì)量提供保證。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的管理，做到?？顚Ｓ?，避免出現(xiàn)挪用或者擠占的情況。企業(yè)要建立科學(xué)完善的資金管理體系，及時(shí)償還銀行貸款，以免對(duì)企業(yè)信用造成影響。要加強(qiáng)對(duì)承包商的監(jiān)督，保證他們依據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工程建設(shè)，避免出現(xiàn)工期延誤問(wèn)題。

（四）項(xiàng)目銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1.銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)家政策，進(jìn)行全面的信息收集和資料分析，對(duì)當(dāng)前行業(yè)定位進(jìn)行精準(zhǔn)把控，選擇合適的實(shí)際進(jìn)行房產(chǎn)的銷售。在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，要逐步推進(jìn)銷售計(jì)劃的落實(shí)，在前期實(shí)行快速銷售策略，一方面進(jìn)行預(yù)售，在房產(chǎn)價(jià)格處于高點(diǎn)的時(shí)候，利用贈(zèng)送面積、完善配套設(shè)施等措施開(kāi)展項(xiàng)目預(yù)售，不但可以回收資金，而且可以避免房?jī)r(jià)下降帶來(lái)的損失。另一方面可以進(jìn)行分期現(xiàn)售。在申請(qǐng)到房屋買賣許可證以后，可以將建成房產(chǎn)進(jìn)行銷售，使消費(fèi)者可以直觀看到房產(chǎn)情況，提高協(xié)議達(dá)成的概率。

2.銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)控制措施

首先，在進(jìn)行定價(jià)策略的制定時(shí)，要充分利用項(xiàng)目各個(gè)階段銷售的特點(diǎn)，堅(jiān)持平價(jià)進(jìn)口－穩(wěn)步增長(zhǎng)－實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的原則。其次，在進(jìn)行產(chǎn)品推廣時(shí)，要充分利用廣告媒體所具有的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)產(chǎn)品的宣傳，要結(jié)合產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，滿足各種類型消費(fèi)者的需求，從而保證銷售量的提高。再次，可以利用直銷加托運(yùn)的銷售模式，實(shí)現(xiàn)銷售渠道的拓展。通過(guò)銷售渠道商的銷售模式，可以直接向全國(guó)的客戶進(jìn)行銷售，短期內(nèi)就能夠達(dá)到銷售高潮期，但是渠道費(fèi)用較高，而且客戶資源都被渠道商掌控，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。所以，企業(yè)要培養(yǎng)自己的銷售團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建起自由的銷售渠道。

四、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，會(huì)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，需要對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的了解和認(rèn)識(shí)。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資階段、籌備階段、建設(shè)階段、銷售階段各種類型風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，并制定出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，將風(fēng)險(xiǎn)降至可控范圍內(nèi)，從而為投資項(xiàng)目的有序進(jìn)行提供保障。