政治局會議定調(diào)樓市，如何正確理解

中共中央政治局2021年12月6日召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。在談及房地產(chǎn)問題時，會議指出，“推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

應(yīng)當(dāng)說，在有限的篇幅中，對房地產(chǎn)市場問題的表述筆墨還是比較多的，說法也與此前有細(xì)微不同。特別需要注意的是，本次會議沒有強調(diào)“房住不炒”定位。于是，有人擔(dān)心，房地產(chǎn)市場政策會不會轉(zhuǎn)向，調(diào)控是否要放松了，房價又要上漲了。

客觀地講，此次會議對房地產(chǎn)問題的表述，確實比此前有了一些變化，態(tài)度比較積極，語調(diào)也比較溫和。但是，這并不是樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向的信號，也沒有放棄“房住不炒”定位。

從供應(yīng)端來講，保障性住房建設(shè)仍然是主流，仍然是必須優(yōu)先保證的方面。也就是說，不管房地產(chǎn)市場政策如何調(diào)整，也不管市場發(fā)生什么樣的變化，加大保障性住房建設(shè)力度，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，提供更多可供選擇的保障性住房，尤其是保障性租賃房，都是房地產(chǎn)市場必須做好的一項工作，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要條件。因此，在土地供應(yīng)、資金供應(yīng)、其他要素供應(yīng)等方面，還是要優(yōu)先考慮保障性住房建設(shè)，用保障性住房的有效供應(yīng)來穩(wěn)定房產(chǎn)價格，避免廣大居民再對房價產(chǎn)生恐懼感，避免居民用過度負(fù)債的方式去購買住房。更多情況下，是鼓勵居民能夠通過租賃住房的方式，解決住房問題，緩解房地產(chǎn)市場的供應(yīng)壓力，也減輕房價的上漲壓力。

從需求端來看，購房者的合理住房需求仍然是房地產(chǎn)市場不可忽視的重要方面。本次會議用了“更好滿足”四個字，應(yīng)當(dāng)包含這樣幾個方面的含義。首先，“房住不炒”仍是房地產(chǎn)市場發(fā)展不可改變的重要定位。什么是合理需求？當(dāng)然是滿足居住需要才是合理需求。如果房子都用來炒作、用于過度投資了，那不叫合理需求，那是投資品、牟利品了。所以，沒有再提“房住不炒”，不代表允許住房炒作，而是將內(nèi)涵深化到合理需求上了。只要滿足合理需求，就不可能是“炒作”“投資”。

其次，信貸政策應(yīng)當(dāng)站在合理需求的角度，提供合理的資金需求，即既不要像過去那樣過度地向居民投放購房貸款，尤其不能通過消費貸、經(jīng)營貸等投放購房貸款，也不要搞“一刀切”，對所有居民購房貸款都停止發(fā)放，或提高貸款利率。真正的合理需求，尤其是首套房、改善性住房，還是需要給予一定的資金支持的。而對炒房、過度投資住房的行為，則應(yīng)當(dāng)繼續(xù)控制。這也是為什么要用“支持商品房市場”這種表達(dá)方式的主要原因之一。

再次，通過“更好滿足購房者的合理住房需求”，解決開發(fā)商資金矛盾，促進(jìn)開發(fā)商與購房者之間的良性互動。過去是開發(fā)商過于強勢，推動房價上漲，處于劣勢地位的購房者只能被動接受，導(dǎo)致自身利益受到很大傷害。但是，在政策的作用下，購房者與開發(fā)商已經(jīng)形成均勢，且略占上風(fēng)。由于信貸政策不利于開發(fā)企業(yè)，在這樣的情況下，開發(fā)商就很難再堅持下去，出現(xiàn)資金鏈緊繃現(xiàn)象。在這樣的情況下，如果繼續(xù)讓政策處于高壓狀態(tài)，開發(fā)商將難以承受了。所以，需要調(diào)整政策，緩和開發(fā)商與購房者的關(guān)系，幫助開發(fā)商化解風(fēng)險，保持穩(wěn)定。

調(diào)控也好，政策調(diào)整也罷，最終的落腳點都是推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。房價的過度上漲，不利于市場的健康發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán);房價的過度下跌，同樣會帶來很大的問題和矛盾。只有穩(wěn)定、健康、有序，才是房地產(chǎn)市場的發(fā)展希望。恒大的資金鏈斷裂案件，雖然只是個案，但是從個案中也看到了共性問題，那就是開發(fā)企業(yè)負(fù)債過多、負(fù)債率過高、隱含的風(fēng)險較大。因此，調(diào)控政策不能一味地收緊，而需要更多彈性和靈活性。前提是，開發(fā)商必須糾正以前的思路，把重心放在化解風(fēng)險和保交樓上。并通過這樣的方式，逐步將開發(fā)企業(yè)的債務(wù)降低到安全區(qū)間。做不到的，可以通過兼并、破產(chǎn)重整等方式迫使其解決。如果負(fù)債明顯大于資產(chǎn)的，要追究企業(yè)法定代表人、實際控制人的法律責(zé)任。

譚浩俊

中國民營經(jīng)濟(jì)研究會理事，華中科技大學(xué)業(yè)界專業(yè)導(dǎo)師，中南財經(jīng)政法大學(xué)兼職教授。