房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)評估方法研究

莊茜

一、房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)一直是我國各個城市投資行業(yè)的重要組成部分，也是投資者趨之若鶩的重點板塊。自從進入新世紀以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直在向多元化、規(guī)范化、標準化方向發(fā)展，房地產(chǎn)從曾經(jīng)的以增長速度為重點向以品牌優(yōu)化和社會效益為重點轉(zhuǎn)變。最近幾年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的高收益導(dǎo)致過多的資本涌入，房地產(chǎn)泡沫越來越多，雖然房價的高漲速令投資者十分狂熱，但政府出臺的各種購房和買賣政策給房地產(chǎn)投資行業(yè)帶來了許多變數(shù)。再加上各個城市土地價格上漲，各種建材原料價格也水漲船高，樓市競爭日益激烈，房地產(chǎn)投資的風險居高不下。

二、房地產(chǎn)投資風險的含義與特征

（一）風險的定義

風險是指將要發(fā)生的事與我們預(yù)想的發(fā)展路徑偏離，可能會帶來傷害，也可能會出現(xiàn)意想不到的利益，風險是無法準確預(yù)判的。風險分為積極風險、消極風險和中立風險，在房地產(chǎn)投資風險中主要討論的是消極風險，即投資過程中可能因信息的不及時、投資周期未知、預(yù)期收益偏離、地產(chǎn)政策改變等情況造成財產(chǎn)的損失。

（二）房地產(chǎn)投資風險的特征

1.普遍性與客觀性

風險無處不在，風險是機遇與挑戰(zhàn)共存的，普遍性是指風險存在于房地產(chǎn)行業(yè)的各個階段，每時每刻都伴隨著這個行業(yè)，客觀性是指風險不以人的意志為轉(zhuǎn)移，客觀存在于房地產(chǎn)的各個角落。

2.不確定性

風險是難以預(yù)知的，風險的不確定性體現(xiàn)在風險的產(chǎn)生概率不定，產(chǎn)生條件不定，產(chǎn)生后果不定。對于房地產(chǎn)施工過程中的種種情況，無法預(yù)知其發(fā)生的時間與后果，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)的投資來說，風險是不確定的，但是風險究竟造成的是正面還是負面影響，也是不確定的，所以要用辯證法看待房地產(chǎn)投資風險。

3.聯(lián)動性

聯(lián)系無處不在，各行各業(yè)都有其千絲萬縷的聯(lián)系，世界是一個聯(lián)系的整體，房地產(chǎn)投資行業(yè)也不例外，房地產(chǎn)投資風險與決策者的行為息息相關(guān)，決策者的任何動作都可能會導(dǎo)致風險概率的變化，也可能改變風險的利弊與嚴重程度，風險的發(fā)生與風險的影響也是聯(lián)動的，任何一個環(huán)節(jié)的變化都有可能影響最后的結(jié)果。

4.相對性

風險不是客觀存在的實體，風險隱藏在房地產(chǎn)開發(fā)的各個過程之中，看不見，摸不著;但相對的，在評估時，可以通過一些特殊的手段，根據(jù)以往發(fā)生過的事件去總結(jié)和借鑒，歸納出風險的可能結(jié)果，對風險做出客觀地判斷。

三、房地產(chǎn)投資風險分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資風險管理系統(tǒng)

風險管理是一門由來已久的學(xué)問，風險管理已經(jīng)趨向于經(jīng)過系統(tǒng)化的收集與分析，理性地看待項目風險。項目風險管理系統(tǒng)由各部分組成，相互作用，共同形成一個行之有效的管理手段。風險管理共分為房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)預(yù)測、房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)處理、房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)計算和房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)監(jiān)測四部分。

房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)預(yù)測：風險大數(shù)據(jù)預(yù)測指的是超前的進行信息搜集、信息分析、風險評估、預(yù)留方案以及風險追蹤，它將諸多資源用于專業(yè)性的風險策劃并保證盡可能地減少風險損失。

房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)計算：投資風險大數(shù)據(jù)計算是指利用搜集的信息對項目進行系統(tǒng)性的風險計算，旨在保證項目實施過程中的基本利益和投資效率。

