上海歷史建筑存在的主要問題與保護利用策略研究

城市的生存與發(fā)展不僅需要經(jīng)濟實力的支撐，而且需要歷史文化的積淀與傳承。然而，我國歷史建筑的保護與利用經(jīng)歷了曲折的道路，留下了慘痛的教訓[1]。隨著黨和國家對歷史文化越來越高的重視，人們也認識到城市發(fā)展不能以歷史文脈的隔斷為代價，歷史建筑的殘余價值也得到越來越多的重視[2]。上海市城市更新和歷史建筑的保護工作方針已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，從“拆、改、留并舉，以拆為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲?、改、拆并舉，以保留保護為主”，對優(yōu)秀歷史建筑和歷史風貌區(qū)提出“建立最嚴格的保護制度”。歷史建筑的保護工作不僅僅是保留保護歷史、藝術(shù)、科學、社會與文化價值突出的精品建筑，也是保留保護更加量大面廣地體現(xiàn)城市歷史文脈和發(fā)展變遷的歷史性建筑，更要創(chuàng)造“建筑可閱讀，城市有溫度”的上海[3]。

上海市高度重視歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑的保護，提出“實行最嚴格的保護制度”，上海各界逐步形成“保護為主，安全為重，以人為本”和“結(jié)合實際，合理利用，修舊如故”的保護理念共識[4]。上海在長期以來的城市歷史文化遺產(chǎn)保護工作中，逐步建立并完善了保護管理制度，形成了“點線面”相結(jié)合，市、區(qū)全覆蓋的保護管理體系[5]。然而，對于歷史建筑，究竟是保護還是利用，抑或是在兩者之間尋求一個平衡點，一直是爭論的焦點[6]。

本文針對上海市歷史建筑的保護與利用現(xiàn)狀進行了調(diào)研，總結(jié)歸納了所存在的共性問題，針對所存在的問題對上海市歷史建筑的保護與利用提出對策與建議。

1 歷史建筑保護利用存在的主要問題

1.1 保護和利用不平衡

目前，針對歷史建筑更多關(guān)注的是保護，開發(fā)與利用存在明顯不足。建筑的存在目的是使用與活化，不能像古董和珠寶一樣束之高閣。比如，石庫門里弄建筑的保護與利用，要對其空間布局和功能布局進行優(yōu)化調(diào)整以提高其適應(yīng)性與體驗感，不能一味的“修舊如舊”，否則難以真正的改善民生。

1.2 城市的宏觀規(guī)劃與歷史建筑的保護缺少統(tǒng)籌

歷史建筑有自身難以突破的難題：如老房子功能空間格局、空間可利用規(guī)模、功能使用舒適度、建筑周邊空間壓迫、道路交通容量、停車問題、活化建筑的商業(yè)休閑配套等問題，都無法自身解決。而以往歷史建筑周邊地塊規(guī)劃與功能定位缺少宏觀系統(tǒng)性統(tǒng)籌（新、老房子開發(fā)缺少統(tǒng)籌規(guī)劃），往往忽視老房子自身存在難題的協(xié)同解決。

1.3 整體性面狀開發(fā)利用較少，點狀開發(fā)居多

受房屋產(chǎn)權(quán)、開發(fā)利用經(jīng)驗、建筑分布等因素影響，目前開發(fā)以點狀居多，宏觀層面整體性開發(fā)利用情況偏少，特別是優(yōu)秀歷史建筑或文物建筑。點狀開發(fā)利用，往往很難使建筑具備持續(xù)性造血功能，合理的整體性面狀開發(fā)才是未來發(fā)展的主要趨勢。

1.4 偏重文化遺產(chǎn)保護，缺少活化利用策略

歷史建筑數(shù)量繁多，在以往保護利用的嘗試與實踐中，大多是政府投資進行修繕補強，在后續(xù)的保護與利用過程中將會有巨大的經(jīng)濟缺口，而活化建筑不僅可以更好保護歷史建筑，也可以減輕政府財政壓力。

1.5 保護主體單一，資金缺口巨大

目前歷史建筑保護主體主要是政府，保護主體單一且資金缺口巨大。單一的保護主體對建筑保護及時性、有效性、建筑活化是不利的，歷史建筑的保護利用可在政府監(jiān)管下充分引進社會和民間力量或資本，并在合理的保護規(guī)則下允許適度商業(yè)化開發(fā)。

