不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響探究

何德銀 寧國市自然資源和規(guī)劃局

不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)實的工作過程中存在一些問題，相關機構的工作人員需要根據(jù)具體問題制定對應的解決方法，從根本上解決這些問題。不動產(chǎn)登記制度存在不足之處，將會影響房地產(chǎn)未來發(fā)展。對不動產(chǎn)登記制度概念進行具體研究，明確不動產(chǎn)登記實際意義，弄清不動產(chǎn)登記制度與不動產(chǎn)的相互聯(lián)系。不動產(chǎn)登記制度能否有效執(zhí)行，對房地產(chǎn)的未來發(fā)展非常重要。從現(xiàn)階段情況分析，有關機構需要對不動產(chǎn)登記進行清晰的職責劃分，達到信息共享，從而促進不動產(chǎn)登記效率提升。在實際工作中，要相關部門進行統(tǒng)一規(guī)劃分工，營造各個部門團結合作的氛圍，建立信息共享的登記體系。

一、不動產(chǎn)登記概述

（一）不動產(chǎn)登記制度的概念

全面實施不動產(chǎn)登記的主要目的是維護好權利人的真實利益，進而打造出安全的不動產(chǎn)交易環(huán)境。經(jīng)過分析中國不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況后表明，隨著中國社會經(jīng)濟技術水平的日益提升，不動產(chǎn)登記制度的逐步完善可以確保整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，讓房價維持在穩(wěn)定狀態(tài)，進一步平衡供求關系。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是《民法典》中不動產(chǎn)物權方面的重要內容，是由權利人或其利害關系人提出登記申請，由不動產(chǎn)登記機構對不動產(chǎn)物權交易轉移行為及其他變動事項，記載在不動產(chǎn)登記簿上的法律事實。

（二）不動產(chǎn)登記的意義

首先，不動產(chǎn)登記必須是由當事人提出申請，同時也是全部不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的初始過程。假如當事人并不是主動提出申請，則將無法形成后續(xù)的登記與法律關系，但在這里必須重點明確的是，并不是任何人都有資格提交登記申請書，而不動產(chǎn)登記所產(chǎn)生的直接結果就是產(chǎn)生了有關主體雙方的權益與義務，并由此來保障當事人的不動產(chǎn)權益，從而在立法程序上獲得了確認。

其次，不動產(chǎn)登記是國家專職部門的職權活動。通過不動產(chǎn)登記將會產(chǎn)生實際的公示作用，進而對當事人的各項合法權利予以保護。因此，不動產(chǎn)登記具有法律約束力和權威性。

二、不動產(chǎn)登記制度內容及與不動產(chǎn)的聯(lián)系

有關法規(guī)都對不動產(chǎn)性質作出了具體界定，并明確界定范圍——土地、住宅、農(nóng)田、林木及其具備不能移動特征的空間，而登記管理機制也正是因為管理其復雜的權益性質歸屬問題而形成的，主要是以當事人的請求、各自職責和有關機關囑托為基礎，并以宏觀視角在不動產(chǎn)登記簿中對各種權益性質作出了記載和公示。不動產(chǎn)登記主體涉及的具體內容，涵蓋了各類不動產(chǎn)的使用者、所有者、用益物權、擔保物權等，如國有建設用地使用權、集體土地所有權（由于國有土地所有權為國家所有，可不予以登記）、集體土地使用權、宅基地使用權及房屋所有權、抵押權等，具體闡述了各種不動產(chǎn)的權益范圍，為不動產(chǎn)權利人的利益依法提出保護，進而保障了不動產(chǎn)交易的安全問題和有序問題。

