基于供應鏈管理思想的房地產(chǎn)開發(fā)管理路徑分析

楊 瑛

（珠光控股集團有限公司 廣東珠海 519000）

近年來，隨著社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展進程不斷加快及國民生活模式轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)需求增量放緩，國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭更加激烈。要想在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中保持旺盛的發(fā)展活力及生命力，就必須不斷增強核心競爭力，持續(xù)提升服務質(zhì)量及降低開發(fā)成本，全面滿足發(fā)展需求及新時代提出的要求，構(gòu)建供應鏈管理。并依托供應鏈管理理念和思想，針對房地產(chǎn)開發(fā)進行管理控制，不斷增強企業(yè)核心競爭力，有效、全面應對復雜社會發(fā)展環(huán)境。

一、供應鏈管理思想內(nèi)涵

供應鏈是指圍繞核心企業(yè)，從配套零件開始，生產(chǎn)中間產(chǎn)品及最終產(chǎn)品，最后由銷售網(wǎng)絡把產(chǎn)品送到消費者手中，將供應商、制造商、分銷商直到最終用戶連成一個整體的功能網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)。

供應鏈管理就是通過對整個供應鏈系統(tǒng)進行計劃、協(xié)調(diào)、操作、控制和優(yōu)化的各種活動和過程，其目標是將顧客所需的產(chǎn)品，能夠在指定的時間，按照正確的數(shù)量、質(zhì)量和狀態(tài)送到正確的地點，并使這一過程所耗費的總成本最小，助推信息與物流有效交換。顯然，供應鏈管理是一種體現(xiàn)著整合與協(xié)調(diào)思想的管理系統(tǒng)，它要求組成供應鏈系統(tǒng)的成員企業(yè)協(xié)同運作，共同應對外部市場復雜多變的形勢。

供應鏈管理系統(tǒng)并非靜止不變，網(wǎng)絡系統(tǒng)當中傳輸數(shù)據(jù)會不斷演變，網(wǎng)絡構(gòu)成模式也會適時進行調(diào)整與更改，使供應鏈管理存在復雜性、動態(tài)性、交叉性等特征，具備整體最優(yōu)理念、協(xié)調(diào)共贏思想、以服務客戶需求為核心等各種基本思想。

一是整體最優(yōu)理念。供應鏈管理把涉及的所有節(jié)點企業(yè)及環(huán)節(jié)看作一個整體。包括制造商、供應商、零售商、分銷商及客戶等，對其實施全流程、全過程的戰(zhàn)略化管理，重點關注企業(yè)之間合作發(fā)展，旨在增強供應鏈整體合作效率，要求所有合作企業(yè)在思想上意識到供應鏈具備的價值。從供應鏈整體利益角度出發(fā)，積極與合作伙伴互動共享市場信息，保證供應鏈抗風險能力及整體發(fā)展效率可持續(xù)增強。

二是協(xié)調(diào)共贏思想。供應鏈上所有主體企業(yè)都有一個共同的奮斗目標及發(fā)展目標。這一目標可以縮短供貨時間，提升整體發(fā)展質(zhì)量水平，逐步降低生產(chǎn)成本，最終保證供應鏈上所有企業(yè)都可獲取效益。

三是以最終客戶需求為核心。供應鏈的出現(xiàn)與消費者需求有著十分密切的關系。因此，供應鏈當中的節(jié)點企業(yè)都必須把消費者需求當作導向組織實施管理。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理特點分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)特點

房地產(chǎn)開發(fā)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的各大企業(yè)為全面實現(xiàn)城市建設、城市規(guī)劃，進而實施房屋建設、土地開發(fā)等行為的總稱。其特征主要包括：經(jīng)營對象不可移動性、高風險性與復雜性、業(yè)務形態(tài)服務性及涉及環(huán)節(jié)較多等。