1.6 產(chǎn)權(quán)混亂，政府控制能力較弱

歷史建筑產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀較混亂，對于私人住宅等產(chǎn)權(quán)不在政府手中的房屋，缺少控制能力。同時，規(guī)劃性征收成本高，導致老房子保護利用實施性較差，長期缺少管控或征收成本巨大將導致歷史建筑保護利用工作很難展開。

2 上海市歷史建筑保護利用對策與建議

2.1 系統(tǒng)性基礎(chǔ)工程的建設(shè)

（1）建立歷史建筑基礎(chǔ)檔案—全面推進“一幢（點）一冊”普查工作。全面開展“一幢（點）一冊”普查工作，系統(tǒng)性梳理建筑人文歷史（包括建設(shè)背景、設(shè)計及施工機構(gòu)、相關(guān)歷史名人及重要歷史事件等）、使用及修繕歷史、保護和使用現(xiàn)狀記錄及評估、圖紙檔案建立等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。完成落地上圖、歷史建筑保護系統(tǒng)信息錄入等工作，給每棟歷史建筑都建立一個“戶籍檔案系統(tǒng)”，便于后續(xù)歷史建筑保護和管理工作的開展。

（2）歷史建筑保護價值及要求系統(tǒng)性科學認定。應(yīng)從保護完整性、建筑科學性、人文歷史價值、藝術(shù)價值、社會價值及功能適應(yīng)性等角度對歷史建筑的保護價值進行全面評估分析，制定合理的保護要求、確定建筑重點保護部位。同時，建立歷史建筑具體保護要求相關(guān)的搜索及查詢系統(tǒng)，鼓勵民間參考官方保護要求及內(nèi)容對歷史建筑的不合理使用進行舉報。

（3）全面推進并落實“保護銘牌”制度。部分歷史建筑保護銘牌已發(fā)生丟失、損毀現(xiàn)象，應(yīng)對歷史建筑全面摸排，及時補足歷史建筑保護銘牌。同時，保護銘牌內(nèi)容不能僅僅涉及建筑基本概況介紹，更應(yīng)該注明建筑的保護要求及重點保護部位，不僅要“立法”更要“釋法”，從而避免歷史建筑在使用或轉(zhuǎn)租過程中，使用人或轉(zhuǎn)租人因未明確建筑性質(zhì)而按照一般建筑裝修改造使用，造成歷史建筑不可逆性的損毀或局部破壞。

2.2 管理制度及體系優(yōu)化

（1）整合統(tǒng)籌各部門有效聯(lián)合管理。歷史建筑日常管理涉及區(qū)房管局、規(guī)土局、文化局、市場監(jiān)管局、綠化市容局和城管執(zhí)法局 6 個部門。各部門由于分別參照不同的上位法律法規(guī)管理，容易造成管理資源和權(quán)責不統(tǒng)一。建議將相關(guān)職能進行統(tǒng)合，形成統(tǒng)一的保護體制和機制，使保護工作權(quán)責更加清晰。

（2）聯(lián)合執(zhí)法應(yīng)引入專業(yè)技術(shù)力量。風貌歷史建筑違章搭建、室內(nèi)增設(shè)夾層、破壞立面風貌、局部超負荷使用、私自裝修改造等情況較普遍，此類問題對建筑的保護不利且存在一定的安全隱患。目前聯(lián)合執(zhí)法人員多由于為政府辦公人員，在專業(yè)技術(shù)方面能力較弱，較難發(fā)現(xiàn)歷史建筑存在的問題。建議引入專業(yè)技術(shù)力量，將歷史建筑保護與利用中的技術(shù)問題交由專業(yè)單位處理。

（3）加大獎懲力度、促進保護行動實施。在歷史建筑日常保護中，對于明確違反相關(guān)法規(guī)的行政處罰，存在缺乏處罰依據(jù)、缺乏處罰抓手、居民不配合等一系列問題。建議制定相關(guān)政策與法規(guī)，使歷史建筑產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)更加明確，一方面明確處罰措施、加強法律震懾力，另一方面制定獎勵政策，鼓勵企業(yè)與居民的合理保護行為。

（4）制定合理的征收政策，增強政府對歷史建筑的控制力。目前歷史建筑產(chǎn)權(quán)較混亂，對于私人住宅等產(chǎn)權(quán)不在政府手中的房屋，缺少控制能力。同時規(guī)劃性征收成本高，導致老房子保護利用實施性較差。政府應(yīng)出臺詳細的征收政策，成立專業(yè)的征收公司，對出售或轉(zhuǎn)售老房子進行征收管理。政府掌控房屋產(chǎn)權(quán)，會提高老房子有效管理、保養(yǎng)及開發(fā)利用等方面可實施性，也可降低經(jīng)濟成本。