三、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)行業(yè)所可能產(chǎn)生的影響

（一）房地產(chǎn)登記

登記是通過行政手段對相關權利進行確認的行為，不動產(chǎn)特別是房屋所有權以登記而產(chǎn)生效力。未經(jīng)登記的房屋僅是一幢建筑物，不能進入市場交易；能進入市場交易才能體現(xiàn)不動產(chǎn)的社會屬性、才能體現(xiàn)物權的價值。未經(jīng)登記的即使身處鬧市區(qū)的房屋也僅能發(fā)揮建筑物的功能，而不能體現(xiàn)它的市場價值。房地產(chǎn)行業(yè)的不動產(chǎn)登記是對房屋所有權人根據(jù)規(guī)劃進行開發(fā)建設、竣工驗收的房屋予以登記，是一種物權宣示的行為。不動產(chǎn)首次登記需要房地產(chǎn)開發(fā)建設的開工、竣工材料、驗收材料，是對房地產(chǎn)開發(fā)行為的閉環(huán)管理，同時也是下一步通過交易體現(xiàn)其價值的開始。

（二）房價影響

由于人類社會的持續(xù)發(fā)展和進步，人民生活的一切權益與房屋市場關聯(lián)也越來越密切，特別是房屋產(chǎn)權價格問題也已由以往最基本的市場相關問題逐漸提高至關系人民群眾幸福感的社會課題，與我國人口生活水平、貨幣供給、房產(chǎn)市場等密切相關。國家實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，一是將原來分散在住建、國土、林業(yè)、農(nóng)委等部門的登記職能統(tǒng)一至自然資源部門登記，二是將所有不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息報送至自然資源部，最終形成國家統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫，這樣國家更容易掌握全國人民的不動產(chǎn)分布情況，更容易制定不動產(chǎn)特別是房地產(chǎn)領域調控政策。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是用嚴格登記的管理制度對房屋市場秩序加以規(guī)范，切實有效減少了市場環(huán)境下房屋買賣雙方的產(chǎn)權風險。從市場反應強烈的征收房產(chǎn)稅角度看，通過建立全市、全省乃至全國不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，使得產(chǎn)權更為明晰，個人名下不動產(chǎn)資產(chǎn)狀況也較為清晰，而國家可以按照權利人實際所有的房屋總量實行階梯收稅，在保障居民居住的前提下精準調控，征收結果將更為準確合理。此舉在一定程度上影響了購房人在滿足剛需后再購房屋的市場預期，有利于降低房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，實現(xiàn)“房子是用來住的不是用來炒的”，推動了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運行。

（三）二手房

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施以前，房屋所有權和土地使用權分別由住建和國土部門登記，而在交易過程中，老百姓要分別到兩個部門申請房屋過戶和土地過戶，還有些群眾僅到住建部門或者僅到國土部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，導致很多“房屋所有權”和“土地使用權”登記在不同業(yè)主名下，即“房地不一致”，業(yè)主權益得不到保障，極易引起糾紛增加社會矛盾。清晰而明確的不動產(chǎn)權登記職能劃分也是中國不動產(chǎn)登記制度的核心作用，同時統(tǒng)一登記后也可以對地方上的房價進行適當調控。此外，隨著不動產(chǎn)登記管理制度的實施，將有助于對地產(chǎn)業(yè)務中的業(yè)務管理細則與發(fā)展方針進行統(tǒng)一規(guī)定，以此打造出符合新時代背景下的行業(yè)監(jiān)管氛圍。此外，隨著國家科學技術能力的日益提高，不動產(chǎn)登記管理制度在推行過程中也需要合理運用計算機技術來搭建信息管理平臺，在原有的基礎之上精簡不必要的審批程序，提高審批效率。因為現(xiàn)階段的不動產(chǎn)登記體系對于產(chǎn)權不清晰的房屋缺乏相應的內容闡述，這也使得部分具有購買二手房意愿的人不清楚買房相關規(guī)定，從而影響人們購買二手房的意愿。在中國二手房買賣領域中，傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介通過對買方信息、賣方信息的把控，同時借助宣傳攻勢，營造房地產(chǎn)市場虛假繁榮過熱現(xiàn)象。各地政府主管部門能夠利用不動產(chǎn)登記信息來全面了解目標范圍內的優(yōu)質房屋信息，由此來建立起科學合理的房產(chǎn)監(jiān)測和管控方案。當市場上房屋供應量大大超出需求量時，部分購房人特別是投資者會把手里的房屋拋售，這將導致地方上的二手房交易市場中出現(xiàn)供應量大幅波動，從而可能導致二手房的交易價格出現(xiàn)下降。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟

