房地產(chǎn)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的優(yōu)化途徑研究

姜翠蘋

（太原市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山西太原 030009）

做好現(xiàn)金流管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中實現(xiàn)風(fēng)險控制的重要手段，并且直接影響企業(yè)未來發(fā)展。良好的資金狀況與高水平的現(xiàn)金流管理能力，是房地產(chǎn)企業(yè)順利開展各項經(jīng)營投資活動的重要基礎(chǔ)。自身的特點決定了房地產(chǎn)行業(yè)需要投入大量的資金，因此現(xiàn)金流管理工作十分重要。融資是支持現(xiàn)金流管理的重要基礎(chǔ)，特別是在項目啟動階段，需要投入大量資金。

另外，在我國房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的同時，各項政策也相繼出臺，對于企業(yè)來說，銷售資金回籠的壓力也在不斷加大。企業(yè)應(yīng)用科學(xué)合理的方式預(yù)判資金缺口，加大資金統(tǒng)籌力度，在保證資金平衡的基礎(chǔ)上降低持有現(xiàn)金的成本、融資成本與風(fēng)險等，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的重要問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要探究融資與現(xiàn)金流管理的優(yōu)化途徑，推動自身可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理概述

（一）融資

融資是企業(yè)籌措資金的一種方式，房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型特點，在項目前期階段需要投入大量的資金。由于自身資金實力有限，房地產(chǎn)企業(yè)會在初期發(fā)展階段向外界籌集資金，支持項目運行與發(fā)展，通常將此過程稱為“融資”。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在進(jìn)行融資時要考慮各種融資渠道的利弊，并根據(jù)自身的實際情況做出恰當(dāng)?shù)倪x擇。

（二）現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流是支持企業(yè)各項生產(chǎn)經(jīng)營活動有序進(jìn)行的重要基礎(chǔ)，若企業(yè)在現(xiàn)金流方面出現(xiàn)問題，勢必影響企業(yè)的日常運行。而現(xiàn)金流管理是指企業(yè)的財務(wù)人員以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為方向，結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，對一段時間內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)金余缺做出合理預(yù)測，并有效規(guī)劃現(xiàn)金流以使企業(yè)現(xiàn)金不溢不缺。做好現(xiàn)金流管理工作能夠確保企業(yè)在運轉(zhuǎn)過程中有充足的流動資金，降低企業(yè)發(fā)生流動性風(fēng)險的概率，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，更要高度重視現(xiàn)金流管理工作。由于該行業(yè)項目建設(shè)周期長，資金回收時間較長，若不能保證充足的現(xiàn)金流，則容易造成企業(yè)發(fā)生資金不足的問題。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在實施現(xiàn)金流管理工作過程中有兩項內(nèi)容需要加以重視：第一，房屋建筑階段。在進(jìn)行項目建設(shè)時常見的建設(shè)方式有兩種，一種是企業(yè)獨自承擔(dān)建設(shè)工作，另一種是將部分建設(shè)工作承包給其他企業(yè)。建設(shè)方式不同，相應(yīng)的現(xiàn)金流需求量也存在差異，企業(yè)要根據(jù)實際情況實施具有針對性的現(xiàn)金流管理方式。第二，在籌資融資階段。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇融資的方式，在進(jìn)行融資時，要根據(jù)自身實際情況選擇相應(yīng)的融資方式。由于房地產(chǎn)項目資金回籠需要一定的時間，若最終選擇了還債時間較短的融資方式，則會使企業(yè)面臨的風(fēng)險增大。因此，在融資時房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮現(xiàn)金流的實際情況，確定融資方式與周期。

（三）現(xiàn)金流在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的重要性

1.反映企業(yè)發(fā)展能力與償還能力

很多破產(chǎn)或者倒閉的房地產(chǎn)企業(yè)表面看經(jīng)營狀況較好，利潤可觀，有足夠的流動資產(chǎn)，但這些企業(yè)的現(xiàn)金支付能力通常較差，甚至出現(xiàn)由于無力償還到期債務(wù)而破產(chǎn)的情況。存貨周轉(zhuǎn)率是判斷企業(yè)現(xiàn)金流量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，也是企業(yè)發(fā)展中的一項重要內(nèi)容。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，其存貨周轉(zhuǎn)率是由銷售成本與平均存貨余額的比例決定的，存貨主要是由土地價款、土地開發(fā)成本及開發(fā)產(chǎn)品等部分組成，如果企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度降低，便可知企業(yè)的資金循環(huán)狀況不佳，反之則說明企業(yè)的資金循環(huán)速度快。一般情況下，通過現(xiàn)金流量能夠了解到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況與債務(wù)償還能力，若存貨到可銷售房屋的時間越短，則說明現(xiàn)金流動越快。另外，通過企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，能夠了解到企業(yè)自身的現(xiàn)金流是否穩(wěn)定與債務(wù)償還情況，通常會應(yīng)用預(yù)收賬款對企業(yè)的現(xiàn)金流量進(jìn)行監(jiān)督。在新企業(yè)會計準(zhǔn)則中明確指出，若想提升企業(yè)的發(fā)展能力與債務(wù)償還能力，勢必要有效控制現(xiàn)金流，以此為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