房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)處理：投資風險大數(shù)據(jù)處理是指對投資過程中產(chǎn)生的風險進行處理，盡可能地減少風險造成的不利后果和損失，風險處理包括風險的發(fā)現(xiàn)、風險的搜集與分析、風險的應(yīng)急、時間地點、由誰處理等實際細節(jié)，要在正確的時間選擇正確的應(yīng)急方案才能夠以不變應(yīng)萬變。

房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)監(jiān)測：投資風險大數(shù)據(jù)監(jiān)測是指要時刻關(guān)注項目進展，及時動態(tài)分析項目進行中的風險，確保風險來臨的時間在可處理范圍內(nèi)，綜合條件與利弊權(quán)衡，利用技術(shù)和經(jīng)濟能力盡可能降低損失。

（二）房地產(chǎn)投資風險因素分析

風險可以從不同角度進行分類，各類專業(yè)書籍中都有多角度的記載與說明，本文按風險性質(zhì)因素不同，將房地產(chǎn)投資風險分為房地產(chǎn)投資政治政策風險、房地產(chǎn)投資環(huán)境風險、 房地產(chǎn)投資金融風險、房地產(chǎn)投資建設(shè)風險、房地產(chǎn)投資生態(tài)風險和房地產(chǎn)投資世界局勢風險。

1.房地產(chǎn)投資政治政策風險

房地產(chǎn)投資政治政策風險是指由于政府因響應(yīng)國家和社會需要，出臺一些新的政策利好城市發(fā)展和百姓福祉，這些政策可能會影響房地產(chǎn)投資者的利益。房地產(chǎn)投資政治政策風險包括城市經(jīng)濟發(fā)展風險、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策風險、保護環(huán)境政策風險、城市區(qū)域功能改劃風險等。房地產(chǎn)投資行業(yè)是十分依賴政策支持的，政策對于房地產(chǎn)投資的影響不可忽視，任何一條政策的改變對于投資者的收益都將產(chǎn)生一系列變化，目前我國的市場經(jīng)濟體制依舊需要完善，國家通過上層建筑的手段對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了保駕護航的根本作用，才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步前行。可以說，政策風險是房地產(chǎn)投資風險中最重要的風險之一，不可忽視。

2.房地產(chǎn)投資環(huán)境風險

房地產(chǎn)投資環(huán)境風險主要是指因復(fù)雜的社會關(guān)系對房地產(chǎn)投資行業(yè)帶來的不確定風險，房地產(chǎn)投資環(huán)境風險主要包括區(qū)域功能變化風險、群眾風險、區(qū)域競爭風險和治安風險。

區(qū)域功能變化風險是指政府為了城市的未來發(fā)展，對城市布局與規(guī)模進行細致規(guī)劃，對建筑群之間的矛盾與匹配進行優(yōu)化，建筑容積率的變化、建筑覆蓋率變化、用途的相容性等都可能會造成房地產(chǎn)投資的風險。因此，在做房地產(chǎn)項目投資時要密切關(guān)注城市規(guī)劃變動給投資項目帶來的風險，及時止損。

群眾風險是指當政府對城市規(guī)劃的改變會導(dǎo)致居民的生活利益、經(jīng)濟利益、發(fā)展利益受到損害，因此公眾會產(chǎn)生抵觸情緒進而導(dǎo)致投資項目的利益變化，房地產(chǎn)投資者需要考慮全面。

區(qū)域競爭風險是指不同區(qū)域之間的發(fā)展可能會相互影響，房地產(chǎn)是一個包羅萬象的有機產(chǎn)業(yè)，一個區(qū)域土地價格的變化會導(dǎo)致附近區(qū)域價格的相應(yīng)改變，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的經(jīng)濟傷害，這類風險包括周邊發(fā)展風險和其他功能相近的區(qū)域發(fā)展風險，周邊發(fā)展風險是由于附近區(qū)域交通條件的改善、配套設(shè)施的完備、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化、商業(yè)地塊的補充等造成本區(qū)域房價的上漲或因居住環(huán)境的問題導(dǎo)致價格下跌;類似區(qū)域發(fā)展風險是當兩個不靠近的區(qū)域功能結(jié)構(gòu)、發(fā)展狀況近似從而造成一定程度的消費分散，降低地域消費水平，從而對投資產(chǎn)生風險，或者兩片區(qū)域遙相呼應(yīng)，產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系形成有機一體造成房價上升的有利局面。

