小區(qū)電梯廣告 收益該歸誰

黃昊

自2017年10月開始，某物業(yè)公司對某小區(qū)進行物業(yè)管理服務。某廣告公司在該小區(qū)開展電梯廣告業(yè)務，向物業(yè)公司支付了2018年1月1日至同年12月31日期間的電梯廣告費8400元。2018年9月8日，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉成立業(yè)委會。2019年1月3日，該小區(qū)召開業(yè)主大會通過了解聘物業(yè)公司的決議。2019年10月18日，物業(yè)公司退出該小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域，但未將上述8400元電梯廣告費移交給小區(qū)業(yè)委會。小區(qū)業(yè)委會訴至法院，要求物業(yè)公司歸還。一審法院對于該小區(qū)業(yè)委會要求物業(yè)公司歸還8400元的訴訟請求予以支持。因為事情發(fā)生在民法典生效之前，所以根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百三十四條之規(guī)定，判決該物業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向該小區(qū)業(yè)主委員會返還電梯廣告費8400元。后該物業(yè)公司提起上訴，二審法院審理后予以駁回上訴，維持原判。

司法實踐中，物業(yè)公司通常會提出其對廣告費有合理使用的權(quán)利，如將廣告費用于補貼物業(yè)管理服務費等，以此拒絕返還廣告費，這種觀點是錯誤的。物業(yè)公司對廣告費的使用要經(jīng)過業(yè)主大會決議，但以下兩種情況下有例外：一是用于廣告管理支出;二是用于專項維修資金。電梯廣告的運營需要物業(yè)公司維持，維持是為了全體業(yè)主的利益，維持成本當然要從廣告費中扣除，因此不需要業(yè)主大會決議。按照《物業(yè)管理條例》第五十四條和《住宅專項維修資金管理辦法》第二十七條的規(guī)定，利用小區(qū)共有部分進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用，但業(yè)主大會另有決定的除外。作出這種規(guī)定的意圖在于，共有部分收益在業(yè)主大會未決議分配時，不能被物業(yè)公司等主體不當使用，應當認定該收益用于補充專項維修資金，且該資金也屬于業(yè)主共有。

法條速遞：《物業(yè)管理條例》第五十四條? 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設(shè)行政主管部門會同國務院財政部門制定。

《中華人民共和國民法典》第二百八十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《中華人民共和國民法典》第二百八十三條 建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

《中華人民共和國民法典》第二百八十四條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

律師總結(jié)：本案中，物業(yè)公司對廣告費的收取在法律性質(zhì)上屬于占有權(quán)，而非所有權(quán)，其義務是將該收益移交全體業(yè)主或者業(yè)委會，物業(yè)公司違反該義務，性質(zhì)上屬于侵權(quán)行為。業(yè)主是所有權(quán)人，業(yè)主委員會可以代表業(yè)主起訴要求物業(yè)公司對該收益的占有進行返還。由于物業(yè)公司不能舉證證明其將廣告費用于廣告管理支出或者專項維修資金，法院依法認定物業(yè)公司承擔廣告費的返還責任。對此，物業(yè)企業(yè)應遵循民法典的原則和精神，讓公共收益的收支情況更加透明，保障業(yè)主真正享受到公共收益。■

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