2.反映房地產(chǎn)企業(yè)收益情況

通過現(xiàn)金流能夠在一定程度上了解房地產(chǎn)企業(yè)的收益狀況。首先，收益狀況是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益與業(yè)績的重要體現(xiàn)，能夠反映出企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況與業(yè)績水平。如果收益能夠?qū)⑵髽I(yè)的經(jīng)營狀況或者業(yè)績真實地反映出來，那么可以認(rèn)定該企業(yè)的經(jīng)營狀況與收益狀況較為理想，若不能通過收益反映企業(yè)的經(jīng)營狀況與業(yè)績，則可以視為該企業(yè)的經(jīng)營狀況與收益水平相對較差。但大多數(shù)情況下，由于房地產(chǎn)企業(yè)的實際收入與成本具有滯后性，房屋與土地的開發(fā)周期相對較長，自客戶購買產(chǎn)品后，企業(yè)的目的就是獲得銷售回款，等到房地產(chǎn)企業(yè)最后確定收入時通常需要1—2年的時間。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表與利潤分配表都是可以進(jìn)行調(diào)節(jié)的，但是現(xiàn)金流量表能夠被人粉飾的概率并不大。因此，需要實時關(guān)注現(xiàn)金流量指標(biāo)的變化，了解現(xiàn)金流量的具體應(yīng)用情況，以此更加全面掌握企業(yè)財務(wù)狀況，為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理之間的關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行日常經(jīng)營運轉(zhuǎn)過程中需要大量的資金，由于企業(yè)對資金的需求量較大，單純憑借股權(quán)資本的力量難以支撐整個項目完成。因此，企業(yè)要通過融資的方式籌集滿足企業(yè)實際情況的資金。由此來看，融資是企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要基礎(chǔ)，只有科學(xué)合理地進(jìn)行融資，才能提高現(xiàn)金流管理的質(zhì)量與效率。也可以將融資視為企業(yè)在籌措資金的過程中，為了避免資金短缺而實施的現(xiàn)金流管理方式，也是后期經(jīng)營過程中確?，F(xiàn)金流活動有序進(jìn)行的重要前提條件?，F(xiàn)金流管理能夠代表企業(yè)的實力，是使企業(yè)獲得融資收益，實現(xiàn)融資目標(biāo)的重要因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

社會經(jīng)濟(jì)水平不斷提升與城市化進(jìn)程不斷深入推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，從當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資情況來看，其中存在一些問題，主要可以概括為以下幾點：第一，雖然經(jīng)濟(jì)得以快速增長，但企業(yè)的融資渠道依舊存在單一化問題，大部分企業(yè)在融資方面主要依賴銀行及非銀行金融機構(gòu)的貸款。在具體實踐過程中，有很多開發(fā)商為了獲得啟動資金，將土地房屋抵押給銀行等金融機構(gòu)。另外，企業(yè)自籌資金大多數(shù)來自企業(yè)沉淀資金及股東投入的資金?？傮w來講，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面主要依靠金融機構(gòu)及股東，由于證券市場正處于發(fā)展階段，政府方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了較高的運營條件，使得部分企業(yè)在上市時遇到問題，在一定程度上阻礙了債券融資及股票融資作用的發(fā)揮。第二，為了推動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，政府部門會采取限制銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款政策，來抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過快增長趨勢。融資數(shù)額的不斷提高使得房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率也在持續(xù)增長，而國家相關(guān)融資政策有待進(jìn)一步完善，諸多因素造成企業(yè)融資方式單一，影響房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。第三，市場競爭激烈，資金回籠壓力大。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度有所放緩，市場中的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐漸趨向飽和，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，正面臨前所未有的競爭壓力。這意味著企業(yè)無論是在新項目開發(fā)還是在銷售方面，都承受了更大的壓力。從開發(fā)的角度分析來看，企業(yè)若想爭取到一個開發(fā)項目，需要與多家同行展開激烈的競爭，獲得項目的過程十分困難；從銷售的角度分析來看，雖然我國民眾購房意識強烈，但受相關(guān)政策與房價的影響，對大部分民眾來說，購房這件事都要經(jīng)過深思熟慮。如此一來，已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)商品供大于求的局面，這就意味著銷售周期會變長，房地產(chǎn)企業(yè)的回款壓力也隨之加大?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程中，投入的資金使用期限較長，并且面臨資金回籠難度大的壓力，對企業(yè)來說，其債務(wù)償還能力與支付能力受到嚴(yán)重影響。第四，預(yù)算能力不足，預(yù)算是確保房地產(chǎn)企業(yè)資金能夠有序流轉(zhuǎn)的重要前提，因此，無論開展任何業(yè)務(wù)活動都需要先進(jìn)行資金預(yù)算。但現(xiàn)實情況并非如此，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未意識到預(yù)算的重要性，也沒有據(jù)此設(shè)立相關(guān)管理辦法，造成企業(yè)在運行發(fā)展過程中，沒能對自身資金的整體情況有效控制，容易出現(xiàn)大量資金閑置或資金運轉(zhuǎn)不暢的問題。另外，若房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算能力不佳，企業(yè)在運行發(fā)展過程中同時開展多項業(yè)務(wù)，容易造成企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，甚至資金供應(yīng)不足。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的優(yōu)化對策