一是經(jīng)營對象不可移動性。房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，其價值、市場及應用等存在十分明顯的地域特征。這些特征使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時期極易受到周圍環(huán)境及地域的影響，需要針對地域特征進行綜合考量。包括當?shù)厥袌鲆?、自然環(huán)境、政策方針及民眾支付水平等，把握當?shù)厥袌鲆?，以此來獲取充足經(jīng)營效益。

二是高風險性與復雜性。房地產(chǎn)開發(fā)建設投資較大、周期相對較長、專業(yè)過多，容易受到外界及市場環(huán)境的限制，供應鏈與制造業(yè)供應鏈相比更為不穩(wěn)定，風險發(fā)生之后，將會產(chǎn)生十分嚴重后果。復雜性主要展現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)合作伙伴關系及網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)當中，因為涉及的合作企業(yè)相對多，開發(fā)時期需要多個不同主體共同參與，評價與選擇合作伙伴是實施房地產(chǎn)開發(fā)最主要環(huán)節(jié)，需要結(jié)合不同伙伴特征，建設全面、客觀評價指標系統(tǒng)，操作過程十分煩瑣。

三是業(yè)務形態(tài)服務性。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務企業(yè)還是物業(yè)，其業(yè)務活動性質(zhì)具備服務特征。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在組織實施業(yè)務活動時期，即拆遷、征地、土地使用權轉(zhuǎn)讓、土地開發(fā)、房屋出售、房屋開發(fā)、轉(zhuǎn)租、出租及房地產(chǎn)建設、抵押等過程中，必然會產(chǎn)生協(xié)調(diào)、談判、籌劃等各種勞務活動及法律事務，經(jīng)營活動實施中服務特征較為明顯。

四是涉及環(huán)節(jié)較多。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動，即生產(chǎn)、流通、消費等各個活動實施的前提條件，一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)大致可以劃分為三個部分，主要包括前期手續(xù)辦理、行政部門審批（即選址、確定規(guī)劃設計條件、初步設計、圖紙審查、施工報建、竣工驗收）、項目登記等。在整個開發(fā)過程中，還需要針對項目組織開展管理，包括前期策劃、計劃與設計、招投標、項目施工、項目營銷及后期管理等不同階段，涉及流程相對較多，對其影響因素較為復雜和多元，要求制定嚴格、緊密的流程，從資金、合同支付、銷售等多個層面制定計劃，結(jié)合計劃進行施工，保證信息傳達的有效性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)管理模式

房地產(chǎn)與其他各類經(jīng)濟產(chǎn)品相對比，既有常規(guī)、一般商品具備的屬性，又具備特殊性，屬于一種特殊商品，其開發(fā)管理模式集規(guī)劃、設計、營銷、施工及物業(yè)管理等各種不同功能于一體，具備縱向一體化的管理特征。不過，隨著社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展，此類一體化管理模式存在的缺陷更加明顯，不僅會占用企業(yè)大量資源，并且投資及組織存在分散性、僵化性問題。對于核心優(yōu)勢企業(yè)培養(yǎng)會帶來不利影響，特別是在激烈、高速發(fā)展的競爭環(huán)境下，企業(yè)必然會由于專業(yè)優(yōu)勢不夠凸顯進而被淘汰。因此，在近年來，面對復雜市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也逐步意識到縱向一體化發(fā)展模式存在的弊端及缺陷，并開始逐步考量突破傳統(tǒng)管理模式，外包非核心業(yè)務，企業(yè)專注于核心、重點業(yè)務，使供應鏈管理思想具備的價值持續(xù)提升，其屬于一種橫向一體化管理模式，強調(diào)企業(yè)依托戰(zhàn)略合作，整合與集約內(nèi)外部資源，充分、全面使用企業(yè)具備的專業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)競爭能力持續(xù)增強，可以充分滿足房地產(chǎn)企業(yè)新時期發(fā)展需求。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)技術能力