治安風險是指房價在很大程度上會受到當?shù)氐闹伟惨蛩氐挠绊懀粋€不安全的地塊肯定很難吸引消費者的目光，房地產(chǎn)投資者一定要考慮地域的治安情況，規(guī)避這些潛在的風險和損失。

3.房地產(chǎn)投資金融風險

房地產(chǎn)投資金融風險是指經(jīng)濟體制的發(fā)展對房地產(chǎn)投資行業(yè)產(chǎn)生的風險，房地產(chǎn)投資金融風險包括買賣平衡風險、資金周轉(zhuǎn)風險、低價風險、上市風險和群眾經(jīng)濟能力變化風險等。買賣平衡風險是指市場的買賣關(guān)系對于房地產(chǎn)的價格有很大的影響，從而影響投資利益。財務(wù)風險是指房地產(chǎn)項目的財務(wù)周轉(zhuǎn)、財務(wù)經(jīng)營等方面對房地產(chǎn)投資者帶來的風險，例如最近的恒大風波。低價風險是指房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品定價過低，對于企業(yè)的營收平衡產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致投資者的收益波動。上市風險是指由于融資規(guī)劃問題引起的收益風險，最后風險還是轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。群眾經(jīng)濟能力變化風險是指國民經(jīng)濟水平的好壞直接影響居民的購買能力，從而決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰成敗，所以要考慮到國民經(jīng)濟水平對房地產(chǎn)投資帶來的風險。

4.房地產(chǎn)投資建設(shè)風險

房地產(chǎn)投資建設(shè)風險是指在施工過程中技術(shù)的革新、建造工藝的先進、安全問題等決定了項目能否保質(zhì)又及時地完成，房地產(chǎn)投資建設(shè)風險包括人員安全風險、工程項目造價風險、技術(shù)能力風險、建造質(zhì)量與速度風險等。

5.房地產(chǎn)投資生態(tài)風險

房地產(chǎn)投資生態(tài)風險是指生產(chǎn)過程中無法預(yù)計的自然條件對項目產(chǎn)生的風險，惡劣的自然環(huán)境會對建筑生產(chǎn)產(chǎn)生不利影響，損害投資者的利益。自然風險包括大風、暴雨、閃電、高溫、極寒、地震等各種風險。

四、房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)評估方法

房地產(chǎn)投資是一種風險與收益并存的理財投資，由于房地產(chǎn)投資的特殊性，房地產(chǎn)投資風險評估對于投資前的準備有很好的指向作用。房地產(chǎn)投資風險大數(shù)據(jù)評估方法包括主要因素分析、金融分析、利率比較分析、投資風險概率分析等。

（一）主要因素分析法

我們要抓住主要矛盾的主要方面，對于房地產(chǎn)投資風險的評估，我們要抓住影響風險產(chǎn)生與否的主要因素，確定其對房地產(chǎn)項目的投資牽連程度。如何使用主要因素分析法，如下：

1.確定分析對象及主要風險因素。對于房地產(chǎn)投資項目風險的主要分析因素可以參考投資風向、投資周期、回報率等具體利益展開。

2.明確可變因素。對于不確定因素設(shè)定一定波動區(qū)間，不同施工階段的不確定因素也會改變，要及時跟進并分析時下房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)、報告和調(diào)查，做出估計性統(tǒng)計。

3.計算影響概率。根據(jù)搜集得到的資料按固定其他因素，重復(fù)計算特定元素的方法得出每種因素對于房地產(chǎn)項目的影響程度。

4.找出風險的主要影響因素。主要影響因素在不同的條件下變化較大。

主要因素分析法考察了影響項目風險的主要因素，但并不能計算得知項目產(chǎn)生風險的可能性，也無法計算風險產(chǎn)生的損失大小。

（二）金融分析法

金融分析是房地產(chǎn)項目投資中最重要的一環(huán)，它根據(jù)項目中的土地成本、建設(shè)材料、員工工資、稅務(wù)成本等進行整體盈虧評估，從而決定項目是否具有投資的必要性。金融指數(shù)可以用動態(tài)和靜態(tài)的方式進行計算。

這種方式能夠綜合地將時間具體化為利益，將不同時間的資金流量統(tǒng)一放在一起進行計算。以累積凈現(xiàn)值為例，它是指設(shè)定的折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它的計算公式為