（一）分析融資環(huán)境，做出合理規(guī)劃

企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境在一定程度上決定了融資規(guī)模，科學(xué)與合理的融資操作，能夠幫助企業(yè)緩解運行過程中的壓力，避免為企業(yè)帶來沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，為后續(xù)融資操作創(chuàng)造有利條件。因此，在對企業(yè)資金進(jìn)行前期規(guī)劃與后期使用管理過程中，都要加大分析與管控力度，要根據(jù)實情設(shè)計相應(yīng)的融資計劃，對目標(biāo)投資對象日后的盈利能力與資金流量情況進(jìn)行分析與研究，了解可能存在的風(fēng)險隱患及企業(yè)能夠達(dá)到的控制水平，經(jīng)過充分的分析與認(rèn)證后保證資金安全，正常實施項目內(nèi)容，確保做出科學(xué)合理的投資決策。企業(yè)要把握項目開發(fā)的實時動態(tài)，根據(jù)項目開發(fā)過程中的具體情況與業(yè)務(wù)特點，及時對投資決策與投資計劃作出調(diào)整。在融資時，企業(yè)要嘗試開辟多種融資方式，避免只選擇向銀行貸款這種唯一的方式，根據(jù)自身的實際情況對融資方式進(jìn)行改進(jìn)，主動嘗試拓展更多的融資方式，對現(xiàn)有的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化與改革。

（二）加大對現(xiàn)金流預(yù)測與預(yù)算管理力度

為避免發(fā)生負(fù)債危機，企業(yè)需要對自身資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整與改進(jìn)，以此將負(fù)債率控制在合理水平。企業(yè)若想實現(xiàn)自有資金的持有比例，保證在日常運行過程中有充裕的自有資金流量，盡最大努力避免由于環(huán)境變化對企業(yè)現(xiàn)金流造成的影響。同時，要重視提升企業(yè)的造血功能，確保企業(yè)達(dá)到最佳的現(xiàn)金流狀態(tài)。在戰(zhàn)略制定過程中做好現(xiàn)金流量的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)時，需要為日后企業(yè)現(xiàn)金流量情況做出打算，保證企業(yè)現(xiàn)金流管理工作與自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相一致。企業(yè)若想做好現(xiàn)金流預(yù)算，勢必要掌握當(dāng)前所處的內(nèi)外環(huán)境發(fā)展趨勢，對現(xiàn)金流發(fā)展方向做出動態(tài)分析與預(yù)測，為實現(xiàn)最大化的目標(biāo)，做好資源分配規(guī)劃工作。匯總企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中各項現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)變動情況并做出相應(yīng)的分析，第一時間掌握可能會對現(xiàn)金流造成影響的問題，并采取有效措施，保證現(xiàn)金整體支出平衡，避免發(fā)生風(fēng)險。