不動產(chǎn)登記的首要出發(fā)點就是嚴格明晰不動產(chǎn)權屬，保護不動產(chǎn)權利人產(chǎn)權利益。在長遠的發(fā)展過程中，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將對以往大量房屋所有權和土地使用權不一致的產(chǎn)權逐步加以統(tǒng)一，而個人所持有的房屋數(shù)量和類型也會越來越清晰；與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)有關的各種信息技術基礎將越來越完備。清晰的土地產(chǎn)權概念和完備的信息技術基礎，對構建科學合理的數(shù)據(jù)庫體系提供了基礎條件。而科學合理的系統(tǒng)數(shù)據(jù)為研究者奠定了基石，也為國家政策法規(guī)的出臺提供了重要依據(jù)，同時也為社會大眾對購房情況進行數(shù)據(jù)的合理分析提供了數(shù)據(jù)基礎。大眾可以利用不動產(chǎn)登記系統(tǒng)所反映的數(shù)據(jù)，對樓市的類型、價值等進行綜合分析，進而作出買房決策，這些對大眾購買力的負面影響首先是效應于購買者心態(tài)。

（五）積極促進作用

不動產(chǎn)登記制度的推行，有力促進了國內房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。近年來由于中國房地產(chǎn)服務行業(yè)的發(fā)展規(guī)模在擴大，國內房地產(chǎn)服務行業(yè)的過熱發(fā)展，虛假繁榮的供求等相關的因素影響與相互作用之下，導致國內房價居高不下。國內房地產(chǎn)服務行業(yè)的快速發(fā)展已成了國內經(jīng)濟社會的支柱性行業(yè)，它就需要保證中國房地產(chǎn)服務行業(yè)的規(guī)?；?、穩(wěn)定性的發(fā)展，而國內不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也在這里起到了非常關鍵的作用，而標準化的登記注冊管理制度則發(fā)揮著穩(wěn)定劑的作用。工作中不動產(chǎn)登記制度的推行，全面保障了不動產(chǎn)信息的準確性、及時更新等工作，并使房產(chǎn)信息系統(tǒng)在一定的工作區(qū)域內保持了透明化的工作環(huán)境，也在后期的房產(chǎn)監(jiān)控和管理過程中起到了非常關鍵的作用。房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟政策以及有關管理辦法的制定都比較富有針對性，也為中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了導向性的意義。在做好不動產(chǎn)登記管理工作過程中，同時也是對市場情況的調查和分析工作，以便于在地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展模式的判斷上以及對自身公司、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模上進行比較有預見性的評估，對地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。

四、完善不動產(chǎn)登記制度的措施建議

（一）盡快構建不動產(chǎn)信息共享中心

在房產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理和登記中，最重要的是從國家級層面至少省市一級構建一個完整的不動產(chǎn)登記平臺和信息共享平臺，同時，還需要能夠確保不動產(chǎn)登記信息的保密性和安全性。在系統(tǒng)運行過程中，必須根據(jù)平臺的要求和地位，不斷提高系統(tǒng)管理水平，意識到信息的統(tǒng)一性和準確性。主管部門應當積極有效地進行信息溝通，以保證各方信息的真實有效，并保證信息系統(tǒng)在調查和改進過程中的數(shù)據(jù)完整性。不動產(chǎn)信息共享中心需要各個房產(chǎn)登記部門的及時上傳不動產(chǎn)信息，實現(xiàn)不動產(chǎn)單位之間信息互通，對于不動產(chǎn)的信息記錄應該保證全面準確，不遺漏任何相關信息。構建不動產(chǎn)信息共享中心需要各方的共同努力，由上級部門領導通過技術部門建立平臺技術基礎設施，然后由各個不動產(chǎn)相關單位進行信息記錄。通過構建信息共享中心，實現(xiàn)不動產(chǎn)信息來源可查，從而以全局角度對不動產(chǎn)信息進行有效掌控。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記制度在進行管理和登記的過程之中，最需要考慮的就是如何構建完整的信息共享平臺，并保證信息的隱私性和安全性。在制度運行的過程中要不斷根據(jù)平臺需求和狀態(tài)，提高制度的管理水平，實現(xiàn)信息的統(tǒng)一性和準確性。有關部門要積極有效地開展信息溝通工作，探討如何建立有效的房地產(chǎn)登記制度，實現(xiàn)及時準確記錄房地產(chǎn)登記信息，保證各方信息的真實有效性。房地產(chǎn)登記制度的建立還需要與技術部門人員進行研究，按照房地產(chǎn)登記制度要求，設置具體的系統(tǒng)運行模塊，選擇符合制度設計的功能，在查詢和改進的過程中，也要確保信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)的完整性。