（3-1）

式中（A-B）t是指經(jīng)過t年的凈現(xiàn)金流量，由現(xiàn)金流入量（A）減去現(xiàn)金流出量（B），n是指房地產(chǎn)項目的施工時長，i是指基準收益率，F(xiàn)是指累計凈現(xiàn)值。

若F大于零，說明項目能夠獲得超額利潤，房地產(chǎn)項目投資者可以進行投資。

若F等于零，說明該項目可以獲得基本利潤，可以考慮投資。

若F小于零，說明項目會虧損，建議房地產(chǎn)項目投資者避免虧損。

靜態(tài)分析指標是指不考慮時間效益的項目經(jīng)濟利益計算，如投資利潤率。其計算公式為：

投資利潤率=年利潤總和或年平均利潤/項目總投資額x100%

只有投資利潤率大于可接受的利潤率時，項目才可以考慮投資。

（三）利率比較分析法

利率比較分析是根據(jù)已建項目的固定成本、可變成本、經(jīng)濟效益等研究擬建項目成本與收益之間的一個收支平衡。當項目支出與項目收入相等的節(jié)點就是項目的盈虧平衡點。盈虧平衡點的計算公式如下：

生產(chǎn)能力利用率=年固定成本/（年營收成本-年可變成本-年企業(yè)稅金）

產(chǎn)量=年固定成本/（單位產(chǎn)品價格-單位產(chǎn)品可變成本-單位產(chǎn)品稅金

盈虧平衡點的產(chǎn)量越少，項目抗風險能力越高。但由于房地產(chǎn)項目投資周期長的原因，盈虧平衡點的結(jié)果不一定客觀和準確。

（四）投資風險概率分析法

概率分析法是指用概率模型預(yù)測分析房地產(chǎn)投資風險的一種方法，通過連續(xù)概率分布情況判斷項目可能存在的風險，從而幫助投資者科學(xué)投資。概率計算可以借助過去的數(shù)據(jù)計算出風險概率，也可以通過從業(yè)人員根據(jù)多年經(jīng)驗主觀預(yù)測風險概率。

五、房地產(chǎn)投資風險的應(yīng)對策略

（一）風險回避

在人們的日常理財中，絕大多數(shù)人都希望自己的財產(chǎn)能夠安全的穩(wěn)步增長，所以在銀行的理財與股市的股票之間往往選擇前者，同樣的，在房地產(chǎn)投資項目的過程中，人們也會下意識地去選擇一個風險較低又能穩(wěn)定盈利的投資項目，這就是風險回避，但也有一些冒險主義者喜歡風險較高卻能帶來高收益回報的房地產(chǎn)投資項目，風險與收益在一定條件下是成正比的，當風險發(fā)生，損失的也會比他人多，這就是哲學(xué)中聯(lián)系的觀點，如果高收益卻沒有高風險，必將會導(dǎo)致市場混亂。

（二）分散投資

通過投資結(jié)構(gòu)的分散達到加強風險承受增強的效果，房地產(chǎn)投資也需要把投資分散到各個土地板塊，這樣能防止某一土地板塊的不景氣導(dǎo)致利益損失，還可以確定一個固定的投資間隔，避免在同一時間所有的地域投資受到影響，還可以與企業(yè)財團等共同投資，利益共享，風險共擔。

（三）風險轉(zhuǎn)移

1.非保險型轉(zhuǎn)移

非保險性轉(zhuǎn)移是指投資者利用投資合同巧妙地將風險轉(zhuǎn)嫁給其他承擔者，因為投資者與房地產(chǎn)企業(yè)存在共同的利益關(guān)系，即希望出售價大于成本價，并且差值越高，投資回報率越高，在與承建公司簽訂合同時，可以將土地價格波動、建材成本變動、人工成本提高、建設(shè)工期延遲等風險轉(zhuǎn)接到承建公司，由他們承擔這些風險，這樣可以大大降低房地產(chǎn)投資風險。

2.保險型轉(zhuǎn)移

保險型轉(zhuǎn)移是指通過買保險的方式，花費較少的資金將風險轉(zhuǎn)交給保險公司，這樣能提高投資的抗風險能力，而保險公司則可以通過大量接受投保，完成資金流轉(zhuǎn)，提高公司的生存能力。但不是所有的風險都可以在保險公司完成投保，所以保險型轉(zhuǎn)移具有一定的局限性。

（作者單位：蘇州萬和商旅發(fā)展有限公司）

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