近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)、信息技術發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理與信息技術融合力度不斷提升，信息時代特征在房地產(chǎn)開發(fā)中得到明顯轉(zhuǎn)變。一是電子商務的迅速發(fā)展，是信息技術一個最典型、最核心代表，電子商務為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個最主要的公共電子化平臺，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以合理、高質(zhì)量使用網(wǎng)絡技術，展開設計、調(diào)研及產(chǎn)品銷售，有效、全面縮短房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他供應商之間的距離。二是專業(yè)設計軟件開發(fā)力度不斷加大，物業(yè)及銷售管理實現(xiàn)網(wǎng)絡化，企業(yè)信息平臺建設力度持續(xù)提升，不僅為供應鏈企業(yè)溝通交流提供便利，而且還持續(xù)增強房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范化及標準化水平，使現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展質(zhì)量及現(xiàn)代化程度持續(xù)增強，發(fā)展進程越來越快。此外，在新時期，企業(yè)在先進材料、設施裝備及技術創(chuàng)新改進層面也得到有效增強，如新型綠色化隔熱保溫材料、拼裝式施工技術的全面應用等，為企業(yè)綠色化發(fā)展及產(chǎn)品服務質(zhì)量持續(xù)增強奠定基礎，為供應鏈管理整體化發(fā)展提供牢固支撐。

三、基于供應鏈管理思想的房地產(chǎn)開發(fā)管理路徑探析

（一）合理選擇房地產(chǎn)開發(fā)管理供應鏈合作伙伴

合作伙伴主要是指供應鏈內(nèi)部兩個及以上成員構(gòu)建形成的協(xié)調(diào)關系，將成員主觀能動性有效激活，在一定程度上實現(xiàn)風險共擔、利益共享及信息互通，讓特定目標與利益逐步實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)供應鏈合作伙伴選擇十分重要，也是需要重點關注的內(nèi)容。具體實施過程如下。

一是明確合作伙伴關系構(gòu)建及需求。依托企業(yè)實力、市場發(fā)展環(huán)境、項目需求等選擇針對性合作伙伴。若是項目相對較小，則需要選擇建設短期合作關系，相反則需要構(gòu)建長期化戰(zhàn)略合作關系。

二是明確選擇標準。在合作伙伴選擇過程中，必須遵循戰(zhàn)略一致化、技術專業(yè)化、風險最小化及原則敏捷性等各種原則，將其作為合作伙伴選擇時期重點考慮的內(nèi)容。此外，各種不同階段房地產(chǎn)開發(fā)合作伙伴選擇標準各不相同，如設計單位選擇標準主要為成功案例，供應商選擇標準則主要為采購成本。

三是掌握供應鏈合作伙伴選擇方法。選擇方法主要包括三個類型：一是定性分析方法，包括招標方法、資產(chǎn)直觀判斷方法、協(xié)商選擇方法等；二是定量化選擇模式，包括采購成本對比法、線性權重法、數(shù)據(jù)包絡分析方法、遺傳算法及ABC成本方法等；三是定量、定性有機結(jié)合的評價方法，包括模糊評價方法、層次分析研究方法、人工神經(jīng)評價方法等。在實際使用過程中需要將多種方法有機融合，以此來獲取更好的效果。

四是評價指標構(gòu)建。在關系管理時期需要針對合作伙伴綜合實力、競爭力進行綜合評價，構(gòu)建全面、客觀的評估體系。房地產(chǎn)供應鏈內(nèi)部涉及企業(yè)較多，為充分節(jié)約成本，可以構(gòu)建共性及個性化指標，前者需要結(jié)合供應鏈特征及位置設立指標，后者則為綜合化考察所有供應鏈成員的評價指標。