（三）優(yōu)化不動產(chǎn)登記體系

不動產(chǎn)登記體系對于完善不動產(chǎn)登記制度各個方面的系統(tǒng)性工作非常重要，主要可以從以下幾個方面進行優(yōu)化。首先，為了能夠讓不動產(chǎn)登記制度的各項流程進一步簡化，務必要根據(jù)實際要求來合理選擇預處理技術和信息技術，將不動產(chǎn)登記制度的職能優(yōu)勢淋漓盡致地發(fā)揮出來。相關工作人員要對不動產(chǎn)登記制度的相關法律法規(guī)進行規(guī)范整理，可以將其制作成宣傳手冊，也可以利用網(wǎng)絡平臺來面向廣大人民群眾進行宣傳推廣，使得宣傳工作開展得更加高效，確保后續(xù)管理體系的作用發(fā)揮。其次，相關管理部門還要加大對不動產(chǎn)登記成本的監(jiān)管力度，全面維護好不動產(chǎn)登記制度的公信力和權威性。最后，在確保保密性和安全性的前提下向廣大人民群眾來開放查詢和登記體系，提高客戶信任度，促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的良好發(fā)展。

（四）培養(yǎng)不動產(chǎn)登記專業(yè)人才

由于不動產(chǎn)登記涉及的方面較多，并且目前不動產(chǎn)登記存在相應的不足之處，因此不動產(chǎn)登記需要專業(yè)人才的支持，特別是“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”應用系統(tǒng)開發(fā)和不動產(chǎn)登記信息質量管理和匯交、分析、應用等方面。不動產(chǎn)登記工作需要各個方面人才共同努力，才能有效執(zhí)行落實。信息平臺的建立需要專業(yè)技術人才，不動產(chǎn)登記更需要業(yè)務熟練且掌握相關知識的專業(yè)工作人才，同時還需要專業(yè)管理人員對不動產(chǎn)登記工作進行有效的監(jiān)管工作。不動產(chǎn)登記應該積極引進具有高素養(yǎng)的綜合性人才，建立優(yōu)秀的不動產(chǎn)登記人才隊伍，滿足不動產(chǎn)登記工作各種需求。同時，還應該對人才進行系統(tǒng)培訓，根據(jù)人才的自身能力特點，進行針對性的培訓，對相應工作內容與工作能力進行重點培訓。設立培訓考核制度，定期對培訓人員是否滿足崗位工作標準進行評定，不符合要求的人員，考慮再次進行培訓或轉崗。啟發(fā)人才進行自主學習也很關鍵，對不動產(chǎn)登記新要求、新技能進行及時學習，快速適應不動產(chǎn)登記工作新變化。

五、結語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展和每一個民眾的生活都密不可分，健康有序可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場不僅可以改善民眾居住條件，而且能增加民眾投資機會和財富。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施規(guī)范了房地產(chǎn)市場交易轉移秩序，減少了市場交易風險，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場環(huán)境，推動地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標順利實現(xiàn)的重要手段。為此，地方政府部門可根據(jù)當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記，特別是房屋所有權登記相關信息，分析當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況，堅持“房子是用來住的”原則，制定房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，帶動和促進當?shù)亟?jīng)濟和社會持續(xù)健康發(fā)展，增強群眾獲得感、幸福感。