（5）優(yōu)化產(chǎn)權(quán)制度，協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)利益關(guān)系。對于矛盾最突出的多元產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系的實質(zhì)是利益關(guān)系，推進歷史建筑保護與可持續(xù)利用時需協(xié)調(diào)好整體與個人的利益關(guān)系。政府應(yīng)進一步完善與優(yōu)化歷史建筑產(chǎn)權(quán)制度，在保障居民利益的前提下將歷史建筑產(chǎn)權(quán)收歸國有，并且要積極鼓勵原著居民繼續(xù)使用，以保護歷史建筑街區(qū)的完整性與延續(xù)性。

（6）健全歷史建筑相關(guān)政策與法規(guī)。法制建設(shè)是對歷史建筑保護的強制性保障，必須建立完善的法律體系，明確歷史建筑的保護過程和方法，使歷史建筑的調(diào)查評估與等級系統(tǒng)更加科學規(guī)范。此外，通過相關(guān)法律法規(guī)以及政策的細化，明確針對歷史建筑的保護性修繕的有效措施及專業(yè)保護人員的選擇方法，使歷史建筑的保護與利用工作的相關(guān)各方的協(xié)調(diào)與配合更加方便與快捷。

2.3 信息化管理與預防性維護

（1）一網(wǎng)通辦、一網(wǎng)統(tǒng)管，上海城市綜合管理平臺?！耙痪W(wǎng)統(tǒng)管”精細化理念下，系統(tǒng)整合接入了包括公共安全、住建交通、應(yīng)急民防、氣象衛(wèi)健等數(shù)十個單位系統(tǒng)，利用人工數(shù)據(jù)、云計算和大數(shù)據(jù)等信息化手段，達到數(shù)據(jù)共享和歸集的目的。歷史建筑保護監(jiān)管應(yīng)用場景在上海城市網(wǎng)格化綜合管理平臺已經(jīng)上線，針對風貌區(qū)優(yōu)秀歷史建筑建立了“一幢一冊”信息庫，對于存在的違法違規(guī)行為可以快速發(fā)現(xiàn)并處理，綜合運用信用、巡查、執(zhí)法等方式和手段，最終形成統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的聯(lián)動平臺。

（2）結(jié)合各類信息技術(shù)與運維平臺，實現(xiàn)智能管控?；谖锫?lián)網(wǎng)+建筑信息模型（Building Information Modeling,BIM）+地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System,GIS）技術(shù)的應(yīng)用，建立歷史建筑智能化信息管理平臺。其中，GIS 系統(tǒng)可給所有歷史建筑提供空間地理位置信息平臺；BIM 系統(tǒng)承載單個建筑所有基礎(chǔ)信息，包括建筑三維模型及詳細構(gòu)件信息、使用運維信息、健康監(jiān)測信息（包括沉降、裂縫、傾斜等監(jiān)測）、歷史修繕及改造信息、重點關(guān)注安全隱患點維護信息等；物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)則扮演建筑實體信息傳遞更新到由 GIS 及 BIM 構(gòu)建的運維信息平臺上的角色。

“物聯(lián)網(wǎng)+BIM+GIS 信息系統(tǒng)”既能管理基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)，也可對建筑進行有效監(jiān)測，有助于加強對歷史建筑的日常管理，實現(xiàn)管理實時性、可視化、信息化，全面提升管理效率和質(zhì)量，做到突發(fā)事件及時上報、及時處理和獎懲有據(jù)?！拔锫?lián)網(wǎng)+BIM+GIS 信息系統(tǒng)”與線下巡查結(jié)合，基本可實現(xiàn)管理無死角。

（3）加強風險源管控，建立嚴格維修養(yǎng)護制度。歷史建筑特別是里弄建筑的消防、結(jié)構(gòu)等安全隱患突出，如存在火災(zāi)源頭（電線老化或凌亂鋪設(shè)等）、疏散樓梯堆物、局部超負荷使用、亂搭亂建等，必須加強風險源管控，提出風險識別方法和等級評價標準，實現(xiàn)歷史建筑的風險快速評估與隱患處理。

針對歷史建筑外墻磚塊與特色浮雕老化、混凝土構(gòu)件碳化銹脹等問題，確立嚴格維修養(yǎng)護制度，保障老建筑的“延年益壽”。此外，歷史建筑保護性維修養(yǎng)護應(yīng)分批次進行、定期開展，并需統(tǒng)籌資源，強化傳統(tǒng)技術(shù)和工藝工法的學習，加快專業(yè)隊伍和技能工匠的培養(yǎng)。