（二）明確房地產(chǎn)開發(fā)供應鏈管理內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)管理時期，供應鏈管理理念的應用主要是通過內(nèi)部企業(yè)資源競爭優(yōu)勢，構(gòu)建以房地產(chǎn)開發(fā)商為中心，供應商、設計單位、承包商及銷售商等主體，全面參與的立體化、多層次組織模式，即開發(fā)商通過組織、協(xié)調(diào)與管理合作活動企業(yè)，避免在開發(fā)管理時期出現(xiàn)沖突風險問題。管理內(nèi)容主要包括合作伙伴選擇、過程管理控制、績效評價等。不過，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在組織實施供應鏈管理中存在一定誤區(qū)，單純認為供應鏈管理只是單純組織實施招標采購，實際上供應鏈管理除了常規(guī)、單一的供應商引進之外，還需要時刻關注與分析整個供應鏈當中不同環(huán)節(jié)企業(yè)健康情況，及時、快速做出預案，充分、全面調(diào)動供應鏈不同環(huán)節(jié)潛在實力，以強化自身經(jīng)驗水平。同時也需要綜合考量應對供應鏈當中不同環(huán)節(jié)影響，助推此類環(huán)節(jié)健康發(fā)展，最終達到平衡成本、進度、銷售及品質(zhì)等目標。具體管理內(nèi)容主要包括以下幾點。

第一，明確企業(yè)需求特征，要想真正發(fā)揮供應鏈具備的功能作用，企業(yè)必須明確了解自身情況，做到對自身發(fā)展能力全面掌握，依托每年開發(fā)量、供給量，盤清與明確需要提供的服務咨詢業(yè)務、施工單位及材料設備數(shù)量等，提前針對招標采購工作進行規(guī)劃。這一環(huán)節(jié)十分重要，大部分供應鏈管理部門，都是因為對自身需求了解不到位，進而造成供應鏈管理混亂，極易出現(xiàn)各類突發(fā)狀況。

第二，加大對合作過程管理力度，雖然供應鏈組織構(gòu)建強調(diào)企業(yè)之間強強合作，但是并不是發(fā)展最好的企業(yè)組合在一起就能最大化增強供應鏈運作質(zhì)量和效率，因為當中還涉及企業(yè)間具備的兼容性需求。因此，需要通過合作過程管理，來實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)商合理、科學化分配，明確供應鏈各主體權責。其中房地產(chǎn)開發(fā)作為核心、重點企業(yè)，在合作伙伴管理時期，扮演著最關鍵角色，需要客觀、全面應對每一個合作伙伴，構(gòu)建公正、公平的獎懲機制，讓合作伙伴可以在友善、和諧的合作環(huán)境當中感受與體會競爭壓力。

（三）做好房地產(chǎn)開發(fā)供應鏈風險管理

房地產(chǎn)開發(fā)時期許多因素都會對供應鏈管理效率、開發(fā)質(zhì)量等產(chǎn)生影響，造成實際開發(fā)收益與預期收益相互背離，帶來嚴重的經(jīng)濟損失。因此，需要通過事前、事中、事后管理控制模式，最大程度降低風險發(fā)生概率及經(jīng)濟損失。一是事前管控。主要采取科學模式預防風險發(fā)生，在房地產(chǎn)企業(yè)引導帶領下，組織相關合作企業(yè)積極主動、有計劃、有目的識別運營過程中各類風險，包括流動性風險、利率風險、信息風險、政策改動風險、承包商選取風險等，通過評價分析，構(gòu)建一個專屬預警機制體系，保障與維護供應鏈運行質(zhì)量。二是事中管理控制。風險發(fā)生后采取控制策略，此時風險問題正在發(fā)生，風險逐漸成為既定事實，需要盡最大可能規(guī)避風險繼續(xù)蔓延，讓風險影響適當減輕。例如，供應商風險?？赡苁且驗閮?nèi)部事故無法正常供貨，延誤工期，對其可以構(gòu)建潛在供應商名錄庫，積極與次優(yōu)供應商創(chuàng)設一個合作關系，有效縮短施工終端時間，這一環(huán)節(jié)管理效果及質(zhì)量將會決定與影響風險處理速度，風險發(fā)現(xiàn)時間越晚、行動越慢，則產(chǎn)生后果就會越嚴重。所以，管理人員及供應鏈合作企業(yè)必須要做好實時監(jiān)督，依托資金預算及風險模型識別等各種模式，及時了解各類風險，讓風險發(fā)生可能性可以最大程度降低。三是事后管理。事后管理控制主要是指在風險發(fā)生后，針對既定損失進行高質(zhì)量管理的方法，通過分析風險因素，積極掌握風險發(fā)生根源，重新考慮供應鏈建設，尋找當中的薄弱環(huán)節(jié)，對其進行優(yōu)化與完善，以此來助推供應鏈抗風險能力持續(xù)增強。