（三）完善現(xiàn)金流管理制度體系，加大內(nèi)部審計監(jiān)督力度

房地產(chǎn)企業(yè)在日常運行管理過程中，要制定科學(xué)合理的現(xiàn)金流管理體系，如投融資管理制度、資金管理制度等，在健全完善的管理制度體系下，保障每項現(xiàn)金流管理活動穩(wěn)健運行。另外，企業(yè)要根據(jù)具體的業(yè)務(wù)情況，進(jìn)一步細(xì)致劃分并優(yōu)化制度內(nèi)容構(gòu)建，自項目開發(fā)建設(shè)階段期到銷售階段，直至最終結(jié)束期全過程的現(xiàn)金流管理制度，將各方面因素全面納入企業(yè)現(xiàn)金流管理范圍中，包括人力、物力、財力等，保證形成全方面、覆蓋各個領(lǐng)域的現(xiàn)金流量管理體系，避免現(xiàn)金流管理制度存在缺陷。同時，要將現(xiàn)金流量管理體系傳遞到企業(yè)內(nèi)部環(huán)境中，不留任何死角，使房地產(chǎn)企業(yè)整體具備高水平的風(fēng)險防范意識，提高現(xiàn)金管理工作的嚴(yán)謹(jǐn)性。另外，為更好地配合融資與現(xiàn)金流量管理工作，要落實內(nèi)部審計工作，以獨立權(quán)威的方式開展審計工作，通過開展常規(guī)審計與專項審計工作，將審計監(jiān)督工作變?yōu)槠髽I(yè)的一項常態(tài)內(nèi)容。還要加大監(jiān)管力度，將監(jiān)管工作的重點向前移，逐漸改變傳統(tǒng)監(jiān)管模式，實現(xiàn)在事前、事中、事后全過程監(jiān)督管控，便于第一時間精準(zhǔn)地發(fā)現(xiàn)并處理在經(jīng)營管理過程中存在的數(shù)據(jù)差異，從而有效降低現(xiàn)金流風(fēng)險概率。

（四）對現(xiàn)金流管理效果加大評估力度

第一，要根據(jù)評估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計。房地產(chǎn)企業(yè)在開展各項業(yè)務(wù)的過程中，要重視落實現(xiàn)金流量表財務(wù)指標(biāo)分析工作，根據(jù)不同的項目與具體項目的級別制定評價指標(biāo)，確保管理評價工作以合理方式展開，對相關(guān)責(zé)任這一方面，需要細(xì)致劃分評價指標(biāo)的具體范圍。第二，在企業(yè)運行發(fā)展過程中，要根據(jù)自身實際情況與所處的行業(yè)環(huán)境，不斷改進(jìn)并優(yōu)化現(xiàn)金管理效果評價方式。第三，推動現(xiàn)金流管理評價后續(xù)工作落實到實踐中，從評價結(jié)果中總結(jié)工作經(jīng)驗，根據(jù)最終結(jié)果找到相關(guān)責(zé)任人。將責(zé)任制落實到各項業(yè)務(wù)開展中，以此推動現(xiàn)金流管理工作有序開展。

（五）樹立財務(wù)風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)各項業(yè)務(wù)過程中，落實并不斷優(yōu)化融資與現(xiàn)金流管理工作的目的，是避免企業(yè)在運行發(fā)展中遇到財務(wù)風(fēng)險，或盡最大努力控制風(fēng)險發(fā)生。因此，可以通過房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)工作的實施情況，了解企業(yè)風(fēng)險意識水平。為了更好地處理融資與現(xiàn)金流管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高財務(wù)風(fēng)險意識。全面了解在開展融資與現(xiàn)金流管理工作過程中，可能遇到的風(fēng)險問題并采取相應(yīng)的措施有效控制風(fēng)險。為達(dá)到這一目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)要通過開展相關(guān)宣傳教育工作，使全體人員意識到在企業(yè)運行發(fā)展過程中，可能遇到的財務(wù)風(fēng)險及容易造成的嚴(yán)重后果，提高企業(yè)全體人員的風(fēng)險意識，從而促使其更好地履行，或配合企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理工作開展，使企業(yè)在融資與現(xiàn)金流管理方面的相關(guān)工作能夠順利實施。

四、結(jié)語

融資是房地產(chǎn)企業(yè)通過貨幣流通和信用渠道進(jìn)行籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，不僅可以在一定程度上拉動整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還可以有效拉動投資需求和消費需求。為保證融資健康有序進(jìn)行，2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對房地產(chǎn)企業(yè)融資事宜進(jìn)行了明確的法律規(guī)范和界定，對于房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了有力的法律保障。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以法律為準(zhǔn)繩，謹(jǐn)慎選擇與自身實際情況相符的籌資方式，積極探索多元化融資渠道，加大對企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)測及預(yù)算管理力度，建立健全完善的現(xiàn)金流管理體系，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)奠定良好基礎(chǔ)。