2.4 分類保護與利用

（1）歷史建筑民生型可持續(xù)利用。根據(jù)群眾的現(xiàn)代生活需求，在傳承保護的基礎(chǔ)上對需要延續(xù)其居住功能的歷史建筑進行合理改造，平衡歷史建筑的保護與使用之間的矛盾。① 建筑功能及性能有效提升：在保護里弄建筑歷史風貌、保持城市脈理、保留原生態(tài)原住民的基礎(chǔ)上，對各類里弄房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)與布局進行合理調(diào)整，實現(xiàn)里弄建筑成套獨用，完善廚房、衛(wèi)生間等居住功能。② 合理降低居住人口密度：居住人口密度過大既降低居住質(zhì)量，也對歷史建筑使用形成較大的壓力。對于難以進行布局調(diào)整的房屋，通過協(xié)議置換的方法進行抽戶，完善其他保留房屋的居住功能，降低居住人口密度，實現(xiàn)成套獨用，提高居住質(zhì)量。③ 更新保護價值偏低建筑：在保持原始建筑風貌的基礎(chǔ)上，對無改造價值的里弄房屋進行局部拆除重建，以改善居民居住條件、環(huán)境和質(zhì)量。④ 創(chuàng)造和諧宜居的配套環(huán)境：在保持小區(qū)原有道路尺度與原生態(tài)的前提下，完善小區(qū)公共服務(wù)基本配套，采用節(jié)能改造、管線入地、適老性改造、興建地下車庫和立體車庫等技術(shù)提升居住環(huán)境和基礎(chǔ)功能需求。

（2）歷史建筑經(jīng)濟型可持續(xù)利用。在現(xiàn)行法律法規(guī)的框架下，對擬用于商業(yè)用途的歷史建筑進行適宜性改造，充分發(fā)揮使用功能與經(jīng)濟價值，實現(xiàn)歷史建筑的活化利用。① 成立保護開發(fā)企業(yè)，建立合理征收體系：成立隸屬于區(qū)國資委的股份制公司并對歷史文化建筑進行選擇性地征收和保護利用，一方面以國資為主，吸入民營資本，實現(xiàn)政府主導下的多元化保護開發(fā)；另一方面控制產(chǎn)權(quán)，出讓使用權(quán)，便于根據(jù)規(guī)劃引導發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化所屬區(qū)域功能。② 整體性面狀統(tǒng)籌開發(fā)，提升建筑活化與造血功能：改變過去點狀開發(fā)為主的模式，推廣整體性面狀開發(fā)。歷史建筑經(jīng)濟型活化利用宜形成一定的規(guī)模，規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)和商業(yè)有利于吸引客源、聚集人氣。同時解決好配套餐飲、停車等迫切問題，商業(yè)配套整體功能定位應(yīng)由政府整體統(tǒng)籌。③ 建筑活化應(yīng)與輻射圈內(nèi)消費需求相統(tǒng)一：歷史建筑經(jīng)濟型活化利用不應(yīng)千篇一律，應(yīng)根據(jù)建筑特點和輻射圈內(nèi)的消費需求統(tǒng)籌建筑功能，如文化市場、商鋪、藝術(shù)品商店、咖啡館、美術(shù)館、小吃店等統(tǒng)一合理布局，實現(xiàn)其商業(yè)價值和持續(xù)性造血功能。

（3）歷史建筑公益型可持續(xù)利用。對于具有較重要的政治、歷史和人文價值且擬用于公益用途的歷史建筑，應(yīng)當在政府主導下進行保護性利用。① 加大宣傳力度，爭取社會資金的捐贈：公益型歷史建筑往往本身不具有造血功能，單純依靠市區(qū)財政投入仍有較大缺口，因此應(yīng)進一步加大宣傳力度，爭取有志于保護歷史建筑的企業(yè)或個人進行專項捐贈，彌補公益型歷史建筑維修保護資金的不足。② 建筑周邊合理規(guī)劃布局：公益型歷史建筑往往有較大的客流量，有一定的潛在消費能力，以政府主導、市場調(diào)節(jié)的方式進行周邊商業(yè)的合理規(guī)劃布局，有助于帶動所在區(qū)域的經(jīng)濟增長。

3 結(jié) 語

面對歷史建筑，需要懷以尊重之心、敬畏之情和責任之感對其加以保護與利用。在對歷史建筑進行妥善保留保護的同時，探索多元化模式的活化利用方法，激活歷史建筑的活力，提升城市的歷史與人文魅力。