（四）構(gòu)建完善的信息管理平臺

基于供應鏈管理理念的房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中，企業(yè)一般會結(jié)合市場、行業(yè)發(fā)展制定專屬的戰(zhàn)略計劃，選擇最符合要求的供應商，不斷強化與供應商、主管部門之間溝通力度，涉及的信息數(shù)據(jù)較多，使得信息處理難度不斷增強。因此，為保證供應鏈管理質(zhì)量，需結(jié)合電子數(shù)據(jù)交換、電子商務及大數(shù)據(jù)挖掘等技術發(fā)展情況，組織構(gòu)建專業(yè)、現(xiàn)代化供應鏈管理平臺，為供應鏈信息流通提供一個健康、穩(wěn)定的信息傳遞平臺，讓供應鏈系統(tǒng)更加完善與健全。

第一，需要合理應用電子商務。房地產(chǎn)企業(yè)必須將電子商務使用到業(yè)務營銷、材料采購及中介業(yè)務等各個環(huán)節(jié)。采購過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理利用互聯(lián)網(wǎng)平臺技術，結(jié)合材料采購需求，在全國范圍內(nèi)尋找售后服務優(yōu)異、質(zhì)量較高、價格低廉的供應商，有效、全面降低采購費用。在業(yè)務營銷過程中，則可選擇B2C模式，全面克服以往市場調(diào)查過程中時間及空間限制，快速、高質(zhì)量結(jié)合大數(shù)據(jù)技術收集、整合及反饋信息，實現(xiàn)低成本、高效率、全方位市場分析，制定健全、精準及明確營銷策略，并將其為供應鏈合作商提供依據(jù)，為高層決策及管理者提供依據(jù)。在中介業(yè)務管理時期，可以結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)及信息技術，及時發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)有關信息，收繳各類款項、簽署交易租賃合同等，有效、全方位降低中介交易資金成本，統(tǒng)籌管理和協(xié)調(diào)企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與消費者、管理部門與企業(yè)之間關系，并以此為基礎，增強企業(yè)品牌形象和知名度。

第二，建設信息化合作交流平臺。為保證企業(yè)合作質(zhì)量，需要構(gòu)建專屬信息交流平臺，積極利用信息技術，完善與健全供應鏈管理系統(tǒng)，以計算機技術為核心與節(jié)點，建設web服務器，充分連接分銷商、分支機構(gòu)、合作伙伴，實時、快速收集重要客戶相關信息。依托互聯(lián)網(wǎng)信息技術開展信息交換管理，明確企業(yè)具體發(fā)展情況，這樣不僅可以實現(xiàn)供應鏈無縫式管理，還可讓供應鏈管理具備及時性、快速性特征。此外，總結(jié)綜合評價系統(tǒng)，依托績效評價來顯示與反映供應鏈合作效果與質(zhì)量。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，合理應用供應鏈管理模式，可在一定程度上減少資源損耗，為不同企業(yè)提高經(jīng)濟效益，助推房地產(chǎn)開發(fā)整體化、全面化發(fā)展，實現(xiàn)成本高質(zhì)量管控，全方位增強企業(yè)市場競爭力。重點掌握供應鏈管理具備的優(yōu)勢特征，依托供應鏈管理來完善與改進房地產(chǎn)開發(fā)流程，增強房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范性，以此來助推房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)化、長遠化發(fā)展。